Schließanlagen sind eine feine Sache: Ein Schlüssel für
viele Türen (Haus-, Keller- und Wohnungstür, eventuell auch Tiefgarage pp.).
Aber was passiert, wenn dieser Schlüssel verloren geht ? Es besteht für den
Mieter eine Obhuts- und Rückgabepflicht, §§ 241 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB.
Verletzt der Mieter dies, ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet,
wobei der Vermieter einer Eigentumswohnung diesen Schaden insgesamt geltend
machen kann; gem. § 280 BGB hätte sich der Mieter vom Verschuldensvorwurf zu
entlasten. Neben den Kosten für einen neuen Schlüssel können so erhebliche
Kosten auf den Mieter zukommen, wenn die Schließanlage auf Grund des Verlustes
ersetzt wird.
In einem entsprechenden Fall hatte der BGH allerdings mit
seinem Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13 -
die Klage des Vermieters abgewiesen. Zwar hätte der Vermieter einen
Freistellungsanspruch gegenüber dem Mieter im Hinblick auf mögliche
Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in Ansehung des
abhanden gekommenen Schlüssels. Auch könne der Verlust eines Schlüssels den
Austausch der Schließanlage erforderlich machen, falls eine missbräuchliche des Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten
ist. Allerdings könne nicht fiktiv ein entsprechender Schaden berechnet werden,
da es sich entgegen der teilweise vertretenen Ansicht bei dem Verlust des
Schlüssels nicht um einen Schaden an der Schließanlage (als Sachgesamtheit)
handele. Der Verlust führe nicht zu einer Beeinträchtigung der Sachsubstanz der
Schließanlage als solcher. Das rein abstrakte gefährdungspotential stelle
keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Der ersatzfähige Schaden hat, so der BGH, zur
Voraussetzung, daß sich der geschädigte (Vermieter /
Wohnungseigentümergemeinschaft) „aus
objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur
Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die
Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt“.
BGH, Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13 -
