Bauwerkvertrag: Zur Abrechnung von Teilleistungen eines Einheitspreisvertrages, auf die der Auftraggeber verzichtet

Der Streit der Parteien basierte auf einem Bauwerkvertrag, aus dem die Beklagte zwei Leistungen nicht abgerufen habe, die aber von der Klägerin abgerechnet wurden. Das Landgericht gab der Klage statt. Im Rahmen der Berufung der Beklagten wies das OLG darauf hin, dass es beabsichtige die Berufung durch einstimmigen Beschluss nach § 522 ZPO zurückzuweisen, worauf die Beklagte die Berufung zurücknahm (vgl. auch Kostenbeschluss des OLG München vom 06.05.2019 – 28 I 413/19 Bau -).

Das OLG verwies darauf, dass in Literatur und Rechtsprechung streitig sei, wie sich der vollständige Verzicht auf Einzelpositionen bei einem Einheitspreisvertrag auswirke.

Nach dem BGH (Urteil vom 26.01.2012 - VII ZR 19/11 -) sei der Weg über § 2 VOB/B  nur gegeben, wenn es sich um einen Fall der vom dortigen Regelungsumfang erfassten Äquivalenzstörung handele. Danach sei ein interessengerechter Ausgleich für Mengenänderungen vorzunehmen, erweise sich die anfängliche Schätzung als unzutreffend. Dies deshalb, da der zu erwartende Aufwand bei Einheitspreisverträgen geschätzt würde und diese Schätzung Grundlage der Kalkulation sei. Weiche die Schätzung von den tatsächlichen Umständen ab, sei die Geschäftsgrundlage betroffen und der Preis sei anzupassen.

Vorstehendes würde aber nicht den Fall umfassen, dass der Auftraggeber auf eine bestimmte Position aus dem Leistungsverzeichnis verzichte, da der Verzicht nicht mit der Ungenauigkeit einer Prognose zum Umfang/zur Menge vergleichbar sei. Da die Beklagte verzichtet habe, läge keine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne der Wertung nach § 2 VOB/B vor.

Im Hinblick auf von der Beklagten eingewandte Ergänzungsaufträge wies der Senat darauf hin, dass die Klägerin dadurch nichts erspart habe. § 2 Abs. 3 Nr. 3 VOB/B gehe (ähnlich der Wertung des § 8 Abs. 2 VOB/B) von einer Erfassung von Baustelleneinrichtung, Baustellengemeinkosten und allgemeinen Geschäftskosten im Einheitspreis aus, die auch bei Wegfall von Teilleistungen verblieben und nicht nun auf den Unternehmer überwälzt werden könnten. Eine Umlage dieser Kosten über die Einheitspreise für entfallene Leistungen sei aber nicht notwendig, wenn sie durch andere Positionen oder Zusatzaufträge gedeckt werden sollten. Anders verhalte es sich mit dem Gewinn, der über § 2 VOB/B mit eingepreist sei; eine Kompensation sei durch Zusatzaufträge nicht möglich.

Offen bleiben könne, ob im Hinblick auf die nicht abgerufenen Leistungen von einer Teilkündigung auszugehen sei. Für die Abrechnung dieser „Nullpositionen“ käme nur § 8 VOB/B (bzw. § 648 BGB) direkt oder indirekt  in Betracht. Eine Formunwirksamkeit der (Teil-) Kündigung (wie im Verfahren gerügt wurde) läge nicht vor, da es hier um die nicht im Streit stehende grundsätzliche Vergütungspflicht ginge, wenn die Beklagte entgegen der Vereinbarung einseitig auf Vertragsleistungen verzichte. Damit würde dem Umstand Rechnung getragen, dass die Kalkulationsgrundlage der Klägerin der Gesamtauftrag war, wobei der Unternehmer idR. zur Steigerung der Attraktivität des Angebots bestimmte Positionen günstig anbieten würde und seinen Gewinn über andere Positionen (bei denen er z.B. günstige Produktions- oder Beschaffungskosten habe) sichern. Bei einer Teilkündigung oder teilweise fehlenden Abruf von Leistungen wäre das Berechnungssystem nicht mehr gesichert.

Damit stünde dem Unternehmer die vereinbare Vergütung zu, allerdings unter Herausrechnung ersparter Kosten. Deshalb müsse er (wie hier geschehen) für seine entsprechende Abrechnung seine Urkalkulation offen legen und die ersparten Lohn- und Materialkosten herausrechnen. Im Rahmen des § 8 VOB/B seien Zusatzaufträge, die nach Ansicht der Beklagten eine Kompensation darstellen würden, unbeachtlich.

Anmerkung: Problematisch kann sich für den Unternehmer die Erhöhung nach § 2 VOB/B bei Mengenänderungen darstellen, wenn er das Angebot / den Leistungsumfang selbst ermittelt hat. Der Auftraggeber kann sich sowohl in diesem Fall als auch im Falle des Nichtabrufs von Leistungen von einer weitergehenden Zahlungspflicht dann befreien, wenn er mit dem Unternehmer für den Fall der Mengenänderungen vereinbart, dass dies in die Risikosphäre des Unternehmers fällt und eine Nachberechnung nicht möglich ist, und für den Fall des Nichtabrufs von Leistungen oder jedenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für die vom Auftraggeber noch nicht als gesichert abzurufenden Leistungen vereinbart, dass diese ersatzlos entfallen können.  

OLG München, Hinweisbeschluss vom 02.04.2019 - 28 U 413/19 Bau -

Bauhandwerkersicherungshypothek gem. § 648 Abs. 1 S. 1 BGB: Kein Anspruch lediglich für Abrissarbeiten

Die Antragstellerin drang mit ihrem Antrag auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gem. § 648 BGB nicht durch.  Das Landgericht wies den Anspruch mangels Verfügungsanspruchs zurück; die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zum OLG Köln blieb erfolglos.

Die Antragstellerin erhielt nach einem entsprechenden Angebot von der Antragsgegnerin den Auftrag zum Abbruch eines Wohn- und Geschäftshauses zum Pauschalpreis von brutto € 41.000,00. Nach Rechnungsstellung zahlte die Antragsgegnerin auf den Rechnungsbetrag  einen minimalen Teilbetrag und erklärte im übrigen Aufrechnung  mit einem an sie abgetretenen angeblichen Schadensersatzanspruch eines Dritten.

Landgericht wie auch Oberlandesgericht sahen einen (notwendigen) Verfügungsanspruch nicht als gegeben an. Es würde sich hier nicht um einen Anspruch handeln, der die Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 648 Abs. 1 S. 1 BGB rechtfertigen könne. Nur der Unternehmer eines Bauwerks oder eines Teils eines Bauwerks könne für seine Forderungen aus Vertrag zur Sicherung eine Hypothek verlangen. Bauwerkleistungen seien danach solche Arbeiten, die wie Errichtung, Veränderung oder Ergänzung eines Bauwerks oder Teilen davon für den Bestand des Bauwerks wesentlich seien und sich in ihm verkörpern würden. Dazu würden auch Vorbereitungsarbeiten (wie das Ausschachten einer Baugrube) gehören. Der ausschließliche Auftrag, ein bestehendes Gebäude abzureißen, sei aber keine entsprechende Vorbereitungsarbeit, selbst dann, nicht, wenn später auf diesem Grundstück ein Bauvorhaben durchgeführt werden soll. Denn der bloße Abriss würde sich zu weit von anderen Vorbereitungsarbeiten, die ersichtlich direkt der Errichtung des neuen Gebäudes zuzuordnen seien, entfernen.

OLG Köln, Beschluss vom 02.03.2017 - 19 W 11/17 -

Grundbucheinsichtsrecht für Bauhandwerkersicherungshypothek

Immer wieder bereitet die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB Schwierigkeiten. Dabei geht es häufig um die Frage der rechtlichen Identität zwischen Auftraggeber und Eigentümer (BGH, Urteil vom 22.10.1987 – VII ZR 12/87 -).  Da der Werkunternehmer im Regelfall die tatsächlichen rechtlichen Verhältnisse an dem Grundstück nicht kennt, muss er sich also vor Beantragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek kundig machen, um nicht eventuell kostenpflichtig mit seinem Antrag auf Wahrung der Sicherung wegen fehlender Identität abgewiesen zu werden. In einem entsprechenden Fall hat allerdings der Rechtspfleger des AG Miesbach den Antrag des Bauhandwerkers, der einen vollständigen, auch die Belastungen am Grundstück ausweisenden beglaubigten Grundbuchauszug beantragte, abgewiesen. Er erteilte lediglich einen Auszug, der das Bestandsverzeichnis und Abt. I umfasste und aus dem ersichtlich war, dass mit Auflassung vom 22.10.2013 (gewahrt am 21.01.2014) Eigentümerin nun eine R KG ist, während zuvor Frau R Eigentümerin war. Die Kopie der Auflassung als auch eine Gesellschaftsvertrages überließ der Rechtspfleger nicht.

Das OLG München hat auf die sofortige Beschwerde des Bauhandwerkers den Beschluss des Amtsgerichts (Rechtspflegers) aufgehoben. Das OLG hebt hervor, dass das Einsichtsrecht in das Grundbuch ein rechtliches Interesse voraussetze, welches darzulegen sei, wobei das Einsichtsrecht sowohl die Urkunden als auch die Grundakte umfasse. Dieses Recht wäre bei einem Gläubiger, der eine Sicherungshypothek nach § 648 BGB begehren könne, zu bejahen.

Allerdings wäre Voraussetzung für die Sicherungshypothek die rechtliche, nicht alleine die eventuelle wirtschaftliche Identität. Nach dem Bauvertrag wären Auftraggeber die Eheleute R gewesen; Eigentümer wäre aber seit dem 21.01.2014 die R KG. Allerdings gäbe es auch Ausnahmen von der Notwendigkeit der rechtlichen Identität. Eine solche Ausnahme habe der BGH (aaO.) im Hinblick auf den Missbrauch der Berufung auf die fehlende rechtliche Identität dann angenommen, wenn sich der Eigentümer selbst wie der Besteller (Auftraggeber) behandeln lassen müsse, § 242 BGB. Die Entscheidung, ob ein solcher Fall hier vorliegt, wäre allerdings nicht im Rahmen des vorliegenden Gesuchs (und der Beschwerde) zu prüfen, sondern obläge dem Bauhandwerker und seinem Anwalt, eventuell einem später in der Sache selbst erkennenden Gericht. Vorliegend wäre lediglich entscheidend ein dargelegtes berechtigtes Interesse, welches nicht glaubhaft zu machen ist. Da die Bauleistungen des beantragenden Bauhandwerkers sowohl vor als auch nach der Eigentumsübertragung lägen, würde ersichtlich der Bauhandwerker von einer wirtschaftlichen Identität ausgehen, die hier eine Haftung des Eigentümers (ausnahmsweise) begründet, weshalb auch seinem Ersuchen statt zugeben sei. 

OLG München, Beschluss vom 09.02.2015 - 34 Wx 43/15 -