Die Teilungserklärung der
Wohnungseigentümergemeinschaft sah vor, dass der Verwalter von der Versammlung
der Wohnungseigentümer bestellt und abberufen würde, ferner, dass die Veräußerung
des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters (mit Ausnahme der ersten Veräußerung
nach Teilung) bedürfe. Vorgesehen war auch, dass die Zustimmung des Verwalters
durch die Eigentümerversammlung mit 2/3-Mehrheit ersetzt werden könne. Sämtliche
Einheiten wurden sodann vom Teiler an die Beteiligte zu 1. Veräußert, die auch
als Eigentümerin eingetragen wurde. In einer mit „Protokoll der
Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2014“ überschriebenen notariellen Erklärung
vom Juli 2014 bestellte die Beteiligte zu 1. J. als Verwalter. In Juli 2015
verkaufte die Beteiligte zu 1. Wohnungseigentum an die Beteiligte zu 2. und 3. Mit
dem Eigentumsumschreibungsantrag vom Mai 2017 überließ der Notar eine Vollmacht
des J. auf A und eine beglaubigte Erklärung des A, in der es hieß, der
Verwalter stimme der Veräußerung zu. Mit einer Zwischenverfügung forderte das
Grundbuchamt die Verwalterzustimmung nebst Verwalternachweis und verwies
darauf, dass der Beschluss vom 12.05.2014 keine Wirkung entfalte.
Die gegen die Zwischenverfügung
eingelegte Beschwerde wurde zurückgewiesen, da nach Ansicht des OLG ein
Eintragungshindernis bestünde. Die Auflassung (Eigentumsübertragung) nach §§ 20
GBO, 925 BGB bedürfe gem. §§ 12 Abs. 1 und Abs. 3 S. 1 WEG der Zustimmung des
Verwalters, da es sich hier insbesondere nicht um die erste Veräußerung nach Teilung
handele. Der Umstand, dass die Eigentumsrechte nach der ersten Veräußerung
wieder nur in einer Hand lägen, würde daran nichts ändern.
Der Beschluss vom 12.05.2014 zur
Verwalterbestellung des J. entfalte keine Wirkung. An diesem Tag bestand weder
eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
(auf die das Wohnungseigentumsgesetz vorverlagert würde). Aus § 10 Abs. 7 S. 4
WEG folge, dass es keine Ein-Person-Gemeinschaft gäbe (BGH vom 05.06.2008 - V ZB
85/07 -) mit der Folge, dass der gefasste Beschluss nichtig sei; die gelte sowohl
für Beschlüsse des teilenden Eigentümers wie auch für einen späteren
Alleineigentümer. Der teilende Eigentümer (wie auch der spätere
Alleineigentümer) könne den Verwalter in der Teilungserklärung bestellen (BGH
vom 12.09.2013 - VII ZR 308/12 -) oder sich auch dort Ermächtigung zur
Bestellung eines Verwalters einräumen. Es könne dahinstehen, ob der Beschluss vom
12.05.2014 als Änderung der Teilungserklärung angesehen werden kann, da diese
jedenfalls nicht im Grundbuch gewahrt worden wäre und hier auch nicht dargelegt
worden sei, dass die Sondernachfolger der Verwalterbestellung beigetreten seien.
Es sei auch nicht ersichtlich,
dass die Verwalterzustimmung wirksam ersetzt worden sei. Zwar könnte vorliegend
nach § 26 Abs. 3 WEG die Verwalterzustimmung durch einen 2/3-Mehrheitsbeshcluus
der Eigentümerversammlung in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachgewiesen werden.
Doch in dem Abschluss des Vertrages mit einem Erwerber könne dies nicht gesehen
werden, da im Juli 2017 eventuell bereits eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
bestand und damit die einseitige Erklärung des Beteiligten zu 1. nicht ausreiche.
Mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens (§ 29 GBO) sei nicht festzustellen, wann
ggf. der Beteiligte zu 1. den Besitz den Beteiligten zu 2. und 3. überließ. Im
Rahmen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft wären diese daher aber
als Vormerkungsberechtigte an der Bestellung des Verwalters zu beteiligen
gewesen.
KG, Beschluss vom 03.05.2018 - 1 W 370/17 -
