Schwarzgeldabrede und notarieller Kaufvertrag

Auch wenn es verwunderlich ist, so ist doch eine Schwarzgeldabrede auch bei notariellen Kaufverträgen zwischen fremden Dritten nicht ein Ausnahmefall. Immer wieder kommt dies vor, da z.B. der Käufer die Grunderwerbsteuer (auf den Schwarzgeldanteil) sparen will, der Verkäufer eventuell Teile des Erlöses versteuern muss. Dabei denken wohl Käufer als auch Verkäufer, dass durch die Wahrung der Auflassung im Grundbuch (d.h. die Eigentumsumschreibung, § 311 b BGB, der durch die Schwarzgeldabrede nichtige Vertrag gleichwohl wirksam würde (wenn die Vertragsparteien sich überhaupt weitergehende Gedanken über Risiken machen sollten).

So wohl auch in dem dem OLG Hamm zur Entscheidung vorgelegten Fall: Es geht um eine Teilfläche eines Grundstücks. Mit notariellen Vertrag erwarb der Kläger ein Grundstück, welches im Kaufvertrag mit „G3 8, Flst…., Gebäude- und Freifläche, T-Straße, groß 657m²“ angegeben wurde. Dafür zahlte er gemäß notariellen Vertrag € 130.000,00 und zusätzlich „schwarz“ € 13.000,00. Später stellte in Vermesser fest, dass der kaufgegenstand noch mehr Fläche umfasste, als von den Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages angenommen. Der Kläger begehrte daher die Auflassung einer weiteren Teilfläche des Grundstücks.

Klage und Berufung waren erfolglos.

Der Kaufvertrag war wegen der Schwarzgeldabrede nichtig, da es an dem Beurkundungserfordernis fehlte, § 311b BGB. Zwar wird die fehlende Form bei Wahrung der Auflassung gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt. Dies gilt aber, so das OLG Hamm, dann nicht, wenn sich wie hier die Parteien über den Verkauf eines Grundstücks einigten, welches einen größeren Umfang hat als nach dem objektiven Erklärungswillen im Kaufvertrag vorgegeben und danach auch aufgelassen wurde. Der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet (§ 133 BGB)  gilt nicht im Grundbuchrecht. 

OLG Hamm, Urtel vom 25.06.2015 - 22 U 166/14 - 

Mietsicherheit ist vom Vermögen getrennt anzulegen – Folgen der fehlerhaften Verwahrung

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Nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB getrennt vom Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen, so dass der Geldbetrag von dem möglichen Zugriff von Gläubigern des Vermieters gesichert ist.  Nach der gesetzgeberischen Intention soll so das Geld des Mieters wie ein Treuhandvermögen geschützt werden, auch vor möglichen Zugriffen der Banken infolge eines Pfandrechts.  Dies erfordert, dass der Treuhandcharakter für jeden (möglichen) Gläubiger des Vermieters ohne weiteres erkennbar ist, weshalb es auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt wird.  Anders lässt sich die Sicherheit nicht gewährleisten, da auch verdeckt geführte Treuhandkonten z.B. dem Pfandrecht der Banken unterliegen.

Dies gilt, so der BGH, auch nach beendeten Mietverhältnis bis zur endgültigen Abrechnung der Kaution. Ist der Vermieter dem Anspruch auf getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten bis zur Höhe der Kaution zu.

Anmerkung: Banken/Sparkassen verlangen zwischenzeitlich häufig bei einer entsprechenden Anlage durch den Vermieter ein gesondertes (einmaliges) Entgelt bei Errichtung des gesonderten Kontos. Damit stellt sich die bisher nicht geklärte Frage, wer dieses Entgelt zu zahlen hat. Da die Sicherung im Interesse des Mieters erfolgt, erscheint es mir gerechtfertigt, dieses vom Mieter zu verlangen. Dies sollte allerdings bereits vertraglich geregelt werden.

BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 -

Haftungsbescheid gegen den Arbeitgeber wegen nicht abgeführter Lohnsteuer auf Fahrtkosten bei fehlender Pauschalierung

Der BFH hat, der Vorinstanz folgend, einen Haftungsbescheid gegen den klagenden Arbeitgeber für rechtmäßig erklärt, mit dem dieser wegen fehlender Abführung von Lohnsteuer auf Zahlung in Anspruch genommen wurde. 

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Die Klägerin hatte mit den örtlichen Verkehrsbetrieben eine Vereinbarung geschlossen, nach der ihre Mitarbeiter verbilligte Jobtickets erhalten. Auf der Grundlage dieser Vereinbarung entrichtete die Klägerin für ihre 5547 Mitarbeiter einen monatlichen Grundbetrag von durchschnittlich € 6,135, wodurch jeder Mitarbeiter das recht hatte, das verbilligte Jobticket zu erwerben. Im Rahmen der Lohnsteueraußenprüfung wurde festgestellt, dass die Klägerin einen Betrag von € 73,62 (12 x € 6,135) gezahlt habe. Da der Betrag (von € 6,135) nicht monatlich sondern sofort für die Jahrestickets zufloss wäre der monatliche Freibetrag von € 44,00/Monat (Freigrenze für Sachzuwendungen) überschritten.

Im Verfahren vor dem Finanzgericht stellte die Klägerin den Antrag auf Lohnsteuerpauschalierung. Dem folgte das Finanzgericht nicht, da eine nachträgliche Pauschalierung nach § 40 Abs. 2 S. 2 EStG nicht möglich sei. Mit einem ersten Revisionsurteil hatte der BFH die Entscheidung des FG aufgehoben, da zu prüfen war, inwieweit den Arbeitnehmern ein geldwerter Vorteil zugeflossen sei. Hierauf verständigten sich die Parteien auf einen Betrag.

Die Klägerin begehrte weiterhin eine Pauschalierung.

Der BFH wies darauf hin, dass die Klägerin fehlerhaft einen Antrag gestellt habe. Die Pauschalierung nach § 40 Abs. 2 S. 2 EStG sei nicht von einer Antragstellung abhängig; vielmehr müsse eine Anmeldung der mit einem Pauschalsteuersatz erhobenen Lohnsteuer erfolgen.

Ach käme eine Aussetzung des Verfahrens nach § 74 FGO nicht in Betracht. Dies wäre nur in Betracht gekommen, wenn ein Pauschalierungsverfahren noch nicht abgeschlossen gewesen wäre. Hier aber war es nicht einmal eingeleitet.

Als obiter dictum hat der BFH auf seine bisherige Rechtsprechung Bezug genommen, wonach ein während des Klageverfahrens eingeleitetes Pauschalierungsverfahren beachtlich sei (BFHE 141, 54, 57). Er äußerte Bedenken, ob an dieser Rechtsprechung festgehalten werden könne, da für die Entscheidung über die Rechtmäßigkeit eines Haftungsbescheides die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Einspruchsentscheidung des Finanzamtes entscheidend sei.

BFH, Urteil vom 24.09.2015 – VI R 69/14 -

Nachbarrecht: Beschattung durch Bäume begründet keinen Beseitigungsanspruch

Der Kläger, Eigentümer eines Reihenhausgrundstücks, wandte sich mit seiner Klage gegen die Stadt mit dem Ziel, dass ca. 25m hohe Eschen in der angrenzenden städtischen Grünanlage, die dort mit einem Abstand von 9 – 10,3m zur Grundstücksgrenze stehen, gefällt werden. Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen.

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Die durch die Verschattung bewirkte Einwirkung auf das klägerische Grundstück stelle keine einen Abwehranspruch nach § 1004 BGB begründende Einwirkung iSd. § 906 BGB dar. Der Entzug von Luft oder Licht stelle sich nach der Rechtsprechung nicht als eine negative Einwirkung iSd. § 906 BGB dar. Der BGH erklärt ausdrücklich, dass er keine Veranlassung zu einer Aufweichung dieser bisher einhelligen Rechtsprechung zu § 906 BGB sehe. Dies auch vor dem Hintergrund, dass in den meisten Bundesländern Regelungen in Nachbargesetzen über Abstände enthalten sind, weshalb kein Bedürfnis für eine Ausdehnung des § 906 BGB bestünde.

Auch ein Beseitigungsanspruch aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis sei zutreffend von den Vorinstanzen abgelehnt worden. Dieses Rechtsinstitut stelle eine Ausnahmeregelung dar. Voraussetzung wäre, dass der Kläger durch die hohen Bäume ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinnehmbaren Beeinträchtigungen ausgesetzt wäre. Dies sei konkret nicht feststellbar, selbst wenn der gesamte Gartenbereich des Klägers berücksichtigt würde. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass der nach dem Nachbargesetz (hier: § 41 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a NachbG NRW) vorgesehene Grenzabstand 4m betrage und hier um mehr als das doppelte überschritten wurde.

BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 229/14 -

Fitnessstudio-Vertragsrecht: Erkrankung bei Probetraining und vor Abschluss des Vertrages rechtfertigt später keine fristlose Kündigung

Der Beklagte kündigte unter Vorlage eines ärztlichen Attestes den Vertrag mit dem Fitnessstudio fristlos. Der Betreiber des Fitnessstudios verlangte weiterhin Zahlung und klagte seine Forderung ein. Da sich der Beklagte mit vier Zahlungen in Verzug befand, wurde das gesamte restliche Nutzungsentgelt bis zum Vertragende (Vorfälligkeitsklausel) eingeklagt.

Das Amtsgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme durch Einvernahme der von dem Beklagten benannten Ärzte stattgegeben. 

Dabei geht das Amtsgericht davon aus, dass bei dem Beklagten noch während des (kostenfreien) Probetrainings gesundheitliche Beschwerden am rechten Knie auftraten. Allerdings erfolgte erst danach der Vertragsabschluss. Unter Verweis auf entsprechende Rechtsprechung führt das Amtsgericht aus, dass sich derjenige nicht auf eine Erkrankung zur Begründung seiner Kündigung beziehen könne, dem diese bereits bei Vertragsabschluss bekannt ist.

Auch könne der Beklagte nicht damit gehört werden, die Aufnahme des Trainings wäre auf ausdrückliches Anraten ihres Arztes erfolgt.  Denn der Beklagte habe den behaupteten ärztlichen rat nicht bewiesen. Auch würde sich aus dem Gesamtbild ergeben, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine vollständige Ausheilung anzunehmen gewesen wäre.

Die Vorfälligkeitsklausel sei auch nicht wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. In ihr würde nicht auf einen unverschuldeten Zahlungsrückstand abgestellt, sondern ausdrücklich auf einen Zahlungsverzug, was ein Verschulden voraussetze und eine schwerwiegende Vertragsverletzung darstelle.

AG Seligenstadt, Urteil vom 27.11.2015 – 1 C 366/14 (2) -

Werkvertrag: Sachmangel auch bei Gebrauchstauglichkeit

Für Pflasterarbeiten war im Leistungsverzeichnis ein Kies der Körnung 0/5 vorgesehen, verwandt wurde vom Beklagten ein solcher der Körnung 2/5, also eine Kies ohne besonders feinkörnige Anteile. Es zeigten sich später Mangelsymptome in Form loser Pflastersteine. Eine Mängelbeseitigung wurde abgelehnt; die Klägerin begehrt ihre Aufwendungen für die Mängelbeseitigung.

Der BGH folgt der Auffassung der Vorinstanzen, dass es sich hier um einen Sachmangel handelt, der Gwährleistungsansprüche begründet. Die Abweichung der Körnung stelle sich als eine Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit dar und somit als Sachmangel. Es käme nicht darauf an, ob die Abweichung technisch und/oder wirtschaftlich besser als die vereinbarte Leistung wäre. Ob die Abweichung zu einer Beeinträchtigung des Wertes oder der Gebrauchstauglickeit führe sei nicht von Belang. § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB enthalte (anders als früher § 633 Abs. 1 letzter Halbsatz keinen einschränkenden Fehlerbegriff. Wirkt sich die Abweichung nicht oder nur geringfügig aus, wäre allenfalls zu prüfen, ob Mängelansprüchen des Bestellers der Einwand der Unverhältnismäßigkeit entgegensteht.

Auch die Vorinstanzen sind davon ausgegangen, haben aber hier einen bedeutsamen Mangel in Ansehung der losen Pflastersteine angenommen. Insoweit griff hier die Rüge der Verletzung rechtlichen Gehörs durch den Beklagten, der geltend gemacht hatte, Ursache dafür sei alleine das Unterlassen einer dem Auftraggeber obliegenden späteren Sandung. Von daher wurde das Urteil des OLG aufgehoben und der Rechtstreit an das OLG zur anderweitigen Verhandlung zurück verwiesen.

BGH, Urteil vom 30.07.2015 – VII ZR 70/14 -

Zeugnisverweigerungsrecht des geschiedenen Ehegatten eines gesetzlichen Vertreters

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Der Insolvenzverwalter über das Vermögen des weiteren Beteiligten  verklagte die Beklagte auf Herausgabe von Maschinen und die Beklagte, ebenfalls eine juristische Person, erhob Widerklage. Beide Parteien haben sich auf das Zeugnis des weiteren Beteiligten berufen, bei dem es sich um den geschiedenen Ehemann der Geschäftsführerin der Beklagten handelt. Er hat von seinem Zeugnisverweigerungsrecht Gebrauch gemacht. Zu Recht, so das Landgericht. Gegen das entsprechende Zwischenurteil des Landgerichts legte die Beklagte Beschwerde ein, die ebenso erfolglos blieb wie die zugelassene Rechtsbeschwerde zum BGH.

Der BGH verweist auf § 383 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Danach hat der Ehegatte einer Partei, auch wenn die Ehe nicht mehr besteht, ein Zeugnisverweigerungsrecht. Die Vorschrift gilt entsprechend wenn Partei wie hier eine juristische Person ist  und der Ehegatte gesetzlicher Vertreter (hier: Geschäftsführer) derselben.

Nicht entscheidend sei, ob der Zeuge tatsächlich bei einer Aussage in einen Konflikt gerät, wie er hier durch § 383 Abs. 1 Nr. 1 ZPO verhindert werden soll.

BGH, Beschluss vom 29.09.2015 – XI ZB 6/15 -