Bauträger: Unterschiedliche Verjährungsfristen bei Kauf- und Werkvertragselementen

Der Bauträgervertrag ist ein typengemischter vertrag. Dies hat zur Konsequenz, dass die einzelnen Bestandteile des Vertrages entsprechend ihrer rechtlichen Zuordnung nach Kauf- oder Werkvertragsrecht zu beurteilen sind. Darauf hat das OLG München hingewiesen und die vorausgehende Entscheidung des Landgerichts bestätigt, derzufolge für den werkvertraglichen Teil des Bauträgervertrages nicht die lange zehnjährige   Verjährungsfrist des § 196 BGB sondern die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB nach Abnahme läuft.

Damit unterliegt der auf die Werkleistung zu entrichtende Vergütungsanspruch der dreijährigen Verjährungsfrist, beginnend mit der Abnahme des Werkes. 

 OLG München, Hinweisbeschluss vom  16.02.2015 - 9 U 3997/14 -

Grundbucheinsichtsrecht für Bauhandwerkersicherungshypothek

Immer wieder bereitet die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB Schwierigkeiten. Dabei geht es häufig um die Frage der rechtlichen Identität zwischen Auftraggeber und Eigentümer (BGH, Urteil vom 22.10.1987 – VII ZR 12/87 -).  Da der Werkunternehmer im Regelfall die tatsächlichen rechtlichen Verhältnisse an dem Grundstück nicht kennt, muss er sich also vor Beantragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek kundig machen, um nicht eventuell kostenpflichtig mit seinem Antrag auf Wahrung der Sicherung wegen fehlender Identität abgewiesen zu werden. In einem entsprechenden Fall hat allerdings der Rechtspfleger des AG Miesbach den Antrag des Bauhandwerkers, der einen vollständigen, auch die Belastungen am Grundstück ausweisenden beglaubigten Grundbuchauszug beantragte, abgewiesen. Er erteilte lediglich einen Auszug, der das Bestandsverzeichnis und Abt. I umfasste und aus dem ersichtlich war, dass mit Auflassung vom 22.10.2013 (gewahrt am 21.01.2014) Eigentümerin nun eine R KG ist, während zuvor Frau R Eigentümerin war. Die Kopie der Auflassung als auch eine Gesellschaftsvertrages überließ der Rechtspfleger nicht.

Das OLG München hat auf die sofortige Beschwerde des Bauhandwerkers den Beschluss des Amtsgerichts (Rechtspflegers) aufgehoben. Das OLG hebt hervor, dass das Einsichtsrecht in das Grundbuch ein rechtliches Interesse voraussetze, welches darzulegen sei, wobei das Einsichtsrecht sowohl die Urkunden als auch die Grundakte umfasse. Dieses Recht wäre bei einem Gläubiger, der eine Sicherungshypothek nach § 648 BGB begehren könne, zu bejahen.

Allerdings wäre Voraussetzung für die Sicherungshypothek die rechtliche, nicht alleine die eventuelle wirtschaftliche Identität. Nach dem Bauvertrag wären Auftraggeber die Eheleute R gewesen; Eigentümer wäre aber seit dem 21.01.2014 die R KG. Allerdings gäbe es auch Ausnahmen von der Notwendigkeit der rechtlichen Identität. Eine solche Ausnahme habe der BGH (aaO.) im Hinblick auf den Missbrauch der Berufung auf die fehlende rechtliche Identität dann angenommen, wenn sich der Eigentümer selbst wie der Besteller (Auftraggeber) behandeln lassen müsse, § 242 BGB. Die Entscheidung, ob ein solcher Fall hier vorliegt, wäre allerdings nicht im Rahmen des vorliegenden Gesuchs (und der Beschwerde) zu prüfen, sondern obläge dem Bauhandwerker und seinem Anwalt, eventuell einem später in der Sache selbst erkennenden Gericht. Vorliegend wäre lediglich entscheidend ein dargelegtes berechtigtes Interesse, welches nicht glaubhaft zu machen ist. Da die Bauleistungen des beantragenden Bauhandwerkers sowohl vor als auch nach der Eigentumsübertragung lägen, würde ersichtlich der Bauhandwerker von einer wirtschaftlichen Identität ausgehen, die hier eine Haftung des Eigentümers (ausnahmsweise) begründet, weshalb auch seinem Ersuchen statt zugeben sei. 

OLG München, Beschluss vom 09.02.2015 - 34 Wx 43/15 -

Wettbewerbsrecht: Blickfang-Werbung und Klarstellung

Die Beklagte, die ein Möbelhaus betreibt, war in einem Prospekt mit der Angabe deutlich hervorgehobenen Angabe „Schlafzimmer komplett“ mit der Bebilderung eines Drehtürenschrankes, Nachtkonsolen und Doppelbett, wobei dann auch die Wörter „KOMPLETT“, „DREHTÜRENSCHRANK“ und „DOPPELBETT“ textlich hervorgehoben wurden. In einer Ecke der Abbildung fand sich der Vermerk „Ohne Lattenroste, Matratzen, Beimöbel und Deko“.

Der Kläger, ein Wetbbewerbsverein, vertrat die Auffassung, die Werbung wäre irreführend, da nach der äußeren blickfangmäßigen Textangabe und dem Bild der Verbraucher davon ausgehen müsse, das Angebot umfasse u.a. auch Lattenroste und Matratzen. Die Angabe am unteren Rand der Abbildung sei unauffällig und daher nicht ausreichend.

Während das Landgericht der Klage des Wettbewerbsvereins stattgab, wurde sie vom Berufungsgericht (OLG München) abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision wurde vom BGH abgewiesen. Anders als das OLG München geht allerdings der BGH davon aus, dass es entscheidend auf die einschränkende Angabe am Rand der Abbildung ankommt. Während das OLG München die Auffassung vertrat, eine Irreführung läge bereits deshalb nicht vor, da der Verbraucher ohnehin nicht annehmen würde, dass Lattenroste und Matratzen vom Angebot umfasst wären. Dies sieht der BGH anders. Zwar geht auch der flüchtige Leser nach Auffassung des BGH davon aus, dass Dekoartikel nicht mit von einem Angebot umfasst sind (so Schuhe, Wandbilder, Eelektronikgeräte); dies könne aber nicht für Ausstattungen wie Matratze oder Lattenrost gelten.

Allerdings hatte das OLG München seine Entscheidung auch darauf gestützt, dass davon auszugehen wäre, dass der interessierte Leser den kleingedruckten Text auch lesen würde, weshalb der zunächst blickfangmäßig aufgebaute Eindruck dadurch klargestellt würde. Dem folgt der BGH. Zwar würde der Senat an sich verlangen, dass die Klarstellung selbst am Blickfang teilhabe (was hier nicht der Fall ist); allerdings würde sich der Verbraucher bei langlebigen oder kostspieligen Artikeln nicht nur flüchtig mit der Werbung auseinandersetzen sondern diese komplett zur Kenntnis nehmen und damit auch den hier angebrachten Hinweis am unteren Rand der Abbildung, wobei es sich hier um einen kurzen und übersichtlich gestalteten Text handele. 

BGH, Urteil vom 18.12.2014 - I ZR 129/13 -

Mietrecht: Quotenabgeltungsklauseln bei Renovierungspflichten prinzipiell unzulässig

Es ist so weit. Wie schon seit einiger Zeit zu erwarten war, hat der BGH der in Mietverträgen immer wieder vorzufindenden Quotenabgeltungsklausel nunmehr endgültig eine Absage erteilt.  Angedeutet hatte dies der BGH bereits in einem Urteil vom 22.01.2014 - VIII ZR 352/12 -.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Vertrag war die Klausel aufgenommen, der zufolge der Mieter, soweit Schönheitsreparaturen bei Mietende noch nicht fällig sein sollten, diese nach einer zeitlich bemessenen Quote regelmäßiger Renovierungsmaßnahmen dem Vermieter vergüten sollte. Der BGH sah (anders als das Berufungsgericht) darin das Transparenzgebot als nicht mehr gewahrt an (§ 307 Abs. 1  BGB). Klauseln dürften nicht so gefasst werden, dass der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines potentiellen Mieters durchzusetzen versucht durchzusetzen (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), ohne dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und einen Ausgleich zu schaffen.

Die Quotenregelungsklausel könne zwar hier eventuell noch mit dem Transparenzgebot übereinstimmen. Allerdings würde sie einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalten, da der Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn  zukommenden Kostenbelastung habe. Dies würde ihn unangemessen benachteiligen.

Zur Begründung verweist der BGH darauf, dass der Mieter bei Vertragsschluss nicht erkennen könne, welchen tatsächlichen Abnutzungsgrad die Wohnung bei Mietende haben würde, da er weder unbedingt von vorherein die Mietzeit kennt, noch genau weiß, wie sein tatsächliches, eventuell auch während der Mietzeit unterschiedliches, Nutzungsverhalten sein wird.

Enthält der Mietvertrag eine Renovierungspflicht des Mieters mit Quotenabgeltungsklausel, ist der Mieter bei Mietende mithin weder zur Vornahme der Renovierung verpflichtet noch zur Abgeltung von möglichen Renovierungskosten. 

Ein Kommentar zu dieser Entscheidung findet sich auf Rechtsprechung.

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 -

Umsatzsteuer: Ermäßigter Satz bei Autorenlesung

Die Autorin hat für ihre Lesungen jeweils den ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7% in Rechnung gestellt. Im Rahmen einer Außenprüfung vertrat das beklagte Finanzamt die Rechtsauffassung, die Entgelte für Lesungen unterlägen der vollen Umsatzsteuer von 19% und hat insoweit Umsatzsteuer aus den Einnahmen nachgefordert. Die hiergegen von der Autorin erhobene Klage hatte Erfolg, die Revision des Finanzamtes wurde vom BFH zurückgewiesen.

Die Steuerermäßigung rechtfertigt sich hier nach Auffassung des BFH aus § 12 Abs. 2 Nr. 7 a UStG. Im Sinne dieser Norm wird unter Theateraufführung, die dem ermäßigten Steuersatz unterliegt, nicht nur eine Theateraufführung o.ä, verstanden, sondern auch Pantomime, Tanz, Eisrevue, Kampfkunstschauen und Feuerwerksveranstaltungen. Voraussetzung ist lediglich, dass die Vorführung theater- oder konzertähnlich ist. Nach Brockhaus, so der BFH, bezeichnet Theater alle Formen szenischer Darstellung und künstlerischer Kommunikation zwischen Darstellern und Zuschauern. Dazu würde auch die künstlerische Rezitation gehören, nach Brockhaus der künstlerische Vortrag.

Bei der Lesung würde sich die Stimme des Vortragenden häufig, als Ausdruck besonderer Situation oder zur Darstellung handelnder Personen, ändern. Dazu wären hier Mimik, Körperhaltung und Bewegung gekommen, die Emotionen bei den Zuhörern hervorrufen sollte und durch Unterbrechungen, Zwischenbemerkungen und anderweitige, dazwischen gewobene Geschichten habe die Lesung kabarettistische Züge erhalten.

Klar wird vom BFH festgehalten, dass Frage- und Autogrammstunden keinen ermäßigten Steuersatz rechtfertigen.

BFH, Urteil vom 25.02.2015 – XI R 35/12 -

Mietrecht: Schriftform und unvollständiges Rubrum

In beiden letztlich vom BGH entschiedenen Fällen stritten die Parteien um die Wirksamkeit eines längerfristig abgeschlossenen Mietvertrages. § 550 BGB fordert für Mietverträge, die eine längere Laufzeit als ein Jahr haben sollen, ausdrücklich die Schriftform. In den zwei vom BGH entschiedenen Fällen war an dem Mietvertrag eine Aktiengesellschaft (AG) beteiligt gewesen. In dem einen Fall war der Vorstand der AG im Rubrum des Vertrages benannt, allerdings hat nur ein Vorstandsmitglied den Vertrag unterzeichnet (BGH vom 04.11.2009 – XII ZR 86/07 -). Im anderen Fall wurden die Vertreter der AG im Rubrum gar nicht benannt und hat auch lediglich ein Vorstandsmitglied (ohne seine Stellung bei Unterschriftsleistung darzustellen) zusammen mit einem durch Zufügung von ppa. dies verdeutlichenden Prokuristen  unterschrieben (BGH vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14 -).

In seiner Entscheidung im Jahr 2009 hat der BGH das Vorliegen der Schriftform negiert. Demgegenüber hat diese in seiner Entscheidung in 2015 bejaht. In Abgrenzung der Entscheidungen führt der BGH in seinem Urteil vom 22.04.2015 aus, dass in dem in 2009 zur Entscheidung anstehenden Fallvariante alle Vorstandsmitglieder im Rubrum benannt wurden und nunmehr nicht ersichtlich gewesen wäre, ob der alleinige Unterzeichner der AG für alle Vorstandsmitglieder handeln würde. Zweifel an der Vertretungsmacht würden sich daher aus der Urkunde im Hinblick auf die Aufnahme der Vertretungsregelung im Rubrum ergeben. Anders sei dies allerdings dann, wenn wie in dem jetzt 2015 z entscheidenden Fall keine Angaben zum Vertretungsverhältnis der AG im Vertrag aufgenommen würden, da sich dann bei der Unterschrift nicht Zweifel an der (alleinigen) Berechtigung ergeben könnten.

Auch sei unschädlich, dass es bei dem Vorstandsmitglied an einem Vertretungszusatz fehle. Zwar wäre dies erforderlich, wenn alle Vorstandsmitglieder im Rubrum des Vertrages aufgenommen würden, da sich hier Zweifel an der Vollständigkeit aus der Urkunde ergeben. Wenn aber der Vorstand im Rubrum nicht aufgelistet ist, könnten auch keine Zweifel darüber entstehen, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder für alle Vorstandsmitglieder handelt. 

BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14 -

Werkunternehmer und Diebstahl von Baumaterialien

Wohin mit Baumaterialien ? Natürlich auf die Baustelle. Ein naheliegender Gedanke. Doch was ist, wenn sie dort abhanden kommen ?  Das OLG Saarbrücken hat entschieden, dass das Verlustrisiko bis zur Abnahme des Gesamtwerls der Werkunternehmer trägt. Er hat für eine ausreichende Sicherung Sorge zu tragen. Dies gilt nach Auffassung des OLG Saarbücken auch dann, wenn der Besteller bereits alle Schlüssel hat.

Das bedeutet für den Werkunternehmer: Kann lediglich der Auftraggeber durch Schlüssel Zutritt erlangen, müsste er die Schlüsselübergabe verweigern oder Freistellung fordern. Handelt es sich um eine offene Baustelle, so muss er sich entweder die Baumaterialien „just in time“ liefern (lassen) oder eine Haftungsübernahme mit dem Auftraggeber vereinbaren. Letztlich ist dies von dem Werkunternehmer einzupreisen, auch dann, wenn er dieses Risiko versichern kann (in diesem Fall die Kosten der Versicherung).

OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.12.2014 - 1 U 49/14 -