Betriebskostenabrechnung: Maßgeblich ist die tatsächliche (Wohn-) Fläche, nicht eine vertraglich festgelegte Fläche

Die Parteien stritten über die Höhe von Betriebskosten, die die Klägerin als Vermieterin abrechnete. Im Mietvertrag war als Wohnungsgröße die als „mit 74,59m² vereinbart“ angegeben. Nachdem die Klägerin die Liegenschaft erwarb ergab sich eine tatsächliche Fläche von 78,22qm. Die Klägerin rechnete die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 nach den tatsächlichen Flächen ab, wohingegen sich die Beklagten als Mieter auf der im Mietvertrag festgelegten Größe weniger Kosten errechneten und mit einem danach vermeintlichen Erstattungsanspruch Mietzahlungen kürzten, die die Klägerin einklagte. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben und auf die zugelassene Berufung der Beklagten hatte das Landgericht diese zurückgewiesen. Die zugelassene Revision der Beklagten war ebenfalls nicht erfolgreich. 

Nach Darlegung des BGH enthalte die Wohnflächenangabe im Mietvertrag  eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung. Von daher würde der Senat auch in ständiger Rechtsprechung davon ausgehen, dass ein zur Minderung der Miete rechtfertigender Mangel dann vorläge, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag benannten Wohnfläche läge. Allerdings ließe dies nicht den Rückschluss zu, dass in allen Fällen, in denen die Größe der Wohnung ein Beurteilungsmaßstab sei, die vertragliche Regelung zur Wohnfläche zugrunde zu legen sei. So habe der Senat bereits im Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - entschieden, dass bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Fläche entscheidend sei, da nach dem tatsächlichen Willen des Gesetzgebers der objektive Wohnwert alleine entscheidend sei, nicht subjektive Vorgaben (wie Regelungen zur Wohnungsgröße). Mit der Entscheidung habe der Senat seine frühere Rechtsprechung, nach der auch bei Mieterhöhungen Abweichungen der Wohnfläche von bis zu 10% unbeachtlich sein sollten, aufgegeben. 

Auch soweit Betriebskosten (einschließlich von Heizkosten in dem insoweit eröffneten Anwendungsbereich)  nach Wohnfläche abgerechnet würden, würde der Senat an seiner bisherigen Rechtsprechung (so Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 - nicht mehr festhalten, Abweichungen bei der Wohnfläche von bis zu 10% seien im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen unbeachtlich. 

Zwar sei bei der Umlegung von Betriebskosten eine absolute Verteilergerechtigkeit nicht zu erreichen und würde dies vom Gesetz auch nicht verlangt. Allerdings erfordere eine angemessene und nach allen Seiten hin interessensgerechte Verteilung von Betriebskosten doch  grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine Wirtschaftseinheit (hier mehrere Wohnungen im Haus) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der für alle zur Wirtschaftseinheit zählende Nutzer gelte. Bei der Umlegung nach Wohnflächenanteilen würde es stets um die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung zur tatsächlichen Wohnfläche aller zur Wirtschaftseinheit gehörenden Wohnungen. Und auch der mehrfach in der Heizkostenverordnung verwandte Begriff der „anerkannten Regeln der Technik“ spräche dafür, dass die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächen heranzuziehen sind.

Festlegung der Kubatur in einem Vorhaben- und Erschließungsplan zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan

Das OVG hatte im Normenkontrollverfahren  die Unwirksamkeit eines Bebauungsplanes der Antragsgegnerin festgestellt. Bei dem es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (BPlan) gem. § 13 BauGB handelte. Hierzu führte das OVG Nordrhein-Westfalen in seinem Urteil vom 15.11.2017 - 7 D 55/16.NE - u.a. aus:

„Andererseits steht der Gemeinde das Instrument eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht zur Verfügung, wenn sie nicht nur das konkret zur Realisierung anstehende Vorhaben ermöglicht, sondern von vornherein eine mehr oder weniger breite Palette unterschiedlicher baulicher Nutzungen eröffnet. Hiervon ausgehend erfordert der Vorhabenbezug, dass die Kubatur eines Gebäudes, das Gegenstand des Vorhabens ist – jedenfalls in wesentlicher Hinsicht – festgelegt wird. Daran ermangelt es vorliegend. Die Ausdehnung der durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugelassenen Gebäude in der Höhe mag zwar noch hinreichend durch die Geschosszahlen festgelegt sein, obgleich die Festsetzungen zur Höhe üner Normalnull lediglich Maximalwerte enthalten. Unzureichend bestimmt ist aber jedenfalls die Ausdehnung der Gebäude in der Fläche. Der Bebauungsplan und … Vorhaben- und Erschließungsplan setzen im Wesentlichen nur Baugrenzen (vgl. § 23 BauNVO) fest, ohne die Kubatur hinsichtlich der überbaubaren Fläche in den wesentlichen Punkten anderweitig zu bestimmen. In den so festgesetzten Baufernstern sind deshalb Vorhaben Baufenstern sind deshalb Vorhaben wesentlich verschiedener Kubaturen zulässig.

Die Beigeladene, die den Antrag auf Einleitung des Bebauungsplanverfahrens gem. § 12 BauGB stellte, sah im Rahmen der von der Antragsgegnerin (Gemeinde) erhobenen Nichtzulassungsbeschwerde als klärungsbedürftig an, § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB so auszulegen ist, dass ein vorhabenbezogener Bebauungsplan notwendigerweise die Kubatur im wesentlichen Umfang zu erkennen gibt (Frage 1) und ob § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB so ausgelegt werden könne, dass vorhabenbezogene Bebauungspläne mit Darstellung der überbaubaren Grundstücksfläche durch Baugrenzen sowie durch Festsetzungen zur Geschossigkeit, Bauweise und Höhenfestsetzungen ausreichend bestimmt sind (Frage 2).

Das BVerwG verneinte die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache und ließ die Revision nicht zu. Die als klärungsbedürftig angesehenen Fragen würden an dem Inhalt des Urteils vorbeigehen und hier nicht klärungsbedürftig sein. Es sei zwischen dem (wenn auch in einer Urkunde zusammengefassten) Vorhaben- und Erschließungsplan und dem angefochtenen Bebauungsplan zu unterscheiden. Dies schließe die Möglichkeit ein, dass im Einzelfall die Beschreibung im Vorhaben- und Erschließungsplan in ihrer Detailliertheit über die abstrakte Plandarstellung des vorhabenbezogenen BPlans hinausgehen müsse. Diese Differenzierung zwischen den Plänen habe die Beigeladene nicht nachvollzogen.  

Aber auch bei Unterstellung, dass die Beigeladene grundsätzlich geklärt wissen wolle, ob in einem Vorhaben- und Erschließungsplan die Kubatur eines Vorhabens jedenfalls in ihrem wesentlichen Umfang festgelegt werden müsse, sei die Revision nicht zuzulassen. Diese Frage sei, ohne dass ein revisionsverfahren durchzuführen sei, zu bejahen. In diesem Plan würde nicht allgemein irgendeine Bebauung geregelt, sondern ein oder mehrere konkrete Vorhaben iSv. § 29 Abs. 1 BauGB. Es seien daher nicht nur die Art der baulichen Nutzung (mit einer gewissen Bandbreite der Nutzungsmöglichkeiten), sondern auch das Maß der baulichen Nutzung konkretisiert werden. Dem genüge nicht die Bestimmung eines Höchstmaßes. Auch eine Unterschreitung festgesetzter Maßfaktoren sei zu beachten. Sei diese Unterschreitung in einem Umfang möglich, welches die Identität des Vorhabens in Frage stelle und die durch den Vorhabenbegriff begrenzte Variationsbreite verlässt, bedürfe es einer zusätzlichen Festsetzung von Mindestmaßen. Handelt es sich bei dem Vorhaben um ein „aliud“, beurteile sich dies nach den Umständen des Einzelfalls und entzöge sich dies einer grundsätzlichen Klärung. Eine Beschränkung des Maßes nach unten sei auch nicht deshalb entbehrlich, da die Nachbarschaft erfahren wolle, was maximal möglich sei. Die Konkretisierung läge im allgemeinen städtebaulichen Interesse. Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass Vorhabenträger (wie die Beigeladene) schon im Eigeninteresse Baugrenzen ausschöpfen würden.

BVerwG, Beschluss vom 02.05.2018 - 4 BN 7.18 -

Haftungsquotelung bei nächtlichem Auffahren auf ein verbotswidrig geparktes Fahrzeug

Der Kläger nahm die Beklagten als Halter/Fahrer und Haftpflichtversicherer  aus einem Verkehrsunfall in Anspruch, bei dem der Beklagte zu 2. Ungebremst bei Dunkelheit des auf der Fahrbahn rechts im Halteverbot geparkten Fahrzeug des Klägers. Durch die Wucht wurde das klägerische Fahrzeug gegen ein anders und dieses gegen ein weiteres Fahrzeug geschoben.

Das OLG hat der Klage nach Abwägung gem. § 17 Abs. 2 iVm. Abs 1 StVG  in Höhe von 75% stattgegeben.  Das Klägerfahrzeug sei „beim Betrieb“ des Beklagtenfahrzeugs beschädigt worden, und dies sei auch für den Beklagten zu 2. nicht unvermeidbar iSv. § 17 Abs. 3 StVG. Der Beklagte hätte die Stelle, an der das Klägerfahrzeug parkte, umfahren können oder (was nicht vorgetragen wurde), wenn sie zu eng gewesen wäre zum Umfahren auf andere Weise vermeiden können. Der Umfang des Anspruchs hänge von dem beiderseitigen Maß des Verschuldens und der Verursachung ab.

Dabei seien der Verstoß des Beklagten zu 2. gegen die allgemeine Vorsichtspflicht des § 1 Abs. 2 StVO und des Klägers gegen Parkregeln des ruhenden Verkehrs (§ 12 StVG, Zeichen 283 Anlage 2 zur StVO) zu berücksichtigen. Hier stellt das OLG auf den aktiv fahrenden Verkehrsteilnehmer (Beklagten zu 2.) ab, der ein parkendes Fahrzeug bei entsprechender Aufmerksamkeit sähe und damit einen Zusammenstoß leicht vermeiden könne. Damit überwiege sein Verursachungs- und Verschuldensbeitrag deutlich denjenigen des Klägers, der verbotswidrig parke. In diesem Zusammenhang ist das OLG der Ansicht, dass bei einer Kollision bei Tageslicht, stelle das verbotswidrig geparkte Fahrzeug „kein größeres Hindernis für den fließenden Verkehrs dar“, den Fahrer des fahrenden Fahrzeuges die alleinige Haftung treffen würde. Dem ist nicht zu folgen, da damit der Sinn der Verkehrsregelung durch Zeichen 283 bei einer vorzunehmenden Bewertung entfallen würde. Die Mithaftung des Klägers für das verbotswidrig abgestellte Fahrzeug will das OLG hier in Ansehung der Dunkelheit auch lediglich in Höhe der einfachen Betriebsgefahr annehmen, wenn es für den fließenden Verkehr bei Dunkelheit eine Erschwerung bilde. Auch hier kann dem IKG nicht gefolgt werden, da ein Verschulden im verbotswidrigen Abstellen liegt und das Verschulden mehr ist als lediglich eine Haftung aus dem Gesichtspunkt der Betriebsgefahr.

Die vom OLG angenommene Erschwerung sei vorliegend darin zu sehen, dass sich  kurz vor der Stelle, an der das Fahrzeug geparkt worden sei, eine der Verkehrsberuhigung dienende Verkehrsinsel befände, durch der die Fahrstreifen in jede Richtung verengt worden seien. Nach der Verkehrsinsel habe der Beklagte mit seinem Fahrzeug bei weiter verengten Fahrstreifen eine leichte Biegung nach links vornehmen müssen, da einige Meter nach der Verkehrsinsel sich wieder Parkflächen befunden hätten. In diesem gefährdeten, vor den beginnenden Parkflächen befindlichen Bereich sei vom Kläger sein Fahrzeug abgestellt worden. Die Gefahr für den fließenden Verkehr bestünde darin, dass ein an der Verkehrsinsel vorbeifahrender Fahrer es zu spät bemerke und damit nicht rechtzeitig nach links lenken würde. Das würde einen Verschuldens- und Mitverursachungsbeitrag von 25% rechtfertigen (hier nun stellt das OLG doch auf ein Verschulden ab, obwohl es eingangs nur eine einfache Betriebsgefahr annahm). Unstreitig sei, dass genügend Platz zum Vorbeifahren gewesen sei.

Im Ergebnis wird man dem OLG zustimmen können, obwohl mit dieser Begründung auch eine Mithaftung von 1/3 angenommen werden könnte. Der Umstand, dass sich der Vorfall nachts ereignete, erscheint demgegenüber aber nicht so gravierend, da hier auch für den Fahrer des Beklagtenfahrzeugs die Pflicht zum Fahren auf Sicht bestand, § 3 Abs. 1 S. 4 StVO.

OLG Frankfurt, Urteil vom 15.03.2018  - 16 U 212/17 -

Zur Beachtlichkeit des Vorschlags zur Person des Betreuers durch den Betreuten nach § 1897 Abs. 4 S. 1 BGB

Grundsätzlich ist bei der Auswahl des Betreuers dem Vorschlag des volljährigen Betreuten zu entsprechen, wenn es nicht dessen Wohl zuwiderläuft, § 1897 Abs. 4 S. 1 BGB.

Die Betroffene war 99 Jahre alt und litt an einer Multimobidität sowie leichten kognitiven  Störung. Das Amtsgericht hatte den Beteiligten zu 1. zum Berufsbetreuer für den gesamten Aufgabenbereich Sorge für die Gesundheit, Vermögenssorge, Entgegennahme, öffnen und anhalten der Post sowie Rechts-/Antrags- und Behördenangelegenheiten bestellt, die Beteiligte zu 2. (Enkelin der Betroffenen) für die Gesundheitsfürsorge. Zunächst hatte es die Beteiligte zu 2. Für alle Aufgabenbereiche bestellt, wegen familiärer Streitigkeiten aber dann beschränkt und den Beteiligten zu 1. bestellt. Dagegen wandten sich die Beteiligten zu 3. (weitere Einkelin) und 4. (Tochter) mit einer Beschwerde. Das Landgericht hat die Beteiligten zu 1. Und 2. Entlassen und als alleinige Betreuerin die Beteiligte zu 4. bestellt. Begründet wurde dies damit, dass dies dem Wunsch der Betroffenen entspräche und nicht einer momentanen Unstimmigkeit oder kurzfristigen Gefühlslage entspräche. Die dagegen von der Beteiligten zu 4. eingelegte Rechtsbeschwerde wurde vom BGH zurückgewiesen.

Für den Vorschlag der Betroffenen sei weder deren Geschäftsfähigkeit noch natürliche Einsichtsfähigkeit Voraussetzung. Sie müsse nur ihren Wunsch kundtun. So sei auch die Motivlage für den Wunsch ohne Bedeutung.

§ 1897 Abs. 4 S. 1 BGB räume dem Tatrichter bei der Auswahl kein Ermessen ein, weshalb der Wunsch nur dann unberücksichtigt bleiben dürfe, wenn die vorgeschlagene Person dem Wohl der Betroffenen zuwiderlaufe. Dafür müsste eine Abwägung aller relevanten Umstände Gründe ergeben von erheblichem Gewicht ergeben, die gegen die vorgeschlagene Person sprechen würden. Es müsste sich also die konkrete Gefahr dartun, dass der Vorgeschlagene die Betreuung nicht zu dessen Wohl führen kann oder will. Dazu sei eine Prognoseentscheidung notwendig, für die sich der Tatrichter auf Erkenntnisse stützen müsse, die in der näher oder weiter zurückliegenden Vergangenheit ihren Ursprung hätten. Diese Erkenntnisse müssten geeignet sein, einen das Wohl der Betroffenen Eignungsmangel auch für die Zukunft und bezogen auf den von der Betreuten umfassten Aufgabenbereich zu begründen.

Vorliegend habe die Betroffene auch gegenüber dem bisherigen Betreuer mehrfach den Wunsch geäußert, dass sich ihre Tochter (Beteiligte zu 4.) um alles kümmern solle, was vom Landgericht richtig als Vorschlag im Sinne des § 1897 Abs. 4 S. 1 BGB gewertet worden sei.  Gründe, die darauf schließen ließen, dass die Bestellung der Beteiligten zu 4. dem Wohl der Betroffenen zuwiderliefen seien nicht ersichtlich und seien auch von der Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 3. nicht aufgezeigt worden. Alleine der Umstand, dass die Tochter der Betroffenen und die Enkelinnen zerstritten seien, begründe noch nicht die Gefahr, die Beteiligte zu 4. Würde die Betreuung nicht zum Wohle der Betroffenen ausüben.

BGH, Beschluss vom 09.05.2018 - XII ZB 553/17 -

Rechtliches Gehör: Nichteinholung eines angebotenen Sachverständigengutachtens

Die Klägerin machte gegen den Beklagten nach kierferchirugischer und zahnärztlicher Behandlung Schadensersatz einschl. Schmerzensgeld und im Rahmen eines Feststellungsantrages  einen möglichen Zukunftsschaden geltend. Land- und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin hob der BGH das Urteil des OLG auf und verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück.

Die Klägerin hatte geltend u.a. gemacht, sie sie nicht genügend aufgeklärt worden- Mit den verwandten Implantaten sei sie nicht einverstanden gewesen und sie sei fehlerhaft behandelt worden, die Konstruktion sei zu schwer gewesen, weshalb sie sich immer wieder gelockert habe und herausgefallen sei.

Die Klägerin hatte dezidiert unter Beweisangebot auf Einholung eines Sachverständigengutachtens vorgetragen. Das OLG habe ausgeführt, die Ursache für das Herausfallen der Brücke könne nicht mehr festgestellt werden und der Umstand, dass nach einem Neuaufbau der Brücke diese nicht mehr herausfalle rechtfertige nicht die Annahme eines Behandlungsfehlers. Auch wenn das Modell der Brücke noch vorhanden sei, sei eine Überprüfung nicht mehr möglich. Es sei „gerichtsbekannt und durch den Senat als Fachsenat schon mehrfach durch Sachverständigengutachten festgestellt worden, dass bereits kurze Zeit nach Veränderung der Gebisssituation eine Überprüfung nicht mehr möglich sei“.  Es wäre Sache der Klägerin gewesen, vor Anfertigung einer neuen Brücke eine Beweissicherung des vorhandenen Zustandes vorzunehmen.

Das OLG habe Art und Umfang des von der Klägerin behaupteten Fehlers sowie die für ein Sachverständigengutachtens zur Verfügung stehenden Anknüpfungstatsachen allenfalls unzureichend zur Kenntnis genommen, jedenfalls nicht berücksichtigt. Damit läge eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor, da auf Umstände von zentraler Bedeutung nicht eingegangen worden sei. So sei nicht berücksichtigt worden, dass die Klägerin geltend gemacht habe, dass das gesamte Behandlungskonzept in seiner Grundlage fehlerhaft gewesen sei, insbesondere da die Implantate die verwendeten Aufbauten nicht hätten tragen können. Zudem sei nicht nur das Modell der Oberkieferprothese noch vorhanden, sondern auch Fotos von der vom Beklagten verwandten Zahnersatzkonstruktion.

Als schwerwiegend sah es der BGH an, dass das OLG keine eigene Sachkunde ausgewiesen (also dargelegt) habe und darüber hinaus auch die Klägerin nicht darauf hingewiesen habe, dass es das beantragte Sachverständigengutachten aufgrund eigener Sachkunde für ungeeignet halte.

Aus den Urteilsgründen ergäbe sich fehlerhaft auch nicht, weshalb das OLG die Ansicht vertritt, nachträglich ließe sich ein Sachverständigengutachtens zu den Streitfragen nicht mehr erstellen.

BGH, Beschluss vom 09.01.2018 - VI ZR 106/17 -

Rechtliches Gehör: Gerichtlicher Hinweis und Schriftsatzfrist oder Vertagung

Es ist (leider) nicht die Ausnahme sondern die Regel, dass Gerichte (Richter) unabhängig davon, ob es sich um einen Termin als frühen ersten Termin oder nach einem schriftlichen Vorverfahren, nach einem Richterwechsel oder im berufungsverfahren handelt, nicht vor dem jeweiligen Termin die Parteien auf nach ihrer Ansicht wesentliche Gesichtspunkte hinweisen, die offenbar übersehen wurden (Fall des § 139 ZPO), sondern erst im Termin. So auch hier:

Der Beklagte, selbst Rechtsanwalt, zahlte restlichen Werklohn in Höhe von € 37.424,58 nicht, wobei der Umfang de Auftrages zwischen den Parteien streitig war und eine Abnahme der Werkleistung durch den Beklagten nicht erfolgt war. Der Beklagte berief sich wegen seiner Ansicht nach mangelhafter Leistungen auf ein Zurückbehaltungsrecht. In der mündlichen Verhandlung wies das Landgericht den Beklagten darauf hin, dass sein Vortrag zu Mängeln und Gegenrechten bisher unzureichend und unsubstantiiert sei. Der beklagte beantragte nach diesem Hinweis keinen Schriftsatznachlass zum möglichen weiteren Vortrag auf den Hinweis. Das Landgericht gab mit einem am Schluss der mündlichen  verkündeten Urteil der Klage statt. Die dagegen vom Beklagten eingelegte Berufung wird das OLG mit Beschluss (nach entsprechenden Hinweis) gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten zum BGH war im Wesentlichen erfolgreich und führte zur Aufhebung des Beschlusses des OLG und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das OLG.

Der Beklagte hatte sowohl noch im erstinstanzlichen Verfahren (allerdings nach Urteilsverkündung und vor dessen Zustellung) als auch im Berufungsverfahren in Ansehung des Hinweises des Landgerichts in der mündlichen Verhandlung ergänzend  vorgetragen. Das OLG wies diesen Vortrag nach § 531 Abs. 2 S. 1 ZPO zurück. Diese Zurückweisung, so der BGH, beruhe auf einer  unrichtigen Anwendung der Norm. Das Gebot der Gewährung rechtlichen Gehörs gebiete dem Berufungsgericht, Vortrag zuzulassen, wenn eine unzulängliche Verfahrensleitung oder Verletzung der richterlichen Hinweispflicht (§ 139 ZPO) das Ausbleiben von Vorbringen oder Beweisanträgen erstinstanzlich (mit) verhindert habe. Wird erstinstanzlich wesentlicher Vortrag einer Partei als unsubstantiiert zurückgewiesen oder  die Partei als beweisfällig angesehen, ohne dass ein erforderlicher Hinweis erfolgt sei, käme die Anwendung des § 531 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ZPO in diesem Fall einer Verhinderung des Vortrages zu entscheidungserheblichen Punkten gleich  und damit einem Verstoß gegen das rechtliche Gehör nach Art. 103 GG.

Vorliegend sei das Landgericht seiner Hinweispflicht nach § 139 ZPO nicht ausreichend nachgekommen. Die Hinweise hätten grundsätzlich so rechtzeitig zu erfolgen, dass die Partei Gelegenheit habe, ihre Prozessführung darauf einzustellen, § 139 Abs. 4 ZPO. Bei einem Hinweis erst in der mündlichen Verhandlung und damit entgegen § 139 Abs. 4 ZPO  müsse der Partei genügend Zeit zur Reaktion gegeben werden. Kann sich die Partei ersichtlich im Termin nicht äußern, müsse das Gericht (geht es nichts ins schriftliche Verfahren über) auch ohne Antrag auf Schriftsatznachlass (der in § 139 Abs. 5 ZPO vorgesehen ist) die mündliche Verhandlung vertagen. Ein Unterlassen stellt sich als Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 GG dar.  

Vorliegend beruhe die Entscheidung des OLG auch auf diesem Verfahrensfehler, da nicht auszuschließen ist, dass das OLG bei Beachtung des zunächst nach mündlicher Verhandlung und wiederholt im Berufungsverfahren erfolgte  Vortrages als Reaktion auf die Hinweise vom Landgericht in der Sache anders entschieden hätte.

BGH, Beschluss vom 11.04.2018 - VII ZR 177/17 -

Kostenlast des Sondereigentümers im Hinblick auf eine Sonderausstattung auch im Hinblick auf Gemeinschaftseigentum in einer Teilungserklärung (hier: Dachterrasse)

In der Teilungserklärung (TE) der Parteien, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft bildeten, hieß es in §§ 2 und 6:

„§ 2

1) Gegenstand des Sondereigentums sind

a) die in § 1 bezeichneten Räume,

b) die … innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.

§ 6

Instandhaltung und Versicherung

1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. …

b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.“

Im Bereich der Dachterrasse, die am der Vorderseite der Wohnung des Klägers lag, traten im Bereich des Gemeinschaftseigentums Schäden auf. Die Wohnungseigentümer beschlossen die Sanierung und ferner, dass die Kosten zu Lasten des Klägers gehen. Der Kläger focht den Beschluss an. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht, welches die Revision zuließ, gab der Klage statt. Der BGH stellte die erstinstanzliche Entscheidung durch Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und Zurückweisung der Berufung wieder her.

 

Grundsätzlich habe sich der Kläger an den Kosten der beschlossenen Sanierung  zu beteiligen, § 16 Abs. 2 WEG. Die Regelung, dass die Dachterrasse zum Gemeinschaftseigentum gehöre, wäre nur insoweit beachtlich, als nicht konstruktive Teile betroffen wären, die zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörig seien.  Hier allerdings habe der Kläger in Ansehung einer nach §§ 10 Abs. 2 S. 2, 5 Abs. 2 WEG zulässigen Regelung in der TE entgegen § 16 Abs. 2 WEG die Kosten alleine zu tragen. In § 6 Nr. 1 Buchst. b) TE sei geregelt , dass Einrichtungen, Gebäudeteile pp., die nach dem Zweck oder gemäß Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt seien, auf dessen Kosten instandzusetzen und –zuhalten wären. Das würde sich auch auf die der Wohnung zugeordnete Dachterrasse beziehen; die Aufzählung in der TE sei nicht abschließend  sondern beispielhaft („z.B.“) und der Sinn läge darin, die Gemeinschaft von Kosten zu befreien, die letztlich lediglich eine Sonderausstattung der Wohnung (wie Balkone) beträfen und bei einer Bauweise ohne diese Sonderausstattung nicht angefallen wären. Eine entsprechende Sonderausstattung sei auch eine Dachterrasse, die die Möglichkeit biete, im Freien zu sitzen ohne das Haus zu verlassen. Ein solcher Bereich könne im Dach nur geschaffen werden durch einen Einschnitt in die ansonsten geschlossene Dachfläche und die Dachplatte sei dadurch bedingt störungsanfälliger. Im Weiteren käme es darauf  an, wer Zutritt habe. Da die Dachterrasse an der Vorderseite der Wohnung läge und nach § 1 TE Teil seines Sondereigentums sei, stehe sie dem Mitgebrauch durch die übrigen Wohnungseigentümer nicht zur Verfügung.

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 163/17 -