Auch wenn es verwunderlich ist,
so ist doch eine Schwarzgeldabrede auch bei notariellen Kaufverträgen zwischen
fremden Dritten nicht ein Ausnahmefall. Immer wieder kommt dies vor, da z.B.
der Käufer die Grunderwerbsteuer (auf den Schwarzgeldanteil) sparen will, der Verkäufer
eventuell Teile des Erlöses versteuern muss. Dabei denken wohl Käufer als auch Verkäufer,
dass durch die Wahrung der Auflassung im Grundbuch (d.h. die Eigentumsumschreibung,
§ 311 b BGB, der durch die Schwarzgeldabrede nichtige Vertrag gleichwohl
wirksam würde (wenn die Vertragsparteien sich überhaupt weitergehende Gedanken
über Risiken machen sollten).
So wohl auch in dem dem OLG Hamm zur
Entscheidung vorgelegten Fall: Es geht um eine Teilfläche eines Grundstücks.
Mit notariellen Vertrag erwarb der Kläger ein Grundstück, welches im Kaufvertrag
mit „G3 8, Flst…., Gebäude- und Freifläche, T-Straße, groß 657m²“ angegeben wurde.
Dafür zahlte er gemäß notariellen Vertrag € 130.000,00 und zusätzlich „schwarz“
€ 13.000,00. Später stellte in Vermesser fest, dass der kaufgegenstand noch
mehr Fläche umfasste, als von den Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages angenommen.
Der Kläger begehrte daher die Auflassung einer weiteren Teilfläche des
Grundstücks.
Klage und Berufung waren erfolglos.
Der Kaufvertrag war wegen der
Schwarzgeldabrede nichtig, da es an dem Beurkundungserfordernis fehlte, § 311b
BGB. Zwar wird die fehlende Form bei Wahrung der Auflassung gem. § 311b Abs. 1
S. 2 BGB geheilt. Dies gilt aber, so das OLG Hamm, dann nicht, wenn sich wie
hier die Parteien über den Verkauf eines Grundstücks einigten, welches einen
größeren Umfang hat als nach dem objektiven Erklärungswillen im Kaufvertrag vorgegeben
und danach auch aufgelassen wurde. Der Grundsatz der falsa demonstratio non
nocet (§ 133 BGB) gilt nicht im Grundbuchrecht.
OLG Hamm, Urtel vom 25.06.2015 - 22 U 166/14 -
