Der Kläger und seine Ehefrau
vermieteten an den Beklagten als Grundstückeigentümer Stellplätze. In 2014
übertrag die Ehefrau des Klägers diesen ihren Miteigentumsanteil an dem Grundstück.
In 2017 kündigte die Verwaltung für den Kläger das Mietverhältnis wegen
Zahlungsverzugs fristlos. Das Landgericht verurteilte den Beklagten
antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe an den Kläger. Auf die Berufung des
Beklagten wurde das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die für den Kläger ausgesprochene
Kündigung habe nach Ansicht des KG das Mietverhältnis nicht beenden können. Vielmehr
hätte die Kündigung durch bzw. für den Kläger und seine Ehefrau erfolgen
müssen. Denn der Kläger sei nicht alleiniger Vermieter gewesen. Die Übertragung
der Miteigentumsanteile seiner Ehefrau auf ihn stelle sich nicht als eine
Veräußerung „an einen Dritten“ iSv. § 566 BGB dar, da der Kläger schon vorher
(Mit-) Vermieter gewesen sei. Dies ergäbe sich auch nicht aus der Entscheidung
des BGH vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11 -, nach der es eine Veräußerung iSv. §
566 BGB darstelle, wenn die vermietete Wohnung im Rahmen einer
Auseinandersetzung deiner Vermieter-GbR (§ 705 BGB) einem Gesellschafter
übertragen würde, da die GbR gegenüber deren Gesellschaftern ein selbständiger
Rechtsträger sei. Daran ermangele es bei einer Bruchteilsgemeinschaft, wie sie
zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau bestanden habe.
Eine analoge Anwendung von § 566
BGB käme vorliegend auch nicht in Betracht. § 566 BGB soll dem Mieter sein vertragliches
Recht zum Besitz gegenüber dem Erwerber sichern. Dies bedürfe es aber in einem Fall
wie dem Vorliegenden nicht, in dem der Erwerber des Mieteigentumsanteils
bereits zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war. Auch würde die analoge
Anwendung hier für den Mieter rechtsnachteile bedeuten, da er in der Person des
bisherigen Miteigentümers mit dem Auslaufen von Ansprüchen gem. § 566 Abs. 2
BGB einen Schuldner verlieren würde.
Auch der Umstand, dass es
künftighin geboten sein könne, § 566 BGB analog anzuwenden, würde es nicht
gebieten, dies bereits in der hier gegebenen Konstellation zu bejahen: Wenn der
vebliebene Eigentümer an einen Dritten verkaufen und das Eigentum am Grundstück
übertragen würde, würde es mangels Identität zwischen Veräußerer (Kläger) und
verbliebener Vermietergemeinschaft (Kläger und seine Ehefrau) einer analogen Anwendung
des § 566 BGB bedürfen, um den Mieter vor einem Herausgabeanspruch des Dritterwerbers
gem. § 985 BGB zu schützen (vgl. auch BGH, Urteil vom 12.07.2017 - XII ZR
26/16 -).
KG, Urteil vom 08.10.2018 - 8 U 111/18 -
