Unterlassungsanspruch ehrverletzender Äußerungen zwischen Wohnungseigentümern als WEG-Sache ?

Im Streitfall musste sich der BGH damit befassen, ob der Unterlassungsanspruch einer ehrverletzenden Äußerung („Sie sind sowieso eine Lachfigur, Sie idiot.“) eine WEG-Sache ist, weshalb bejahendenfalls nicht die für Berufungssachen allgemein zuständige Zivilkammer des Landgerichts zur Entscheidung berufen wäre, sondern die für WEG-Verfahren zuständige Kammer.

Der Kläger und seien Ehefrau sowie der Beklagte mit dessen Ehefrau bildeten eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Nachdem es zwischen den Parteien bereits zu diversen, auch gerichtliche Auseinandersetzungen in Bezug auf das Wohnungseigentum gekommen war, trafen sich der Kläger und der Beklagte auf dem Grundstücksvorplatz, bei dem der Beklagte den abgemahnten und dann zum Gegenstand der Unterlassungsklage gemachten Satz  gegenüber dem Kläger äußerte. Die Klage wurde bei dem Amtsgericht anhängig gemacht. Der Unterlassungsanspruch wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen; die Berufung ließ das Landgericht (9. Zivilkammer) wegen Nichterreichens der Berufungssumme nicht zu. Auf die dagegen eingelegte Rechtsbeschwerde durch den Kläger hob der BGH die Entscheidung im Beschlussweg auf und verwies den Rechtsstreit an die 9. Zivilkammer (zuständig für allgemein Zivilsachen in Berufungsverfahren) zurück. Die 9. Zivilkammer sah sich als zuständig an und verwies nicht an die für WEG-Sachen zuständige 18. Zivilkammer. Mit seinem vom Kläger mit der Revision angegriffenen Urteil wies sie nunmehr die Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil in Bezug auf das Unterlassungsbegehren zurück.

Der BGH legte zu dem bis zum 30.11.2020 und zu dem seit dem 01.12.2020 (nach dem WEMoG) geltenden Recht dar, wann eine Abgelegenheit der Spezialzuständigkeit einer für WEG-Verfahren gebildeten Kammer gegeben ist, nachdem der Kläger gemäß § 547 Abs. 1 ZPO die Verfahrensrüge der fehlenden Zuständigkeit der 9. Zivilkammer und damit die Verletzung des verfassungsrechtlichen gebots des gesetzlichen Richters (Art. 101 Abs. 1 GG) erhoben hatte, wobei er dahinstehen ließ, ob der Kläger mit der Zuständigkeitsrüge nach §§ 565,513 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen war, da es sich um eine Angelegenheit handelte, da es sich hier nicht um eine Wohnungseigentumssache gehandelt habe. 

Auf den vorliegenden Fall wandte der BGH § 43 Nr. 1 bis 6 WEG in der Fassung vor Inkrafttreten des WEMoG an, da der Rechtsstreit vor dem 01.12.2020 anhängig wurde, Art. 1, 4, 18 WEMoG, § 48 Abs. 5 WEG. Von § 43 Nr. 1 WEG a.F. würden „Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander“ erfasst.

Dass der Kläger nicht selbst Wohnungseigentümer sei, sondern nur die GbR, der er als Gesellschafter angehören würde, würde hier der Zuordnung nicht entgegenstehen, da § 43 WEG a.F. gegenstands- und nicht personenbezogen sei (BGH, Beschluss vom 21.01.2016 – V ZR 198/15 -). Würde über typische Rechte und Pflichten in einer GdWE gestritten, könne auch der Gesellschafter einer ein Wohnungseigentum haltenden GbR Kläger oder Beklagter in einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit sein (BGH aaO. zur persönlichen Haftung für Beitragsrückstände). Entscheidend sei daher das Vorliegen der Voraussetzungen des § 43 Nr. 1 WEG a.F. in sachlicher Hinsicht.

Dafür käme es aber nicht darauf an, ob di Rechtsgrundlagen für den Anspruch im Wohnungseigentumsgesetz wurzeln; sie könnten auch (wie hier) aus dem allgemeinen Zivilrecht (§ 823 Abs. 1, 2 BGB iVm. §§ 185 ff StGB, § 1004 Abs. 1 BGB analog) hergeleitet werden. Voraussetzung wäre, dass das in Anspruch genommene Recht oder die Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit stünde, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen sei (BGH, Beschluss vom 17.11.2016 – V ZB 73/16 -). An diesem Erfordernis des inneren Zusammenhangs habe sich trotz der weiteren Fassung des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F. (Fassung nach dem WEMoG), „Streitigkeiten über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander“, nichts geändert; geklärt habe der Gesetzgeber damit nur, dass Streitigkeiten über die sachenrechtlichen Grundlagen der WEG Wohnungseigentumssachen seien (BT-Drs. 19/18791, S. 81). 

Wenn die Äußerung, die Gegenstand eines Anspruchs eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen Wohnungseigentümer sind, in einer Eigentümerversammlung oder Beiratssetzung getätigt, handele es sich um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit, § 43 Nr. 1 WEG a.F., § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F., wobei es auf Inhalt und Anlass der Äußerung nicht ankäme. Es käme damit hier nicht darauf an, ob die verbale Auseinandersetzung der Parteien sich an der Frage der Erfüllung von Reinigungspflichten entzündet habe.

Alleine der Umstand, dass es sich bei den Parteien um Wohnungseigentümer oder diese gleichgestellte Personen handele, begründe nicht die wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit. Bestünde zwischen den Wohnungseigentümern eine Sonderverbindung, aufgrund derer sie sich gleichsam wie Dritte gegenüberstehen würden, stelle ein daraus resultierender Streit keine Wohnungseigentumssache dar, z.B. wenn Rechte zwischen Wohnungseigentümern aus Miet-, Dienst- oder Werkverträgen hergeleitet würden (s. auch BGH, Urteil vom 20.06.1986 – V ZR 47/85 – zum Streit über ein Konkurrenzverbot).  Dies gelte auch wenn sich Wohnungseigentümer über die Zulässigkeit von Äußerungen streiten würden, da sie sich dann auch wie Dritte gegenüberstehen und ein innerer Zusammenhang mit einer Angelegenheit bestünde, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis erwachsen sei. Der Streit in Bezug auf unterschiedliche Auffassungen zu einer die GdWE betreffenden Frage stelle sich nur als Anlass für die Äußerung dar, deren Zulässigkeit sich nach allgemeinen Zivilrecht richte (dazu auch BGH, Urteil vom 21.01.2026 – V ZR 108/15 -).

Eine Ausnahme läge nur dann vor, wenn es um die Zulässigkeit von Äußerungen in einer Eigentümerversammlung gehen würde (BGH, Beschluss vom 17.11.2016 – V ZR 73/17 -). Dies würde eine spezifische, unmittelbare wohnungseigentumsrechtliche Komponente aufweisen, die über die durch das allgemeine Zivilrecht geregelten Rechtsbeziehungen hinausgehe. Die Eigentümerversammlung sei das Willensbildungsorgan der GdWE und diene der Erörterung der Beschlussfassung, bei der Äußerungen zur Meinungsbildung beitragen würden. Der für die Anwendbarkeit des § 43 Nr. 1 WEG a.F. und § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F. (in der Fassung des WEModG) erforderliche Bezug zu dem Gemeinschaftsverhältnis würde in diesem Fall durch den institutionellen Rahmen der Versammlung hergestellt. Gleiches gelte für Beiratssitzungen.

Damit sei eine klare Abgrenzung getroffen, wann hiernach Streitigkeiten zwischen einzelnen Wohnungseigentümern über die Zulässigkeit von Äußerungen eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG a.F. und § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F. begründen.

Von daher war vorliegend nicht die Spezialkammer für WEG-Rechtsstreite zuständig.

BGH, Urteil vom 22.09.2023 - V ZR 254/22 -

Klagebefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz gegen Ex-Verwalter

Ein zwischenzeitlich der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht mehr angehörender Eigentümer hatte in drei Beschlussanfechtungsverfahren vom ehemaligen Verwalter (der Beklagten) erstellte Jahresabrechnungen erfolgreich angefochten, wodurch der WEG Kosten in Höhe von über € 45.000,00 entstanden, die auf die einzelnen Mitglieder der WEG gem. Teilungserklärung umgelegt und von ihnen gezahlt wurden. In 2016 fasste die WEG einen Beschluss, demzufolge die Beklagte in Regress genommen werden sollte und die neue Verwalterin den Vermögensschaden, ggf. auch gerichtlich, geltend machen sollte. Die darauf erhobene Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht gab ihr (mit Ausnahme eines Betrages von rund € 300,00) statt und ließ zur Frage der umstrittenen Aktivlegitimation der WEG die Revision zu. Die von der Beklagten daraufhin eingelegte Revision wurde vom BGH als unbegründet zurückgewiesen.

Würde die Klägerin einen eigenen Anspruch geltend machen, der ihr als teilrechtsfähigen Verband gem. § 10 Abs. 5 S. 2 WEG zustehen kann, bedürfte die Prozessführungsbefugnis der Klägerin keiner Erörterung, weshalb der BGB prüfte, ob eigene Ansprüche geltend gemacht wurden.

Die Klägerin habe nach Auffassung des BGH die von den einzelnen Wohnungseigentümern getragenen  Kosten geltend gemacht. Auch wenn der Verwaltervertrag mit dem Verband geschlossen worden war, kämen eigene Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer wegen Pflichtverletzung im Hinblick auf die Schutzwirkung des Vertrages gegen den Verwalter in Betracht (BGH, Beschluss vom 07.07.2016 - V ZB 15/14 -); um solche würde es sich vorliegend handeln und einzig darüber habe das Landgericht befunden. Mit der erstmals klägerseits im Berufungsverfahren aufgestellten Behauptung zu einem unberechtigten Zugriff auf das Verbandsvermögen zur Deckung der Prozesskosten für die Beschlussanfechtungsverfahren habe das Landgericht offengelassen (und erscheine unwahrscheinlich, da sich die Kosten schließlich umlegen ließen).

Mache die Klägerin deshalb ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend, bedürfe sie einer besonderen Ermächtigung, § 10 Abs. 6 S. 3 WEG. Zu unterscheiden sei zwischen der so genannten geborenen Ausübungskompetenz gem. § 10 Abs. 6 S. 3 1. Halbs. WEG und der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 2, Halbs. WEG.  

Die Ausübungskompetenz betreffe gemeinschaftsbezogene Rechte, also solche Rechte, die im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern würden (BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 167/14 -). Vorliegend würde es bereits deshalb daran ermangeln, da eine gemeinschaftliche Empfangszuständigkeit für die geschädigten Wohnungseigentümer nicht gegeben sei. Es handele sich um Individualansprüche. Damit läge der Fall anders als jener, bei dem es um die Schädigung von Gemeinschaftseigentum, gehen würde.  

Bei der gekorenen Ausübungsbefugnis übe der Verband die sonstigen Rechte der Wohnungseigentümer aus, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können. Dies sei der Fall, wenn die Rechtsausführung für den Verband förderlich sei. Wird dies bejaht, könne die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte der Eigentümer (im Rahmen einer gesetzlichen Prozessstandschaft) ausüben, wenn sie die Rechtsverfolgung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss ans sich gezogen habe (BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 167/14 -). Der Beschluss der WEG habe vorliegend zu dieser Vergemeinschaftung der Ansprüche geführt.

Allerdings scheide die Vergemeinschaftung insoweit aus, als hier nicht der Verwalter die Beauftragung eines Rechtsanwalts koordiniert hätte, sondern ein Eigentümer - was ihm freistehe -einen eigenen Anwalt mit seiner Rechtsvertretung im Rahmen  der Beschlussanfechtungsverfahren beauftragt habe. Diese Kosten könnte die Gemeinschaft nicht an sich ziehen. Im übrigen würde aber der Vergemeinschaftung nicht der Umstand im Wege stehen, dass evtl. ein Eigentümer kein Interesse daran habe, dass der von ihm im Rahmen der Umlage gezahlte Betrag geltend gemacht wird.

BGH, Urteil vom 08.02.2019 - V ZR 153/18 -

WEG: Keine nachträgliche Änderung der Gläubigerbezeichnung durch Änderung der Rechtslage

Für die (damaligen) Mitglieder eine Wohnungseigentümergemeinschaft wurde mit notariellem Protokoll ein Schuldanerkenntnis protokolliert und eine Sicherungshypothek im Grundbuch gewahrt. Nach Anerkennung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte diese eine Berichtigung der Gläubigerbezeichnung auf sich. Der Antrag wurde zurückgewiesen; die dagegen eingelegte Beschwerde wies das Kammergericht (KG) zurück.

Die Eintragung, so das KG, erfolge auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn das Recht von dem betroffen sei, der die Eintragung bewilligt, § 19 GBO. Einer Bewilligung zur Berichtigung bedürfe es dann nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen sei. Dieser Nachweis sei nicht erbracht worden.

Zwar habe der BGH die (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit seinem Beschluss vom 02.06.2005 - V ZB 32/05 -  anerkannt und der Gesetzgeber dies auch nachvollzogen (§§ 10, Abs. 6 – 8, 27  Abs. 3 WEG), doch würde dies an der rechtlichen Zuordnung eines für die Wohnungseigentümer eingetragenen Verfügungsverbotes im Grundbuch nichts ändern. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sei nichtumfassend, sondern auf Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen diese im Rahmender Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsleben teilnehme (BGH, Urteil vom 18.03.2016 - 5 ZR 75/15 -), weshalb keine Identität der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft angenommen werden könne. Vielmehr bleibe das Sonder- und Gemeinschaftseigentum in den Händen der Miteigentümer und es würde sich mithin um unterschiedliche Zuordnungsobjekte von Rechten und Pflichtenhandeln. Dies verbiete eine Umdeutung dahingehend, dass die Sicherungshypothek nunmehr nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustünde.

Zwar könnten offenbare Unrichtigkeiten auch von Amts wegen berichtigt werden. Auch wenn hier die Urkundsnotarin eine Berichtigung vornahm, müsse dies geprüft werden. Die Unrichtigkeit müsse offenkundig sein (§ 44a Abs. 2 BeurkG, der sich an § 319 Abs. 1 ZPO anlehne). Dies sei hier nicht der Fall. Vielmehr läge die Annahme nahe, dass es sich bei der ursprünglichen Bezeichnung der Gläubiger um die  namentlich aufgeführten Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft handele. Dies habe dem damaligen Rechtsverständnis entsprochen, wonach Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft mangels deren Rechtsfähigkeit nur solche der Wohnungseigentümer waren. Damit könne die Nachtragsurkunde der Notarin nicht richtig sein, da ansonsten die Gläubiger des Schuldanerkenntnisses nicht gewahrt blieben.

KG, Beschluss vom 12.03.2019 - 1 W 56/19 -

WEG: Ersetzung der Verwalterzustimmung zur Veräußerung durch Eigentümerzustimmung und werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft sah vor, dass der Verwalter von der Versammlung der Wohnungseigentümer bestellt und abberufen würde, ferner, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters (mit Ausnahme der ersten Veräußerung nach Teilung) bedürfe. Vorgesehen war auch, dass die Zustimmung des Verwalters durch die Eigentümerversammlung mit 2/3-Mehrheit ersetzt werden könne. Sämtliche Einheiten wurden sodann vom Teiler an die Beteiligte zu 1. Veräußert, die auch als Eigentümerin eingetragen wurde. In einer mit „Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2014“ überschriebenen notariellen Erklärung vom Juli 2014 bestellte die Beteiligte zu 1. J. als Verwalter. In Juli 2015 verkaufte die Beteiligte zu 1. Wohnungseigentum an die Beteiligte zu 2. und 3. Mit dem Eigentumsumschreibungsantrag vom Mai 2017 überließ der Notar eine Vollmacht des J. auf A und eine beglaubigte Erklärung des A, in der es hieß, der Verwalter stimme der Veräußerung zu. Mit einer Zwischenverfügung forderte das Grundbuchamt die Verwalterzustimmung nebst Verwalternachweis und verwies darauf, dass der Beschluss vom 12.05.2014 keine Wirkung entfalte.

Die gegen die Zwischenverfügung eingelegte Beschwerde wurde zurückgewiesen, da nach Ansicht des OLG ein Eintragungshindernis bestünde. Die Auflassung (Eigentumsübertragung) nach §§ 20 GBO, 925 BGB bedürfe gem. §§ 12 Abs. 1 und Abs. 3 S. 1 WEG der Zustimmung des Verwalters, da es sich hier insbesondere nicht um die erste Veräußerung nach Teilung handele. Der Umstand, dass die Eigentumsrechte nach der ersten Veräußerung wieder nur in einer Hand lägen, würde daran nichts ändern.  

Der Beschluss vom 12.05.2014 zur Verwalterbestellung des J. entfalte keine Wirkung. An diesem Tag bestand weder eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (auf die das Wohnungseigentumsgesetz vorverlagert würde). Aus § 10 Abs. 7 S. 4 WEG folge, dass es keine Ein-Person-Gemeinschaft gäbe (BGH vom 05.06.2008 - V ZB 85/07 -) mit der Folge, dass der gefasste Beschluss nichtig sei; die gelte sowohl für Beschlüsse des teilenden Eigentümers wie auch für einen späteren Alleineigentümer. Der teilende Eigentümer (wie auch der spätere Alleineigentümer) könne den Verwalter in der Teilungserklärung bestellen (BGH vom 12.09.2013 - VII ZR 308/12 -) oder sich auch dort Ermächtigung zur Bestellung eines Verwalters einräumen. Es könne dahinstehen, ob der Beschluss vom 12.05.2014 als Änderung der Teilungserklärung angesehen werden kann, da diese jedenfalls nicht im Grundbuch gewahrt worden wäre und hier auch nicht dargelegt worden sei, dass die Sondernachfolger der Verwalterbestellung beigetreten seien.  

Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Verwalterzustimmung wirksam ersetzt worden sei. Zwar könnte vorliegend nach § 26 Abs. 3 WEG die Verwalterzustimmung durch einen 2/3-Mehrheitsbeshcluus der Eigentümerversammlung in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachgewiesen werden. Doch in dem Abschluss des Vertrages mit einem Erwerber könne dies nicht gesehen werden, da im Juli 2017 eventuell bereits eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestand und damit die einseitige Erklärung des Beteiligten zu 1. nicht ausreiche. Mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens (§ 29 GBO) sei nicht festzustellen, wann ggf. der Beteiligte zu 1. den Besitz den Beteiligten zu 2. und 3. überließ. Im Rahmen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft wären diese daher aber als Vormerkungsberechtigte an der Bestellung des Verwalters zu beteiligen gewesen.

KG, Beschluss vom 03.05.2018 - 1 W 370/17 -