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Der Mieter minderte die Miete. Die Berechtigung zur
Minderung war zwischen Mieter und Vermieter streitig. Der Vermieter ließ sich
zur Ausgleichung der offenen Mietforderung, bedingt durch die Minderung, die
Kaution auszahlen. Der Mieter klagte auf Wiedergutschrift der ausgezahlten Kaution
auf das Kautionskonto geklagt, obwohl nach der Regelung im Mietvertrag (§ 7) sich
der Vermieter wegen fälliger Ansprüche aus dem Mietverhältnis aus der Kaution
befriedigen darf und der Mieter zur Aufstockung des Kautionskontos in diesem
Fall verpflichtet wäre.
Amts- und Landgericht Bonn gaben der Klage des Mieters
statt; die zugelassene Revision des Vermieters wurde vom BGH mit Urteil vom
07.05.2014 – VIII ZR 234/13 – zurückgewiesen. Vom BGH wurde darauf hingewiesen,
dass die Kaution nicht dazu diene, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit
zur schnellen Befriedigung behaupteter Ansprüche zu eröffnen. Vielmehr wollte
der Gesetzgeber mit der treuhänderischen Absonderung des Kautionsbetrages vom
Vermögen des Vermieters eine Insolvenzfestigkeit für den Fall der Beendigung
des Mietverhältnisses ohne fällige Forderungen des Vermieters erreichen. Dies
würde umgangen, wenn während eines laufenden Mietverhältnisses der Zugriff des
Vermieters auf die Kaution ermöglicht würde, weshalb auch die benannte
Vereinbarung in § 7 des Mietvertrages gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam sei. Der
mit Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71 – entschiedene Fall wäre hier nicht
einschlägig, da es sich dort um ein Geschäftsraummietverhältnis gehandelt habe,
auf welches § 551 BGB über die Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten nicht
anwendbar war und ist.
BGH, Urteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13 -