Mietrecht: Kündigungsgrund erhebliche und schuldhafte Verletzung einer (Neben-) Pflicht

Der Miete rügte auftretende Schimmelbildung als Mangel und minderte die Miete. Gestützt auf  ein von ihm eingeholtes Gutachten  wandte der Kläger ein, dass die Schimmelbildung durch falsches Lüftungs- und Heizverhalten verursacht wurde und machte die Kosten des Gutachtens und diejenigen der Schadensbeseitigung (Schimmelbeseitigung) geltend.  Das Amtsgericht verurteilte den beklagten antragsgemäß, wobei es sich auf das Privatgutachten des Vermieters stützte. Gegen das Urteil wurde ein Rechtsmittel nicht eingelegt.

Der Beklagte kam seiner Zahlungspflicht aus dem Urteil nicht nach; er bezog zwischenzeitlich vom Jobcenter Arbeitslosengeld II. Nachdem der Beklagte die Vermögensauskunft gem. § 802c ZPO abgegeben hatte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, vorsorglich fristgerecht, und berief sich zum einen auf die Nichtzahlung des Urteilsbetrages, ferner darauf, dass der Beklagte weiterhin eine Schimmelbildung wie zuvor als Mangel behaupte und seinen Heiz- und Lüftungspflichten nicht nachkommen würde. Im Verfahren stützte sich der Vermieter sodann nur noch auf die ordentliche Kündigung und das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Auf die Berufung des Beklagten wies das Landgericht die Klage ab. Die (zugelassene) Revision des Vermieters führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.

Der BGH lies offen, ob die Nichtzahlung der titulierten Schadensersatzforderung als solches die ausgesprochene Kündigung und damit den Räumungsanspruch rechtfertigen könnte. Im Hinblick auf die Zahlungsunfähigkeit, ausgehend von der nicht in Frage gestellten Richtigkeit der Vermögensauskunft, läge wohl ein Verschulden nicht vor. Es müsse allerdings nicht entschieden werden, ob dies hier den Tatbestand des § 573Abs. 2 Nr. 1 BGB (schuldhafte Verletzung von Pflichten durch den Mieter) erfülle. Denn aus einem anderen, vom Landgericht nicht berücksichtigten Rechtsgrund, wäre die Klage erfolgreich.

Auf Grund des Verhaltens des Beklagten nach der Rechtskraft des die Schadensersatzpflicht des beklagten begründenden Urteils wäre hier der Vermieter zu (ordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Dies gilt in Bezug auf die weitere Geltendmachung von vom Vermieter zu vertretener Schimmelbildung als auch im Hinblick auf die pflichtwidrige und schuldhafte Vernachlässigung von Mieterpflichten in Bezug auf Heizen und Lüften. Indem der Beklagte wegen Mängeln, die nach dem rechtskräftigen Urteil im Schadensersatzprozess in der Sphäre des Mieters liegen, unberechtigt mindert und seine Verantwortlichkeit weiterhin trotz der rechtskräftigen Entscheidung leugne, liegt eine schwerwiegende und auch schuldhafte Vertragsverletzung vor, die Anlass für den Vermieter gibt anzunehmen, der Mieter werde seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung und zur vollständigen Mietzahlung nicht nachkommen. Dieser Umstand würde die Kündigung rechtfertigen.

BGH, Urteil vom 06.04.2016 – VIII ZR 78/15 -

Dashcam - ist die Aufzeichnung als Beweismittel im Zivilprozess (Haftpflichtprozess) verwertbar?

Die kleine Videokamera, die regelmäßig auf dem Armaturenbrett angebracht ist, ist bereits vielfach zum Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen geworden. Regelmäßig geht es dabei auch um die Frage, ob die Aufzeichnungen (z.B. in einem Verkehrsunfallprozess) gerichtsverwertbar sind.

Fall des LG Landshut: Die Kamera zeichnete die Rückwärtsfahrt des Beklagten auf, der so mit dem Fahrzeug des Klägers kollidierte. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen und die Aufzeichnung der Dashcam im Hinblick auf ein angenommenes Beweisverwertungsverbot nicht als Beweismittel anerkannt. Im Berufungsverfahren erließ das Landgericht den Beschluss, mit dem es die Verwertbarkeit bejahte und dabei darauf abstellte, dass zum einend er Fahrer des rückwärtsfahrenden Fahrzeuges nicht zu sehen wäre, zum anderen der Kläger ansonsten keine Beweismittel habe. Dem würde auch die Entscheidung des BGH vom 25.04.1995 – VI ZR 272/94 – nicht entgegenstehen, derzufolge die permanente Überwachung des Hauszugangs des Nachbarn unzulässig wäre, der sich nicht gefallen lassen müsse, regelmäßig rund um die Uhr gefilmt und erfasst zu werden. Vorliegend erfolge das Filmen von Fahrzeugen wahllos und es fände keine systematische Erfassung von Bewegungsprofilen statt. Soweit das AG München (Urteil 06.06.2013 – 343 C 4445/13 – und das LG Heilbronn (Urteil vom 03.02.2015 – 3 S 19/14 -) die Befürchtung einer privat organisierten dauerhaften und flächendeckenden Überwachung sämtlicher am öffentlichen Verkehr teilnehmenden Personen habe, mögen nach Auffassung der Kammer zwar die Gründe gerechtfertigt sein, würden aber eine Abwägung der Interessen im konkreten Einzelfall nicht hindern können. Vorliegend wären die Interessen nur insoweit betroffen, als man zu einem bestimmten Zeitpunkt ein Fahrzeug in einem bestimmten Bereich rückwärtsfahrend sähe, wobei der beklagte selbst nicht zu erkennen wäre. Von daher sei nicht von einem gravierenden Grundrechtseingriff auszugehen. Auf der anderen Seite wäre der Kläger ohne die Aufzeichnung beweislos bei einer ohne die Aufnahme erfolgten Negation des Rückwärtsfahrens. Damit wog nach Auffassung des Gerichts das Interesse an der Verwertung höher.

Fall des LG Frankenthal: Der Unfallhergang war auch hier zwischen den Parteien streitig. Das Landgericht ging nach Beweisaufnahme von einem pflichtwidrigen Spurwechsel der Klägerin auf der Autobahn aus. Dies schließt die Kammer aus Zeugenaussagen und aus der Auswertung der Aufzeichnung der Dashcam (im Fahrzeug der Beklagten). Dabei stellte es darauf ab, dass bei der verwandten Kamera die alten Aufzeichnungen überspielt würden. Zudem wäre nicht der Kernbereich des Persönlichkeitsrechts betroffen. Bereits das KG habe mit Urteil vom 05.07.1979 – 12 U 1277/79 - das Foto eines spielenden Kindes zu Beweiszwecken vor diesem Hintergrund zugelassen; hier wäre nur auf öffentlicher Straße eine Aufnahme gemacht worden, was zwar den Individualbereich beträfe, dieser aber nur der äußerste Kreis des Persönlichkeitsrechts sei. Im übrigen würde die Kammer dem LG Heilbronn (Urteil vom 03.02.2015 – 3 S 19/14 -), welches ein Beweisverwertungsverbot annahm, folgen, soweit dort darauf abgestellt wurde, dass eine permanente Aufnahme erfolge. Hier aber habe der Kläger glaubhaft dargelegt, dass die Kamera nur bei laufenden Motor arbeitet und zudem aktiv mit dem Stromkreis verbunden werden, was er aber nur tue, wenn ein anderer Verkehrsteilnehmer „komisch“ fahre. Es läge also eine anlassbezogene Aufzeichnung vor. Diese sei als Beweismittel auch in Ansehung der Rechtsprechung des EuGH zu Art. 8 EMRK zuzulassen (Urteil vom 27.05.2014 – Nr. 10764/09 -, wonach die verdeckte Videoaufzeichnung eines Detektiven zur Gewinnung von Beweismitteln Art. 8 EMRK nicht verletzt). Die Berufung gegen die Entscheidung zum OLG Zweibrücken – 1 U 23/16 – wurde zurückgenommen.

Anmerkung: Beide Entscheidungen verdeutlichen, dass ihr jeweiliges Ergebnis der Verwertbarkeit gekünstelt ist. Es wird letztlich vom Ergebnis her argumentiert. Mit den gleichen Argumenten ließe sich auch die Verwertbarkeit wegen eines Beweisverwertungsverbotes ablehnen. Es bleibt abzuwarten, wie letztlich die obergerichtliche Rechtsprechung, insbesondere der BGH hier in Zukunft urteilen wird.

LG Landshut, Beschluss vom 01.12.2015 – 12 S 2603/15 -

LG Frankenthal, Urteil vom 30.12.2015 – 4 O 358/15 -

Rechtzeitiger Befangenheitsantrag gegen Sachverständigen

Das OLG Bamberg hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, wann ein Befangenheitsantrag gegen einen Sachverständigen zu stellen ist, damit er nicht als verspätet zurückgewiesen werden kann/muss (wie durch das Landgericht geschehen). Dabei hat der Senat die derzeitige rechtliche Situation aufgearbeitet und festgehalten:

Grundsätzlich ist ein Befangenheitsantrag binnen zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses über die Ernennung des Sachverständigen zu stellen, § 406 Abs. 2 S. 1 ZPO. Eine spätere Ablehnung kommt nach § 406 Abs. 2 S. 2 ZPO nur in Betracht, wenn der Antragsteller geltend (und glaubhaft) macht, dass er ohne sein Verschulden an einer früheren Geltendmachung gehindert war. In diesen Fällen ist der Antrag entsprechend § 121 BGB unverzüglich nach Kenntnis des zu stellen.

Kommt es zur Anhörung des Sachverständigen und verhandelt danach die Partei zur Sache, verliert sie grundsätzlich ihr Ablehnungsrecht (in entsprechender Anwendung des § 43 ZPO). Allerdings könne dieses nicht schematisch negiert werden. Entscheidend sei auch hier darauf abzustellen, ob zu diesem Zeitpunkt der Partei der oder die Ablehnungsgründe bekannt sind. Beruht die Ablehnung auf einer Bezeichnung des Parteivortrages durch den Sachverständigen als „frech“, so dürfe nicht ohne Verlust eines möglichen Ablehnungsrechts verhandelt werden. Handelt es sich aber erst um später bekannt gewordene Umstände, würde es durch das rügelose Verhandeln noch nicht zum Verlust kommen.

Vorliegend hatte der Kläger den Sachverständigen nach dessen Gutachtenerstellung und Anhörung des Sachverständigen im Termin vom 15.03.2016 mit Schriftsatz vom 24.03.2016 wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt. Obwohl dies nach der Erstattung des Gutachtens und der Anhörung des Sachverständigen erfolgte, war hier die Frist gewahrt, da den Parteien im Anschluss an die Befragung des Sachverständigen eine Frist bis 05.04.2016 zur Stellungnahme zur Beweisaufnahme eingeräumt wurde. Damit erfolgte keine rügelose Einlassung und der Befangenheitsantrag wurde auch innerhalb der 2-Wochen-Frist gestellt.

Er war vorliegend in der Sache nach Auffassung des Senats nicht begründet.

OLG Bamberg, Beschluss vom 02.05.2016 – 4 W 38/16 -

Abschleppen vom Kundenparkplatz nach Überschreiten der Höchstparkzeit

Etliche Discounter haben eigene Parkplätze, die sie ihren Kunden kostenfrei zur Verfügung stellen. Häufig ist die Parkdauer zeitlich limitiert. Und was geschieht, wenn die Parkdauer überschritten wird ?

Die Beklagte hatte ihr Fahrzeug auf dem Kundenparkplatz von 8.00 – 10.05 Uhr abgestellt. Die Höchstparkdauer war gemäß Beschilderung auf 90 Minuten beschränkt. Von der Klägerin wurde das Fahrzeug umgesetzt. Die Klägerin war auf Grund eines Rahmenvertrages mit dem Discounter verpflichtet, unberechtigt abgestellte Fahrzeuge zu entfernen.  Mit der Klage machte die Klägerin neben den Kosten der Halteranfrage und Mahnkosten im wesentlichen die Abschleppkosten geltend. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht, welche die Revision gegen seine Entscheidung zuließ, wies sie ab. Der BGH stellte das erstinstanzliche Urteil zu Gunsten der Klägerin wieder her.

Der BGH sieht hier die Voraussetzungen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag durch den Discounter als gegeben an; die Klägerin kann hier aus abgetretenen Recht auf Zahlung klagen.

Zunächst ist Voraussetzung, dass die Geschäftsführung dem Interesse des Geschäftsherrn entspricht. Dies, so der BGH, sei immer dann der Fall, wenn der Schuldner von einer Verbindlichkeit befreit würde. Entsprechendes gelte, wenn ein Grundstückseigentümer eine Eigentumsbeeinträchtigung selbst beseitige.

Die Entfernung des Fahrzeuges wäre auch für die Beklagte vorteilhaft. Denn dadurch würde sie von ihrer eigenen Verpflichtung zur Beseitigung der Störung nach §§ 861 Abs. 1 bzw. 862 Abs. 1 S. 1 BGB befreit worden. Für die Beklagte bestanden auch keine kostengünstigeren Möglichkeiten, da zu berücksichtigen ist, dass der Discounter die sofortige Beseitigung verlangen konnte und den Anspruch im Wege der Selbsthilfe durchsetzen durfte. Die Beklagte bzw. der Fahrer des Fahrzeugs war aber mangels Anwesenheit gar nicht in der Lage gewesen, zu handeln.

Da sich ein wirklicher Wille der Beklagten für eine Durchführung der Maßnahme durch den Discounter resp. die Klägerin nicht ergibt, ist auf den mutmaßlichen Willen abzustellen. Da die Entfernung des Fahrzeuges im Interesse der beklagten lag, würde auch ihr mutmaßlicher Wille darauf gerichtet sein.

BGH, Urteil vom 11.03.2016 – V ZR 102/15 -

Bauträger: Verantwortlichkeit qua Koordinationspflicht auch für Mängel bei Sonderaufträgen des Erwerbers an Subunternehmer

Bei Abschluss des Kauf- und Bauvertrages zwischen dem Erwerber und dem Bauträger weiß der Erwerber häufig noch nicht, ob er einzelne Details nicht anders durchgeführt wissen will, als vom Bauträger vorgesehen, resp. ob er noch zusätzlich Maßnahmen veranlassen will. Regelmäßig wird in den Verträgen zwischen Erwerber und Bauträger geregelt, dass der Erwerber Sonderwünsche direkt bei dem ausführenden Handwerker in Auftrag geben kann. Kommt es zu einem entsprechenden Sonderwunschvertrag zwischen dem Erwerber und dem Handwerker, ist der Bauträger allerdings nach Auffassung des OLG Karlsruhe rechtlich nicht außen vor. Vielmehr hat er, so das OLG, die Pflicht zu überprüfen, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei integrieren lässt und muss gegebenenfalls planerische Anweisungen erteilen. Er ist verantwortlich dafür, dass beide Bestandteile (originäre Leistung des Bauträgers und Sonderwunsch) im Rahmen des Gesamtgewerkes störungsfrei funktionieren.

Vorliegend hatte der Erwerber an den vom Bauträger beauftragten Handwerker den Sonderwunschauftrag erteilt, eine Fußbodenheizung einzubauen. Dies erfolgte auch, allerdings nach Feststellungen des vom Landgericht beauftragten Sachverständigen mangelhaft.  Nach Auffassung des OLG haftet hier der Bauträger aus den o.g. Erwägungen gleichwohl neben dem Subunternehmer dem Erwerber gegenüber.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.01.2016 – 19 U 133/14 -

Ordnungsgeld gegen Zeugen wegen unentschuldigten Fernbleibens auch dann, wenn es nicht (mehr) auf den Zeugen ankommt

Die Zeugenpflicht ist eine Staatsbürgerpflicht  -  und keiner möchte ihr gerne nachkommen. Zumal die Zeugenentschädigung (in Deutschland)  in der Regel nicht den tatsächlichen finanziellen Ausfall ausgleicht. Erscheint aber der Zeuge unentschuldigt nicht zum Termin, wird regelmäßig gegen ihn ein Ordnungsgeld verhangen, § 380 Abs. 1  ZPO.

Was aber, wenn der nicht erschienene Zeuge nicht mehr benötigt wird ? Der Zeuge war unentschuldigt nicht zum Termin erschienen. Es erging daher der Ordnungsgeldbeschluss. Im Termin selbst wurden vom Beweisführer Bedenken geäußert, ob sich der Zeuge tatsächlich zur Sache äußern könne (dies wurde von diesem vorher bereits schriftlich abgestritten).

Das OLG hat die Beschwerde gegen den Ordnungsgeldbeschluss zurückgewiesen. Es verwies darauf, dass es nicht darauf ankommen könne, ob der Zeuge etwas zur Sache beitragen kann und auch nicht darauf, ob sich die Parteien – eventuell auch unter dem Eindruck des Nichterscheinens des Zeugens – vergleichsweise einigen. Das OLG verweist hier auf den divergierenden Meinungsstand in der Rechtsprechung und schließt sich der Auffassung des OLG Frankfurt und des BFH an. Danach verbleibt es bei dem verschuldet den Termin nicht wahrnehmenden zeugen bei dem verhängten Ordnungsgeld, auch wenn das Verfahren später endet, ohne dass eine Vernehmung des Zeugen erforderlich wurde. § 380 Abs. 1 ZPO sähe keine Ermessensausübung vor und es könne nicht von dem Zufall abhängig, sein, ob nun der Zeuge (noch) benötigt würde oder nicht.

OLG Celle, Beschluss vom 19.02.2016 – 8 W 15/16 -

Fehler des Gerichts bei Ladungsfristen können zu Lasten des Betroffenen gehen

Man könnte geneigt sein zu sagen, das Gericht macht nie Fehler. Aber wenn es Fehler macht, muss ein Dritter der Schuldige sein und das Nachsehen haben.

Da hatte das VG Augsburg zu einem Verhandlungstermin geladen. Die Ladungsverfügung ging dem Antragssteller nicht innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist vor dem Termin zu, weshalb er nicht am Verhandlungstermin teilnahm. Das VG verhandelte gleichwohl (im Verwaltungsgerichtsverfahren müssen die Beteiligten nicht notwendig anwesend sein) und entschied daraufhin in der Sache zu Lasten des Antragstellers. Gegen die Entscheidung wandte sich der Antragsteller mit seinem Antrag auf Zulassung der Berufung, den er mit der fehlenden Wahrung der Ladungsfrist und der dadurch nach seiner Auffassung bedingten Verletzung rechtlichen Gehörs begründete. Der Antrag wurde vom VGH zurückgewiesen.

Wird ein beteiligter ohne ausreichende Ladungsfrist geladen dürfe er der Verhandlung nicht ohne weiteres fern bleiben. Er dürfe sich nicht darauf verlassen, dass das Gericht seinen Fehler schon bemerken würde und von daher nicht ohne ihn verhandeln würde. Bleibt dem Beteiligten genügend Zeit, das Gericht auf den Fehler bei der Ladung hinzuweisen, hat dies zwingend zu erfolgen und ist bei Verhinderung der Antrag einer Terminsänderung zu stellen. Da der Antragsteller dies vorliegend versäumt habe, könne er die Verletzung rechtlichen Gehörs nicht geltend machen.

Bayerischer VGH, Beschluss vom 31.03.2016 – 9 ZB 16.30049 -