Grundstücksgeschäfte durch Prokuristen – Wirkungsbereich des § 49 Abs. 2 HGB

Die Beschwerdeführerin war eine als Testamentsvollstreckerin eingesetzte Aktiengesellschaft. Zu dem Nachlass gehörten auch Grundstücke. In einem notariellen Kaufvertrag über eines der Grundstücke bewilligten die gemeinsam vertretungsberechtigten Prokuristen der Beschwerdeführerin eine Auflassungsvormerkung für einen Käufer. In der Zwischenverfügung des Grundbuchamtes wies dieses darauf hin, dass die Prokuristen nicht zur Veräußerung oder Belastung von Grundstücken ermächtigt seien.

Die Zwischenverfügung war gem. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst, wenn Hindernisse bestanden. Das Beschwerdegericht (das Kammergericht -KG-) führte aus, es sei nicht in der erforderlichen Form (§§ 29 Abs. 1, 32 GB) nachgewiesen worden, dass die Erklärungen der Prokuristen gemäß den Regelungen der § 164 Abs. 1 BGB, § 49 Abs. 1 HGB für und gegen die Beschwerdeführerin wirken könnten. Die Bewilligung der Vormerkung nach § 19 GBO, § 885 Abs. 1 S. 1 S. 1 Alt 2 BGB sei von § 49 Abs. 2 HGB nicht erfasst. Die Vormerkung sei ein Sicherungsmittel eigener Art, die eine Belastung des Grundstücks darstelle. Den Prokuristen sei eine besondere Befugnis zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken nach § 49 Abs. 2 HGB (Immobilienklausel) nicht erteilt worden.

Bei der Beschränkung der Vertretungsmacht nach § 49 Abs. 2 HGB käme es nicht darauf an, ob der Kaufmann (hier die Aktengesellschaft) Eigentümer des Grundstücks sei. Die Beschränkung diene zwar dem Schutz des Kaufmanns in Ansehung der wirtschaftlichen Bedeutung von Grundstücksgeschäften. Dieser Schutzzweck treffe aber nicht nur eigene Grundstücke des Kaufmanns. Veräußere z.B. der Prokurist des Komplementärs ein Grundstück der Kommanditgesellschaft, könne dies auch wirtschaftliche Folgen für den Komplementär haben. Handele der Kaufmann als rechtsgeschäftlicher Vertreter eines Dritten oder – wie hier – infolge eines privaten Amtes (Testamentsvollstrecker), käme dem Grundstücksgeschäft infolge des Haftungsrisikos besondere Bedeutung zu. Aus einer Entscheidung des BGH vom 02.12.1991 - II ZB 13/91 -, ergangen zu einer Handelsregisteranmeldung durch einen Prokuristen folge nichts anderes.

Es bestünde auch kein praktisches Bedürfnis für eine teleologische Reduktion. Der Kaufmann könne den Prokuristen nach § 49 Abs. 2 HGB zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken ermächtigen, dies evtl. eingeschränkt auf die der Testamentsvollstreckung unterliegenden Grundstücke, im Übrigen ihm eine besondere (Einzelfall-) Vollmacht erteilen.

KG, Beschluss vom 05.07.2021 - 1 W 26/21 -

Steuerbarkeit der Veräußerung einer Eigentumswohnung hinsichtlich des häusliches Arbeitszimmers ?

Die Klägerin war Eigentümerin einer mit notariellen Vertrag vom 29.66.2012 erworbenen und selbst bewohnten Eigentumswohnung, und veräußerte diese mit notariellen Vertrag vom 11.07.2017. Unstreitig war, dass im Hinblick auf die Haltedauer an sich der Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig war. Allerdings unterhielt die Klägerin in der Wohnung ein (steuerlich von der Finanzverwaltung in den Vorjahren auch mit dem Höchstbetrag von € 1.250,00 anerkanntes) Arbeitszimmer, welches ca. 10% der Grundfläche der Wohnung ausmachte. Im Hinblick hierauf berechnete das Finanzamt einen von der Klägerin aus dem Veräußerungsgeschäft zu versteuernden Gewinn. Nachdem der dagegen durch die Klägerin eingelegte Einspruch vom Finanzamt (FA) zurückgewiesen wurde, erhob die Klägerin Klage, dem das Finanzgericht stattgab. Die Revision des FA wurde vom Bundesfinanzhof (BFH) zurückgewiesen.

Die Streitfrage betraf § 22 Nr. 2 iVm. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EstG, ob ein Gewinn aus der Veräußerung der Eigentumswohnung in Bezug auf den Bereich des Arbeitszimmers steuerlich zu berücksichtigen ist. Das FA berief sich auf das BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (BStBl. I 2000, 1382 Rn. 21). Dass sich dem Rechtsstreit auf Seiten des FA anschließende Bundesministerium der Finanzen (BMF) verwies darauf, dass der als häusliches Arbeitszimmer genutzte Teil der Wohnung bei Veräußerung der selbst bewohnten Eigentumswohnung nicht den eigenen Wohnzwecken nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EstG zuzuordnen sei und damit hier auch nicht von der Besteuerung des darauf entfallenden Veräußerungsgewinns ausgenommen sei.

Zu den Einkünften nach § 22 Nr. 2 EStG zählen auch private Veräußerungsgeschäfte iSv. § 23 EstG. Eine Rückausnahme bilden Veräußerungsgeschäfte über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Erbbaurechte, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt oder (i) die im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder (ii) im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken geeignet war und genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 S.1 1 Nr. 1 S. 3 EstG).

Vom BFH wurde darauf hingewiesen, dass seien Rechtsprechung zum Begriff der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in einer dem Dualismus der Einkunftsarten wieder Geltung verschaffenden Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG wieder Geltung verschaffenden Ausnahmeregelung (BT-Drucks. 14/265, S. 181) sehr weit gefasst werde. Danach sei ausreichend, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude zumindest auch selbst nutze, weshalb eine gemeinsame Nutzung mit Familienangehörigen oder einem Dritten nutze. Eine Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ liege aber dann nicht vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlasse, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Aber auch ein zeitweiliges Bewohnen würde zu „eigenen Wohnzwecken“ erfolgen, wenn zwar der Steuerpflichtige die Wohnung nur zeitweise bewohne, sie ihm aber in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung stünde (z.B. Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt würden); sei deren Nutzung auf Dauer angelegt, käme es darauf an, on der Steuerpflichtige noch eine oder mehrere Wohnung(en) habe und wie oft er sich darin aufhalte (BFH, Urteil vom 27.06.2017 - IX R 37/16 -).   

Nach diesen Grundsätzen läge eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch dann vor, wenn sich in der im Übrigen selbst bewohnten Eigentumswohnung ein häusliches Arbeitszimmer befände (anders als im BMF-Schreiben aaO. ausgeführt). Weder der Wortlaut des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG noch die Gesetzesbegründung gäben Anhaltspunkte dafür, bei Vorliegen eines häuslichen Arbeitszimmers dieses von der Begünstigung ausnehmen zu wollen.

„Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ sei eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit und die Eigengestaltung der Haushaltsführung und es häuslichen Wirkungskreises gekennzeichneter Lebenssachverhalt, die in gewisser Weise auch mit der Betätigung in einem häuslichen Arbeitszimmer verknüpft seien. Eine private Mitbenutzung des Arbeitszimmers sei zudem nicht überprüfbar und deshalb nicht vollständig auszuschließen, weshalb ein häusliches Arbeitszimmer bereits angenommen würde, wenn dieses nahezu ausschließlich für betriebliche/berufliche Zwecke (und unter 10% für Wohnzwecke) genutzt würde.  

Der Gesetzgeber habe ausweislich der Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 14/23, S. 180 und BT-Drucks. 12/265, S. 181 „soweit“) auch berücksichtigt, dass sich die Befreiung nicht auf die gesamte Wohnung beziehen müsse, wenn z.B. eine Fremdvermietung eines Zimmers in der Wohnung erfolge. Hätte er auch das häusliche Arbeitszimmer von der Befreiung ausnehmen wollen, hätte es nahegelegen, dies auch mit aufzunehmen. Zudem habe der Gesetzgeber die Besteuerung im Falle der Aufgabe des Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) für nicht gerechtfertigt angesehen (BT-Drucks. 14/23, S. 180), was dann auch für das häusliche Arbeitszimmer gelten müsse, was im Falle des Wohnsitzwechsels in dieser Wohnung wegfalle.

BFH, Urteil vom 01.03.2021 - IX R 27/19 -

Wohnungseigentum: Zustimmungserfordernis auch im Rahmen der Erbauseinandersetzung ?

Der Sachverhalt, der der Entscheidung des OLG Nürnberg zugrunde lag, ist an sich einfach gelagert und immer wiederkehrend: Nach dem Tot des Wohnungseigentümers traten die Erben in dessen Rechtsstellung ein.

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Die Erbengemeinschaft, die nicht (wie auch zutreffend vom OLG Nürnberg festgehalten wird) ein eigenes Rechtssubjekt (wie z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Kapitalgesellschaft) ist, veräußert mithin an einem Dritten, wobei nach der Teilungserklärung zu prüfen ist, ob bei diesem Dritten gegebenenfalls der in der Teilungserklärung vorliegende Ausnahmefall vom Zustimmungserfordernis vorliegt. Das Zustimmungserfordernis, so das OLG Nürnberg, wird nicht dadurch obsolet, dass es sich bei dem Erwerber um ein Mitglied der Erbengemeinschaft handelt. Wird in der Teilungserklärung für die zustimmungsfreie Übertragung auf einen bestimmten Verwandtschaftsgrad abgestellt, so ist aber nach Auffassung des OLG Nürnberg auf die Verwandtschaftsverhältnisse innerhalb der Erbengemeinschaft abzustellen.

Da vorliegend die Erwerberin als Miterbe auch Tochter eines weiteren Miterben war, nach der Teilungserklärung dieses Verwandtschaftsverhältnis eine Zustimmung nicht als erforderlich ansah, durfte das Grundbuchamt die Auflassung nicht aus dem Grund der fehlenden Zustimmung zurückweisen.

OLG Nürnberg, Beschluss vom 31.08.2015 – 15 W 788/15 -