Ein registriertes
Inkassounternehmen (§ 10 RDG) machte aus abgetretenen Recht des Mieters Ansprüche
gegen die beklagte Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die
Begrenzung der Miethöhe (§556d BGB) in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung
vom 28.04.2015 geltend. Die Wohnung befand sich in einem nach der Verordnung
als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt benannten Bereich. Der Nettokaltmietzins
betrug zunächst für die 77,66 qm große Wohnung € 610,65 (€ 7,86 / qm). Mit
Schreiben vom 20.07.2017 verlangte die Beklagte die Zustimmung zur Erhöhung der
benannten Miete auf € 674,08 (€ 8,68 / qm), dem der Mieter zustimmte. Die
Klägerin rügte einen Verstoß gegen die Begrenzung der Miethöhe (nach der bis
zum 31.12.2018 geltenden Fassung des § 556g Abs. 2 BGB) bei
Mietvertragsabschluss und begehrte Auskunft und die Rückzahlung des danach zu viel
gezahlten Mietzinses. Die Klage hatte weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren
Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die
Klägerin ihren Anspruch weiter; der BGH wies die Revision als unbegründet
zurück.
Zutreffend sei das
Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Anwendbarkeit der Vorschriften zur
Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff BGB) nicht vorlägen, da die beanstandete
Miete nicht auf der bei Mietbeginn geschlossenen Vereinbarung, sondern auf einer
nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhung beruhen würde, für die
die Regelungen der §§ 556d ff BGB nicht geltend würden.
Dem Mieterhöhungsbegehren der
Beklagten sei ein Entwurf der Zustimmungserklärung beigefügt gewesen mit der Bitte
um Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung durch Unterzeichnung und Rücksendung
der Erklärung. Die gewählte Formulierung spräche dafür, dass Gegenstand der Vereinbarung
die Erhöhung der Miete auf den neuen Gesamtbetrag gewesen sei und nicht lediglich
die Höhe der Veränderung. Denn dort sei ausdrücklich von der „bisher
vereinbarten“ Nettokaltmiete, von deren „Veränderung“ um € 63,43 und von der „neuen
Vereinbarung“ von monatlich € 674,08 die Rede. Diese Auslegung durch das Berufungsgericht
entspräche auch dem Sinn und Zweck der Mieterhöhungsvereinbarung sowie der
Interessenslage beider Parteien bei der Erhöhung der Miete: Diese sei darauf
gerichtet gewesen, die Miethöhe für die Zukunft einvernehmlich zu ändern. Entscheidend
sei daher für die weitere vertragliche Beziehung nicht, um welchen Betrag die ursprüngliche
erhöht worden sei, sondern wie hoch die künftig zu bezahlende Miete ist. Die
Parteien hätten mithin ab dem vereinbarten Termin die bisherige Miete ändern
und einen neuen Betrag festsetzen wollen. Daher umfasse der Bindungswille nicht
nur den Erhöhungsbetrag, sondern die insgesamt den neuen Gesamtbetrag. Ein Aufsplitten
der zu zahlenden Miete in zwei Teile, nämlich die bisherige Miete und den
Erhöhungsbetrag, würde sich als eine künstliche und lebensfremde Zersplitterung
eines einheitlichen Lebenssachverhaltes darstellen, die dem Sinn und Zweck der
Mieterhöhung und der beiderseitigen Interessenslage zuwider laufen würde.
Der Annahme der Klägerin, der
Mieter habe mit der Zustimmung zur Mieterhöhung nicht auf seine Rechte aus
einem etwaigen Verstoß der bisherigen Miete gegen Regelungen über die Mietpreisbremse
verzichten wollen, folgte der BGH nicht. Abzustellen sei auf das Verständnis des
objektiven Erklärungsempfängers. Der Mieter würde das Mieterhöhungsbegehren des
Vermieters regelmäßig so verstehen, dass mit der angestrebten Erhöhung der
erhöhte Betrag als künftig zu zahlende Miete festgelegt werden soll. Deshalb
könne der vorbehaltslosen Zustimmung des Mieters regelmäßig nicht entnommen
werden, dass er sich eventuelle Rechte wegen einer eventuellen Unzulässigkeit der
bisherigen Miete habe vorbehalten wollen und deshalb nicht der gesamtmiete, sondern
nur dem Erhöhungsbetrag habe zustimmen wollen. Dies gelte im Streitfall auch
deshalb, da (unabhängig davon, ob ein Verstoß gegen § 556d BGB bei
Mietvertragsabschluss vorlag) zum Zeitpunkt der Mieterhöhungsvereinbarung ein
etwaiger Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs. 1 S. 3 BGB wegen zu viel gezahlter
Miete mangels Rüge gem. § 556g Abs. 2 BGB a.F. ((für
Mietverträge, die bis zum 31.03.2020 abgeschlossen wurden; für Mietverträge,
die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, siehe unten zu „Anmerkung“)) nicht bestanden habe und auch
Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter Bedenken gegen die Zulässigkeit der
bisherigen Miete vorgebracht habe, nicht aufgezeigt wurden. Das aber würde sei
dahingehend zu deuten, dass auch nach dem Willen des Mieters künftig und
unabhängig von der Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe die erhöhte Miete als
vertraglich vereinbart gelten sollte.
Die Regelungen über die Begrenzung
der Miethöhe nach §§ 556d ff BGB seien auch nicht unmittelbar oder analog auf
nachträgliche Mietvereinbarungen anzuwenden. Sie würden nach dem Wortlaut als
auch dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des
Mietverhältnisses gelten. Diese Zielsetzung ergäbe sich auch aus der
Gesetzesbegründung, wonach die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10% über der
ortsüblichen Vergleichsmiete „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“ gelte
und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16
f). Für eine analoge Anwendung würde es daher an einer erforderlichen
planwidrigen Regelungslücke ermangeln. Zudem habe das Berufungsgericht
zutreffend darauf hingewiesen, dass ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis
- anders als bei Neuabschluss - die begeharte Mieterhöhung sorgfältig prüfen
und die Zustimmung ohne Gefahr des Verlustes seiner Mietwohnung ablehnen könne.
Anmerkung:
Mit der wirksamen Vereinbarung
der neuen Miethöhe kann eine Rückforderung der Miete ab diesem Zeitpunkt aus
den Gründen der §§ 556d ff BGB nicht erfolgen.
Für Mietverträge, die bis zum
31.03.2020 abgeschlossen wurden, scheiden Rückzahlungsansprüche gem. § 556g BGB
aus, wenn die Rüge zum Verstoß gegen die Begrenzung der Miethöhe erst nach der
Zustimmung zur Mieterhöhung erfolgt (so in dem hier entschiedenen Fall des BGH).
Für Mietverträge, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, kann der
Rückzahlungsanspruch - unabhängig davon, ob eine Rüge erhoben wurde - nur für
die Zeit ab Vertragsabschluss bis zur Zustimmung zur Mieterhöhung gelten gemacht
werden, muss aber binnen 30 Monaten nach Mietvertragsabschluss erfolgen.
BGH, Urteil vom 28.09.2022
- VIII ZR 300/21 -