Arglistiges Verschweigen durch Testamentsvollstrecker bei fehlender Offenbarung von Denkmalschutz ?

Die Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes, welches Kaufobjekt ist, kann sich als Sachmangel iSv. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB darstellen. Ein Käufer einer Immobilie darf grundsätzlich davon ausgehen, dass diese nicht unter Denkmalschutz steht, da Denkmalschutz die Ausnahme von der Regel ist. Mit dem Denkmalschutz sind Verpflichtungen und Beschränkungen für den Eigentümer verbunden, die einer öffentlich-rechtlichen Baubeschränkung gleichkommen. So bedarf es bei Veränderungen der Genehmigung der zuständigen Behörde und das Denkmal ist in einem denkmalgerechten Zustand zu erhalten. Häufig sind sowohl Umbau wie auch Erhaltungsmaßnahmen nur unter (die Kosten erhöhenden) denkmalschutz-rechtlichen Auflagen möglich. Offen ist, ob das Gebäude in das Verzeichnis der geschützten Denkmäler aufgenommen sein muss, oder ausreichend ist, dass es in ein Verzeichnis von erkannten Denkmälern aufgenommen ist (so die Unterscheidung nach dem vorliegend zur Anwendung gekommenen Hamburger Denkmalschutzgesetz). 

Ausgangspunkt des Rechtsstreits war ein notarieller Kaufvertrag vom 21.12.2009, mit dem der Beklagte als Testamentsvollstrecker (der Erbengemeinschaft gehörten der Testamentsvollstrecker, sein Bruder und seien Schwester an) aus einem Nachlass seines 1999 verstorbenen Vaters ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück in Hamburg an eine KG unter Ausschluss der Sachmängelhaftung veräußerte. Weiter hieß es in dem Kaufvertrag, dass der Verkäufer darauf hinweise, dass nach seiner Kenntnis das Objekt nicht in der Denkmalschutzliste eingetragen sei, „es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt“. Tatsächlich war das Objekt in die Liste der erkannten Denkmäler aufgenommen worden und das diesbezügliche Informationsschreiben der Schwester des Testamentsvollstreckers am 17.05.2006 durch Postzustellungsurkunde zugestellt worden sowie an den beklagten Testamentsvollstrecker und seinen Bruder an die Grundstücksverwaltung gesandt worden. Der Kläger beabsichtigte das Haus zu sanieren und einer ursprünglichen Nutzung als Einfamilienhaus zuzuführen. In 2012 erhielt er im vereinfachten Verfahren eine Baugenehmigung. In 2013 wurde das Haus in die Denkmalliste eingetragen, woraufhin das Denkmalschutzamt einen Baustopp erließ. Für die geänderte Planung erhielt der Kläger eine Baugenehmigung unter Auflagen. Mit seiner Klage begehrte er als Ersatz des Minderwerts und vergeblicher Aufwendungen rund € 2,8 Mio. und Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz weiterer Schäden. Der Klage wurde, nachdem das Landgericht sie abgewiesen hatte, auf die Berufung des Klägers hin vom OLG stattgegeben. Die Revision zum BGH führte zur Aufhebung des Urteils des OLG.

Auch wenn hier das Haus zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht in die Liste der Denkmäler eingetragen war, so war es doch in der Liste der erkannten Denkmäler eingetragen. Den Verkäufer treffe nach Ansicht des BGH eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Umstände, die für die Entschließung des Käufers von entscheidender Bedeutung seien und deren Mitteilung der Käufer nach der Verkehrsauffassung erwarten dürfe. Dies würde auch für die Eintragung in die Liste der erkannten Denkmäler gelten. Sie löse auch nach dem Hamburger Denkmalschutzgesetz (in der Fassung bei Kaufvertragsabschluss) die bußgeldbewehrte Pflicht aus, alle beabsichtigten Veränderungen dem Denkmalschutzamt anzuzeigen, woraufhin das Denkmalschutzamt prüfen könne, ob es ein Unterschutzstellungsverfahren einleite. Eine Unterschutzstellung sei wahrscheinlich, da es sich mit der Eintragung in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler um ein Gebäude handele, wessen Erhaltung im öffentlichen Interesse läge. Vor diesem Hintergrund käme ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss in Betracht. Voraussetzung wäre, da es sich bei der Eintragung in das Verzeichnis erkannter Denkmäler um einen Sachmangel handele, für den hier eine Haftung vertraglich ausgeschlossen sei, dass der Beklagte vorsätzlich arglistig gehandelt habe, § 444 BGB, und setze, wegen der Sperrwirkung der Sachmängelhaftung, eine vorsätzliche Verletzung der Aufklärungspflicht voraus.  

Eine Arglist des Beklagten negierte - anders als das OLG - der BGH.

Abzustellen sei auf den Beklagten, da dieser die Immobilie in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker veräußert habe und damit selbst Vertragspartner des Klägers geworden sei. Nur seine Person sei, soweit die rechtlichen Folgen einer Willenserklärung durch Willensmängel oder durch Kenntnis oder Kennenmüssen von Umständen beeinflusst würden, entscheidend. Nicht abgestellt werden könne auf den Fall (BGH, Urteil vom 08.04.2016 - V ZR 150/15 -), bei dem sich keiner der Verkäufer gem. § 444 Alt. 1 BGB auf den Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen könne, wenn einer der Mitverkäufer einen Mangel arglistig verschweige. Der für den Nachlass handelnde Testamentsvollstrecker bilde mit den (hier weiteren) Erben keine Verkäufermehrheit. Mithin wäre eine eigene positive Kenntnis des Verkäufers erforderlich oder dass ihm die Kenntnis eines Wissensträgers analog § 166 BGB zugerechnet werden könne. Beides sei nicht der Fall.

Vorliegend habe der Beklagte darauf hingewiesen, dass das Haus unter Beobachtung des Denkmalschutzes stünde. Dass er Kenntnis von einer Eintragung in eine Liste erkannter Denkmäler gehabt habe, ist nicht bewiesen. Die Kenntnis seiner Schwester sei ihm nicht zuzurechnen, das er als Testamtsvollstrecker alleine der Verkäufer war; eine Zurechnung über das Institut der „Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustauschs“ käme daher hier nicht in Betracht. § 166 BGB sie hier nicht einschlägig, da nach den Feststellungen des OLG nicht davon auszugehen sei, dass der Beklagte seine Schwester damit betraut habe, bestimmte Aufgaben in Bezug auf das Grundstück zu erledigen. Auch die Rechtsprechung, dass eine Organisation im Rahmen des ihr zumutbaren sicherstellen müsse, dass die ihr ordnungsgemäß zugehenden, rechtserheblichen Informationen an die entscheidenden Personen weitergeleitet und von diesen zur Kenntnis genommen würden, greife nicht, da eine derartige Situation zwischen dem Beklagten und seinen Geschwistern nicht vorläge. Der Erbe sei nicht kraft Erbenstellung in die Organisation des Testamentsvollstreckers eingebunden, vielmehr beschränke die Testamentsvollstreckung die Erbenstellung. Auch könne dem Beklagten nicht das Wissen der Grundstücksverwaltung zugerechnet werden, da nicht vorgetragen wurde, dass diese in die Veräußerung des Hauses einbezogen worden sei. Die Wissenszurechnung aus den Grundsätzen „Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustauschs“ scheide auch hier aus, da diese im Verhältnis zwischen einem Grundstücksverkäufers und einer nur mit der Verwaltung beauftragten, rechtlich und organisatorisch selbständigen Verwaltung nicht stattfinde.

BGH, Urteil vom 19.03.2021 - V ZR 158/19 -

Wann liegt bei einer Geschwindigkeitsüberschreitung Vorsatz vor und droht eine erhöhte Geldbuße ?

Bernd Kasper -  pixelio.de

Der Betroffene wurde bei einer Geschwindigkeitsüberschreitung von 26 km/h geblitzt, nachdem zuvor drei Schilder die zulässige Höchstgeschwindigkeit auf der Autobahn mit 100 km/h angaben. Das Amtsgericht Soltau war hier nicht zimperlich: Da der Betroffene an drei die Geschwindigkeitsreduzierung anzeigenden Verkehrsschildern vorbeigefahren sei, müsse bei einer Überschreitung der Geschwindigkeit von Vorsatz ausgegangen werden. Jedenfalls aber läge Vorsatz im Sinne des dolus eventualis vor, wenn er die Schilder nicht gesehen haben sollte, da er dann Unaufmerksam gewesen wäre und damit die Überschreitung billigend in Kauf genommen hätte.


Häufig kann Vorsatz bei der Geschwindigkeitsüberschreitung angenommen werden auf der Grundlage der Einlassung des Betroffenen. Nämlich dann, wenn er den Versuch der Rechtfertigung unternimmt. Mit der Rechtfertigung ist das Bewusstsein der Kenntnis zu verbinden. Lässt sich der Betroffene aber nicht ein, fehlen in der Regel Anhaltspunkte. Diese glaubte nun das Amtsgericht an Umständen wie der Möglichkeit der Kenntnisnahme von Fahrgeräuschen annehmen zu dürfen. Es verhängte eine Geldbuße von € 180,00 statt der nach dem zum Urteilszeitpunkt geltenden Bußgeldkatalog von € 80,00.

Der Betroffene nahm dies nicht hin. Er beantragte die Zulassung der Rechtsbeschwerde, dem das OLG Celle stattgab. Mit seinem Beschluss vom 28.10.2013 – 322 SsRs 280/13 – ließ es die Rechtsbeschwerde zu und verwarf diese nur insoweit, als über den Regelsatz von € 80,00 eine erstinstanzliche Verurteilung erfolgte. Es wies darauf hin, dass Vorsatz nur angenommen werden könne, wenn Kenntnis der Geschwindigkeitsüberschreitung und kumulativ Kenntnis deren Überschreitung vorläge. Zwar könne mit dem Amtsgericht davon ausgegangen werden, dass der Betroffene die Beschilderung zur Kenntnis genommen habe (insoweit verwies es auf die Entscheidungen BGHSt 43, 241, 251 und OLG Celle NZV 211, 618). Aber es könne entgegen der Annahme des Amtsgerichts nicht davon ausgegangen werden dass der Betroffene Kenntnis von der Überschreitung habe. Der in der Rechtsprechung geprägte Erfahrungssatz, dass die Fahrgeräusche und die sich schnell verändernde Umgebung den Rückschluss auf eine Geschwindigkeitsüberschreitung zuließen, würden eine erhebliche Überschreitung verlangen, die nicht bei 25% sondern bei ca. 40% läge. Soweit niedrigere Überschreitungen bereits zum Vorsatzvorwurf führten (z.B. OLG Jena DAR 2008, 35) hätten weitere Umstände vorgelegen, die auf den Vorsatz einen Rückschluss zuließen. So käme es auf ein positiv festgestelltes Fahrverhalten vor der streitbefangenen Feststellung an, wie mehrere weitere festgestellte Geschwindigkeitsverstösse im engen räumlichen und zeitlichen Zusammenhang.

OLG Celle, Beschluss vom 28.10.2013 - 322 SsRs 280/13 -