Betriebskosten: Sind „Notdienstpauschalen“ im Wohnraummietverhältnis umlagefähig ?

Die Klägerin als Vermieterin von Wohnraum rechnete wie in den Jahren zuvor gegenüber den Beklagten als Mietern die Betriebskosten ab und machte dort u.a. eine Position „Notdienstpauschale“ geltend. Die Klägerin war zum einen der Annahme, die Beklagten könnten deshalb keine Einwendungen erheben, da sie diese im Vorjahr akzeptiert hätten, zum Anderen, dass es sich um umlagefähige Betriebskosten nach der (vereinbarten) II. BV handele. Beiden Argumenten folgte das Amtsgericht (zutreffend) nicht.

Der BGH brachte zum Ausdruck, dass einer Abrechnung binnen einer Jahresfrist nach Vorlage zu widersprechen ist, wozu auch gehöre, dass eine Position gar nicht abrechenbar wäre, § 566 Abs. 3 S. 5 BGB (Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 -). Das Unterlassen würde aber eine Geltendmachung im nachfolgenden Jahr nicht hindern können.

Die „Notdienstpauschale“ sei auch nicht umlegungsfähig. Es würde sich hier nicht um allgemeine Betriebskosten iSv. § 27 II. BV (und damit letztlich auch nicht um Betriebskosten nach § 2 BetrKV) handeln. Bezeichnend für Betriebskosten sei, dass es sich um laufende Aufwendungen des Eigentümers im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs handeln würde. Darunter könne die Notdienstpauschale nicht subsumiert werden, bei der es sich um Kosten handele, die dafür anfallen würden, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen pp. eine Person erreichbar ist. Es handele sich also nicht um Gebrauchskosten, sondern um bereitschaftskosten. So sei die Notdienstpauschale beispielsweise nicht mit den Kosten für die Kontrolle der rettungs- und Fluchtwege vergleichbar, da sie nicht ein Tätigwerden betreffen würde. Es handele sich vielmehr um Verwaltungskosten, die (unabhängig davon, ob ein Hausmeister beschäftigt wird oder nicht) generell nicht umlegungsfähig seien. Verwaltungskosten seien nach § 26 Abs. 1 II. BV (vgl. auch § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) die (im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen) nicht umlegbaren Kosten der Aufsicht, Entgegennahme von Schadensmeldungen, Veranlassung von Reparaturmaßnahmen.

Anmerkung: Die Entscheidung gilt für die Wohnraummiete. Anderes ist grundsätzlich im Rahmen der Geschäftsraummiete möglich, wenn die Parteien eine Vereinbarung diesbezüglich treffen sollte.

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 21.02.2018 - 215 C 311/17 -

Baumangel: Feststellungs- oder Vorschussklage statt Leistungsklage auf Schadensersatz ?

Die Beklagte errichtete als Bauträgerin ein Mehrfamilienhaus. Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (bestehend aus den Erwerbern). Diese machte erstinstanzlich Schadensersatzansprüche in Höhe von € 27.838,26 netto als Leistungsklage geltend und begehrte darüber hinaus die Feststellung der Einstandsverpflichtung der Beklagten für anfallende Mehrwertsteuer, etwaige Mehrkosten und vorgerichtliche Anwaltsgebühren. Das Landgericht verurteilte die Beklagte antragsgemäß. Im Rahmen der Berufung der Beklagten beantragte die Klägerin diese zurückzuweisen und nahm im Rahmen der Berufungserwiderung eine Änderung des Antrags in der Sache dahingehend vor, dass sie die Feststellung begehrte, dass die Beklagte verspflichtet sei, ihr die Kosten für die Erneuerung des Daches nach Maßgabe eines näher benannten Gutachtens einschl. etwaiger notwendiger Mehraufwendungen aufgrund von möglichen Preissteigerungen und die Mehrwertsteuer zu erstatten sowie die Beklagte zur Zahlung vorgerichtlicher Anwaltsgebühren in Höhe von € 1.474,89 zzgl. Zinsen zu verurteilen.

Das OLG sah die Klageänderung der Klägerin im Rahmen des Berufungsverfahrens als zulässig und im Übrigen als begründet an, weshalb es die Berufung der Beklagten zurückwies.

Die Antragsänderung der Klägerin erfolgte in Ansehung der Rechtsprechungsänderung des BGH mit seinem Urteil vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17 - zur Unzulässigkeit fiktiver Abrechnungen von werkvertraglichen Mängeln. Es handele sich hier um eine privilegierte Antragsänderung iSv, § 264 Nr. 2 ZPO, die auch im Berufungsverfahren zulässig sei und nicht an den Anforderungen des § 533 ZPO zu messen sei.  

Das OLG verweist (zutreffend) die Klägerin nicht darauf, zunächst die Ersatzvornahme vorzunehmen, um dann (mit der Leistungsklage) den Aufwendungsersatz zu verlangen. Die Feststellungsklage ist zulässig, da hier die Beklagte der ihr obliegenden Leistung zur Mängelbehebung nicht nachgekommen war und eine (gar endgültige) Abrechenbarkeit mangels Mangelbeseitigung durch die Klägerin nicht vorlag. Zu überdenken wäre allenfalls, ob die Klägerin auf eine Vorschussklage verwiesen anstelle der Feststellungsklage werden könnte. Auch wenn die Leistungsklage, als die eine Vorschussklage anzuwehen ist, der Feststellungsklage grundsätzlich vorgeht, erwägt dies vorliegend das OLG nicht. Hier könnte Hintergrund sein, dass die Vorschussklage ebensowenig wie die Feststellungsklage eine endgültige Abklärung des Streits bedeutet,, da jedenfalls der Anspruchsteller stets abrechnen muss. Die Art der Klage (Vorschuss- oder Feststellungsklage) hindert also nicht einen möglichen weiteren Prozess.

OLG Koblenz, Urteil vom 16.05.2018 - 5 U 1321/17 -

WEG: Ersetzung der Verwalterzustimmung zur Veräußerung durch Eigentümerzustimmung und werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft sah vor, dass der Verwalter von der Versammlung der Wohnungseigentümer bestellt und abberufen würde, ferner, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters (mit Ausnahme der ersten Veräußerung nach Teilung) bedürfe. Vorgesehen war auch, dass die Zustimmung des Verwalters durch die Eigentümerversammlung mit 2/3-Mehrheit ersetzt werden könne. Sämtliche Einheiten wurden sodann vom Teiler an die Beteiligte zu 1. Veräußert, die auch als Eigentümerin eingetragen wurde. In einer mit „Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2014“ überschriebenen notariellen Erklärung vom Juli 2014 bestellte die Beteiligte zu 1. J. als Verwalter. In Juli 2015 verkaufte die Beteiligte zu 1. Wohnungseigentum an die Beteiligte zu 2. und 3. Mit dem Eigentumsumschreibungsantrag vom Mai 2017 überließ der Notar eine Vollmacht des J. auf A und eine beglaubigte Erklärung des A, in der es hieß, der Verwalter stimme der Veräußerung zu. Mit einer Zwischenverfügung forderte das Grundbuchamt die Verwalterzustimmung nebst Verwalternachweis und verwies darauf, dass der Beschluss vom 12.05.2014 keine Wirkung entfalte.

Die gegen die Zwischenverfügung eingelegte Beschwerde wurde zurückgewiesen, da nach Ansicht des OLG ein Eintragungshindernis bestünde. Die Auflassung (Eigentumsübertragung) nach §§ 20 GBO, 925 BGB bedürfe gem. §§ 12 Abs. 1 und Abs. 3 S. 1 WEG der Zustimmung des Verwalters, da es sich hier insbesondere nicht um die erste Veräußerung nach Teilung handele. Der Umstand, dass die Eigentumsrechte nach der ersten Veräußerung wieder nur in einer Hand lägen, würde daran nichts ändern.  

Der Beschluss vom 12.05.2014 zur Verwalterbestellung des J. entfalte keine Wirkung. An diesem Tag bestand weder eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (auf die das Wohnungseigentumsgesetz vorverlagert würde). Aus § 10 Abs. 7 S. 4 WEG folge, dass es keine Ein-Person-Gemeinschaft gäbe (BGH vom 05.06.2008 - V ZB 85/07 -) mit der Folge, dass der gefasste Beschluss nichtig sei; die gelte sowohl für Beschlüsse des teilenden Eigentümers wie auch für einen späteren Alleineigentümer. Der teilende Eigentümer (wie auch der spätere Alleineigentümer) könne den Verwalter in der Teilungserklärung bestellen (BGH vom 12.09.2013 - VII ZR 308/12 -) oder sich auch dort Ermächtigung zur Bestellung eines Verwalters einräumen. Es könne dahinstehen, ob der Beschluss vom 12.05.2014 als Änderung der Teilungserklärung angesehen werden kann, da diese jedenfalls nicht im Grundbuch gewahrt worden wäre und hier auch nicht dargelegt worden sei, dass die Sondernachfolger der Verwalterbestellung beigetreten seien.  

Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Verwalterzustimmung wirksam ersetzt worden sei. Zwar könnte vorliegend nach § 26 Abs. 3 WEG die Verwalterzustimmung durch einen 2/3-Mehrheitsbeshcluus der Eigentümerversammlung in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachgewiesen werden. Doch in dem Abschluss des Vertrages mit einem Erwerber könne dies nicht gesehen werden, da im Juli 2017 eventuell bereits eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestand und damit die einseitige Erklärung des Beteiligten zu 1. nicht ausreiche. Mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens (§ 29 GBO) sei nicht festzustellen, wann ggf. der Beteiligte zu 1. den Besitz den Beteiligten zu 2. und 3. überließ. Im Rahmen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft wären diese daher aber als Vormerkungsberechtigte an der Bestellung des Verwalters zu beteiligen gewesen.

KG, Beschluss vom 03.05.2018 - 1 W 370/17 -

Zur Betriebsgefahr gem. § 7 StVG im Verhalten des Fahrers nach Verlassen des Fahrzeuges

Landgericht und Oberlandesgericht mussten sich u.a. mit der Frage auseinandersetzen, wieweit zeitlich und örtlich die Betriebsgefahr eines Fahrzeuges gem. § 7 StVG reicht. Hintergrund war gewesen, dass der Kläger mit seinem Fahrrad, mit dem er den rechtsseitigen Fahrradweg befuhr, zu Fall kam, als er dem Beklagten ausweichen wollte. Der Beklagte hielt sich zu Fuß in der Nähe seines auf einem Parkstreifen (den ein grau gepflasterter Streifen vom Fahrradweg trennte, neben dem wiederum der Fußweg verlief) geparkten Fahrzeug auf; der genaue Standort des Beklagten war streitig.

Eine Haftung des Beklagten aus § 7 StVG würde, so das OLG, in diesem Fall nicht greifen. Voraussetzung sei, dass es zu der Verletzung des Klägers bei dem Betrieb eines Fahrzeugs gekommen wäre. Der Schutzzweck des § 7 StVG sei zwar weit auszulegen. Ausreichend sei, dass sich die von dem Kfz ausgehende Gefahr ausgewirkt habe, d.h. der Schadensfall durch das Fahrzeug (mit) geprägt worden sei. Damit müsse der Vorfall in einem nahen örtlichen und zeitlichen Zusammenhang mit einem bestimmten Betriebsvorgang  oder einer Betriebseinrichtung des Kfz stehen. Dies sei vorliegend zu verneinen.

Grundsätzlich könnten zwar auch Handlungen bei und nach dem Aussteigen aus einen Fahrzeug dem Betrieb zugerechnet werden, wenn sich dabei die typische, vom Betrieb des Fahrzeuges selbst und unmittelbar ausgehende Gefahr verwirkliche. Dies sei aber dann nicht mehr anzunehmen, wenn die Fahrt beendet sei und der Fahrer das Fahrzeug verlassen und verschlossen abgestellt hätte. In einem solchen Fall würde von dem Fahrzeug keine Betriebsgefahr mehr im Hinblick auf den Fahrer ausgehen, wenn dieser keine weiteren Handlungen mehr am Fahrzeug vornehmen wolle, die irgendwie dem Betrieb desselben zugerechnet werden könnten; dies auch dann nicht, wenn das Fahrzeug nur kurz zuvor abgestellt und verschlossen worden sei. Das Entfernen von dem abgestellten Fahrzeug würde keine typische Fahrerhandlung sein, sondern ein von den Aufgaben als Kraftfahrer unabhängiges Verhalten, vergleichbar mit anderen Fußgängern, die sich möglicherweise unachtsam im Straßenverkehr bewegen.

Nach dem Hinweisbeschluss wurde die Berufung des Klägers mit Beschluss vom 17.05.2018 zurückgewiesen.

OLG Hamm, Hinweisbeschluss vom 05.04.2018 - 6 U 163/17 -

Zur Kostenhaftung für notarielle Gebühren bei Überlassung eines Änderungsvorschlages zum notariellen Entwurf an den Notar

Die Antragsteller beabsichtigten den Kauf einer Immobilie.  Ein Mitarbeiter eines für den Verkäufer tätigen Maklerbüros teilte der Antragsgegnerin (Notarin) am 16.12.2013 per Mail mit, dass die Antragsteller die Vorbereitung eines Kaufvertrages für diese Immobilie wünschten. Die Antragsgegnerin fertigte daraufhin einen Entwurf und überließ diesen am 27.12.2013 den Antragstellern. Mit Mail vom 06.01.2014 sandten die Antragsteller der Antragsgegnerin eine Mail, mit der sie ihre Änderungswünsche in Vorbereitung des Beurkundungstermins mitteilten. Ferner gaben sie im Büro der Antragsgegnerin ihre Unterlagen zur Bestellung einer  Grundschuld für die finanzierende Bank ab.   Mit Mail vom 10.01.2014 teilten sodann die Antragsteller der Antragsgegnerin mit, dass der Kaufvertrag nicht geschlossen würde.  Die Antragsgegnerin berechnete ihr Tätigwerden für die Vorbereitung der Beurkundung des Kaufvertrages und für die Bestellung der Grundschuld gegenüber den Antragstellern, die diesbezüglich einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung stellten und  darauf verwiesen, sie hätten dieser keinen Auftrag erteilt. Der Auftrag sei vielmehr vom Verkäufer bzw. für diesen durch den vom Verkäufer beauftragten Makler erteilt worden. Das Landgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Die dagegen eingelegte Beschwerde der Antragsteller blieb erfolglos.

Festzustellen war, ob die Antragsteller in Bezug auf die Tätigkeiten der Antragsgegnerin als Notarin Kostenschuldner nach § 29 Nr. 1 GNotKG waren. Kostenschuldner ist derjenige bzw. sind (gesamtschuldnerisch) diejenigen, die dem Notar den Beurkundungsauftrag erteilen. Allerdings, so das KG, käme es nicht darauf an, ob (wie das Landgericht angenommen habe, die Antragsteller sich gegenüber der Antragsgegnerin „zu einer Beurkundung entschlossen“ gezeigt hätten.

Kostenschuldner sei derjenige, der den Beurkundungsauftrag erteilt habe oder den Antrag gestellt habe. Unter dem Begriff des Auftrags sei jedes an den Notar gerichtetes Ersuchen zu verstehen, dass auf die Vornahme einer notariellen Amtstätigkeit gerichtet sei, ohne dass es einer ausdrücklichen Vereinbarung bedürfe. Der Beurkundungsauftrag könne auch durch schlüssiges Verhalten erteilt werden; dieses Verhalten müsse nach §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung der Verkehrssite den Schluss zulassen, es werde ein Auftrag mit der gesetzlichen Kostenfolge erteilt.  

Einen Auftrag erteile regelmäßig derjenige, der die notarielle Tätigkeit unmittelbar veranlasse, z.B. indem er den Notar um einen Entwurf ersucht oder einen Beurkundungstermin erbittet. Allerdings könne die Amtstätigkeit des Notars auch dadurch veranlasst werden, indem dieser um die Änderung eines Entwurfs ersucht würde (BGH, Beschluss vom 19.01.2017 - V ZB 79/16 -). Der Umstand, dass bereits ein Beurkundungsauftrag erteilt worden sei, würde der Annahme eines weiteren Auftrages nicht entgegenstehen. Mehrere Auftraggeber würden dem Notar gesamtschuldnerisch als Kostenschuldner haften, § 32 Abs. 1 GNotKG.

Für die (gesamtschuldnerische) Kostenhaftung der Antragsteller käme es nicht darauf an, dass das Maklerbüro, welches für den Verkäufer tätig war,  der Antragsgegnerin mitgeteilt habe, die Antragsteller wünschten die Vorbereitung des Vertragsabschlusses (und es könne dahinstehen, ob das Maklerbüro diesbezüglich von den Antragstellern beauftragt oder bevollmächtigt worden sei). Jedenfalls hätten die Antragsteller, nachdem sie den Entwurf von der Antragsgegnerin erhalten hätten, mit den übermittelten Änderungsvorstellungen ebenfalls einen Auftrag erteilt. Zudem hätten sie mit der Überlassung der Unterlagen für die Grundschuldbestellung einen (weiteren) Auftrag erteilt.

Anmerkung: Im Falle der Durchführung der Beurkundung haften beide beteiligten Parteien für die Kosten dem Notar gegenüber gesamtschuldnerisch. Will eine Partei bis zur Beurkundung (für den Fall, dass es zu dem Beurkundungstermin doch nicht kommt) eine eigene Kostenhaft vermeiden, darf er sich nicht direkt an den Notar wenden. Hier hätten die Käufer (Antragsteller) zum Einen zur Vermeidung der Kostenhaft für den beabsichtigten notariellen Kaufvertrag ihre Änderungsvorstellungen dem Verkäufer zuleiten müssen und können und zur Vermeidung eines Auftrages für die Grundschulden die Unterlagen erst zum Notartermin mitbringen dürfen und nach Beurkundung übergeben dürfen.

KG, Beschluss vom 11.12.2017 - 9 W 63/16 -

Kaufvertrag: Zur Beweislast für das Fehlschlagen von Nachbesserungen

Der Kläger hatte von dem Beklagten am 16.11.2016 einen Gebrauchtwagen erworben. Er monierte im Frühjahr 2017 wiederholt Funktionsmängel am Verdeck (es ließ sich nicht öffnen und nicht schließen). Die Beklagte veranlasste im März, Mai und Juli 2017 Untersuchungen und Reparaturen des Öffnungs- und Schließmechanismus. Als der Kläger im Juli 2017 zum vierten Mal den Mechanismus reklamierte, veranlasste die Beklagte lediglich eine Untersuchung ohne Reparatur.

Der Kläger verklagte die Beklagte auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übergabe des Fahrzeuges. Das Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung des Beklagten zum OLG Bamberg wies dieses die Beklagte darauf hin, die Berufung nach § 522 ZPO zurückweisen zu wollen.

Das Landgericht sei zutreffend von einem Sachmangel ausgegangen. Der Käufer habe darzulegen und zu beweisen, dass ein Mangel bei Übergabe der Kaufsache vorlag (§§ 434 Abs. 1 S. 1 iVm. 446 S. 1 BGB) und dieser trotz Nachbesserungsversuchen des Verkäufers weiterhin vorhanden sei. Dabei genüge der Käufer seiner Darlegungs- und Beweislast für das Fehlschlagen der Nachbesserung bereits durch den Nachweis, dass das Mangelsymptom weiterhin auftrete (BGH, Urteil vom 09.03.2011 - VIII ZR 266/09 -).  Unstreitig sei hier, dass der Öffnungs-. Und Schließmechanismus weiterhin nicht funktioniere.

Soweit die Beklagte geltend gemacht hatte, sie habe bereits erstinstanzlich unter Beweisantritt durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vorgetragen, dass mutmaßlich ein Steuerungsgerät defekt sei  und dieser Defekt bei Übergabe des Fahrzeuges noch nicht vorgelegen habe, sei dieser Vortrag unbeachtlich. Da die Beklagte drei Nachbesserungsversuche vorgenommen habe, hätte sie genügend Gelegenheit gehabt, die Ursache des Defekts zu eruieren, weshalb eine geäußerte Mutmaßung die hier notwendige konkrete Darlegung nicht habe ersetzen können.

Im Rahmen der Berufung wurde von der Beklagten Vortrag zu Wert- und Schadensersatz gehalten, der allerdings bereits in der 1. Instanz hätte erfolgen können und deshalb vom OLG nach § 531 ZPO zurückgewiesen wurde. Dabei wies das OLG auch darauf hin, dass das Landgericht die Parteien auf die Problematik des Wertersatzes hingewiesen habe, ohne dass die Beklagte darauf eingegangen wäre.

OLG Bamberg, Hinweisbeschluss vom 16.05.2018 - 3 U 54/18 -

Schadensersatzpflicht des Zwangsverwalters (hier: Verweigerung der Herausgabe von Mietverträgen an Ersteher)

Die Klägerin, die eine in der Zwangsvollstreckung befindliche Immobilie ersteigerte, machte gegen die vormalige Zwangsverwalterin Schadensersatzansprüche für entgangenen Mietzins mit der Begründung geltend, Mieter seien von dieser ihr gegenüber unrichtig benannt worden. Das Landgericht wies die Klage ab, wobei es dahinstehen ließ, ob der Klägerin dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch zustünde, da sie jedenfalls für einen Schaden beweisfällig geblieben sei.  Demgegenüber sah das OLG im Rahmen der von der Klägerin gegen das landgerichtliche Urteil eingelegten Berufung einen Haftungsgrund  der beklagten Zwangsverwalterin als gegeben an.  Ein solcher Anspruch sei aus §§ 280 Abs. 1 BGB, 154 ZVG begründet.

§ 154 ZVG begründe ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem heraus die beklagte Zwangsverwalterin  zur vollständigen Übergabe aller im Rahmen der Zwangsverwaltung erhaltenen Objektunterlagen an die Klägerin als Ersteherin im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens verpflichtet sei. Im Rahmen dieses gesetzlichen Schuldverhältnisses seien die allgemeinen Regeln der §§ 276, 249 BGB anwendbar (OLG Naumburg, Urteil vom 28.02.2012 - 12 U 30/11 -).

Zu den Verfahrensbeteiligten nach § 154 S. 1 ZVG würden über die formell am Zwangsveraltungsverfahren hinaus Beteiligten nach § 9 ZVG auch jene Personen zählen, denen gegenüber das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) spezifische Pflichten auferlege (BGH, Urteil vom 13.10.2011 - IX 188/10 -). Ab dem Zuschlag würde dazu auch der Erwerber zählen (BGH, Urteil vom 11.10.2007 – IX ZR 156/06 -). Dieser trete mit dem Zuschlag in Bezug auf das Grundstück in die Rechtsstellung des Schuldners ein, auch wenn er das Eigentum originär und nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners erwerbe. Da damit der Zwangsverwalter ab dem Zeitpunkt des Zuschlags, solange die Zwangsverwaltung fortdauere, nicht mehr Pflichten gegenüber dem Schuldner sondern dem Erwerber zu erfüllen habe, mit dem keine vertraglichen Beziehungen bestünden, wäre er nicht haftungsfrei sein, sondern würde nach den Grundsätzen der unerlaubten Handlung haften (BGH vom 11.10.2007 aaO.). Der Zuschlagsbeschluss liege zeitlich vor dem Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung, da der Zuschlagsbeschluss Voraussetzung für die Aufhebung der Zwangsverwaltung sei, was für die Entstehung des gesetzlichen Schuldverhältnisses ausreichend sei.

Die Pflichten des Zwangsverwalters nach § 154 S. 1 ZVG würden auch nicht insgesamt mit der Zustellung des Aufhebungsbeschlusses enden. Er bliebe über diesen Zeitpunkt hinaus zur Abwicklung der Zwangsverwaltung verpflichtet. Damit habe er nach rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss und Aufhebung der Zwangsvollstreckung das Grundstück und die mitbeschlagnahmten Gegenstände sowie die nach Zuschlagserteilung gezogenen Nutzungen an den Ersteher herauszugeben (BGH vom 11.10.2007 aaO.).  Diese Pflicht folge aus der entsprechenden Anwendung des § 667 BGB, wonach der Beauftragte verpflichtet sei, dem Auftraggeber alles, was er zur Auftragserfüllung erhalten und aus der Geschäftsbesorgung erlangt habe, herauszugeben, wozu auch Mietverträge und Zusatzvereinbarungen dazu zählen würden. Diese Urkunden habe der Zwangsverwalter zur Wahrung seiner Pflichten nach § 152 S. 1 ZVG, das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten und zu benutzen, erlangt. Da der Ersteher originär als Vermieter in bestehende Mietverträge eintrete, entspräche die Herausgabepflicht der durch den Zuschlagsbeschluss entstehenden Interessenslage. Er würde diese Unterlagen (sowie Versicherungsunterlagen, Bauunterlagen) nicht für eine von ihm vorzunehmende Rechnungslegung nach § 154 S. 2 ZVG benötigen.

Anders verhalte es sich lediglich mit Belegen und Unterlagen, die für eine Betriebskostenabrechnung benötigt würden (diesbezüglich zur verneinenden Herausgabepflicht OLG Dresden, Urteil vom 23.11.2011 - 13 U 1137/11 -). Diese würde der Zwangsverwalter nach dem Zuschlag für die von ihm nach § 154 S. 2 ZVG vorzunehmende Rechnungslegung benötigen. Das begründe für den Ersteher keinen Nachteil, da das Gericht nach Prüfung dem Ersteher Kopien vorlegen oder die Einsichtnahme in die Akten ermöglichen müsse (Böttcher-Keller, ZVG, 6. Aufl. § 154 Rn. 11), wodurch dem Ersteher die notwendigen Kenntnisse verschafft würden.

Durch die Pflichtverletzung sei der Klägerin ein Schaden entstanden, da sie in den Monaten Januar und Februar nur einen Mietzins von € 7,30/qm statt von € 11,00/qm erzielt habe. Die Differenz von € 3,70/qm stelle sich als Schaden nach §§ 249 Abs. 1, 252 BGB dar.

OLG Braunschweig, Urteil vom 11.05.2018 - 9 U 18/17 -