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Freitag, 13. Juni 2014

Mietrecht: Schlüsselverlust und Kosten für Schließanlage

Schließanlagen sind eine feine Sache: Ein Schlüssel für viele Türen (Haus-, Keller- und Wohnungstür, eventuell auch Tiefgarage pp.). Aber was passiert, wenn dieser Schlüssel verloren geht ? Es besteht für den Mieter eine Obhuts- und Rückgabepflicht, §§ 241 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB. Verletzt der Mieter dies, ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet, wobei der Vermieter einer Eigentumswohnung diesen Schaden insgesamt geltend machen kann; gem. § 280 BGB hätte sich der Mieter vom Verschuldensvorwurf zu entlasten. Neben den Kosten für einen neuen Schlüssel können so erhebliche Kosten auf den Mieter zukommen, wenn die Schließanlage auf Grund des Verlustes ersetzt wird.

In einem entsprechenden Fall hatte der BGH allerdings mit seinem Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13 -  die Klage des Vermieters abgewiesen. Zwar hätte der Vermieter einen Freistellungsanspruch gegenüber dem Mieter  im Hinblick auf mögliche Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in Ansehung des abhanden gekommenen Schlüssels. Auch könne der Verlust eines Schlüssels den Austausch der Schließanlage erforderlich machen, falls eine missbräuchliche  des Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist. Allerdings könne nicht fiktiv ein entsprechender Schaden berechnet werden, da es sich entgegen der teilweise vertretenen Ansicht bei dem Verlust des Schlüssels nicht um einen Schaden an der Schließanlage (als Sachgesamtheit) handele. Der Verlust führe nicht zu einer Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage als solcher. Das rein abstrakte gefährdungspotential stelle keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar.  Der ersatzfähige Schaden hat, so der BGH, zur Voraussetzung, daß sich der geschädigte (Vermieter / Wohnungseigentümergemeinschaft) „aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt“.

BGH, Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13 -