In Abänderung der
Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) beschloss die Mehrheit der
Eigentümer,
dass die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen im Hinblick auf ihre
Sondernutzungsflächen selbst die erforderlichen Gartenpflege- und
Reinigungsarbeiten vornehmen müssten und die dafür erforderlichen Kosten zu tragen haben. Die dagegen erhobene
Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses hatte ( im zugelassenen
Revisionsverfahren) vor dem BGH Erfolg.
Der BGH wies darauf hin, dass die
ordnungsgemäße Instandhaltung und –setzung von Gemeinschaftseigentum (um
welches es sich auch noch bei Sondernutzungsflächen handelt) vom Gesetz den Wohnungseigentümern
in ihrer Gesamtheit obliegt, nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer, § 21
Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG. Damit aber ist kein Wohnungseigentümer zu einer
tätigen Mithilfe verpflichtet; die Wohnungseigentümer haben lediglich für die
Kosten aufzukommen.
Der BGH prüft auch, ob sich hier
aus der (originären) Teilungserklärung der betroffenen
Wohnungseigentümergemeinschaft etwas anderes ergibt. Denn häufig werden schon
bei Begründung einer WEG die Pflichten für das Sondernutzungsrecht dem
Berechtigten auferlegt, was vorliegend nicht der Fall war. Auch die
Möglichkeit, die Pflichten in einer späteren Vereinbarung der Eigentümer (also
nicht im Beschlussweg) anders zu regeln, erfolgte hier nicht.
Die Frage, ob gegebenenfalls der
Beschluss isoliert bezüglich der Kosten Bestand haben könnte, prüfte der BGH
nicht. Er ging von der Einheitlichkeit des Beschlusses aus, weshalb es darauf
nicht ankommen konnte.
Prozessual hielt der BGH fest,
dass zwar die Kläger die Feststellung der Ungültigkeit des Beschlusses
beantragt hätten. Doch hielt er fest, dass
- nach seiner ständigen Rechtsprechung (grundlegend seit BGHZ 182, 307,
314ff) dies die Feststellung der Nichtigkeit nicht hindert, da ein endgültig
unwirksamer Beschluss hinsichtlich der Rechtsfolge einem nichtigen Beschluss
gleichstehe.
BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -
