Betriebskostenabrechnung: Zulässigkeit der Angabe der Gesamtkosten ohne Aufschlüsselung

Immer mehr Hürden hat die Rechtsprechung in den letzten Jahren für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechung aufgestellt. Entspricht die Abrechnung nicht diesen Vorgaben, ist sie bereits formal fehlerhaft mit der Folge, dass daraus nicht nur kein Anspruch hergeleitet werden kann, sondern auch eine Berichtigung außerhalb der Jahresfrist des § 536 Abs. 3 BGB nicht mehr möglich ist.

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Nach der Entscheidung des BGH vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06 – musste der Vermieter die Gesamtkosten der einzelnen Kostenarten auch insoweit mitteilen, als sie nicht umlagefähig sind; im Rahmen der Abrechnung musste er darlegen, inwieweit die Gesamtkosten umlagefähig sind und diese dann entsprechend dem einschlägigen Umlageschlüssel umlegen. Begründet wurde dies damit, dem einzelnen Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt würden, da auch dies Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten habe.

Diese noch in der Entscheidung vom 12.10.2013 – VIII ZR 32/13 – vom BGH bestätigte Rechtsprechung änderte er nunmehr mit Urteil vom 20.02.2016 – VIII ZR 93/15 -. In dieser neuen Entscheidung wies der Senat darauf hin, dass er mehrfach betont habe, dass an die Abrechnungen der Betriebskosten nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden dürfen. Zu einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehöre danach nicht, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermieter aus kalenderübergreifenden Abrechnungen die auf das abzurechende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt. Der Mieter könne ohnehin aus der Abrechnung nicht alle Rechenschritte ablesen, die für die Erstellung erforderlich waren, weshalb stets die Angabe der Gesamtkosten einer Kostenposition  ausreichend wäre. Vor diesem Hintergrund hält es der Senat auch nicht für erforderlich, für „bereinigte“ Kosten eine Aufteilung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten einer Kostenposition in die Abrechnung aufzunehmen, weshalb es ausreichend sei, wenn für die entsprechenden Kostenpositionen nur die Gesamtkosten benannt werden, die umgelegt werden.

BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 -

Auseinandersetzung der zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts

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Streit bereitet immer wieder die Auseinandersetzung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, §§ 705ff BGB. Dabei sind für die zweigliedrige GbR (bestehend nur aus zwei Gesellschaftern) von der Rechtsprechung Sonderlösungen vorgesehen, die zu einer Vereinfachung führen sollen. So ist eine vereinfachte Geltendmachung eines Auseinandersetzungsguthabens möglich, wenn die Gesellschaft aufgelöst und kein zu liquidierendes Gesellschaftsvermögen mehr vorhanden ist.

Der BGH bestätigt, dass eine Auseinandersetzungsbilanz in einem solchen Fall nicht notwendig ist. Der klagende Gesellschafter können den Mitgesellschafter direkt in Anspruch nehmen, wobei in diesem Verfahren dann über die Richtigkeit der Schlussrechnung zu entscheiden ist. Der Kläger müsse lediglich den Anspruch nachvollziehbar darlegen, wobei eine Hin- und Herzahlung vermieden werden muss und eine Durchsetzungssperre bezüglich einzelner Rechnungsposten nicht bestehen darf.

BGH, Urteil vom 13.10.2015 – II ZR 214/13 -

Leistungsverweigerungsrecht und Verjährung

Die wechselseitigen Ansprüche eines Werkvertrages unterliegen keiner einheitlichen Verjährung. Was also ist, wenn die Mängelansprüche des Bestellers verjährt sind, der Werklohnanspruch des Unternehmers aber noch nicht ?

Das Oberlandesgericht war der Annahme gewesen, der Besteller habe wegen bestimmter Mängel kein Leistungsverweigerungsrecht, da bereits Verjährung der Ansprüche eingetreten sei. Dem folgt der BGH nicht. Er weist darauf hin, dass der Besteller wegen eines Mangels der Werkleistung auch nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche gem. § 215 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht geltend machen kann, wenn dieser Mangel bereits vor Ablauf der Verjährung in Erscheinung getreten ist und daher ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit hätte gestützt werden können. Nicht erforderlich sei, dass noch in nicht verjährter Zeit das Leistungsverweigerungsrecht auch tatsächlich ausgeübt worden wäre.

BGH, Urteil vom 05.11.2015 – VII ZR 144/14 -

Arbeitsrecht: Anrechnung von Praktikum oder vorangegangenes Arbeitsverhältnis auf Probezeit für nachfolgendes Ausbildungsverhältnis ?

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Die Antwort auf diese Frage durch das Bundesarbeitsgericht (BAG) ist deutlich: Nein.

Der Kläger hatte gegen eine Kündigung seines Berufsausbildungsverhältnisses geklagt und Weitebeschäftigung begehrt. Er machte dabei geltend, auf die vereinbarte Probezeit von drei Monaten wäre das Praktikum von ihm im Betrieb anzurechnen.

Das BAG wies darauf hin, dass nach § 20 Satz 1 BBiG eine Probezeit zu vereinbaren ist. Dabei ist die Besonderheit des Ausbildungsverhältnisses von Arbeitsverhältnissen zu berücksichtigen: Während der Arbeitnehmer nach § 611 BGB die Erbringung vertraglich geschuldeter Leistungen gegen Entgelt schuldet, wird vom Auszubildenden sein bemühen gefordert, die berufliche Handlungsfähigkeit zu erlernen, die für das Ausbildungsziel erforderlich ist. Damit scheidet von vornherein die Anrechnung eines vorangegangenen Arbeitsverhältnisses aus, da die Probezeit dem speziellen Ziel des Ausbildungsverhältnisses geschuldet wird. Dies gilt auch für ein vorangegangenes Praktikum, da dieses nach der gesetzlichen  Intention des § 22 Abs. 1 Satz 2 MiLoG keine Berufsausbildung darstellt.

BAG, Urteil vom 19.11.2015 – 6 AZR 844/14 -

Werkvertrag: Prognoserisiko bei Mängelbeseitigungsmaßnahme

Die Werkleistungen des Klägers waren in Teilbereichen mangelhaft gewesen. Da der Kläger eine Mängelbeseitigung endgültig ablehnte, nahm der Beklagte nach Einholung eines Gutachtens des Streitverkündeten eine Ersatzvornahme vor, im Rahmen derer er gemäß dem Gutachten den mangelhaften Bodenbelag neu herstellen ließ.

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Gegen den mit der Klage vom Kläger geltend gemachten Werklohnanspruch erklärte der Beklagte Aufrechnung mit seinen Aufwendungen für die Mängelbeseitigung. Das Landgericht hielt einen Kostenaufwand für die Mängelbeseitigung von € 3.138,80 für ausreichend und verurteile den Beklagten im übrigen. Es ging, gestützt auf ein im gerichtlichen verfahren eingeholtes Gutachten, davon aus, dass eine Nachbesserung möglich gewesen wäre und die hier geltend gemachten Mehrkosten der Neuherstellung nicht verlangt werden könnten.

Dem schloss sich das OLG Oldenburg nicht an. Auf die Berufung des Streithelfers änderte es das landgerichtliche Urteil ab und wies die Klage ab, soweit vom Beklagten Kosten für die Neuherstellung zur Aufrechnung gestellt wurden. Es wies auf die Entscheidung des BGH vom 07.03.2013 – VII ZR 119/10 – hin, derzufolge das Prognoserisiko nicht den Besteller sondern den Unternehmer trifft. Der Auftraggeber könne Erstattung der fremdnachbesserungskosten verlangen, die er als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr im Zeitpunkt der Beauftragung des Dritten für angemessen halten durfte. Hat er sich dabei sachverständig beraten lassen, kann er regelmäßig die Fremdnachbesserungskosten verlangen, die  ihm auf Grund der Beratung entstanden sind; das Risiko einer Fehleinschätzung trägt in einem solchen Fall der Auftragnehmer (Werkunternehmer).

Da vorliegend der Streithelfer anerkannter Sachverständiger war, hat der Kläger für die durch dessen Empfehlung entstandenen Kosten unabhängig davon aufzukommen, dass möglicherweise die Maßnahme (so) nicht erforderlich war.

OLG Oldenburg, Urteil vom 04.08.2015 – 2 U 15/15 -

Mieterhöhung und Flächenabweichung bei Mietobjekt

Wird bei Abschluss eines Mietvertrages eine bestimmte Fläche aufgenommen, so kommt dem auch grundsätzlich Bedeutung zu. In dem vom BGH zu beurteilenden Fall war eine Wohnfläche von 156,85m² benannt; ein später veranlasstes Aufmaß ergab eine Wohnfläche von 210,43m².

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Die Klägerin verlangte eine Mieterhöhung von bisher € 629,75 auf dann € 937,52. Dies stützte sie darauf, dass sie wegen Überschreitung der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche um 33,95% dazu berechtigt wäre, auf € 843,06 zu erhöhen. Weiterhin machte sie geltend, dass sie auch nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15% weitere € 94,46 begehren könne, insgesamt also € 937,52. Der Beklagte stimmte der Erhöhung lediglich um € 94,46 zu. Die Zustimmungsklage der Klägerin ist in allen Instanzen erfolglos geblieben.

Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag stelle sich, so der BGH, im Allgemeinen als eine Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung dar.  Der BGH weist darauf hin, dass er von daher auch in ständiger Rechtsprechung davon ausgehen würde, dass ein Mangel vorliegen würde, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der angegebenen Wohnfläche liegen würde. Allerdings würde er an seiner weiteren bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhalten, demzufolge Abweichungen der Wohnungsgröße bis zu 10% bei der Bestimmung der Miethöhe unbeachtlich wären. Für den Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete sei alleine die tatsächliche Größe der Mietwohnung relevant.

BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 -

Leitungswasserschaden: Ansprüche auch bei Weiterentwicklung des Schadens nach Übergang der Versicherung auf einen neuen Eigentümer und nach Kündigung

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Im Mai 2014 zeigte der Kläger der beklagten Versicherung einen Schaden an einem Heizungsrohr an.  Die Beklagte lehnte eine Regulierung mit der Begründung ab, der Schaden sei vor Beginn des Versicherungsverhältnisses eingetreten. Das Landgericht lehnte die vom Kläger begehrte Prozesskostenhilfe ab, da die Klage keine Aussicht auf Erfolg haben könne. Auf die Beschwerde bewilligte das OLG Hamm die Prozesskostenhilfe.

Das OLG Hamm führt aus, dass es sich um einen Nässeschaden handelt, der sich durch ständig nachkommendes Wasser vergrößere. Der hier vom Kläger geltend gemachte Versicherungsfall dauere so lange an, wie Wasser bestimmungswidrig aus der Leitung austritt und versicherte Sachen zerstört oder beschädigt. Da dem Versicherungsnehmer nach § 27 Z. 2 VGB nur die Verpflichtung zur Mitteilung von Schäden trifft, die er kennt, gehe der durchschnittliche Versicherungsnehmer von einem durchgängigen Versicherungsschutz aus, die er nach Abschluss der neuen Versicherung entdeckt. Damit ist nicht entscheidend, ob der Schaden bereits vor Versicherungsbeginn entstand, sondern lediglich, ob noch bei Versicherungsbeginn Wasser bestimmungswidrig austrat.

OLG Hamm, Beschluss vom 20.07.2015 – 20 W 19/15 -