Es ist so weit. Wie schon seit
einiger Zeit zu erwarten war, hat der BGH der in Mietverträgen immer wieder
vorzufindenden Quotenabgeltungsklausel nunmehr endgültig eine Absage erteilt. Angedeutet hatte dies der BGH bereits in einem Urteil vom 22.01.2014 - VIII ZR 352/12 -.
In dem der Entscheidung
zugrundeliegenden Vertrag war die Klausel aufgenommen, der zufolge der Mieter, soweit
Schönheitsreparaturen bei Mietende noch nicht fällig sein sollten, diese nach
einer zeitlich bemessenen Quote regelmäßiger Renovierungsmaßnahmen dem Vermieter
vergüten sollte. Der BGH sah (anders als das Berufungsgericht) darin das
Transparenzgebot als nicht mehr gewahrt an (§ 307 Abs. 1 BGB). Klauseln dürften nicht so gefasst
werden, dass der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung
missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines potentiellen Mieters
durchzusetzen versucht durchzusetzen (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), ohne dessen Belange
hinreichend zu berücksichtigen und einen Ausgleich zu schaffen.
Die Quotenregelungsklausel könne
zwar hier eventuell noch mit dem Transparenzgebot übereinstimmen. Allerdings
würde sie einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalten, da der
Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung habe. Dies würde
ihn unangemessen benachteiligen.
Zur Begründung verweist der BGH
darauf, dass der Mieter bei Vertragsschluss nicht erkennen könne, welchen
tatsächlichen Abnutzungsgrad die Wohnung bei Mietende haben würde, da er weder
unbedingt von vorherein die Mietzeit kennt, noch genau weiß, wie sein
tatsächliches, eventuell auch während der Mietzeit unterschiedliches,
Nutzungsverhalten sein wird.
Enthält der Mietvertrag eine Renovierungspflicht
des Mieters mit Quotenabgeltungsklausel, ist der Mieter bei Mietende mithin
weder zur Vornahme der Renovierung verpflichtet noch zur Abgeltung von
möglichen Renovierungskosten.
BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 -
