Mieterhöhungsbegehren mittels Sachverständigengutachten – ohne Besichtigung der Wohnung

Mieterhöhungen müssen begründet werden, wobei auf Mietspiegel (§§ 558c und 558d BGB), Auskunft einer Mietdatenbank iSv. § 558e BGB, Benennung von Entgelten dreier vergleichbarer Wohnungen oder ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen abgestellt werden kann, § 558 Abs. 2 BGB. Häufig bleibt dem Vermieter keine andere Möglichkeit, als ein Gutachten einzuholen, da Mietspiegel und Mietdatenbank (im gesetzlichen Sinne) nicht bestehen und ihm Vergleichswohnungen nicht bekannt sind. Vorliegend war streitig, ob das von der klagenden Vermieterin eingeholte Gutachten den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Amts- und Landgericht verneinten dies; die vom Landgericht zugelassene Revision führte zur Aufhebung des klageabweisenden Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.

Der Sachverständige hatte die streitbefangene Wohnung nicht besichtigt. Darin sahen die Vorinstanzen einen Formmangel des Gutachtens. Dem folgte der BGH nicht.

Die Formulierung in § 558 Abs. 2 Nr. 3 BGB, „ein mit Gründen versehenes Gutachten“, bedeute, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssten, die er zur Prüfung des Begehrens benötige; es diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erbringen oder dem Mieter ein Prozessrisiko abzunehmen. Damit reiche es aus, wenn das Gutachten Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet würde und die der Mieter ansatzweise selbst prüfen könne. Das aber erfordere nicht notwendig, dass der Sachverständige vorher die Wohnung (oder eine typengleiche Wohnung) selbst besichtige. Entscheidend für die Überprüfbarkeit durch den Mieter sei, welche Angaben im Gutachten zu der konkreten (oder vergleichbaren) Wohnung enthalten sind, unabhängig davon, auf welchen Weg der Sachverständige diese Erkenntnisse gewonnen hat. Die Quelle der Sachkunde mag zwar für die Beurteilung der Qualität bedeutsam sein, sei jedoch nicht formal bedeutsam. Auch aus vom Bundesjustizministerium herausgegebenen Hinweisen für derartige Gutachten (nach § 2 Abs. 2 MHG), wonach der Sachverständige grundsätzlich die Wohnung vorher besichtigen soll, ergäbe sich nichts anderes. Damit würde keine formalisierte Verfahrensvoraussetzung geschaffen, die im Falle der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit führe; der Hinweis solle lediglich Maßnahmen darstellen, die geeignet seien, unnötige Prozesse zu vermeiden und eine außergerichtliche Einigungsbereitschaft des Mieters zu fördern. (Anmerkung: Wenn der Vermieter veranlasst ist, für eine Mieterhöhung (nicht eventuell eine Vielzahl von Mieterhöhungen in einem Hochhaus o.ä.) ein Gutachten einzuholen, wird schon der Vermieter selten bereit sein, sich in Ansehung der von ihm zu tragenden Kosten des Gutachtens auf die regelmäßig im Verhältnis zu den Kosten geringe Erhöhung des Mietzinses auf einen geringeren Mietzins als vom sachverständigen unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze einzulassen).

Auch etwaige Mängel des Gutachtens würden nicht zur formellen Unwirksamkeit des Gutachtens und damit zur Unzulässigkeit der  von der Vermieterin erhobenen Zustimmungsklage führen.

So habe der Sachverständige vorliegend im Gutachten keine Angabe zum Vorhandensein oder Fehlen  von Balkonen und zur Geschosshöhe gemacht. Dies begründete er damit, dass es sich dabei nicht um mietrelevante Ausstattungsmerkmale handele. Sofern diese Merkmale doch für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant seien, läge allenfalls ein inhaltlicher Fehler des Gutachtens vor, der aber die formelle Wirksamkeit desselben und damit die Zulässigkeit der Klage berühre.

BGH, Urteil vom 11.07.2018 - VIII ZR 190/17 -

Betreuung: Zur notwendigen (erneuten) Anhörung des Betroffenen

Der Betroffene soll an einer maniformen Psychose leiden, weshalb das Amtsgericht eine Betreuung für die Aufgabenkreise Aufenthaltsbestimmung, Gesundheitssorge, Regelung des Postverkehrs, Vertretung gegenüber Behörden und Sozialversicherungsträgern sowie (hier mit Einwilligungsvorbehalt) Vermögensangelegenheiten anordnete und die Beteiligte zu 1 als Berufsbetreuerin bestimmte. Die Beschwerde des Betroffenen wies das Landgericht zurück. Auf die dagegen eingelegte Rechtsbeschwerde hob der BGH den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und die Sache an das Landgericht (Beschwerdegericht) zurückverwiesen.

Der BGH stützte seine Entscheidung auf § 68 Abs. 3 S. 2 FamG. Zwar könne danach das Beschwerdegericht von einer erneuten Anhörung des Betroffenen absehen, so wenn die erstinstanzliche Anhörung des Betroffenen nur kurze Zeit zurückläge, sich nach dem Akteninhalt keine neuen entscheidungserheblichen Tatsachen oder rechtliche Gesichtspunkte ergäben, das Beschwerdegericht das Ergebnis der erstinstanzlichen Anhörung nicht abweichend  werten wolle und es auf den persönlichen Eindruck des Betroffenen nicht ankäme. Zöge aber das Beschwerdegericht eine neue Tatsachengrundlage heran, die nach der erstinstanzlichen Entscheidung läge, wäre eine neue Anhörung des Betroffenen erforderlich. Auch dürfe das Beschwerdegericht nicht von einer Wiederholung solcher Verfahrenshandlungen absehen, bei denen das erstinstanzliche Gericht zwingende Verfahrensvorschriften verletzt habe. Vorbehaltlich der Möglichkeit der Zurückverweisung durch das Beschwerdegericht gem. § 69 Abs. 1 S. 2 und 3 FamFG müsse das Beschwerdegericht in diesen Fällen den betreffenden Teil des Verfahrens nachholen (BGH, Beschluss vom 15.08.2018 - XII ZB 10/18 -).

Danach habe vorliegend das Beschwerdegericht nicht von einer persönlichen Anhörung des Betroffenen nach § 68 Abs. 3 S. 2 FamFG absehen dürfen. Die Anhörung des Betroffenen durch das Amtsgericht leide an einem wesentlichen Verfahrensmangel, da ihm das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht vor dem Anhörungstermin überlassen worden sei. Die Verwertung eines Sachverständigengutachtens als Grundlage einer Entscheidung setze nach § 37 Abs. 2 FamFG voraus, dass das Gericht den Beteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme gibt. Das Gutachten sei mit seinem vollen Wortlaut im Hinblick auf die Verfahrensfähigkeit des Betroffenen (§ 275 FamFG) grundsätzlich auch diesem persönlich zur Verfügung zu stellen. Nur unter den Voraussetzungen des § 288 Abs. 1 FamFG könne davon abgesehen werden (BGH aaO.). Der Betroffene müsse vor seiner Anhörung nicht nur im Besitz des Gutachtens sein, sondern auch ausreichend Zeit bekommen, von dessen Inhalt Kenntnis zu nehmen und sich dazu zu äußern. Würde das Gutachten nicht rechtzeitig vor dem Termin zur Anhörung überlassen, leide das Verfahren an einem wesentlichen Verfahrensmangel.

Vorliegend sei das Gutachten im vollen Wortlaut dem Betroffenen erst nach Erlass des angefochtenen Beschlusses des Amtsgerichts überlassen worden. Dieser Mangel hätte vom Landgericht im Rahmen einer erneuten Anhörung behoben werden müssen, zumal der Betroffene im dem Beschwerdeverfahren zuzurechnenden Abhilfeverfahren schriftliche Einwendungen gegen das Gutachten erhoben habe.

BGH, Beschluss vom 06.02.2019 - XII ZB 504/18 -

Prozessrecht: Das „nicht mit Gründen versehene Urteil“ bei Fristüberschreitung

Das Landgericht hatte der Klage der Versicherungsnehmer gegen die beklagte Gebäudeversicherung überwiegend stattgegeben. Im Rahmen der Berufung der Versicherung bestimmte das OLG Termin zur Verkündung einer Entscheidung (nach vorangegangener Verlegung desselben) auf den 20.04.2017. Es verkündete an diesem Tag ein Urteil (ohne Gründe), demzufolge unter Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung die Klage insgesamt abgewiesen wurde. Gegen dieses Urteil legten die Kläger am 13.10.2017 Nichtzulassungsbeschwerde, hilfsweise Revision zum BGH ein. Das mit Gründen versehene Urteil des OLG gelangte gemäß Vermerk erst am 07.12.2017 zur Geschäftsstelle des OLG und wurde den Parteien am 11. bzw. 12.12.2017 zugestellt.

Die Revision führte zur Aufhebung des Urteils des OLG und Zurückverweisung des Rechtstreits an das OLG. Das Urteil sei mit einem wesentlichen Verfahrensmangel behaftet, da es iSv. § 547 Nr. 6 ZPO entgegen § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO nicht mit Gründen versehen worden sei.

Der BGH verwies darauf, dass der absolute Revisionsgrund des § 547 Nr. 6 ZPO („wenn die Entscheidung entgegen den Bestimmungen dieses Gesetzes nicht mit Gründen versehen ist“) vorläge, wenn ein bei Verkündung noch nicht vollständig abgefasstes Urteil nicht binnen 5 Monaten nach seiner Verkündung schriftlich niedergelegt, von den Richtern besonders unterschrieben und der Geschäftsstelle übergeben worden sei (grundlegend BGH, Beschluss vom 27.04.2993 - GmS-OGB 1/92 -). Entscheidend hierfür sei die Erkenntnis, dass das richterliche Erinnerungsvermögen abnimmt und nach Ablauf von mehr als 5 Monaten nicht mehr gewährleistet sei, dass der Eindruck von der mündlichen Verhandlung und das Beratene noch zuverlässigen Niederschlag in den wesentlich später abgefassten Gründen finde. Zudem sei es auch der unterlegenen Partei nicht zumutbar, nach einer Verkündung länger als 5 Monate zu warten, um über eine etwaige mündliche Urteilsbegründung hinaus die detaillierten Gründe ihres Unterliegens zu erfahren.

Anmerkung: Das Rechtsmittel der Revision (und damit auch einer Nichtzulassungsbeschwerde) ist binnen einer Frist von einem Monat nach Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils einzulegen. Fehlt es an der Zustellung, läuft die absolute Revisionsfrist 5 Monate nach Verkündung des Urteils, § 548 ZPO. Es ist in der Regel angezeigt, rechtzeitig vor Ablauf der Frist der 5 Monate durch Erhebung einer Richterdienstaufsichtsbeschwerde den oder die erkennenden Richter deutlich auf das (drohende) Versäumnis hinzuweisen, um bei einem möglicherweise fristwahrenden Rechtsmittel im Falle dessen Unzulässigkeit (ggf. auch Unbegründetheit) Schadensersatzansprüche nach § 839 BGB geltend machen zu können.

BGH, Urteil vom 23.01.2019 - IV ZR 311/17 -

Prozessrecht: Überspannte Anforderungen zum Bestreiten mit Nichtwissen

Das Bestreiten gehört zum Prozessrecht: Wird der von der Gegenseite geschildert Lebenssachverhalt nicht eingeräumt, muss er bestritten werden. Handelt es sich um Umstände, die sich der eigenen Wahrnehmung entziehen, genügt grundsätzlich ein Bestreiten mit Nichtwissen; ansonsten ist ein anderweitiger Lebenssachverhalt zu schildern. Häufig wird von Gerichten geltend gemacht, es ermangele an einem (ausreichenden) substantiierten Bestreiten mit der Folge, dass das Bestreiten als unzulässig angesehen wird und der gegnerische Vortrag als zugestanden gilt. Und häufig hat der BGH Veranlassung, die instanzgerichtliche Entscheidungen aufzuheben, wie auch im vorliegenden Fall, in dem das OLG München die Auffassung vertrat, die Beklagte sei einem klägerischen Vortrag (durch viele Reisen und Gespräche mit Verantwortlichen der E.B.V. und deren Muttergesellschaft zwischen Februar und August 2015 die Bereitschaft zur Investition geschaffen zu haben, auf Grund der die Klägerin von der Beklagten Marklercourtage begehrt) nicht mit substantiierten Vortrag entgegengetreten, weshalb es der Klage statt gab.

Der BGH hielt die Anforderung des OLG München für ein zulässiges Bestreiten mit Nichtwissen gemäß § 138 Abs. 4 ZPO für überzogen mit der Folge der Verletzung rechtlichen Gehörs gem. Art. 103 GG.  Die von der Klägerin behaupteten Tätigkeiten seien nicht Gegenstand eigener Wahrnehmungen der Beklagten gewesen. In diesem Fall würde die Erklärung mit Nichtwissen in ihrer Wirkung dem schlichten Bestreiten gleichstehen und würde die Zulässigkeit einer solchen Erklärung die Verpflichtung zum substantiierten Bestreiten ausschließen. Der eventuelle Versuch des Bestreitenden (wie hier der Beklagten, von einer aktiven Mitwirkung der Klägerin sei nichts zu spüren gewesen) führt selbst dann nicht zu einer Unbeachtlichkeit des zulässigen Bestreitens mit Nichtwissen, wenn die Behauptung ins Blaue hinein aufgestellt worden sei (bereits BGH, Urteil vom 07.07.1988 - III ZR 111/87 -). Das Verkennen dieser Grundlagen und die daraus sich ergebende Folge des Überspannens an eine Substantiierungsanforderung des Bestreitenden führt zur Verletzung Anspruchs auf rechtliches Gehör, da ein wirksames Bestreiten unberücksichtigt bleibe. Da hier nicht auszuschließen sei, dass bei Beachtung des Bestreitens die Entscheidung des OLG anders ausgefallen wäre, sei das Urteil aufzuheben und die Sache an das OLG zurückzuverweisen.

Der BGH weist darauf hin, dass nach §§ 296a Satz 2, 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Wiedereröffnung einer geschlossenen mündlichen Verhandlung vom erkennenden Gericht anzuordnen sei, wen es einen entscheidungserheblichen und rügbaren Verfahrensfehler, so insbesondere die Verletzung einer Hinweis- und Aufklärungspflicht nach § 139 ZPO oder eine Verletzung rechtlichen Gehörs feststelle.

BGH, Beschluss vom 29.11.2018 - I ZR 5/18 -

Verkehrsunfall: Missachtung des Linksabbiegegebots und Kollision mit Spurwechsler

Der streitbefangene Verkehrsunfall ereignete sich hinter einer ampelgesteuerten Kreuzung. Die Klägerin befuhr die rechte Fahrspur, von der aus nach den Richtpfeilen ein Weiterfahren geradeaus und nach rechts erlaubt war, der  Beklagte die linke Fahrspur, von der aus nach dem Richtungspfeil ein Weiterfahren nach Links erlaubt war. Hinter der Kreuzung (bei Geradeausfahrt) verliefen zwei Fahrspuren, wobei die rechte der beiden Fahrspuren nach kurzer Strecke in die linke Fahrspur übergeleitet wurde.

Nachdem die Ampel auf Grün umgeschaltet hatte, fuhr die Klägerin geradeaus weiter um dann hinter der Kreuzung nach setzen des linken Fahrtrichtungsanzeigers auf die linke der dortigen zwei Fahrspuren zu wechseln. Der Beklagte fuhr allerdings ebenfalls (entgegen der Richtungsmarkierung) auch geradeaus weiter und hinter der Kreuzung direkt auf die linke der zwei Fahrspuren. Bei dem Spurwechsel der Klägerin kam es im hinteren linken Bereich des klägerischen PKW zu einer Kollision der Fahrzeuge.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht nahm eine eigene Haftung der Klägerin mit 2/3, des Beklagten mit 1/3 an.

Es sei eine Haftungsabwägung vorzunehmen. Dabei müsse Berücksichtigung finden, dass sich die Klägerin bei dem Fahrspurwechsel hinter der Kreuzung nicht nach hinten vergewissert habe, dort keinen Verkehrsteilnehmer zu gefährden. Allerdings sei auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten ein Verstoß gegen § 41 StVO iVm. Zeichen 209, 297 (Pfeilmarkierungen) zur Last zu legen sei. Für ihn sei danach lediglich von der linken Fahrspur aus ein Linksabbiegen erlaubt gewesen, keine Geradeausfahrt. Die Klägerin habe grundsätzlich auch davon ausgehen dürfen, dass der Beklagte nach links abbiegen würde und nicht geradeaus auf die linke Fahrspur weiterfahren würde (LG Gießen, Beschluss vom 09.10.2013 - 1 S 198/13 -). Entgegen der Annahme des Amtsgerichts käme es auch nicht darauf an, dass wegen des zweispurigen Ausbaus im Bereich der Unfallstelle stets mit Verkehr auch auf der linken Fahrspur zu rechnen sei, da die Kreuzung mittels Ampelschaltung gesichert gewesen sei und bei der Grünschaltung lediglich von der rechten Fahrspur aus Fahrzeuge in Geradeausfahrt auf die Fahrspuren hinter der Kreuzung zulässig gelangen konnten, weshalb hier die Klägerin nicht habe damit rechnen müssen, dass sich im Bereich des Unfallstelle bereits ein Fahrzeug auf der linken Fahrspur befände. Damit habe die verbotswidrige Geradeausfahrt des Beklagten zu zeitlich und örtlich zu dem Verkehrsunfall beigetragen.

Bei der Abwägung sei zu berücksichtigen, dass der Verstoß der Klägerin gegen die Rückschaupflicht vor dem Fahrspurwechsel schwer wiege. Zu Lasten des Beklagten sei aber zu berücksichtigen, dass dieser die deutlich erkennbare Fahrbahnmarkierung missachtet habe. Das führe zu der Haftungsverteilung von 1/3 zu 2/3 zu Lasten der Klägerin.

LG Saarbrücken, Urteil vom 02.11.2018 - 13 S 122/18 -

Kfz-Haftpflichtversicherung: Leistungsfreiheit bei verschütten von Kraftstoff nach Tankausbau

Der Versicherungsnehmer (Beklagte zu 1.) betankte am 20.08.2017 versehentlich sein bei der Beklagten zu 2. Haftpflichtversichertes Motorrad mit Dieselkraftstoff. Der Beklagte zu 1. verließ zunächst das Tankstellengelände, kehrte dann aber zurück, um den Dieselkraftstoff aus dem Tank zu entfernen und diesen mit Benzin zu füllen, wozu er nach den Feststellungen des Landgeichts den Tank ausbaute. Danach befanden sich dort zwei größere Lachen Benzin bzw. Diesel, die von Mitarbeitern der Klägerin abgebunden wurden und eine weitere Reinigung erforderlich machten. Das Landgericht verurteilte die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von Schadensersatz und stellte fest, dass diese verpflichtet seien, für sämtliche weiteren Folgen aus dem Schadensereignis einzustehen hätten.

Gegen das Urteil wandte sich alleine die Beklagte Haftpflichtversicherung, die rügte, dass das Landgericht die mangelnde Passivlegitimation nicht berücksichtigt habe. Eine Haftung der Beklagten zu 2. könne nicht bestehen.

Das OLG wies darauf hin, dass eine Haftung der Beklagten zu 2. Nur in Betracht käme, wenn es sich bei dem Anspruch der Klägerin um einen solchen aus einer nach dem Pflichtversicherungsgesetz bestehenden Versicherungspflicht handele, § 115 Abs. 1 Nr. 1 VVG. Eine solche sei nach § 1 PflVG zur Deckung der durch den Gebrauch des Fahrzeugs verursachten Personen-, Sach- und sonstigen Vermögensschäden anzuschließen. Vorliegend sei aber der Schaden (für den der Beklagte zu 1. Privatrechtlich hafte) nicht durch den Gebrauch des versicherten Fahrzeuges entstanden.

„Gebrauch“ schließe hier den Betrieb iSv. § 7 StVG ein und gehe noch darüber hinaus (BGH, Urteil vom 10.07.1980 - IVa ZR 17/80 -). Ein Schaden sei durch den Gebrauch des Fahrzeuges nur eingetreten, wenn dieses mit dem versicherten Wagnis in adäquaten Ursachenzusammenhang stünde. Die Gefahr müsse vom versicherten Fahrzeug selbst ausgehen. Dies habe der BGH auch für das Ein- und Aussteigen von Personen aus dem Fahrzeug angewandt, allerdings darauf verwiesen, dass auch Handlungen vor dem Ein- oder Aussteigen noch zum Gebrauch des Fahrzeuges zählen könnten, so z.B. Reparaturarbeiten (Auswechseln eines defekten Rades) oder eine Wagenwäsche (BGH aaO.). Für die Auslegung käme es entscheidend darauf an, dass die typische, vom Fahrzeug selbst und unmittelbar ausgehende Gefahr noch vom Haftpflichtversicherungsschutz gedeckt sein solle. Eine enge Auslegung sei dann geboten, wenn die Gefahr nicht unmittelbar vom Fahrzeug ausginge, sondern von einer Person, die im Zusammenhang mit dem Fahrzeug stünde, da andernfalls das Haftungsrisiko des Versicherers schwer zu kalkulieren wäre. Stünde nur ein Gebrauch des Fahrzeuges durch den Fahrer infrage, sei auf die typische Tätigkeit und die vom Gesetz vorgeschriebenen Pflichten desselben abzustellen. Nur der Fahrer käme nämlich aus Verursacher hinsichtlich der hier infrage stehenden Unfallrisiken in Betracht; wenn seine Handlungen der vom Gebrauch des Fahrzeuges ausgehenden Gefahr hinzugerechnet werden solle,  müssten dies zypische Fahrerhandlungen sein. Dies bestimme sich nach dem gesetzlichen oder durch die Verkehrsauffassung bestimmten Aufgabenbereich eines Kraftfahrers im Zusammenhang mit einer bestimmten Fahrt.

Vorliegend sei der Tank ausgebaut worden und hinter das Tankstellengebäude getragen worden, wo es dann zum Schaden gekommen sei. Dies sei nicht mehr dem Gebrauch des Fahrzeuges zuzurechnen. Auch wenn Reparaturen noch dem Gebrauch zugerechnet würden, müsse die Gefahr unmittelbar vom Fahrzeug ausgehen; nicht ausreichend sei, dass die unmittelbare Gefahr nicht vom Fahrzeug, sondern von einer Person ausgehen würde, die mit dem Fahrzeug im Zusammenhang stünde (BGH, Urteil vom 26.10.1988 - Iva ZR 73/87 -). Entscheidend sei, dass der Schaden sich durch das Gebrauchsrisiko des Fahrzeugs verwirkliche.

Vorliegend habe zwar der Ausbau des Tanks dazu gedient, das Motorrad schließlich wieder in Gebrauch zu nehmen. Das aber reiche nicht aus. Das Fahrzeug wäre nicht mit seinem typischen Gefahren gebraucht worden, vielmehr habe der Beklagte zu 1. zurechenbar beim Umfüllen des Tanks in einen Kanister mitgewirkt, wodurch sich das mit dem Umschütten allgemein und ohne Bezug zu einem Kraftfahrzeug liegende Risiko verwirklicht.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2018 - 7 U 67/18 -

Keine Veränderung auf Vermieterseite bei Übertragung von Bruchteilseigentum an Mitvermieter

Der Kläger und seine Ehefrau vermieteten an den Beklagten als Grundstückeigentümer Stellplätze. In 2014 übertrag die Ehefrau des Klägers diesen ihren Miteigentumsanteil an dem Grundstück. In 2017 kündigte die Verwaltung für den Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos. Das Landgericht verurteilte den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe an den Kläger. Auf die Berufung des Beklagten wurde das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die für den Kläger ausgesprochene Kündigung habe nach Ansicht des KG das Mietverhältnis nicht beenden können. Vielmehr hätte die Kündigung durch bzw. für den Kläger und seine Ehefrau erfolgen müssen. Denn der Kläger sei nicht alleiniger Vermieter gewesen. Die Übertragung der Miteigentumsanteile seiner Ehefrau auf ihn stelle sich nicht als eine Veräußerung „an einen Dritten“ iSv. § 566 BGB dar, da der Kläger schon vorher (Mit-) Vermieter gewesen sei. Dies ergäbe sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11 -, nach der es eine Veräußerung iSv. § 566 BGB darstelle, wenn die vermietete Wohnung im Rahmen einer Auseinandersetzung deiner Vermieter-GbR (§ 705 BGB) einem Gesellschafter übertragen würde, da die GbR gegenüber deren Gesellschaftern ein selbständiger Rechtsträger sei. Daran ermangele es bei einer Bruchteilsgemeinschaft, wie sie zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau bestanden habe.

Eine analoge Anwendung von § 566 BGB käme vorliegend auch nicht in Betracht. § 566 BGB soll dem Mieter sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber dem Erwerber sichern. Dies bedürfe es aber in einem Fall wie dem Vorliegenden nicht, in dem der Erwerber des Mieteigentumsanteils bereits zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war. Auch würde die analoge Anwendung hier für den Mieter rechtsnachteile bedeuten, da er in der Person des bisherigen Miteigentümers mit dem Auslaufen von Ansprüchen gem. § 566 Abs. 2 BGB einen Schuldner verlieren würde.

Auch der Umstand, dass es künftighin geboten sein könne, § 566 BGB analog anzuwenden, würde es nicht gebieten, dies bereits in der hier gegebenen Konstellation zu bejahen: Wenn der vebliebene Eigentümer an einen Dritten verkaufen und das Eigentum am Grundstück übertragen würde, würde es mangels Identität zwischen Veräußerer (Kläger) und verbliebener Vermietergemeinschaft (Kläger und seine Ehefrau) einer analogen Anwendung des § 566 BGB bedürfen, um den Mieter vor einem Herausgabeanspruch des Dritterwerbers gem. § 985 BGB zu schützen (vgl. auch BGH, Urteil vom 12.07.2017 - XII ZR 26/16  -).  

KG, Urteil vom 08.10.2018 - 8 U 111/18 -