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Sonntag, 3. Januar 2016

Schwarzgeldabrede und notarieller Kaufvertrag

Auch wenn es verwunderlich ist, so ist doch eine Schwarzgeldabrede auch bei notariellen Kaufverträgen zwischen fremden Dritten nicht ein Ausnahmefall. Immer wieder kommt dies vor, da z.B. der Käufer die Grunderwerbsteuer (auf den Schwarzgeldanteil) sparen will, der Verkäufer eventuell Teile des Erlöses versteuern muss. Dabei denken wohl Käufer als auch Verkäufer, dass durch die Wahrung der Auflassung im Grundbuch (d.h. die Eigentumsumschreibung, § 311 b BGB, der durch die Schwarzgeldabrede nichtige Vertrag gleichwohl wirksam würde (wenn die Vertragsparteien sich überhaupt weitergehende Gedanken über Risiken machen sollten).

So wohl auch in dem dem OLG Hamm zur Entscheidung vorgelegten Fall: Es geht um eine Teilfläche eines Grundstücks. Mit notariellen Vertrag erwarb der Kläger ein Grundstück, welches im Kaufvertrag mit „G3 8, Flst…., Gebäude- und Freifläche, T-Straße, groß 657m²“ angegeben wurde. Dafür zahlte er gemäß notariellen Vertrag € 130.000,00 und zusätzlich „schwarz“ € 13.000,00. Später stellte in Vermesser fest, dass der kaufgegenstand noch mehr Fläche umfasste, als von den Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages angenommen. Der Kläger begehrte daher die Auflassung einer weiteren Teilfläche des Grundstücks.

Klage und Berufung waren erfolglos.


Der Kaufvertrag war wegen der Schwarzgeldabrede nichtig, da es an dem Beurkundungserfordernis fehlte, § 311b BGB. Zwar wird die fehlende Form bei Wahrung der Auflassung gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt. Dies gilt aber, so das OLG Hamm, dann nicht, wenn sich wie hier die Parteien über den Verkauf eines Grundstücks einigten, welches einen größeren Umfang hat als nach dem objektiven Erklärungswillen im Kaufvertrag vorgegeben und danach auch aufgelassen wurde. Der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet (§ 133 BGB)  gilt nicht im Grundbuchrecht. 

OLG Hamm, Urtel vom 25.06.2015 - 22 U 166/14 -