Dreiseitige Vereinbarung zum Mieterwechsel und deren Durchsetzung

Die Beklagte und die W GmbH schlossen am 13./22.10.2020 einen Mietvertrag über Gewerberäume, befristet vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2024. Die Beklagte wurde vom Kläger aufgrund erteilter Handlungsvollmacht (§ 54 HGB) vertreten. Am 23.02.2022 schlossen die W GmbH, die Beklagte und der Kläger (der sich und die Beklagte vertrat, letztere aufgrund der Handlungsvollmacht) mit seiner Einzelfirma GD eine als „Nachtrag zum Mietvertrag vom 13.10.2020 Vertragspartnerwechsel und Übernahmevereinbarung zum 01.03.2022“ überschriebene Vereinbarung, der zufolge die Beklagte zum 01.03.2022 aus dem Mietverhältnis mit der W GmbH austritt und die Einzelfirma GD des Klägers mit Übernahme aller Rechte und Pflichten und Regelungen  in dieses eintritt. Am 23.02.2022 forderte der Kläger die Beklagte zur Räumung des Mietobjekts und Herausgabe an sich auf, die Beklagte forderte von dem Kläger die Herausgabe der Handlungsvollmacht. Am 29.11.2023 erhob der Kläger Räumungsklage. Das Landgericht gab der Räumungsklage statt. Dagegen wandte sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Die Parteien erklärten den Rechtsstreit einvernehmlich in der Hauptsache für erledigt, nachdem der Kläger darauf verwies, dass das Mietverhältnis am 31.12.2023 geendet habe.

Das Oberlandesgericht musste nunmehr noch nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung durch die Parteien über die Kosten des Verfahrens nach § 91a Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen entscheiden. Maßgeblich sei insoweit, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre (BGH, Beschluss vom 20.07.2017 - IX ZR 56/16 -).

Her sah das OLG den Kläger im Hinblick auf das Räumungsverlangen als voraussichtlich unterlegene Partei an, da die Klage bereits zum Zeitpunkt ihrer Erhebung im November 2022 unbegründet gewesen sei.  Der Kläger sie nicht Eigentümer der Mieträume gewesen, weshalb sich ein Herausgabeanspruch nicht aus § 985 BGB ergäbe. Damit könne nur die Nachtragsvereinbarung als Anspruchsgrundlage in Betracht kommen. Aber diese ergäbe bei Auslegung nach §§ 133, 157 BGB keinen Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe an sich.

Bei der Auslegung wäre in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der diesem zu entnehmende Parteiwille zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 15.012012 - XI ZR 22/12 -). Der übereinstimmende Parteiwille würde dabei aber dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vorgehen (BGH, Beschluss vom 30.04.2012 – XII ZR 124/12 -).

Das OLG sah in dem Nachtrag zwei Vereinbarungen, die aber keinen unmittelbaren Anspruch des Klägers gegen die Beklagte begründen würden: Gegenstand des Nachtrages sei zum Einen die Abänderung einer schuldrechtlichen Vereinbarung der W GmbH mit der Beklagte dahingehend, dass das Mietverhältnis zum 01.03.2022 endet.  Gleichzeitig sollte zum Anderen ein Mietverhältnis mit der Einzelfirma des Klägers und der W GmbH durch Eintritt der Einzelfirma in das bisherige Mietverhältnis begründet werden; die klägerische Einzelfirma sollte die Rechte, Pflichten und Regelungen, die zwischen der Beklagten und der W GmbH bestanden, übernehmen.  Eine Regelung zu unmittelbaren Ansprüchen im Verhältnis zwischen Kläger zur Beklagten wurde nicht getroffen; vielmehr beinhalte die Regelung nur die Beendigung des Schuldverhältnisses zwischen W GmbH und Beklagter und die Begründung eines Schuldverhältnisses zwischen der Einzelfirma des Klägers und der W GmbH. Ein eigener Anspruch des Klägers gegen die Beklagte war damit nicht begründet worden.

Es habe dafür auch kein praktisches Bedürfnis bestanden, da die Umsetzung des Mieterwechsels über die Ansprüche in den jeweiligen schuldrechtlichen Vereinbarungen möglich gewesen sei. Die W GmbH habe gegen die Beklagte einen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB geltend machen können, die Einzelfirma des Klägers gegen die W GmbH einen Anspruch auf Überlassung des Besitzes gem. § 535 Abs. 1 BGB.

OLG Dresden, Beschluss vom 08.04.2024 - 5 U 1855/23 -

Aus den Gründen:

Tenor

1. Nach übereinstimmend erklärter Erledigung der ins Berufungsverfahren gelangten Hauptsache, also der Räumungsklage des Klägers, werden dem Kläger unter entsprechender Abänderung von Ziffer 6 des Tenors des Urteils der 5. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 30.10.2023 (5 O 2159/22) die Kosten des Rechtsstreites beider Instanzen auferlegt.

2. Der Verhandlungstermin am 24.04.2024 wird aufgehoben.

3. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 9.600,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Im erstinstanzlichen Verfahren nahm der Kläger die Beklagte auf Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen im Objekt K...... Straße x in D...... in Anspruch, während die Beklagte im Wege der Widerklage Auskunft und Herausgabe von Geschäftsunterlagen begehrte.

Gegenstand des Berufungsverfahrens war nur die Räumungsklage, weil die Klägerin ihre Verurteilung aufgrund der Widerklage im erstinstanzlichen Urteil des Landgerichts vom 30.10.2023 nicht anfocht.

Im Zusammenhang mit einem Kooperationsvertrag erteilte die Beklagte dem Kläger mit notarieller Urkunde vom 18.12.2019 (Anlage B 4) Handlungsvollmacht im Sinne von § 54 HGB. Am 13./22.10.2020 schlossen die Beklagte und die W...... GmbH einen Mietvertrag (Anlage K 1) über Gewerberäume (Lager/Büro/Werkstatt) im Objekt K...... Straße x in D...... zu einer monatlichen Miete von 800,00 EUR mit Mietbeginn am 01.01.2021 und Befristung bis zum 31.12.2023. Bei Abschluss dieses Mietvertrages wurde die Beklagte vom Kläger aufgrund der erteilten Handlungsvollmacht vertreten.

Am 23.02.2022 schlossen die W...... GmbH, die Beklagte und der Kläger mit seiner Einzelfirma G...... D...... eine als „Nachtrag zum Mietvertrag vom 13.10.2020 Vertragspartnerwechsel und Übernahmevereinbarung zum 01.03.2022“ bezeichnete Vereinbarung (Anlage K 2). Auch beim Abschluss dieser Vereinbarung wurde die Beklagte durch den Kläger vertreten. Gegenstand der Vereinbarung war, dass die Beklagte zum 01.03.2022 aus dem Mietverhältnis mit der W...... GmbH austritt und die Einzelfirma des Klägers G...... D...... zum 01.03.2022 in das Mietverhältnis eintritt. Dabei sollte die G...... D...... alle Rechte, Pflichten und Regelungen aus dem bestehenden Mietverhältnis übernehmen.

Im Nachgang zur Vereinbarung vom 23.02.2022 forderte der Kläger die Beklagte auf, das Mietobjekt zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Die Beklagte räumte das Mietobjekt nicht und forderte den Kläger ihrerseits zur Herausgabe der Handlungsvollmacht auf. Am 29.11.2022 erhob der Kläger beim Landgericht die Räumungsklage.

Der Kläger hat vorgetragen, die dreiseitige Nachtragsvereinbarung vom 23.02.2022 sei wirksam zustande gekommen, insbesondere habe der Kläger aufgrund seiner Handlungsvollmacht wirksam die Beklagte vertreten. Aus der Nachtragsvereinbarung habe der Kläger einen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe des Mietobjektes an sich.

Die Beklagte hat vorgetragen, sie habe die Handlungsvollmacht für den Kläger gegenüber dem Kläger und der W...... GmbH im Dezember 2021 für kraftlos erklärt. Die Nachtragsvereinbarung vom 23.02.2022 sei demzufolge nicht wirksam zustande gekommen, weil die Beklagte nicht wirksam vom Kläger vertreten worden sei. Die Nachtragsvereinbarung beziehe sich nicht auf das streitgegenständliche Mietobjekt und halte zudem nicht die gesetzliche Schriftform ein. Mindestens habe der Kläger eine noch bestehende Handlungsvollmacht treuwidrig und in kollusivem Zusammenwirken mit der W...... GmbH gebraucht, so dass die Nachtragsvereinbarung vom 23.02.2022 jedenfalls im Ergebnis nicht wirksam sei.

Wegen des weiteren Vortrages im Einzelnen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts vom 30.10.2023 Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit dem Urteil vom 30.10.2023 die Beklagte verurteilt, die im Objekt K...... Straße x in D...... gelegenen Gewerberäume zu räumen und an den Kläger herauszugeben sowie der Widerklage im Wesentlichen stattgegeben.

Zur Begründung der Verurteilung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Gewerberäume hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Anspruch ergebe sich aus dem Nachtrag vom 23.02.2022, welcher wirksam zustande gekommen sei. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Nachtrages habe der Kläger die Beklagte wirksam vertreten können.

Gegen das ihr am 02.11.2023 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 15.11.2023 Berufung eingelegt und diese - nach entsprechender Fristverlängerung - am 02.02.2024 begründet. Sie trägt vor, das Landgericht habe sie mit dem angefochtenen Urteil zu Unrecht zur Räumung und Herausgabe des Mietobjektes an die Klägerin verurteilt. Ein Räumungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte ergebe sich bereits aus der Nachtragsvereinbarung vom 23.02.2022 nicht. Weiterhin sei die Vereinbarung vom 23.02.2022 unwirksam, weil die Beklagte bei ihrem Abschluss nicht wirksam vom Kläger vertreten worden sei. Mindestens sei die Vereinbarung vom 23.02.2022 nicht wirksam, weil der Kläger eine etwa bestehende Handlungsvollmacht treuwidrig und in kollusivem Zusammenwirken mit der W...... GmbH gebraucht habe.

Die Beklagte hat zunächst beantragt,

das Endurteil des Landgerichts Dresden vom 30.10.2023, 5 O 2159/22, teilweise abzuändern und die Klage abzuweisen, soweit die Beklagte zur Räumung der Gewerberäume K...... Straße x, D...... verurteilt ist.

Der Kläger hat mit dem Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 18.03.2024 die Hauptsache, also die in das Berufungsverfahren gelangte Räumungsklage, für erledigt erklärt.

Dazu hat er ausgeführt, das Mietverhältnis der Einzelfirma des Klägers G...... D...... mit der W...... GmbH habe zum 31.12.2023 geendet.

Die Kosten des zwischen den Parteien geführten Räumungsrechtsstreites habe die Beklagte zu tragen, weil sie bis zum 31.12.2023 zur Räumung und Herausgabe an den Kläger verpflichtet gewesen sei. Das Landgericht habe dies in der erstinstanzlichen Entscheidung zutreffend ausgeführt.

Die Beklagte hat der Erledigterklärung des Klägers vom 18.03.2024 mit dem Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 02.04.2024 zugestimmt.

Sie begehrt die Auferlegung der Kosten des Rechtsstreites für die erste und die zweite Instanz auf den Kläger, weil die Räumungsklage von Anfang an unbegründet gewesen sei. Eine Herausgabeverpflichtung habe sich aus der Änderungsvereinbarung vom 23.02.2022 nicht ergeben.

II.

Nachdem der ins Berufungsverfahren gelangte Rechtsstreit, also die Räumungsklage, von den Parteien mit den Schriftsätzen ihrer Prozessbevollmächtigten vom 18.03. und 02.04.2024 übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, war vom Senat nur noch über die Verteilung der Kosten des Rechtsstreites gemäß § 91a Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden, wofür gemäß § 128 Abs. 3 ZPO die Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht erforderlich ist. Der Verhandlungstermin vom 24.04.2024 wird deshalb aufgehoben.

Maßgeblich für die Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist vor allem, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre (vgl. BGH, Beschluss vom 20.07.2017, IX ZR 56/16, BeckRS 2017, 120336 Rn. 2; Senatsbeschluss vom 17.07.2018, 5 W 629/18, BeckRS 2018, 16450 Rn. 9 ff.).

Dies aber war hinsichtlich des erledigten Räumungsantrages der Kläger, denn der von ihm geltend gemachte Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume an ihn war bereits zum Zeitpunkt der Erhebung der Räumungsklage im November 2022 unbegründet.

Der Kläger ist nicht Eigentümer der streitgegenständlichen Gewerberäume in der K...... Straße x in D....... Der von ihm geltend gemachte Herausgabeanspruch kann sich deshalb nicht aus § 985 BGB ergeben. Als weitere Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch käme nur die Nachtragsvereinbarung vom 23.02.2022 in Betracht. Die Auslegung der Nachtragsvereinbarung vom 23.02.2022 gemäß §§ 133, 157 BGB ergibt aber zur Überzeugung des Senates keinen unmittelbaren Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Räumung der streitgegenständlichen Gewerberäume und deren Herausgabe an den Kläger.

Zu den allgemein anerkannten Auslegungsgrundsätzen gehört, dass in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2013, XI ZR 22/12, NJW 2013, 1519; Senatsurteil vom 16.06.2021, 5 U 9/21, BeckRS 2021, 42203 Rn. 38). Der übereinstimmende Parteiwille geht dabei aber dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vor (vgl. BGH, Beschluss vom 30.04.2014, XII ZR 124/12, BeckRS 2014, 10546).

Aus dem Wortlaut der Nachtragsvereinbarung vom 23.02.2022 ergibt sich unmissverständlich kein unmittelbarer Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume an ihn. Es handelt sich danach um einen Nachtrag zu dem Mietvertrag vom 13./22.10.2020 zwischen der Beklagten und der W...... GmbH. Gegenstand der Vereinbarung vom 23.02.2022 war demzufolge die Abänderung einer im Verhältnis der Beklagten zur W...... GmbH geschlossenen schuldrechtlichen Vereinbarung. Die Abänderung sollte darin bestehen, dass die schuldrechtliche Vereinbarung, der Mietvertrag, zwischen der W...... GmbH und der Beklagten zum 01.03.2022 endet und zugleich der Kläger mit seiner Einzelfirma G...... D...... in das Mietverhältnis eintritt, also eine schuldrechtliche Vereinbarung in Form eines Mietvertrages zwischen der W...... GmbH und der Einzelfirma des Klägers zum 01.03.2022 beginnt. Im Rahmen des am 01.03.2022 beginnenden Mietverhältnisses sollte die Einzelfirma des Klägers alle Rechte, Pflichten und Regelungen aus dem bisher im Verhältnis der W...... GmbH mit der Beklagten bestehenden Mietverhältnis übernehmen.

Das Bestehen von unmittelbaren Ansprüchen im Verhältnis des Klägers zur Beklagten regelt die Vereinbarung vom 23.02.2022 dagegen nicht. Vielmehr beinhaltet sie (nur) die Beendigung eines Schuldverhältnisses zwischen der Beklagten und der W...... GmbH und die Begründung eines Schuldverhältnisses zwischen der Einzelfirma des Klägers und der W...... GmbH. Aus dem Wortlaut der Vereinbarung vom 23.02.2022 ergibt sich demzufolge auch kein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume.

Es gibt keinen schlüssigen Vortrag des Klägers dazu, dass ein entsprechender Anspruch des Klägers konkret anlässlich der Vereinbarung vom 23.02.2022 vereinbart worden wäre. Für einen unmittelbaren Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mieträume besteht auch kein unabweisbares praktisches Bedürfnis, weil die Umsetzung des Mieterwechsels über die Ansprüche in den jeweiligen schuldrechtlichen Vereinbarungen erfolgen kann. Die W...... GmbH hat danach einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume aus § 546 Abs. 1 BGB gegen die Beklagte, während die Einzelfirma des Klägers aus § 535 Abs. 1 BGB von der W...... GmbH die Überlassung des Besitzes verlangen kann.

Selbst wenn also der Senat die zwischen den Parteien strittige Wirksamkeit der Nachtragsvereinbarung vom 23.02.2022 seiner Entscheidung zugrunde legt, besteht der vom Kläger geltend gemachte Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe nicht. Es kann demzufolge offen bleiben, ob die Beklagte vom Kläger beim Abschluss der Nachtragsvereinbarung vom 23.02.2022 wirksam vertreten wurde.

Wegen der fehlenden Erfolgsaussicht der Räumungsklage entspricht es der Billigkeit im Sinne von § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO, dem Kläger die Kosten der Räumungsklage aufzuerlegen. Dies entspricht einer Kostentragungspflicht des Klägers für das Berufungsverfahren, weil Gegenstand des Berufungsverfahrens nur der von der Beklagten angefochtene Ausspruch des Landgerichtes zum Räumungsantrag in Ziffer 1 des Tenors des Urteils vom 30.10.2023 war.

Auch die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens hat aber der Kläger insgesamt zu tragen, weil diese sich zwar aus den Kosten für die Räumungsklage und für die Widerklage zusammensetzen, der Kläger aber auch die Kosten der Widerklage zu tragen hat, nachdem das Landgericht im angefochtenen Urteil vom 30.10.2023 der Widerklage - insoweit inzwischen rechtskräftig - weit überwiegend stattgegeben hat. Das Unterliegen der Beklagten mit der Widerklage ist als geringfügig anzusehen, was auch vom Landgericht ausdrücklich auf Seite 8 des Urteils vom 30.10.2023 unter C. ausgesprochen wurde.

Die Festsetzung des Streitwertes für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 48, 49, 41 Abs. 2 GKG.

Anlass für die Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 574 Abs. 3 Satz 1 ZPO besteht nicht, weil Zulassungsgründe nach § 574 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich sind.