Wohnungseigentum: Beschluss zum Verschließen der Haustür

Das Sicherheitsbedürfnis in Mehrfamilienhäusern führt zu Beschlüsse in Wohnungseigentümergemeinschaften, deren rechtliche Grundlagen schon vom tatsächlichen fraglich sind. So hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss  (als Maßnahme der Hausordnung) beschlossen, dass die Hauseingangstür nachts von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr verschlossen zu halten ist. Dafür mag man noch Verständnis aufbringen. Problematisch wird aber ein Verschließen dann, wenn die Tür nicht mit einem System versehen wird, bei dem möglicherweise flüchtende Bewohner ohne Nutzung eines Schlüssels aus dem Haus kommen können (Panikschloss). Obwohl sogar in der Eigentümerversammlung, in der der Beschluss gefasst wurde, über entsprechende Haustürschließsysteme gesprochen wurde, beschränkte sich der Beschluss auf das einfache Verschließen der Haustür.

Das LG Frankfurt hat die Gültigkeit des Beschlusses unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung geprüft. Es wies darauf hin, dass in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend eine entsprechende Klausel in Mietverträgen als unzulässig angesehen wird, wenn nicht dafür Sorge getragen wird, dass ein Herauskommen auch ohne Schlüssel möglich ist, Zwar sei das Interesse, die Haustür aus Sicherheitsgründen verschlossen zu halten, anzuerkennen, doch müsse eine Abwägung der Interessen im Hinblick auf die Gefahr im Brandfall erfolgen. Dadurch sei das Ermessen der Wohnungseigentümer bei dem vorliegenden Beschluss, der dieser Gefahr nicht begegnet, deutlich überschritten und der Beschluss für unwirksam zu erklären. Die vorangegangene, die Klage abweisende Entscheidung wurde entsprechend abgeändert.

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.05.2015 - 2-13 S 127/12

Schadensersatz: Verweis auf freie Werkstatt und Schadensminderungspflicht

Bereits mit seinem Urteil vom 22.06.2010 – VI ZR 302/08 – hat der BGH entschieden, dass der Schädiger den Geschädigten im Rahmen der von diesem zu beachtenden Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB auf eine günstigere Reparaturmöglichkeit in einer mühelos und ohne Weiteres zugänglichen freien (d.h. nicht markengebundenen) Fachwerkstatt verweisen kann. Er muss allerdings den Beweis dafür antreten, dass diese vom Qualitätsstandard her Reparaturen entsprechend Reparaturen in einer Markenwerkstatt durchführt. Legt der Geschädigte Umstände dar, nach denen ihm die Reparatur außerhalb einer markengebundenen Werkstatt nicht zumutbar ist, hat der Schädiger dies zu widerlegen.

Nach dieser Entscheidung soll für den geschädigten schon dann eine Unzumutbarkeit bestehen, wenn die kostengünstigere Reparatur nicht auf freien, bei dieser Werkstatt üblichen Preisen beruht, sondern darauf, dass der Haftpflichtversicherer des Schädigers mit dieser vertragliche Vereinbarungen unterhält und deshalb Sonderkonditionen gewährt werden. Vor diesem Hintergrund hat der Schädiger auch den Beweis zu erbringen, dass die freie Werkstatt die allen Kunden zugänglichen Preise auch bei der anstehenden Reparatur zugrunde legt und gleichwohl günstiger als die Markenwerkstatt ist.

Nunmehr hat der BGH mit seinem weiteren Urteil vom 28.04.2015 diese Entscheidung aus 2010 bestätigt und ergänzend festgehalten, dass alleine der Umstand einer vertraglichen Beziehung des Haftpflichtversicherers des Schädigers zu der freien Werkstatt im Hinblick auf Kaskoschäden seiner Versicherungsnehmer eine Unzumutbarkeit nicht postuliert.

BGH, Urteil vom 28.04.2015 - VI ZR 267/14 -

WEG: Freilaufende Hunde auf der Rasenfläche

Die gemeinschaftliche Rasenfläche kann auch zum Gegenstand des Streits werden, wenn qua Mehrheitsbeschluss  bestimmte Umstände in Bezug auf diesen Rasen erlaubt oder untersagt werden

. Kann und darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft qua Mehrheitsbeschluss das Spielen von unangeleinten Hunden auf dem Rasen erlauben bzw. verbieten ? Die Gemeinschaft hatte einem Beschluss zugestimmt, demzufolge Hunde auf der Rasenfläche bis zum Widerruf dieser Regelung unangeleint spielen dürften. Amts- und Landgericht haben die Anfechtungsklage abgewiesen, der BGH die zugelassene Revision zurückgewiesen mit Hinweis darauf, es handele sich dabei jeweils um eine Frage des Einzelfalls, wenn nicht zwingende Rechtsvorschriften (wie z.B. Gefahrhundegesetze) gegen ein zugelassene Handlungsweise sprechen würden. Es wäre vorliegend auch nicht erkennbar, dass die Abstandsnahme von einer generellen Anleinpflicht zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung von  Miteigentümern führen würde; sollte dies sich ändern, könne auch der Beschluss geändert werden. 

BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 163/14 -

Fitnessstudio: Kündigungsfrist und Wartungspauschale

Das Landgericht Frankfurt am Main hat in seinem Beschluss vom 29.06.2015, mit des es die Beschwerde der Beklagten gegen den im wesentlichen den Antrag auf Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Amtsgerichts zurückgewiesen hat, ausgeführt, dass die Kündigungsfrist von 3 Monaten auch bei einem Jahresvertrag angemessen wäre und die Vereinbarung einer Wartungspauschale nicht der AGB-Prüfung unterliege.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 29.06.2015 - 2-16 T 8/15 - 

Werkvertrag: Anspruch des Werkunternehmers auf Ersatz bei unberechtigter Mängelrüge

Häufig wird ein Mangel an einem Werk- oder Kaufgegenstand gerügt, obwohl dieser nicht mangelhaft ist. In der Regel wird der Verkäufer bzw. Werkunternehmer nach einer Mängelrüge eine Überprüfung vornehmen, muss sich dazu häufig auch an den Ort Begeben, wo sich der Werk-/Kaufgegenstand befindet.

Damit stellt sich dem Werkunternehmer/Verkäufer die Frage, ob er von Kunden die Erstattung seiner Aufwendungen für die Überprüfung verlangen kann. Ist die Mängelrüge gerechtfertigt, hat er keinen Vergütungsanspruch, §§ 635 Abs. 2, 439 Abs. 2 BGB. Aus den benannten Normen lässt sich allerdings nicht ohne weiteres der Rückschluss ziehen, dass bei fehlenden Mangel der Unternehmer/Verkäufer eine Vergütung verlangen kann.

Das OLG Koblenz hatte einen Rechtsstreit zu beurteilen, bei dem der Werkunternehmer im Zusammenhang mit Mängelrügen seinem Kunden mitteilte, er wäre gerne zur örtlichen Überprüfung bereit und würde, sollten von ihm zu vertretene Mängel festgestellt werden, auch nachbessern. Für den Fall, dass der behauptete Mangel nicht besteht oder aber nicht von ihm zu vertreten wäre, würde er allerdings dem Kunden die Kosten für die Überprüfung einschließlich der Fahrtkosten in Rechnung stellen. Abschließend führte er aus, dass er, sollte er von dem Kunden nichts Gegenteiliges hören, von dessen Einverständnis ausgehen würde. Das Vorhandensein des behaupteten Mangels ist zwischen den Parteien streitig. Der Werkunternehmer berechnete jedenfalls seine Kosten und machte diese klageweise geltend. Landgericht und OLG gaben dem klagenden Werkunternehmer Recht.

Das OLG weist darauf hin, dass es nach der Abnahme Aufgabe des Auftraggebers sei, eine Mangelhaftigkeit aufzuklären. Eine Unterstützung durch den Werkunternehmer sei nur erforderlich, wenn dieser auf Grund einer Mängelanzeige mit der Prüfung seines Werkes beauftragt würde. Stelle sich dann heraus, dass ein Mangel nicht auf Werkunternehmer zu vertreten ist, habe dieser einen Aufwendungsersatzanspruch oder einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag. Vorliegend aber habe der Werkunternehmer einen vertraglichen Anspruch. Zwar kämen Verträge (grundsätzlich) nicht durch Schweigen zustande; Allerdings ergäbe sich aus der Mitteilung des Werkunternehmers, dass er bereit wäre, den Antrag auf Abschluss eines (bedingten) Werkvertrages (bedingt durch das Vorliegen eines Mangels) anzunehmen, weshalb von einem konkludenten Vertragsabschluss zwischen den Parteien auszugehen wäre. Aufschiebend bedingt war der Werkvertrag durch die Abwesenheit von Mängeln bzw. das fehlende Vertretenmüssen von Mängeln durch den Werkunternehmer. Für das Vorliegen der Mängel bzw. ein Vertretenmüssen des Werkunternehmers wäre aber als Folge der Abnahme der Kunde (Auftraggeber) darlegungs- und beweisbelastet. Bei Beweisfälligkeit, wie hier, hat er damit die geltend gemachten Kosten zu tragen.

Mit Beschluss vom 08.04.2015 wurde die Berufung schließlich unter Verweis auf den Hinweisbeschluss vom 04.03.2015 zurückgewiesen.

OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 04.03.2015 - 3 U 1042/14 - 

Bauträger: Unterschiedliche Verjährungsfristen bei Kauf- und Werkvertragselementen

Der Bauträgervertrag ist ein typengemischter vertrag. Dies hat zur Konsequenz, dass die einzelnen Bestandteile des Vertrages entsprechend ihrer rechtlichen Zuordnung nach Kauf- oder Werkvertragsrecht zu beurteilen sind. Darauf hat das OLG München hingewiesen und die vorausgehende Entscheidung des Landgerichts bestätigt, derzufolge für den werkvertraglichen Teil des Bauträgervertrages nicht die lange zehnjährige   Verjährungsfrist des § 196 BGB sondern die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB nach Abnahme läuft.

Damit unterliegt der auf die Werkleistung zu entrichtende Vergütungsanspruch der dreijährigen Verjährungsfrist, beginnend mit der Abnahme des Werkes. 

 OLG München, Hinweisbeschluss vom  16.02.2015 - 9 U 3997/14 -

Grundbucheinsichtsrecht für Bauhandwerkersicherungshypothek

Immer wieder bereitet die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB Schwierigkeiten. Dabei geht es häufig um die Frage der rechtlichen Identität zwischen Auftraggeber und Eigentümer (BGH, Urteil vom 22.10.1987 – VII ZR 12/87 -).  Da der Werkunternehmer im Regelfall die tatsächlichen rechtlichen Verhältnisse an dem Grundstück nicht kennt, muss er sich also vor Beantragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek kundig machen, um nicht eventuell kostenpflichtig mit seinem Antrag auf Wahrung der Sicherung wegen fehlender Identität abgewiesen zu werden. In einem entsprechenden Fall hat allerdings der Rechtspfleger des AG Miesbach den Antrag des Bauhandwerkers, der einen vollständigen, auch die Belastungen am Grundstück ausweisenden beglaubigten Grundbuchauszug beantragte, abgewiesen. Er erteilte lediglich einen Auszug, der das Bestandsverzeichnis und Abt. I umfasste und aus dem ersichtlich war, dass mit Auflassung vom 22.10.2013 (gewahrt am 21.01.2014) Eigentümerin nun eine R KG ist, während zuvor Frau R Eigentümerin war. Die Kopie der Auflassung als auch eine Gesellschaftsvertrages überließ der Rechtspfleger nicht.

Das OLG München hat auf die sofortige Beschwerde des Bauhandwerkers den Beschluss des Amtsgerichts (Rechtspflegers) aufgehoben. Das OLG hebt hervor, dass das Einsichtsrecht in das Grundbuch ein rechtliches Interesse voraussetze, welches darzulegen sei, wobei das Einsichtsrecht sowohl die Urkunden als auch die Grundakte umfasse. Dieses Recht wäre bei einem Gläubiger, der eine Sicherungshypothek nach § 648 BGB begehren könne, zu bejahen.

Allerdings wäre Voraussetzung für die Sicherungshypothek die rechtliche, nicht alleine die eventuelle wirtschaftliche Identität. Nach dem Bauvertrag wären Auftraggeber die Eheleute R gewesen; Eigentümer wäre aber seit dem 21.01.2014 die R KG. Allerdings gäbe es auch Ausnahmen von der Notwendigkeit der rechtlichen Identität. Eine solche Ausnahme habe der BGH (aaO.) im Hinblick auf den Missbrauch der Berufung auf die fehlende rechtliche Identität dann angenommen, wenn sich der Eigentümer selbst wie der Besteller (Auftraggeber) behandeln lassen müsse, § 242 BGB. Die Entscheidung, ob ein solcher Fall hier vorliegt, wäre allerdings nicht im Rahmen des vorliegenden Gesuchs (und der Beschwerde) zu prüfen, sondern obläge dem Bauhandwerker und seinem Anwalt, eventuell einem später in der Sache selbst erkennenden Gericht. Vorliegend wäre lediglich entscheidend ein dargelegtes berechtigtes Interesse, welches nicht glaubhaft zu machen ist. Da die Bauleistungen des beantragenden Bauhandwerkers sowohl vor als auch nach der Eigentumsübertragung lägen, würde ersichtlich der Bauhandwerker von einer wirtschaftlichen Identität ausgehen, die hier eine Haftung des Eigentümers (ausnahmsweise) begründet, weshalb auch seinem Ersuchen statt zugeben sei. 

OLG München, Beschluss vom 09.02.2015 - 34 Wx 43/15 -