Wird bei Abschluss eines
Mietvertrages eine bestimmte Fläche aufgenommen, so kommt dem auch
grundsätzlich Bedeutung zu. In dem vom BGH zu beurteilenden Fall war eine
Wohnfläche von 156,85m² benannt; ein später veranlasstes Aufmaß ergab eine
Wohnfläche von 210,43m².
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Die Klägerin verlangte eine
Mieterhöhung von bisher € 629,75 auf dann € 937,52. Dies stützte sie darauf,
dass sie wegen Überschreitung der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche um 33,95%
dazu berechtigt wäre, auf € 843,06 zu erhöhen. Weiterhin machte sie geltend, dass
sie auch nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15% weitere
€ 94,46 begehren könne, insgesamt also € 937,52. Der Beklagte stimmte der
Erhöhung lediglich um € 94,46 zu. Die Zustimmungsklage der Klägerin ist in
allen Instanzen erfolglos geblieben.
Die Wohnflächenangabe im
Mietvertrag stelle sich, so der BGH, im Allgemeinen als eine Festlegung der
Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung dar.
Der BGH weist darauf hin, dass er von
daher auch in ständiger Rechtsprechung davon ausgehen würde, dass ein Mangel
vorliegen würde, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der
angegebenen Wohnfläche liegen würde. Allerdings würde er an seiner weiteren
bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhalten, demzufolge Abweichungen der
Wohnungsgröße bis zu 10% bei der Bestimmung der Miethöhe unbeachtlich wären.
Für den Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen
Vergleichsmiete sei alleine die tatsächliche Größe der Mietwohnung relevant.
BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 -
