Bankdarlehen: Bearbeitungsentgelt für Berechnung einer Nichtabnahmeentschädigung

Die Parteien (der Kläger war der Bundesverband der Verbraucherzentralen und  -verbände, die Beklagte eine Sparkasse) stritten über eine Klausel der Beklagten in deren Preis- und Leistungsverzeichnis „für Dienstleistungen im standardisierten Geschäftsverkehr“ für Privat- und Geschäftskunden, in der es zu „Dienstleistungen bei Krediten und Darlehen“ hieß: „Bearbeitungspreis für die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung, es sei denn, der Kunde weist nach, dass kein oder ein geringerer Aufwand entstanden ist - € 50,00“.

Der Kläger sah die Klausel im Hinblick auf den Bearbeitungspreis für die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung als unangemessen und daher unwirksam an. Klage und Berufung zu dieser Klausel hatten keinen Erfolg. Ihre Revision wurde zurückgewiesen.

Der Anspruch wäre nach § 1 UKlaG begründet gewesen, wenn die Klausel einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 , Abs. 1 S. 1 BGB nicht standgehalten hätte. Davon ging der BGH nicht aus.

Er verwies darauf, dass der Anspruch auf eine Nichtabnahmeentschädigung ein Schadensersatzanspruch sei, der auch die Kosten seiner Ermittlung umfassen würde. Die Klausel sei nicht so zu verstehen, dass die Beklagte die Entschädigung unter Einschluss der Berechnungskosten bemessen könne und daneben noch gesondert die Berechnungskosten geltend machen könne. Dass hier ein Schadensersatzanspruch gemeint sei ergäbe sich auch aus dem Zusatz, dass der Betrag unter dem Vorbehalt stünde, dass der Kunde den Nachweis eines geringeren Schadens erbringen könne. Bei nicht lediglich deklaratorischen Klauseln oder solchen, die unmittelbar den Preis der vertraglichen Hauptleistung oder das Entgelt für eine vertragliche nicht geregelte, zusätzlich angebotene Sonderleistung bestimmen, käme eine Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 3 S. 1 BGB nicht in Betracht.

Anders sei dies aber bei Klauseln wie hier, mittels derer allgemeine Betriebskosten, Aufwand zur Erfüllung eigener Pflichten der Tätigkeiten im eigenen Interesse des Verwenders geregelt würden. Der Regelungsinhalt sei durch Auslegung ihres objektiven Inhalts und dem typischen Sinn zu ermitteln. zu ermitteln. Danach handele es sich um eine Pauschalierung eines Schadensersatzanspruchs (nach § 280 Abs. 1, Abs. 3 und § 281 BGB wegen Nichtabnahme des vereinbarten Darlehens) und nicht um eine Preisnebenabrede. Der Terminus „Nichtabnahmeentschädigung“ beziehe sich auf den durch die Nichtabnahme des Darlehens durch den Darlehensnehmer begründeten Schaden. Dieser Schaden müsse berechnet werden, wobei diese Kosten mit von dem durch die Nichtabnahme begründeten Schadensersatzanspruch umfasst würden.  

Der Schaden würde für die Berechnung würde hier als „Schaden/Aufwand“ bezeichnet. Dies würde keine Ausdehnung der Klausel über den Anwendungsbereich als reiner Schadensersatzanspruch führen, sondern mit „Aufwand“ nur die durch eine freiwillige Leistung des Geschädigten verbundenen Kosten näher darstellen.

Eine weitergehende Bedeutung würde der Klausel nicht zukommen, insbesondere auch nicht Fälle einer Kündigung des Darlehens gem. §§ 489, 490 oder 500 Abs. 1 BGB bzw. eine vorzeitige Rückzahlung der Valuta nach § 500 Abs. 2 BGB regeln. Es würde nur die Nichtabnahme des Darlehens gegenständlich sein.

Gegen die Angemessenheit der Klausel hatte der BGH keine Bedenken (§ 305 Nr. 5 Buchst. a BGB) und sie würde auch den Anforderungen des § 309 Nr. 5 b BGB genügen.

BGH, Urteil vom 08.06.2021 - XI ZR 356/20 -

Widerspruch gegen Übergang des Arbeitsverhältnisses nach § 613a BGB, Annahmeverzug und Vergütungsanspruch (§ 615 S. 2 BGB)

Die Klägerin war in einem Geschäftsbereich der Beklagten tätig, den diese verkaufte. Darüber und über den nach § 613a BGB damit einhergehenden Übergang des Arbeitsverhältnisses wurde die Klägerin (rechtzeitig) informiert. Die Klägerin widersprach dem Übergang ihres Arbeitsverhältnisses. Die Beklagte wies die Klägerin auf eine Vereinbarung mit der Übernehmerin hin, derzufolge im Falle eines entsprechenden Widerspruchs die bei der Erwerberin entstehenden Vakanz für 12 Monate im Wege der Arbeitnehmerüberlassung behoben werden sollte und bot der Klägerin an, zu ansonsten unveränderten Bedingungen für 12 Monate als Leiharbeitnehmerin für die Übernehmerin zu arbeiten. Das lehnte die Klägerin ab, worauf die Beklagte ihr mitteilte, sie werde die Gehaltszahlungen einstellen. Schließlich stellte die Beklagte die Gehaltsfortzahlung ein und kündigte.

Vorliegend interessiert nur die von der Klägerin im Folgenden gegen die Beklagte erhobene Klage auf Vergütung. Der BGH sah zwar einen Annahmeverzug der Beklagten, verwies aber darauf, dass sich die Klägerin sich den Wert dessen anrechnen lassen müsse, was zu erwerben sie böswillig unterlassen habe. Zu beachten ist, dass infolge eines Teilvergleichs der Parteien keine Feststellung getroffen wurde, ob der Übergang nach § 613a BGB begründet war, sondern ergibt sich daraus, dass der Vergütungsanspruch weiter bestand.  

Da die Beklagte die Klägerin seit dem 01.08.2019 nicht mehr beschäftigte, habe sich die Beklagte seither in Annahmeverzug befunden (§§ 293ff BGB). Ein ausdrückliches Angebot der Klägerin, die Arbeit aufzunehmen, sei in Ansehung der deutlichen schriftlichen Bekundung der Beklagten entbehrlich gewesen, wonach sie die Leistungen der Klägerin nicht mehr annehmen werde. Allerdings verwies das BAG auf die Anrechnung nach § 615 S. 2 BGB.  

Ein Arbeitnehmer unterlasse böswillig iSv. § 615 S. 2 BGB anderweitigen Verdienst, wenn ihm ein Vorwurf daraus gemacht werden könne, dass er während des Annahmeverzugs trotz Kenntnis aller objektiven Umstände vorsätzlich untätig bleibe und eine ihm nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zumutbare anderweitige Arbeit nicht aufnehme oder die Aufnahme bewusst verhindere. Eine Unzumutbarkeit für den Arbeitnehmer könne sich aus vielerlei Gründen ergeben, so in der Person des Arbeitgebers liegend, der Art der Arbeit oder den sonstigen Arbeitsbedingungen. Erforderlich sei eine Gesamtabwägung. Das schließe eine Beschäftigungsmöglichkeit bei dem in Verzug befindlichen Arbeitgeber nicht aus, wie auch eine Erwerbsmöglichkeit bei einem neuen Betriebsinhaber nicht ausgeschlossen sei, auch wenn der Arbeitnehmer dem Übergang widersprochen habe.

Das angebotene befristete Verhältnis von 12 Monaten sei an sich für die Klägerin zumutbar, da sich weder die Art der Tätigkeit, der Arbeitsort noch die Vergütung ändern sollten. Damit habe sie nicht in ein klassisches Leiharbeitsverhältnis wechseln müssen, sondern ihre Leistung nur gegenüber einem Dritten erbringen müssen. So habe die Klägerin auch keine Bedenken gegen die Person der Übernehmerin geltend gemacht. Ebenso wenig hindert das „doppelte Direktionsrecht“ (in der Person des bisherigen Arbeitgebers als auch in der Person des Übernehmers) die Annahme der Zumutbarkeit. Fehlerhaft sei die Annahme, aus § 615 S. 2 BGB könne ein Zuwarten des Arbeitnehmers auf ein zumutbares Angebot abgewartet werden. Vielmehr sei von der Klägerin zu erwarten gewesen, dass sie das Angebot der Beklagten zumindest unter Vorbehalt einer anderweitigen Beschäftigungsmöglichkeit annimmt; hier aber sei sie untätig geblieben. Bewerbungen auf freie Stellung wie auch eine Beschäftigungsklage hätte sie auch bei Annahme des Angebots der beklagten unter Vorbehalt vornehmen bzw. erheben können.

BAG, Urteil vom 19.05.2021 - 5 AZR 420/20 -

Wirksame Zustellung einer Unterbringungsgenehmigung nach FamFG und Fristenlauf

Das Amtsgericht ordnete mit am 30.01.2020 zur Post aufgegebenen Beschluss vom 23.01.2020 die geschlossene Unterbringung bis 23.01.2021 und zwei ärztliche Zwangsmaßnahmen der Betroffenen im Verfahren in Familiensachen und in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG)  an. Eine am 03.03.2020 beim Amtsgericht eingegangene Beschwerde wurden wegen Ablaufs der Rechtmittelfrist zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde führte zur Aufhebung des Beschlusses des Landgerichts und zur Zurückverweisung an dieses.

Entgegen der Annahme des Landgerichts sei die Beschwerdefrist von einem Monat gem. § 63 Abs. 1 FamFG nicht abgelaufen gewesen. Die Frist würde erst mit Bekanntgabe des angefochtenen Beschlusses bei der Betroffenen zu laufen beginnen, § 63 Abs. 3 S. 1 FamFG, wobei die Bekanntgabe durch förmliche Zustellung (§§ 166ff ZPO) oder durch Aufgabe zur Post erfolgen könne (§ 14 Abs. 2 S. 1 FamFG). Das Gericht habe aber dann keine Wahlmöglichkeit zur Zustellungsart, wenn eine spezielle gesetzliche Regelung eine bestimmte Form vorschreibe, wie dies in § 41 Abs. 1 S. 2 FamFG vorgesehen sei, demzufolge wie hier anfechtbare Beschlüsse förmlich zuzustellen sind. Die Zustellung müsse in diesem Fall an den Betreuten selbst erfolgen; eine Ersatzzustellung an den Betreuer sei unzulässig (BGH, Beschluss vom 26.06.2019 – XII ZB 35/19 -). Wird die Form nicht eingehalten, werde die Beschwerdefrist nicht in Lauf gesetzt. Eine Heilung bei tatsächlichen Zugang bei der Betroffenen entspr. § 189 ZPO scheide aus, da dies zur Voraussetzung habe, dass das Gericht eine Zustellung jedenfalls angestrebt hätte (BGH, Urteil vom 29.03,2017 – VIII ZR 11/16 -). Würde aber wie hier bewusst von einer förmlichen Zustellung an der Betroffenen Abstand genommen und die Bekanntgabe mittels Post angeordnet, käme es auf den tatsächlichen Zugang nicht an.

Zum Zeitpunkt der Entscheidung durch den BGH im Rahmen der Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Landgerichts war die Unterbringungsgenehmigung als auch die Genehmigung für die ärztlichen Zwangsmaßnahmen bereits abgelaufen. Von daher sei der betroffenen die Möglichkeit zu geben, im Rahmen der eingelegten Beschwerde ihren Antrag auf einen Feststellungsantrag iSv. § 62 FamFG  umzustellen.

BGH, Beschluss vom 16.06.2021 - XII ZB 358/20 -

Haftungsausschluss trotz Unfallverletzung des Beifahrers bei Rettungsfahrt (§ 680 BGB)

Der Antragssteller (AS) begehrte Prozesskostenhilfe nach einem durch den Antragsgegner (AG) verursachten Verkehrsunfall, bei dem er als Beifahrer verletzt wurde, für eine Klage auf Schmerzensgeld und materiellen Schadensersatz u.a. gegen den Fahrer (Antragsgegner) sowie den Halter und den Versicherer des Fahrzeugs.  Der AS gab an, er sei von einem Dritten zusammengeschlagen worden und der alkoholisierte AG habe ihn nach 1 Uhr in das Krankenhaus in L. fahren wollen. Wegen überhöhter Geschwindigkeit sei das Fahrzeug von der Fahrbahn abgekommen und er sei, da er nicht angeschnallt gewesen sei, herausgeschleudert worden. Die bestehenden Verletzungen seien dadurch verstärkt worden.

Das Landgericht hat den Antrag zurückgewiesen, wogegen sich der AG mit der Beschwere wandte, die vom OLG zurückgewiesen wurde, da auch nach seiner Ansicht die beabsichtigte Klage keine hinreichende Aussicht auf Erfolg habe. Dies erfordere, dass das Gericht nach der Sachdarstellung und vorhandenen Unterlagen eine Aussicht auf Erfolg für vertretbar und von der Möglichkeit einer Beweisführung überzeugt sei. Häufig genüge die schlüssige Darlegung mit Beweisantritt.  Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor, wobei es auf Schwierigkeiten der haftungsausfüllenden Kausalität (die vom Landgericht zur Abweisung des Antrags benannt wurden) auch aus Rechtsgründen nicht ankäme. Denn beide Vorgänge (das Zusammenschlagen durch einen Dritten und der vom AG verursachte Verkehrsunfall) seien geeignet gewesen, die schweren Verletzungen des AS zu begründen. Die mögliche Unaufklärbarkeit der Zuordnung der Schadensverursachung würde in den Anwendungsbereich des § 830 Abs. 1 S. 2 BGB fallen (lässt sich nicht ermitteln, welcher Beteiligte welchen Schaden verursachte, haften alle Beteiligte für den gesamten Schaden).

Allerdings sei Voraussetzung, dass jeder der gesamtschuldnerisch haftenden Beteiligten jeweils auch für sich den Haftungstatbestand dem Grunde nach erfüllt haben müsste. Ob hier für den AG resp. die Antragsgegner eine Haftung nach §§ 7 Abs. 1, 11, 17 Abs. 1 ´, 18 StVG , §§ 823ff BGB (iVm. Mit §§ 115 Abs. 1 1 VVG iVm. 1 PflVG) greift könne aber auf sich beruhen, da jedenfalls das Haftungsprivileg des § 680 BGB vorläge. Es handelt sich um eine Norm aus dem Bereich der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677ff BGB), wobei diese hier zur Gefahrenabwehr (§ 680 BGB) getätigt worden sein müsste. Derjenige, der sich zu spontaner Hilfe entschließt, soll - so das OLG in seiner Beschwerdeentscheidung  - vor eigenen Verlusten bewahren, wobei berücksichtigt würde, dass die wegen der Gefahrensituation geforderte schnelle Entscheidung ein ruhiges und überlegtes abwägen ausschließen könne und es sehr schnell zu einem Sichvergreifen in den Mitteln kommen könne (BGH, Urteil vom 19.01.2021 - VI ZR 188/17 -).

Vorliegend sei der AS schwer verletzt gewesen und der Rettungswagen noch nicht erschienen, weshalb sich der AG entschlossen habe, den AS selbst ins Krankenhaus zu fahren, um so weitere Gesundheitsschäden zu verhindern. Damit habe der AG ein Geschäft des AS ohne dessen Auftrag besorgt, welches im Interesse des AS gelegen habe (§ 677 BGB). Allerdings habe der AG grundsätzlich bei einer BAK von 1,5 Promille schuldhaft und haftungsbegründend gehandelt, da er in diesem Zustand nicht mehr hätte fahren dürfen. Ferner habe er nach Angaben des AS diesen nicht angeschnallt.

Nach § 680 BGB scheide eine Haftung aus, wenn nicht grobe Fahrlässigkeit vorläge. Er müsse also ohne grobe Fahrlässigkeit geglaubt haben, er sei trotz des genossenen Alkohols noch so fahrtüchtig, dass der Verunglückte mit der Fahrt einverstanden sei (wobei hier Übernahme- und Ausführungsverschulden im Zusammenhang mit der Alkoholisierung wegen des engen Zusammenhangs in einem einheitlichen Haftungsmaßstab zu messen seien). Zwar würde bei einer BAK von 1,5 Promille grobe Fahrlässigkeit gemeinhin angenommen, da diese Konzentration regelmäßig zu auch dem Betroffenen erkennbaren Ausfallerscheinungen führe. Doch müssten auch subjektive, in der Individualität des Handelnden liegende Umstände berücksichtigt werden (BGH, Urteil vom 07.04.1970 - VI ZR 217/68 -), da es sich bei der groben Fahrlässigkeit um ein in subjektiver Hinsicht unentschuldbares, ein gewöhnliches Maß übersteigendes Fehlverhalten handele (BGH, Urteil vom 29.01.2003 - IV ZR 173/01 -).

In diesem Zusammenhang stellet das OLG auf die für den AG überraschende Situation der erheblichen Gesundheitsgefährdung des AS, die ihn vor einer auf der Stelle zu treffenden Entscheidung gestellt habe. Es sei ihm keine Zeit für ein (gar ruhiges) Überlegen geblieben. Da es um Leib und Leben des AS gegangen sei, also eine nicht nur nach Dringlichkeit, sondern auch Größe ungewöhnliche Gefahr abzuwenden gewesen sei, der Gesundheitszustand des AS weiter verschlechtert habe und er Rettungswagen nicht eintraf, habe er nicht grob fahrlässig gehandelt, wenn er es in dieser Situation an der notwendigen selbstkritischen Prüfung seiner eigenen Fahrtüchtigkeit habe fehlen lassen (BGH, Urteil vom 30.11.1971 - VI ZR 100/70 -).

Nichts anders würde auch bei dem Unterlassen des Anschnallens gelten. Es sei nicht nur nicht ersichtlich, ob der Zustand des AS ein Anschnallen zugelassen habe; in der konkreten Situation sei das Vergessen nicht so unverständlich, dass sie jedem in der konkreten Situation einleuchten müsste.

OLG Brandenburg, Beschluss vom 20.05.2021 - 12 W 16/20 -

Mietvertragliche Betriebskosten: Umlagefähigkeit von Anmietkosten und Wartung von Rauchmeldern, Sperrmüll und Müllmanagement ?

In dem Rechtstreit war streitig gewesen, ob es sich bei den Kosten einer Sonder- und Sperrmüllbeseitigung, eines (Abfall- und Wertstoff-) Behältermanagements und der Anmietung und Wartung von Rauchmeldern umlagefähige Betriebskosten (Nebenkosten) eines Mietverhältnisses sein können.

1. Das Landgericht als Berufungsgericht sah keine Umlagefähigkeit der Kosten der Anmietung von Rauchmeldern. Bei Betriebskosten würde es sich nur um solche Kosten handeln, die dem Eigentümer/Vermieter durch das Eigentum oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, seiner Anlagen und Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen würden. Zwar würden (hier) die Kosten laufend anfallen. Es würden aber entgegen der Vorgabe der §§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB, 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV diese Kosten nicht “durch das Eigentum“ des Vermieters begründet. Betriebskosten würden sich als Miete iSv. § 535 Abs. 2 BGB darstellen und eine Gegenleistung für die Pflicht des Vermieters zur Zurverfügungstellung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 BGB darstellen. Zu trennen seien davon die Anschaffungs- und Kapitalkosten (soweit nicht anderweitiges normiert), weshalb die Anmietkosten für Rauchmelder nicht anders behandelt werden könnten, als wenn sie (nicht umlagefähig) erworben worden wären.

Eine Analogie zu § 2 BetrKV, wonach Leasing- und Anmietkosten für Wasser-/Warmwasserzähler, Geräten zur Wärmeerfasung, Gemeinschaftsantenne umgelegt werden könnten. Es handelt sich hier um einen nicht analogiefähigen Ausnahmetatbestand zu den enumerativ erfassten Betriebskosten, was auch einen Rückgriff auf den Auffangtatbestand § 2 Nr. 17 BetrKV verbiete.

2. Die Kosten für Müllsonderabfuhr bzw. Sperrmüllbeseitigung seien hingegen umlagefähig. Das gelte auch für das Behältermanagement und die Wartung der Rauchmelder.

2.1. Die Kosten der Abfuhr des durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls würden der umlagefähigen Müllbeseitigung unterfallen. Der Umstand, dass der Sperrmüll unberechtigt auf Gemeinschaftsfläche abgestellt worden sei, würde dem nicht entgegen stehen. Es würde sich gleichwohl um Kosten handeln, die im Rahmen des „bestimmungsgemäßen Gebrauchs“ des Gebäudes „laufend entstehen“; eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks würde eine widerkehrende Müllbeseitigung bedingen, die auch den Aufwand umfasse, der für die Beseitigung von Müll anfalle, der von Dritten stamme.

Der Umstand, dass die Sperrmüllabfuhr nur gelegentlich oder unregelmäßig stattfinde, spreche nicht gegen die Umlagefähigkeit. Ob zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots der Vermieter gehalten sei, vor einer entsprechenden Maßnahme die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen, könne auf sich beruhen, da hier dieser durch Aushang die Mieter mehrmals zur Beseitigung des Mülls aufgefordert habe.

2.2. Bei den Kosten des Behältermanagements würde es sich auch um umlegbare Kosten der Müllbeseitigung handeln.  Der Umstand, dass der Kernbereich des Müllmanagements in der Überprüfung der Wertstofftrennung sowie einem notwendigen Nachsortieren liege und dies in § 2 Nr. 8 BetrKV nicht ausdrücklich benannt sei, schließe die Umlegungsfähigkeit nicht aus, da die dortige Aufzählung nur beispielhaft und nicht abschließend sei. Dies ergäbe sich auch aus der Begründung des Verordnungsgebers zu § 2 Nr. 8 BetrKV, ausweislich der mit der Änderung der Überschrift zu § 2 Nr. 8 BetrKV „der gesamte Sachverhalt Müllbeseitigung“ erfasst werden sollte.

Es handele sich hier auch nicht um einer Umlage auf Wohnraummieter entzogene Verwaltungskosten iSv. § 1 Abs. 2 BetrKV. Diese umfassen lediglich die kaufmännische und rechtliche Verwaltung des Gebäudes. Das Behältermanagement sei eine Reaktion des Vermieters auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten der Mieterschaft, diene also nicht einer Betriebskostenoptimierung iSv. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, sondern vorrangig dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an der optimalen Trennung und Wiederverwertung des Mülls.

2.3. Ebenfalls umlagefähig seien die Kosten der Wartung der Rauchmelder. Abzugrenzen sei dies von (vorbeugenden) Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten. Die Wartung von Rauchmeldern erfolge als Vorsorgemaßnahme zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der technischen Einrichtung des Mietobjekts, nicht zur Beseitigung von Mängeln. Alleine der Umstand, dass eine regelmäßige Wartung mittelbar auch zur Minderung von Instandhaltungskosten führe, ändere an der Einordnung als Betriebskosten nichts.

Dahinstehend könne, ob sich die Umlagefähigkeit der neu entstandenen Wartungskosten aus der mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel oder dem Verweis auf § 2 Nr. 17 BetrKV ergibt. Die Umlagefähigkeit ergäbe sich hier gem. §§ 133, 157 BGB ergänzenden Vertragsauslegung, da diese Kosten aus einer nach Abschluss des Mietvertrages duldungspflichtigen Modernisierung entstanden seien (BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VII ZR 216/14 -). Hier sei die mietvertragliche Abwälzungsklausel zu den Betriebskosten so auszulegen, dass neuen Betriebskosten, die im Zuge einer solchen Maßnahme entstehen, umgelegt werden könnten (BGH aaO.). Die Maßnahme sei nach Abschluss des Mietvertrages durch § 48 Abs. 4 S. 1 BauO Berlin erforderlich geworden.

LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 - 67 S 335/20 -

Umbaupflicht des (gewerblichen) Mieters und Ersatzanspruch wegen Nichterfüllung durch Vermieter nach § 548 BGB

Im (Ergänzungs-) Mietvertrag vom 01.01.2006 war u.a. vorgesehen, dass die Beklagte „folgende Wertverbesserungen in dem angemieteten Objekt vorzunehmen“ habe, nämlich u.a. Isolierung und fehlende Wandverkleidung an der hintersten Giebelseite auf eigene Kosen mit einer „Wertverbesserung ca. 6.000,0 €“ und „Ausgleich und Versiegelung des Betonfußbodens … Wertverbesserung ca. 2.000,00 bis 2.500,00 €“. Nach Annahme der beklagten waren diese Arbeiten für eine erforderliche Betriebsgenehmigung notwendig.  Im Januar 2009 schlossen die Parteien einen neuen Mietvertrag, in dem aber auf die genannten Verpflichtungen als weiterbestehend Bezug genommen wurde. Allerdings war die Maßnahme wegen Umstrukturierung der Beklagten für diese nicht mehr notwendig, weshalb sie die Arbeiten nicht durchführte bzw. durchführen ließ. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 15.02.2018 forderte der Kläger Schadensersatz in Höhe der Herstellungskosten mit € 2.269,40 für die Wandverkleidung und € 19,327,28 für die Bodenversiegelung.

Land- und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Auf die zugelassene Revision hob der BGH das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück. 

Grundsätzlich könnte der Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§ 281, 280 Abs. 3 BGB zustehen. Dem könnte hier aber Verjährung entgegenstehen. Zwar stelle sich die Umbauverpflichtung als (Teil der) Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung dar und war diese mangels anderweitiger Vereinbarung sofort fällig (§ 271 Abs. 1 BGB). Damit könnte hier wegen Zeitablaufs Verjährung vorliegen. Entscheidend sei allerdings, welche Ansprüche der Vermieter im Hinblick auf eine Rückgabe der Mietsache im vereinbarten Zustand habe. Wenn nämlich die übernommenen Umbauverpflichtungen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Abnutzungen den bei Rückgabe geschuldeten Zustand festlegen, würden die Ansprüche erst sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren, § 548 Abs. 1 BGB. Zwar könne die auf eigene Kosten vorzunehmende Umgestaltung der Mietsache eine Gegenleistung für die geschuldete Miete darstellen, allerdings auch von § 548 BGB erfasst sein, insoweit der Erfüllungsanspruch zugleich eine Hauptpflicht wiederspiegele, sofern der Zustand festgelegt wird, den die Mietsache bei Mietend haben soll (BGHZ 86, 71, 78).

Der Begriff der Verschlechterung in § 548 Abs. 1 BGB verlange nicht, dass sich der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Mietbeginn verschlechtert habe. Ausreichend sei, dass der Zustand bei Rückgabe von jenem abweiche, den die Mietsache nach dem Vertrag haben sollte. Auch hier greife § 548 BGB. Deshalb sei bei einer vom Mieter übernommenen Verpflichtung entscheidend, ob sich diese auf den Zustand am Mietende beziehe. Würde dies bejaht, führe die Nicht- oder Schlechterfüllung zu einen Anspruch nach § 548 Abs. 1 BGB. 

Vorliegend seien die Umbaumaßnahmen mit den Angaben zu Wertverbesserungen näher benannt worden. Dies bedeute, dass nicht nur eine Anpassung an die speziellen Bedürfnisse der Beklagten erfolgen sollte, sondern die konkreten Maßnahmen Wertverbesserungen auch für künftige Nutzungen waren. Es sei daher mit den vom Mieter als Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung übernommenen Umbauarbeiten ein veränderter Zustand der Mietsache bei Rückgabe durch die Beklagte geschuldet. 

Da die Klage innerhalb der Frist von sechs Monaten nach Rückgabe erhoben worden sei, greife die Verjährungseinrede der Beklagten nicht. Im Hinblick auf die Anspruchsvoraussetzungen zur Höhe erfolgte die Zurückverweisung des Rechtsstreits.

BGH, Urteil vom 31.03.2021 - XII ZR 42/20 -

Steuerbarkeit der Veräußerung einer Eigentumswohnung hinsichtlich des häusliches Arbeitszimmers ?

Die Klägerin war Eigentümerin einer mit notariellen Vertrag vom 29.66.2012 erworbenen und selbst bewohnten Eigentumswohnung, und veräußerte diese mit notariellen Vertrag vom 11.07.2017. Unstreitig war, dass im Hinblick auf die Haltedauer an sich der Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig war. Allerdings unterhielt die Klägerin in der Wohnung ein (steuerlich von der Finanzverwaltung in den Vorjahren auch mit dem Höchstbetrag von € 1.250,00 anerkanntes) Arbeitszimmer, welches ca. 10% der Grundfläche der Wohnung ausmachte. Im Hinblick hierauf berechnete das Finanzamt einen von der Klägerin aus dem Veräußerungsgeschäft zu versteuernden Gewinn. Nachdem der dagegen durch die Klägerin eingelegte Einspruch vom Finanzamt (FA) zurückgewiesen wurde, erhob die Klägerin Klage, dem das Finanzgericht stattgab. Die Revision des FA wurde vom Bundesfinanzhof (BFH) zurückgewiesen.

Die Streitfrage betraf § 22 Nr. 2 iVm. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EstG, ob ein Gewinn aus der Veräußerung der Eigentumswohnung in Bezug auf den Bereich des Arbeitszimmers steuerlich zu berücksichtigen ist. Das FA berief sich auf das BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (BStBl. I 2000, 1382 Rn. 21). Dass sich dem Rechtsstreit auf Seiten des FA anschließende Bundesministerium der Finanzen (BMF) verwies darauf, dass der als häusliches Arbeitszimmer genutzte Teil der Wohnung bei Veräußerung der selbst bewohnten Eigentumswohnung nicht den eigenen Wohnzwecken nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EstG zuzuordnen sei und damit hier auch nicht von der Besteuerung des darauf entfallenden Veräußerungsgewinns ausgenommen sei.

Zu den Einkünften nach § 22 Nr. 2 EStG zählen auch private Veräußerungsgeschäfte iSv. § 23 EstG. Eine Rückausnahme bilden Veräußerungsgeschäfte über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Erbbaurechte, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt oder (i) die im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder (ii) im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken geeignet war und genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 S.1 1 Nr. 1 S. 3 EstG).

Vom BFH wurde darauf hingewiesen, dass seien Rechtsprechung zum Begriff der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in einer dem Dualismus der Einkunftsarten wieder Geltung verschaffenden Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG wieder Geltung verschaffenden Ausnahmeregelung (BT-Drucks. 14/265, S. 181) sehr weit gefasst werde. Danach sei ausreichend, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude zumindest auch selbst nutze, weshalb eine gemeinsame Nutzung mit Familienangehörigen oder einem Dritten nutze. Eine Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ liege aber dann nicht vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlasse, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Aber auch ein zeitweiliges Bewohnen würde zu „eigenen Wohnzwecken“ erfolgen, wenn zwar der Steuerpflichtige die Wohnung nur zeitweise bewohne, sie ihm aber in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung stünde (z.B. Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt würden); sei deren Nutzung auf Dauer angelegt, käme es darauf an, on der Steuerpflichtige noch eine oder mehrere Wohnung(en) habe und wie oft er sich darin aufhalte (BFH, Urteil vom 27.06.2017 - IX R 37/16 -).   

Nach diesen Grundsätzen läge eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch dann vor, wenn sich in der im Übrigen selbst bewohnten Eigentumswohnung ein häusliches Arbeitszimmer befände (anders als im BMF-Schreiben aaO. ausgeführt). Weder der Wortlaut des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG noch die Gesetzesbegründung gäben Anhaltspunkte dafür, bei Vorliegen eines häuslichen Arbeitszimmers dieses von der Begünstigung ausnehmen zu wollen.

„Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ sei eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit und die Eigengestaltung der Haushaltsführung und es häuslichen Wirkungskreises gekennzeichneter Lebenssachverhalt, die in gewisser Weise auch mit der Betätigung in einem häuslichen Arbeitszimmer verknüpft seien. Eine private Mitbenutzung des Arbeitszimmers sei zudem nicht überprüfbar und deshalb nicht vollständig auszuschließen, weshalb ein häusliches Arbeitszimmer bereits angenommen würde, wenn dieses nahezu ausschließlich für betriebliche/berufliche Zwecke (und unter 10% für Wohnzwecke) genutzt würde.  

Der Gesetzgeber habe ausweislich der Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 14/23, S. 180 und BT-Drucks. 12/265, S. 181 „soweit“) auch berücksichtigt, dass sich die Befreiung nicht auf die gesamte Wohnung beziehen müsse, wenn z.B. eine Fremdvermietung eines Zimmers in der Wohnung erfolge. Hätte er auch das häusliche Arbeitszimmer von der Befreiung ausnehmen wollen, hätte es nahegelegen, dies auch mit aufzunehmen. Zudem habe der Gesetzgeber die Besteuerung im Falle der Aufgabe des Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) für nicht gerechtfertigt angesehen (BT-Drucks. 14/23, S. 180), was dann auch für das häusliche Arbeitszimmer gelten müsse, was im Falle des Wohnsitzwechsels in dieser Wohnung wegfalle.

BFH, Urteil vom 01.03.2021 - IX R 27/19 -