Mietrecht: Kein Austausch eines Teppichbodens durch Laminatboden durch den Vermieter

Was darf der Vermieter ? Der Mieter (Kläger) reklamierte, dass der Teppichboden verschlissen sei. Der Vermieter war auch zu einer Abhilfe bereit, wollte aber statt des Teppichbodens Laminat verlegen. Dies aber wollte der Mieter nicht.  Er klagte auf die fachgerechte Verlegung eines Teppichbodens. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auf die Berufung gab das Landgericht der Klage statt.

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Der Austausch des Teppichbodens gegen einen Laminatboden stellt sich nach Auffassung des Landgerichts als eine wesentliche Abweichung von dem vermieteten Zustand dar. Unabhängig davon würde auch das Interesse des Mieters an der Beibehaltung des Teppichbodens den Interessen des Vermieters vorgehen. Es ginge hier um das Wohngefühl, welches auch durch den Bodenbelag bestimmt würde. Auch wenn Laminatboden langlebiger wäre, müsse der Vermieter (Beklagter) hinnehmen, dass dieser wieder verlegt wird, nachdem er die Wohnung mit dem Teppichboden vermietet habe. Der Hygieneeinwand des Beklagten greife nicht, da dies, so das Landgericht, lediglich eine Frage des Pflegeaufwandes sei (was allerdings tatsächlich wohl falsch ist, aber letztlich auf sich beruhen kann, da die anderweitigen Erwägungen des Landgerichts wohl zutreffend sein dürften).

LG Stuttgart, Urteil vom 01.07.2015 – 13 S 154/15 -

Mietrecht: Quotenabgeltungsklauseln bei Renovierungspflichten prinzipiell unzulässig

Es ist so weit. Wie schon seit einiger Zeit zu erwarten war, hat der BGH der in Mietverträgen immer wieder vorzufindenden Quotenabgeltungsklausel nunmehr endgültig eine Absage erteilt.  Angedeutet hatte dies der BGH bereits in einem Urteil vom 22.01.2014 - VIII ZR 352/12 -.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Vertrag war die Klausel aufgenommen, der zufolge der Mieter, soweit Schönheitsreparaturen bei Mietende noch nicht fällig sein sollten, diese nach einer zeitlich bemessenen Quote regelmäßiger Renovierungsmaßnahmen dem Vermieter vergüten sollte. Der BGH sah (anders als das Berufungsgericht) darin das Transparenzgebot als nicht mehr gewahrt an (§ 307 Abs. 1  BGB). Klauseln dürften nicht so gefasst werden, dass der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines potentiellen Mieters durchzusetzen versucht durchzusetzen (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), ohne dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und einen Ausgleich zu schaffen.

Die Quotenregelungsklausel könne zwar hier eventuell noch mit dem Transparenzgebot übereinstimmen. Allerdings würde sie einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalten, da der Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn  zukommenden Kostenbelastung habe. Dies würde ihn unangemessen benachteiligen.

Zur Begründung verweist der BGH darauf, dass der Mieter bei Vertragsschluss nicht erkennen könne, welchen tatsächlichen Abnutzungsgrad die Wohnung bei Mietende haben würde, da er weder unbedingt von vorherein die Mietzeit kennt, noch genau weiß, wie sein tatsächliches, eventuell auch während der Mietzeit unterschiedliches, Nutzungsverhalten sein wird.

Enthält der Mietvertrag eine Renovierungspflicht des Mieters mit Quotenabgeltungsklausel, ist der Mieter bei Mietende mithin weder zur Vornahme der Renovierung verpflichtet noch zur Abgeltung von möglichen Renovierungskosten. 

Ein Kommentar zu dieser Entscheidung findet sich auf Rechtsprechung.

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 -

Mietrecht: Laufende Schönheitsrenovierung und Rückgabeverpflichtung in bezugsfertigen Zustand

Renovierungsklauseln werden ständig neu der AGB-Kontrolle unterworfen. „Schuld“ daran ist die Rechtsprechung, insbesondere auch des BGH, die hier ständig neue Anforderungen stellt. In seiner Entscheidung vom 12.03.2014 – XII ZR 108/13 – musste sich das Gericht mit einem Formularmietvertrag (AGB) auseinandersetzen, in dem zum einen der Mieter zur bedarfsabhängigen laufenden Schönheitsrenovierung verpflichtet wurde, ihm zum anderen auferlegt wurde die Räume zum Mietvertragende in einen “bezugsfertigen Zustand“ zu versetzen.

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Dass die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden dürfen ist bereits seit langem in der Rechtsprechung anerkannt. Nur wenn der Mieter (z.B. im Rahmen von starren Fristenplänen) zur Vornahme von Leistungen zu bestimmten Zeiten verpflichtet wird , wird die entsprechende Klausel (insgesamt) als ungültig angesehen. Da hier allerdings der Mieter nur „bedarfsabhängig“ verpflichtet wurde, stieß die Klausel beim BGH (vorhersehbar) auf keine Bedenken.

Allerdings hätte sich daran etwas aus der Summierung der Pflichten im Zusammenhang mit der Klausel über den Zustand bei Rückgabe ändern können, wie auch die Klausel über den Zustand bei Rückgabe für sich bedenklich ist. Letzteres vor dem Hintergrund, dass der BGH bereits entschieden hat, dass eine Endrenovierungsklausel (jedenfalls in Kombination mit laufenden Renovierungsverpflichtungen)  unzulässig ist (auch bei der Gewerberaummiete, zuletzt BGH vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02 -).

Die Endrenovierungsverpflichtung, unabhängig vom Zustand der Mietsache zum Mietende, ist nach § 307 BGB unwirksam (BGH vom 03.06.1998 – VIII ZR 317/97 -).  Es wird darin, was auch vorliegend der BGH betont, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen. Allerdings enthalte die hier verwandte Klausel zum „bezugsfertigen Zustand“  keine verdeckte Endrenovierungsverpflichtung. Ausreichend wäre es vielmehr, wenn der Mieter die Räume an den Vermieter in einem Zustand zurückgibt, die es diesem ermöglichen, die Räume einem neuen Mieter in einem bezugsfertigen und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.  Daher wären nach dieser Klausel nur Renovierungsleistungen zu erbringen, wenn der Mieter in der Vergangenheit keine Schönheitsreparaturen vorgenommen hätte oder trotz auch eventuell zeitnaher Schönheitsreparaturen eine übermäßig starke Abnutzung vorliegt, die eine Weitervermietung hindert.

Die (danach) zulässigen Klauseln des Formularmietvertrages lauteten:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. …“

„Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen - auch vom Mieter selbst beschafften - Schlüsseln zurückzugeben.“

Auch wenn diese Entscheidung zu Gewerberäumen erging, kann man davon ausgehen, dass der BGH die entsprechenden Grundsätze auf Wohnraummietverhältnisse anwendet, da er seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen unabhängig von der Nutzungsart entwickelt hat.

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - XII ZR 108/13 -