In dem Rechtstreit war streitig gewesen, ob es sich bei den Kosten einer Sonder- und Sperrmüllbeseitigung, eines (Abfall- und Wertstoff-) Behältermanagements und der Anmietung und Wartung von Rauchmeldern umlagefähige Betriebskosten (Nebenkosten) eines Mietverhältnisses sein können.
1. Das Landgericht als Berufungsgericht
sah keine Umlagefähigkeit der Kosten der Anmietung von Rauchmeldern. Bei
Betriebskosten würde es sich nur um solche Kosten handeln, die dem Eigentümer/Vermieter
durch das Eigentum oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, seiner
Anlagen und Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen würden. Zwar
würden (hier) die Kosten laufend anfallen. Es würden aber entgegen der Vorgabe
der §§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB, 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV diese Kosten nicht “durch das
Eigentum“ des Vermieters begründet. Betriebskosten würden sich als Miete iSv. §
535 Abs. 2 BGB darstellen und eine Gegenleistung für die Pflicht des Vermieters
zur Zurverfügungstellung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 BGB darstellen. Zu
trennen seien davon die Anschaffungs- und Kapitalkosten (soweit nicht
anderweitiges normiert), weshalb die Anmietkosten für Rauchmelder nicht anders behandelt
werden könnten, als wenn sie (nicht umlagefähig) erworben worden wären.
Eine Analogie zu § 2 BetrKV, wonach Leasing- und Anmietkosten für Wasser-/Warmwasserzähler, Geräten zur Wärmeerfasung, Gemeinschaftsantenne umgelegt werden könnten. Es handelt sich hier um einen nicht analogiefähigen Ausnahmetatbestand zu den enumerativ erfassten Betriebskosten, was auch einen Rückgriff auf den Auffangtatbestand § 2 Nr. 17 BetrKV verbiete.
2. Die Kosten für Müllsonderabfuhr bzw. Sperrmüllbeseitigung seien hingegen umlagefähig. Das gelte auch für das Behältermanagement und die Wartung der Rauchmelder.
2.1. Die Kosten der Abfuhr des durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls würden der umlagefähigen Müllbeseitigung unterfallen. Der Umstand, dass der Sperrmüll unberechtigt auf Gemeinschaftsfläche abgestellt worden sei, würde dem nicht entgegen stehen. Es würde sich gleichwohl um Kosten handeln, die im Rahmen des „bestimmungsgemäßen Gebrauchs“ des Gebäudes „laufend entstehen“; eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks würde eine widerkehrende Müllbeseitigung bedingen, die auch den Aufwand umfasse, der für die Beseitigung von Müll anfalle, der von Dritten stamme.
Der Umstand, dass die Sperrmüllabfuhr nur gelegentlich oder unregelmäßig stattfinde, spreche nicht gegen die Umlagefähigkeit. Ob zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots der Vermieter gehalten sei, vor einer entsprechenden Maßnahme die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen, könne auf sich beruhen, da hier dieser durch Aushang die Mieter mehrmals zur Beseitigung des Mülls aufgefordert habe.
2.2. Bei den Kosten des Behältermanagements
würde es sich auch um umlegbare Kosten der Müllbeseitigung handeln. Der Umstand, dass der Kernbereich des
Müllmanagements in der Überprüfung der Wertstofftrennung sowie einem
notwendigen Nachsortieren liege und dies in § 2 Nr. 8 BetrKV nicht ausdrücklich
benannt sei, schließe die Umlegungsfähigkeit nicht aus, da die dortige
Aufzählung nur beispielhaft und nicht abschließend sei. Dies ergäbe sich auch
aus der Begründung des Verordnungsgebers zu § 2 Nr. 8 BetrKV, ausweislich der
mit der Änderung der Überschrift zu § 2 Nr. 8 BetrKV „der gesamte Sachverhalt Müllbeseitigung“
erfasst werden sollte.
Es handele sich hier auch nicht um einer Umlage auf Wohnraummieter entzogene Verwaltungskosten iSv. § 1 Abs. 2 BetrKV. Diese umfassen lediglich die kaufmännische und rechtliche Verwaltung des Gebäudes. Das Behältermanagement sei eine Reaktion des Vermieters auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten der Mieterschaft, diene also nicht einer Betriebskostenoptimierung iSv. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, sondern vorrangig dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an der optimalen Trennung und Wiederverwertung des Mülls.
2.3. Ebenfalls umlagefähig seien die Kosten der Wartung der Rauchmelder. Abzugrenzen sei dies von (vorbeugenden) Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten. Die Wartung von Rauchmeldern erfolge als Vorsorgemaßnahme zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der technischen Einrichtung des Mietobjekts, nicht zur Beseitigung von Mängeln. Alleine der Umstand, dass eine regelmäßige Wartung mittelbar auch zur Minderung von Instandhaltungskosten führe, ändere an der Einordnung als Betriebskosten nichts.
Dahinstehend könne, ob sich die Umlagefähigkeit der neu entstandenen Wartungskosten aus der mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel oder dem Verweis auf § 2 Nr. 17 BetrKV ergibt. Die Umlagefähigkeit ergäbe sich hier gem. §§ 133, 157 BGB ergänzenden Vertragsauslegung, da diese Kosten aus einer nach Abschluss des Mietvertrages duldungspflichtigen Modernisierung entstanden seien (BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VII ZR 216/14 -). Hier sei die mietvertragliche Abwälzungsklausel zu den Betriebskosten so auszulegen, dass neuen Betriebskosten, die im Zuge einer solchen Maßnahme entstehen, umgelegt werden könnten (BGH aaO.). Die Maßnahme sei nach Abschluss des Mietvertrages durch § 48 Abs. 4 S. 1 BauO Berlin erforderlich geworden.
LG Berlin, Urteil vom
08.04.2021 - 67 S 335/20 -
Aus den Gründen:
Tenor
Auf die
Berufung der Kläger wird das am 13. Oktober 2020 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Spandau - 5 C 150/20 - unter Zurückweisung der weitergehenden
Berufung teilweise abgeändert.
Die Beklagte
wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 13,66 EUR nebst Zinsen
hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
16. Mai 2020 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kläger sind
im Umfang der Berufungsrücknahme des eingelegten Rechtsmittels verlustig.
Die Kläger
haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Dieses und das
angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige
Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch den jeweiligen
Vollstreckungsgläubiger durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des
aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden,
wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung
Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 %
leistet.
Die Revision
wird zugelassen, soweit die Klage wegen geleisteter Zahlungen für das
Behältermanagement (12,09 EUR nebst anteiliger Zinsen) sowie die Wartung von
Rauchmeldern (8,02 EUR nebst anteiliger Zinsen) abgewiesen und die Beklagte zur
Rückzahlung geleisteter Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern (13,66 EUR
nebst anteiliger Zinsen) verurteilt worden ist. Im Übrigen wird die Revision
nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger
begehren von der beklagten Vermieterin die Rückzahlung von mit der
Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2019 abgerechneter - und von ihnen im
Wege des Lastschrifteinzugs eingezogener - Kosten der Sonder- bzw.
Sperrmüllbeseitigung (8,23 EUR), des (Abfall- und
Wertstoff-)Behältermanagements (12,09 EUR) und der Anmietung und Wartung von
Rauchmeldern (21,68 EUR).
Das Amtsgericht
hat die Klage abgewiesen. Die Kosten der Sperrmüllbeseitigung seien
umlagefähige Kosten der Müllentsorgung, da sie dem Vermieter wiederkehrend
entstünden, losgelöst davon, ob die Aufwendungen durch rechtswidrige Handlungen
Dritter ausgelöst worden seien. Das Behältermanagement stelle eine umlagefähige
Betriebskostenposition dar. Die Kläger seien der von der Beklagten dargelegten
Kostenersparnis nicht hinreichend entgegengetreten und hätten einen Verstoß
gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht dargetan. Die nach Abschluss des
Mietvertrages entstanden Kosten für die Miete und Wartung der Rauchwarnmelder
gingen auf eine Modernisierung zurück und seien unabhängig davon über den
Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV als sonstige Betriebskosten
umlegbar. Anmietkosten für Rauchmelder seien nicht anders als die nach der
Betriebskostenverordnung umlegbaren Mietkosten für Kaltwasserzähler,
Wärmeerfassungsgeräte und Warmwasserzähler zu behandeln.
Wegen der
weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den
im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil
(Bl. I/211-223 d.A.) Bezug genommen.
Gegen das ihnen
am 16. Oktober 2020 zugestellte Urteil haben die Kläger mit am 9. November 2020
eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese begründet.
Sie machen mit
ihrer vom Amtsgericht zugelassenen Berufung geltend, der Umlage der Kosten für Sperrmüllbeseitigung
stehe das Fehlen eines gesonderten Ortes zur Lagerung von Sperrmüll entgegen.
Das Behältermanagement unterfalle nicht den umlagefähigen Betriebskosten. Die
von der Beklagten behauptete Kostenersparnis sei nicht eingetreten, die angegebene
Anzahl der Mülltonnen unzutreffend. Die Kosten für die Anmietung von
Rauchmeldern beruhten als Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten nicht auf dem
bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes. Der Umlage von Wartungskosten für
Rauchmelder stünde nicht nur das Fehlen einer Umlagevereinbarung, sondern auch
§ 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln entgegen.
Nach Rücknahme
der ursprünglich weitergehenden Berufung beantragen die Kläger nunmehr,
die Beklagte
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Spandau zu verurteilen, an sie
als Gesamtgläubiger 42,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz seit dem 16. Mai 2020 zu zahlen.
Die Beklagte
beantragt,
die Berufung
zurückzuweisen.
Sie verteidigt
das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Die Kammer hat
nach Zustimmung der Parteien das schriftliche Verfahren angeordnet. Wegen der
weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und
zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung
ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen in der
Sache ohne Erfolg.
1.
Die Berufung
ist begründet, soweit sie auf Rückzahlung anteiliger auf die
Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2019 gezahlter Kosten für die Anmietung
von Rauchmeldern i.H.v. 13,66 EUR gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.
1 BGB gerichtet ist. Die insoweit geleisteten Zahlungen sind ohne Rechtsgrund
erfolgt.
Die Berufung
rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern
nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1
Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (vgl. LG Düsseldorf,
Urt. v. 6. April 2020 - 21 S 52/19, ZMR 2020, 650; LG Hagen, Urt. v. 4. März
2016 - 1 S 198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 27; Riecke, WuM 2021, 10, 14; a.A.
LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 - 1 S 171/11, NJW 2012, 544, juris Tz.
18 ff.; AG Hamburg-Altona, Urt. v. 3. Mai 2013 - 318a C 337/12, ZMR 2014, 801,
juris Tz. 2). Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder
Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch
den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen,
Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der
Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Den Vorgaben der §§ 556
Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen
diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters. Betriebskosten
sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten
des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs-
und Kapitalkosten - mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände -
nicht erfasst (vgl. Langenberg/Zehelein, in: dies., Betriebs- und
Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. A. Rz. 37 m.w.N. auch zur
Gegenauffassung). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht
anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht
umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.
Die Umlage der
Anmietungskosten lässt sich auch nicht mit einer Analogie zu den im
Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig
genannten Leasing- und Anmietungskosten (§ 2 Nr. 2 (Anmietung von
Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung,
Nr. 5a i.V.m Nr. 2 (Anmietung von Warmwasserzählern), Nr. 15a
(Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne)) begründen (vgl.
Langenberg/Zehelein, a.a.O., Kap. A. Rz. 309 m.w.N.). Denn dabei handelt es
sich um nicht analogiefähige Ausnahmetatbestände zur Umlage von Mietkosten,
deren ausdrückliche Aufzählung nicht nur ihren abschließenden Charakter
deutlich macht, sondern auch einen Rückgriff auf den der Umlage "sonstiger
Betriebskosten" dienenden Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17
BetrKV verbietet. Davon abgesehen fehlt es an der für eine Analogie
erforderlichen Vergleichbarkeit der Interessenlage bei der Anmietung von
Rauchmeldern und derjenigen der in § 2 Nr. 2, 4a, 5a, 15a BetrKV
aufgeführten Gegenstände. Bei letzteren besteht zum einen ein höherer Wechselturnus
als bei handelsüblichen Rauchmeldern, zum anderen liegen die Wartungskosten -
anders als bei Rauchmeldern - dort in der Regel höher als die Kosten der
Anmietung (vgl. BGH, Urt. v. 28. September 2011 - VIII ZR 326/10, WuM 2011,
625, juris Tz. 20; LG Düsseldorf, a.a.O., 651; LG Hagen, a.a.O., Tz. 28;
Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Kap. V Rz. 24). Diese Wertung
entspricht im Ergebnis der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH zur
restriktiven Anwendung von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO (vgl. BGH, Urt. v.
17. Dezember 2008 - VIII ZR 92/08, NJW 2009, 667, juris Tz. 13).
Davon ausgehend
kann dahinstehen, ob bereits der Grund oder jedenfalls die Höhe der umgelegten
Kosten der Anmietung dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprechen.
Dem
Rückforderungsanspruch der Kläger steht schließlich auch nicht § 556
Abs. 3 Satz 6 BGB entgegen, da die Kläger ihre Einwendungen gegen die
Umlagefähigkeit der Anmietungskosten der Rauchmelder mit Schreiben vom 14.
April 2020 und damit innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3
Satz 5 BGB gegenüber der Beklagten geltend gemacht haben.
Der
Zinsanspruch folgt aus den §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1
BGB.
2.
Die Berufung
ist unbegründet, soweit die Kläger Rückzahlung anteiliger Kosten für die
Sonderabfuhr bzw. Sperrmüllbeseitigung (8,23 EUR), das Behältermanagement
(12,09 EUR) und die Wartung von Rauchmeldern (8,02 EUR) gemäß § 812
Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB begehren. Insoweit liegen - wie vom
Amtsgericht zutreffend erkannt - keine rechtsgrundlosen Leistungen vor. Die
Kläger waren aufgrund der vom Amtsgericht insoweit zutreffend für formell und
materiell ordnungsgemäß erachteten Betriebskostenabrechnung zur Zahlung
verpflichtet. Die wirksame Umlage der Betriebskosten ergibt sich dabei aus den
§§ 2.4, 7 des Mietvertrages i.V.m. dessen Anlage 4, wobei Nr. 1 der
Anlage 4 des Mietvertrages auf § 2 der Verordnung über die Aufstellung von
Betriebskosten (BetrKV) Bezug nimmt.
a.
Die Kosten der
Beseitigung des auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte
abgestellten Sperrmülls unterfallen nach der von der Kammer geteilten
Rechtsprechung des BGH den ausweislich Anlage 4 Nr. 1 f) des Mietvertrages
umlegbaren Kosten der „Müllbeseitigung“ (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 2010 -
VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198, beckonline Tz. 24; Urt. v. 10. Februar 2016 -
VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214, juris Tz. 15).
Der
Umlagefähigkeit steht nicht entgegen, dass die Kosten durch die Entfernung
unberechtigt auf Gemeinschaftsflächen abgestellten Sperrmülls anfallen. In der
Sache handelt es sich dennoch um Kosten, die im Rahmen des „bestimmungsmäßigen
Gebrauchs“ nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB „laufend entstehen“.
Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine
wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den
Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll entfällt, für den Dritte
verantwortlich sind (vgl. BGH, Urt. v. 10. Februar 2016 - VIII ZR 33/15, WuM
2016, 214, juris Tz. 15). Der Berufung zuwider führt auch der Umstand, dass die
Sperrmüllabfuhr nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfällt,
nicht dazu, den schon ausweislich der Betriebskostenabrechnungen der
vergangenen Jahre wiederholt angefallenen Sperrmüllkosten den Charakter
wiederkehrender Kosten zu nehmen (vgl. BGH, a.a.O.). Ob die Beklagte zur
Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebotes verpflichtet war, vor Abfuhr des
Sperrmülls die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen (vgl. Langenberg/Zehelein,
a.a.O., Kap. A Rz. 127 m.w.N.), kann dahinstehen. Denn sie hat ihrer etwaig
bestehenden Verpflichtung dadurch Genüge getan, dass sie die Mieter regelmäßig
über Hausaushänge aufgefordert hat, den hinterlassenen Müll zu entfernen. Das
diesbezügliche Bestreiten mit Nichtwissen durch die Kläger war gemäß § 138
Abs. 4 ZPO unzulässig, da es sich dabei um Tatsachen handelte, die
Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung waren.
b.
Auch bei den
Kosten für das Behältermanagement (12,09 EUR) handelte es sich um gemäß
§ 2 Nr. 8 BetrKV i.V.m. Anlage 4 Nr. 1 f) des Mietvertrages
umlegbare Kosten der „Müllbeseitigung“ (vgl. LG Lüneburg, Urt. v. 17. September
2014 - 6 S 92/13, GE 2015, 58, juris Tz. 29 (§ 242 BGB); AG Frankenthal,
Urt. v. 15. Februar 2019 - 3a C 288/18, NZM 2019, 783, juris Tz. 4; AG
Frankfurt a.M., Urt. v. 23. Juni 2017 - 33 C 430/16-67, BeckRS 2017, 130649 Tz.
6 f.; Langenberg/Zehelein; a.a.O., Kap. H Rz. 77 f.; Sentek, NZM 2017, 721,
723).
Dem steht nicht
entgegen, dass die Kosten für das Müllmanagement, zu dessen Kernbereich die
Überprüfung der Wertstofftrennung sowie ein notwendiges Nachsortieren gehören,
in § 2 Nr. 8 BetrKV nicht ausdrücklich aufgeführt sind. Mit Blick auf
die durch die Formulierung „namentlich“ in § 2 Nr. 8 BetrKV zum
Ausdruck gekommene offene Gestaltung ist die Aufzählung im Katalog nur
beispielhaft und nicht abschließend (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 - XII
ZR 129/09, NJW 2010, 3647, juris Tz. 12 (Versicherungskosten); Sentek, NZM
2017, 721, 723). Für eine weite Auslegung des zuvor in Anlage 3 zu § 27
II. BV verwandten Begriffs „Müllabfuhr“ unter Einbeziehung lediglich vorbereitender
Tätigkeiten spricht zudem die Begründung des Verordnungsgebers, ausweislich
derer mit der Änderung der Überschrift zu § 2 Nr. 8 BetrKV der
„gesamte Sachverhalt Müllbeseitigung“ erfasst werden sollte (vgl. BR-Drs.
568/03, S. 31). Dem entspricht die in § 2 Nr. 8 BetrKV zum
Ausdruck gebrachte Wertentscheidung des Verordnungsgebers, sämtliche Mieter
verursachungsunabhängig für die Entfernung von Verunreinigungen und die
Müllbeseitigung aufkommen zu lassen.
Bei den für das
Müllmanagement anfallenden Kosten handelt es sich nicht um der Umlage auf den
Wohnraummieter entzogene Verwaltungskosten i.S.d. § 1 Abs. 2
Nr. 1 BetrKV. Davon umfasst sind lediglich die Kosten der kaufmännischen
und rechtlichen Verwaltung des Gebäudes, um den Wert der Immobilie und ihre Rentabilität
zu erhalten (vgl. Drager, in: BeckOGK, Stand: 1. Januar 2021, § 1 BetrKV
Rz. 18 m.w.N.). Davon zu trennen ist das Behältermanagement, bei dem es sich um
eine Reaktion des Vermieters auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten von
Teilen der Mieterschaft handelt, das nicht unmittelbar der womöglich dem
Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV unterfallenden
Betriebskostenoptimierung, sondern vorrangig dem gesamtgesellschaftlichen
Interesse an einer optimalen Trennung und Wiederverwertung des Mülls dient
(vgl. Sentek, a.a.O.).
Wie vom
Amtsgericht rechtsfehlerfrei erkannt, hat die Beklagte durch die Beauftragung
eines externen Dienstleisters mit dem Behältermanagement schließlich nicht
gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen (§§ 556 Abs. 3
Satz 1 Halbsatz 2, 560 Abs. 5 BGB). Der Grundsatz der
Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei
Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu
tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis
Rücksicht zu nehmen (BGH, Urt. v. 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, NJW 2011,
3028, juris Tz. 13; Urt. v. 17. Dezember 2014 - XII ZR 170/13, NZM 2015, 132,
juris Tz. 10 ff). Die Kosten müssen bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände
und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sein. Vergleichsmaßstab
ist, ob ein verständiger Vermieter die Kosten auch dann veranlasst hätte, wenn
er sie selbst hätte tragen müssen (vgl. BGH, Urt. v. 17. Dezember 2014, a.a.O,
Tz. 13, 15).
Gemessen an
diesen Grundsätzen liegt in der Beauftragung eines externen Dienstleisters für
das Müllmanagement kein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Die
Kläger, denen insoweit die Darlegungs- und Beweislast oblag (vgl. BGH Urt. v. 6.
Juli 2011, a.a.O., juris Tz. 16), haben bereits nicht dargetan und unter Beweis
gestellt, dass gleichwertige und der Beklagten zumutbare Leistungen der
Vermeidung von Unzuträglichkeiten bei der Müllbeseitigung nach den örtlichen
Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären.
Auch die Berufung wendet ungeachtet des bereits im ersten Rechtszug erfolgten
Hinweises auf den nicht hinreichend substantiierten Vortrag insoweit lediglich
pauschal ein, durch das Behältermanagement sei eine Kostenersparnis und
Reduzierung der Restmüllbehälter nicht eingetreten, ohne dem Vortrag der
Beklagten zur Verringerung der Müllkosten durch konkreten Sachvortrag entgegen
zu treten. Die Beklagte indes hat im Einzelnen dargetan, durch die von ihr beauftragten
Kontroll- und Sortiermaßnahmen ansonsten regelmäßig auftretende Fehlbefüllungen
der einzelnen Behälter vermieden zu haben. Durch die Nachsortierung habe sie
nicht nur die Menge kostenintensiven Restmülls, sondern auch die Anzahl der
Restmüllbehälter von vier auf drei verringert. Zum anderen habe sie sog.
Komfortleistungen, Schlüssel-Dienstleistungen sowie Strafzahlungen für
unrichtig entsorgte Abfälle eingespart. Das Bestreiten des von den Beklagten
behaupteten Entsorgungs- und Behälterbedarfs mit Nichtwissen war bereits wegen
der den Klägern obliegenden Darlegungs- und Beweislast unzulässig (vgl. BGH,
Urt. v. 2. Juli 2009 - III ZR 333/08, NZM 2009, 745, juris Tz. 14; BGH, Urt. v.
8. Juni 1988 - IVb ZR 51/87, NJW 1989, 161, juris Tz. 25). Dies gilt
gleichermaßen für die von der Beklagten ansonsten behaupteten Einsparungen.
c.
Schließlich
sind auch die auf die Wartung der Rauchmelder entfallenden Betriebskosten in
Höhe von 8,02 EUR umlagefähig (vgl. LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 - 1 S
198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 24; LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 -
1 S 171/11, NJW 2012, 544, juris Tz. 15; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum
BGB, 8. Aufl. 2020, § 2 BetrKV Rz. 79 m.w.N; ders., WuM 2016, 400, 406).
In Abgrenzung
zur - vorbeugenden - Instandsetzung und Instandhaltung dienen die Kosten der
regelmäßig anfallenden Wartung von Rauchmeldern als Vorsorgemaßnahme zur
Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der technischen
Einrichtung eines Mietobjekts und nicht der Instandsetzung durch Beseitigung
von Mängeln (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007,
1356, juris Tz. 11 (Elektroanlage); Urt. v. 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NZM
2004, 417, juris Tz. 11 (Dachrinne); LG Hagen, a.a.O., Tz. 25; AG Lübeck, Urt.
v. 5. November 2007 - 21 C 1668/07, NZM 2008, 929, juris Tz. 13ff.). Dass eine
regelmäßige Wartung der Rauchmelder mittelbar auch zu einer Minderung der
Instandhaltungskosten führt, ändert an der Einordnung als Betriebskosten nichts
(vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007, a.a.O., Tz. 12).
Es kann
dahinstehen, ob sich die Umlagefähigkeit der neu entstandenen Wartungskosten
hier bereits aus einer mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel ergibt oder die
in Nr. 1 o) der Anlage 4 des Mietvertrags enthaltene allgemeine Verweisung
auf § 2 Nr. 17 BetrKV auch ohne Nennung der jeweiligen Betriebskostenart
eine Umlage erlaubt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 2. Mai 2010 - XII ZR 88/10, WuM
2012, 453, juris Tz. 15f; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 18). Jedenfalls folgt die
Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder gemäß §§ 133, 157
BGB aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages. Denn dabei handelt es
sich um Kosten, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer
duldungspflichtigen Modernisierung entstanden sind (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juni
2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488, juris Tz. 13). In einem solchen Fall ist
eine mietvertragliche Abwälzungsvereinbarung zur Betriebskostenumlage so
auszulegen, dass neue Betriebskosten, die im Zuge einer duldungspflichtigen
Modernisierung entstehen, ebenfalls umgelegt werden können (vgl. BGH, Urt. v. 27.
Juni 2007 - VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, juris Tz. 27; LG Düsseldorf,
a.a.O.; AG Lübeck, a.a.O., Tz. 7; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht,
13. Aufl. 2019, § 560 Rz. 12). Diese Auslegung beruht darauf, dass die
Parteien die Kosten der Rauchmelderwartung bei Kenntnis der zum Zeitpunkt des
Mietvertragsschlusses im Jahre 2009 noch nicht absehbaren
bauordnungsrechtlichen Verpflichtung des Vermieters zum Einbau von Rauchmeldern
- aufgrund des erst zum 1. Januar 2017 in Kraft getretenen § 48 Abs. 4
Satz 1 BauO Bln - nicht anders als andere Wartungskosten auch auf den
Mieter abgewälzt hätten (vgl. LG Düsseldorf, a.a.O; LG Magdeburg, a.a.O., Tz.
14; Riecke, WuM 2021, 10, 15 m.w.N auch zur Gegenauffassung).
Die sich aus
§ 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln ergebende bauordnungsrechtliche
Verantwortungsverteilung gebietet kein den Klägern günstigeres
Auslegungsergebnis (vgl. Wall, jurisPR-Mietrecht, 14/2016 Anm. 1 m.w.N.). Ein
solches wäre nur gerechtfertigt, wenn dem Mieter die Pflicht zur Installation
der Rauchmelder obläge. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da § 48
Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Bln zwar vorrangig den Mietern oder den
sonstigen Nutzungsberechtigten die Ausstattungspflicht zuweist. Diese entfällt
aber gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 2 BauO Bln dann, wenn der
Eigentümer „diese Verpflichtung selbst“ übernimmt. So liegt der Fall hier,
nachdem die Beklagte die Installation der Rauchmelder unwidersprochen
angekündigt und ebenso unwidersprochen vorgenommen hat. Diese Auslegung
entspricht auch dem Interesse eines vernünftigen Mieters. Denn ein solcher
würde zur Entlastung von Sicherheits- und Haftungsrisiken auch im Falle einer
nicht vom Vermieter übernommenen, sondern gemäß § 48 Abs. 4
Satz 4 Alt. 1 BauO Alt. 1 Bln weiterhin dem Mieter obliegenden Pflicht zur
„Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ des Rauchmelders die durch eine
Sicht- und Funktionskontrolle vorzunehmende Wartung regelmäßig nicht selbst
durchführen, sondern stattdessen mit einer ihn treffenden Kostenlast an eine
Fachfirma vergeben (vgl. Cramer, ZMR 2016, 505, 507).
Ob die Umlage
der Wartungskosten eine vorherige Anzeige der Beklagten vorausgesetzt hätte
(vgl. dazu Schumacher, NZM 2005, 641, 643), kann dahinstehen, da die Beklagte
einer solchen mit ihrem Schreiben vom 12. April 2016 Genüge getan hätte.
Die Beklagte
hat bei der Beauftragung der Rauchmelderwartung auch nicht gegen den Grundsatz
der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Die Kläger sind auch insoweit aus den bereits
dargelegten Gründen ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht gerecht geworden.
3.
Die
Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 516
Abs. 3 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf
§§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO.
Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung im tenorierten Umfang zugelassen, da die Umlagefähigkeit der mit der Anmietung und Wartung von Rauchmeldern sowie einem vermieterseitigen Müllmanagement verbundenen Betriebskosten bislang höchstrichterlich ungeklärt ist. Im Übrigen war die Zulassung der Revision nicht geboten, da die Entscheidung insoweit auf einer dem Tatrichter überantworteten Anwendung höchstrichterlich geklärter Rechtsgrundsätze in einem Einzelfall beruht, von denen die Kammer nicht abgewichen ist.
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