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Nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB
getrennt vom Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen, so dass der
Geldbetrag von dem möglichen Zugriff von Gläubigern des Vermieters gesichert
ist. Nach der gesetzgeberischen
Intention soll so das Geld des Mieters wie ein Treuhandvermögen geschützt
werden, auch vor möglichen Zugriffen der Banken infolge eines Pfandrechts. Dies erfordert, dass der Treuhandcharakter
für jeden (möglichen) Gläubiger des Vermieters ohne weiteres erkennbar ist,
weshalb es auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“)
angelegt wird. Anders lässt sich die
Sicherheit nicht gewährleisten, da auch verdeckt geführte Treuhandkonten z.B.
dem Pfandrecht der Banken unterliegen.
Dies gilt, so der BGH, auch nach
beendeten Mietverhältnis bis zur endgültigen Abrechnung der Kaution. Ist der Vermieter
dem Anspruch auf getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage nicht
nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten bis zur
Höhe der Kaution zu.
Anmerkung: Banken/Sparkassen verlangen zwischenzeitlich
häufig bei einer entsprechenden Anlage durch den Vermieter ein gesondertes
(einmaliges) Entgelt bei Errichtung des gesonderten Kontos. Damit stellt sich
die bisher nicht geklärte Frage, wer dieses Entgelt zu zahlen hat. Da die
Sicherung im Interesse des Mieters erfolgt, erscheint es mir gerechtfertigt,
dieses vom Mieter zu verlangen. Dies sollte allerdings bereits vertraglich
geregelt werden.
BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 -
