Abtretung von Schadensersatzansprüchen zur Sicherung von Sachverständigenhonorar

Der Geschädigte eines Verkehrsunfalls beauftragte den Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens. Bei Auftragserteilung  unterschrieb er eine Sicherungs-Abtretungserklärung, mit der er seine „Ansprüche gegen den Fahrer, den Halter und den Haftpflichtversicherer des unfallbeteiligten gegnerischen Fahrzeugs in Höhe des Honoraranspruchs zzgl. Fremdkosten einschließlich der Mehrwertsteuer des SV für die Erstellung des Beweissicherungsgutachtens erfüllungshalber“ an den Sachverständigen abtritt, und zwar „in der Reihenfolge: Sachverständigenkosten, Wertminderung, Nutzungsausfallsentschädigung, Nebenkosten, Reparaturkosten. Dabei wird eine nachfolgende Position nur abgetreten, wenn die zuvor genannte Position nicht ausreicht, um den gesamten Honoraranspruch des Sachverständigen zu decken. Sollte die Abtretung der Ansprüche den tatsächlichen Honoraranspruch übersteigen, erfolgt die Abtretung dergestalt, dass hinsichtlich der zuletzt abgetretenen Anspruchsposition ein erstrangiger Teilbetrag in Höhe des restlichen Sachverständigenhonorars abgetreten wird.“

Die Klägerin, eine über eine Inkassoerlaubnis nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 RDG verfügende Einzugsstelle, machte die Honoraransprüche des Sachverständigen gegen die gegnerische Haftpflichtversicherung geltend. Amtsgericht und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision führte zur Abweisung derselben. Der BGH verwies darauf, dass die Zession unwirksam sei. Es handele sich hier um eine überraschende Klausel gem. § 305c Abs. 1 BGB.

Die hier vorgenommene Art der Abtretung von Ersatzansprüchen stelle eine so weitgehende Sicherung des Sachverständigenhonorars dar, dass die Klausel deutlich von den Erwartungen eines Vertragspartners (abzustellen ist hier auf den typischen Personenkreis, der mit dieser Klausel konfrontiert wird) abweiche. Zwar sei nicht überraschend, dass der Geschädigte seinen möglichen Anspruch auf Erstattung der Sachverständigenkosten gegen den Unfallgegner und seinen Versicherer abtrete. Überraschend sei aber die Abtretung der weiteren Ansprüche. Wenn, wie es in der Praxis häufiger vorkommt, die Höhe des Sachverständigenhonorars streitig ist, könne der Sachverständige bei einer Klausel wie vorliegend, statt dies gerichtlich klären zu lassen, schlicht auf die weiteren abgetretenen Ansprüche rekrutieren, um seinen Anspruch vollumfänglich durchzusetzen. Davon würde aber der Zedent nicht ausgehen, der vielmehr der Ansicht ist, dass die Höhe des Honrars in Ordnung sei und der gegnerische Haftpflichtversicherer dies akzeptiere und von daher die Einforderung durch den Sachverständigen für ihn  keine Verschlechterung bezüglich der weiteren Schadenspositionen bedeute.

BGH, Urteil vom 21.06.2016 – VI ZR 475/15 -

Mieters Vorkaufsrecht bei Realteilung, § 577 BGB

§ 577 BGB regelt das Vorkaufsrecht des Mieters im Falle des Verkaufs einer Eigentumswohnung für den Fall, dass nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wird und es sich um den ersten Verkauf dieser Wohnung handelt.

Die Klägerin war Mieterin eines Hauses in einer Siedlung ehemaliger Zolldienstwohnungen. Die Eigentümerin (Beklagte) veräußerte mit einem Kaufvertrag vom 14.12.2012 das Gesamtgrundstück, auf dem mehrere Häuser, u.a. das von der Klägerin gemietete Haus standen, an fünf Ehepaare dergestalt, dass das Gesamtgrundstück und die Grundstücksteilflächen als Kaufgegenstand bezeichnet wurden und in einem gesonderten Paragraphen geregelt wurde, dass in einem dem Vertrag beigefügten Lageplan noch nicht vermessene farblich markierte Teilflächen bestimmten Käufern zuzuordnen sind, im übrigen eine Gemeinschaftsfläche bilden. Zum Zwecke der Berechnung der Grunderwerbsteuer stellten die Käufer in einem weiteren gesonderten Paragraphen klar, dass der Gesamtpreis einschließlich Kosten in einem bestimmten Anteil von ihnen bezahlt wurde. Weiterhin wurde in dem Vertrag die Auflassung erklärt, und zwar dergestalt, dass das Eigentum in einem bestimmten Anteil an die jeweiligen Käufer (Eheleute) übergehen sollte. In einer weiteren Urkunde vereinbarten die Käufer die Miteigentumsrechte an den Gemeinshaftsflächen und führten in dessen Vorbemerkung aus, sie hätten das Grundstück zu „Eigentum in Teilflächen“ erworben.

Die Klägerin berief sich auf § 577 BGB und machte einen Anspruch auf Auflassung an sich geltend. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die Klage ab. Auf die zugelassene Revision hin stellte der BGH die amtsgerichtliche Entscheidung wieder her.

Der BGH hatte bereits in früheren Entscheidungen entschieden, das § 577 BGB nicht nur auf in Wohnungseigentum umzuwandelnde Objekte anwendbar wäre, sondern wegen der vergleichbaren Interessensklage auch auf die Realteilung unterschiedlich Grundstücke anwendbar sei (Urteile vom 28.05.2016 – VIII ZR 126/07 – und 23.06.2010 – VIII ZR 325/09 -). Vorliegend wird vom BGH klargestellt, dass die Grundsätze zur Umwandlung in künftiges Wohnungseigentum auch dann beachtlich sind, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages die Teilung noch nicht vollzogen ist. Allerdings muss sich aus dem Vertrag eine Verpflichtung des Verkäufers (wie hier) ergeben und die jeweiligen Flächen müssen sich aus dem Vertrag auch ermitteln lassen, wobei es nicht darauf ankommen könne, dass eine vollständige Übereinstimmung gegeben ist.

Da danach entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht das Gesamtgrundstück an die Käufer verkauft werden sollte, sondern nach dem objektiven Vertragswortlaut elf Einzelgrundstücke gebildet werden sollten und nur zwei Grundstücke im Interesse eines gemeinschaftlichen Zusammenlebens gemeinsam genutzt werden sollten, läge bereits mit dem Kaufvertrag die Verpflichtung des Beklagten zur Teilung des Grundstücks vor, aus dem er dann einzelne Grundstücke und Miteigentumsanteile an den gemeinschaftlichen Flächen veräußert. Der streitgegenständlich wesentliche Vekaufsgegenstand, das von der Klägerin angemietet Haus, wäre mit dem entsprechenden Grundstücksteil identisch; dass eine weitere Mietteilfläche nicht vom Kaufgegenstand umfasst ist (es handelt sich hier um die für die Gemeinschaft vorgesehene Fläche), sei unschädlich. Dies ergäbe sich aus §§ 577 Abs. 1 S. 3,  467 S. 1 BGB.

Auch wenn danach die benannte Teilfläche nicht dem Vorkaufsrecht nach § 467 BGB unterfallen würde, habe der Kläger gleichwohl einen Anspruch. Hier würden zugunsten des Klägers §§ 577 Abs. 1 S. 3, 467 S. 2 BGB analog greifen (zur Analogie BGH vom 10.10.1969 – V ZR 155/66 -). Denn die Beklagte habe von der ihr als Vorkaufsverpflichteter von dem ihm eingeräumten Recht Gebrauch gemacht, den Vorkauf auf alle Teilflächen zu erstrecken, die nicht ohne Nachteile für sie getrennt werden können. Dieses sei von der Klägerin aufgegriffen worden.

BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 61/15 -

Schmähkritik/Beleidigung versus Wahrnehmung berechtigter Interessen bei Justizkritik

Der Angeklagte hatte in einem Beschwerdeverfahren vor dem OLG München eine Anhörungsrüge erhoben, mit der er sich gegen die Nichteinleitung eines Ermittlungsverfahrens wegen einer von ihm erstatten Strafanzeige und seiner Verwerfung seines Klageerzwingungsantrags durch das OLG wandte. Hier führte er u.a. aus:

"Ihr Gefühl von Machtvollkommenheit kennt offenbar keine Grenzen, keine Scham. Anders ist es nicht zu erklären, dass Sie … den reinen Unsinn fabrizieren. ..

Der Unterschied zwischen Ihnen und Roland Freisler liegt in Folgendem: Während Roland Freisler im Gerichtssaal schrie und tobte und überhaupt keinen Wert darauf legte, das von ihm begangene Unrecht in irgendeiner Weise zu verschleiern, gehen Sie den umgekehrten Weg: Sie haben sich ein Mäntelchen umgehängt, auf dem die Worte "Rechtsstaat" und "Legitimität" aufgenäht sind. Sie hüllen sich in einen Anschein von Pseudolegitimität, die sie aber in Wahrheit in keiner Weise für sich beanspruchen können. Denn in Wahrheit begehen Sie - zumindest in diesem vorliegenden Justizskandal - genauso schlicht Unrecht, wie es auch Roland Freisler getan hat. So betrachtet ist das Unrecht, das Sie begehen noch viel perfider, noch viel abgründiger, noch viel hinterhältiger als das Unrecht, das ein Roland Freisler begangen hat: Bei Roland Freisler kommt das Unrecht sehr offen, sehr direkt, sehr unverblümt daher. Bei Ihnen hingegen kommt das Unrecht als unrechtmäßige Beanspruchung der Begriffe Rechtsstaatlichkeit und Demokratie daher: Sie berufen sich auf die Begriffe Rechtsstaatlichkeit und Demokratie, handeln dem aber - zumindest in dem vorliegenden Justizskandal - zuwider.".

Das Amtsgericht verurteilte den Angeklagten wegen Beleidigung. Die Berufung wurde vom Landgericht verworfen. Im Rahmen der von ihm erhobenen Revision zum OLG, mit der er u.a.  geltend machte, dass seine Anhörungsrüge, die beanstandet wurde, eine Änderung der Sachentscheidung bezwecken sollte und das Landgericht die Reichweite der Meinungsfreiheit von Rechtsanwälten im Lichte der Rechtsprechung des EGMR verkannt habe. Auf die Revision wurde das Urteil aufgehoben und das Verfahren zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Landgericht (zu einer anderen Strafkammer) zurückverwiesen.

Vom OLG wurde darauf hingewiesen, dass § 193 StGB eine Ausprägung des Grundrechts auf freie Meinungsfreiheit sei, Art. 5 Abs. 1 GG. Dieses Grundrecht wäre allerdings nur im Rahmen der allgemeinen Gesetze, so dem Strafrecht, gewährleistet. Diese allgemeinen Gesetze müssten allerdings im Lichte des Grundrechts im freiheitlich-demokratischen Rechtsstaat ausgelegt werden.

Eine ehrverletzende Äußerung läge dann vor, wenn die Grenze zur Schmähkritik überschritten sei. Selbst eine überzogene und eine ausfällige Kritik mache allerdings diese noch nicht zu Schmähkritik. Diese läge nur vor, wenn in ihr nicht mehr die Auseinandersetzung mit der Sache , sondern die Diffamierung der Person im Vordergrund stünde. Hier habe sich der Angeklagte konkret im Zusammenhang mit dem Verfahren unter Bezugnahme auf vorherige Schreiben geäußert und ausgeführt, dass er das Vorgehen des Landgerichts im Zivilverfahren und der Staatsanwaltschaft für rechtswidrig hält und sein Unverständnis darüber zum Ausdruck über den Senat des OLG zum Ausdruck gebracht, der in keine Sachprüfung einstieg. Von daher könne nicht davon ausgegangen werden, dass eine Diffamierung von Mitgliedern des Senats im Vordergrund stand. Zwar habe der Angeklagte harsche Worte gebraucht; allerdings sei deswegen die Grenze zur Schmähkritik nicht überschritten, da die mittelbare Kritik an der Person nicht die sachliche Kritik in den Hintergrund treten ließ. Auch könne dem Landgericht bei seiner Begründung der Zurückweisung der Berufung nicht gefolgt werden, dass das beanstandete Schreiben keine verfahrensrelevante Bedeutung mehr gehabt habe: Das Landgericht habe damit das Wesen der Anhörungsrüge verkannt, die bei Vorliegen einer hier behaupteten Verletzung rechtlichen Gehörs zur Nachprüfung der Entscheidung zwinge.

OLG München, Beschluss vom 11.07.2016 – 5 OLG 13 Ss 244/16 -

Erbschaftsteuerreform – der Streit um die Neureglung und die Konsequenzen für die Betroffenen

Die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist für die Erbschaftsteuerreform lief bereits am 30.06.2016 aus. Das Bundesverfassungsgericht will sich, nachdem die Frist nicht gewahrt wurde, Ende September 2016 wieder mit dem Vorgang befassen. Die Politik hofft auf eine weitere Schonfrist bis Ende Dezember.

Was bedeutet dies für Betroffene ?

Wer heute erbt, für den gelten noch die für verfassungswidrig erklärten Regelungen des derzeitigen Erbschaftsteuerrechts. Allerdings bestimmt das derzeit vorliegende, vom Bundesrat blockierte Reformgesetz, dass dieses rückwirkend für alle Fälle gelten soll, deren Steuer nach dem 30.06.2016 entstand. Ob dieses Gesetz  - auch mit der Rückwirkungsregelung -  letztlich wirksam wird, ist nicht absehbar. Ebensowenig ist absehbar, welche Maßnahmen das Bundesverfassungsgericht trifft, wenn es auf Grund der Untätigkeit des Gesetzgebers selbst tätig wird. Denkbar wäre, dass es das geltende Erbschaftsteuergesetz gänzlich außer Vollzug setzt. Denkbar wäre auch, dass es nur die beanstandeten Regelungen (so den Wegfall der Verschonungsregelung für das Betriebsvermögen) anordnet; allerdings wird dagegen bereits in der Fachliteratur eingewandt, das Bundesverfassungsgericht dürfe nicht als "Notgesetzgeber auf Zeit“ fungieren.

Wie sollen sich nunmehr diejenigen verhalten, die bereits heute über Ihr Vermögen zugunsten von Nachkommen verfügen wollen ? Nach dem Gesetzentwurf soll eine Rückwirkung gelten, weshalb zwar zunächst die Besteuerung nach dem geltenden Gesetz vorgenommen würde, sich aber dann nachträglich mit Inkrafttreten der jetzigen Gesetzesvorlage ändern soll. Damit sind neue Rechtsstreite vorprogrammiert.

Grundsätzlich wird man die Rückwirkung eines Gesetzes als verfassungswidrig anzusehen haben. Das Bundesverfassungsgericht unterscheidet zwischen echter Rückwirkung (verfassungswidrig) und unechter Rückwirkung (verfassungsgemäß). Die echte Rückwirkung liegt vor, wenn die Rechtsfolge in zum Zeitpunkt der Verkündung des Gesetzes bereits abgeschlossene Tatbestände anknüpft BVerfGE 132, 302, 318). Die unechte Rückwirkung liegt vor, wenn in noch nicht abgeschlossene Sachverhalte mit Rechtsbeziehungen für die Zukunft eingewirkt wird und dadurch eine Rechtsposition entwertet wird (BVerfGE 101, 239, 263). Aber auch bei einer unechten Rückwirkung könnte diese unzulässig sein, wenn gegen den Grundsatz des Vertrauensschutzes verstoßen wird (BVerfG NVwZ 2016, 300ff). Allerdings hat das BVerfG auch entschieden, dass ein Vertrauensschutz dann entfällt, wenn der Bundestag ein (zustimmungsbedürftiges) Gesetz beschlossen hat (BVerfGE 72, 200). Hier hat der Bundestag den Beschluss am 24.06.2016 gefasst; der Bundesrat hat den Vermittlungsausschuss angerufen.

Wird der Unternehmensnachfolgevertrag also für die Zukunft geschlossen, würde es sich bei dem neuen Gesetz um eine unechte Rückwirkung handeln. Ob hier, wie teilweise angenommen, der Vertrauensschutz greift, erscheint mir allerdings zweifelhaft. Zwar hat das Bundesverfassungsgericht mit seinem Urteil vom 17.12.2014 (BVerfGE 138, 136) selbst tenoriert, dass bis zu einer Neuregelung das bisherige Gesetz anwendbar ist, allerdings gleichzeitig eine Frist zur Neureglung auf den 30.06.2016 bestimmt. Es ließe sich also wohl auch vertreten zu argumentieren, dass die mit dem 30.06.2016 endende Frist an den Gesetzgeber auch bei späteren Inkrafttreten eines Gesetzes der Vertrauensschutz aus der weiteren Regelung im Urteil zur Fortgeltung des bisherigen Rechts entfällt. Damit stehen sich der Urteil des BVerfG in BVerfGE 72, 200 zur möglichen Rückwirkung auf den Tag des Beschlusses des Bundestages und seine Tenorierung zur Fortgeltung des bisherigen Gesetzes in diesem Fall diametral gegenüber.

Anders wird es aber wohl sein (müssen), wenn die Unternehmensnachfolge heute mit sofortiger Wirkung vollzogen wird. Dann läge zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Gesetzes ein abgeschlossener Tatbestand vor, für den die Rückwirkung zu versagen wäre.

Der Gesetzgeber könnte auch noch in den Entwurf des Gesetzes eine Optionsregelung einbauen, die es den Betroffenen freistellt, zum alten oder neuen Recht zu optieren;

Wenn in dieser rechtlich unklaren Situation ein Vertrag zur Unternehmensnachfolge geschlossen wird, wäre auch an das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu denken. Danach wäre ein Vertrag anzupassen bzw. rückabzuwickeln, wenn die Geschäftsgrundlage rückwirkend entfällt. Daran wäre zu denken, wenn in Ansehung der Gesetzesänderung rückwirkend höhere Erbschafts- bzw. Schenkungssteuern Steuern entstehen. 

Abnahme durch Bauträger als Erstverwalter und Folge der Unwirksamkeit der Abnahme

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Erwerbsvertrages war vorgesehen, dass der Erstverwalter (der Beklagte) das Gemeinschaftseigentum für die Gemeinschaft abnimmt; zum Erstverwalter hatte sich der Bauträger selbst bestellt. Die Gewährleistungsfrist wurde mit fünf Jahren festgehalten. Im Herbst 2004 meldete der Beklagte die Bezugsfertigkeit der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums; im Januar 2005 erfolgte die Übergabe einer Wohnung an den Kläger. Dieser erhob im November 2009 Klage wegen Mangelbeseitigung und Nacherfüllung. Der Beklagte erhob u.a. die Einrede der Verjährung. Das OLG hat den beklagten zur Beseitigung zahlreicher Mängel in der Wohnung des Klägers und am Gemeinschaftseigentum verurteilt. Die zugelassene Revision des Beklagten wurde zurückgewiesen.

Ausgangspunkt der Entscheidung des BGH ist, dass die Abnahme durch den Beklagten als Verwalter als unwirksam angesehen wurde. Die entsprechende Klausel des vom Beklagten gestellten Erwerbsvertrag sei unwirksam. Die Klausel, wonach die Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Verwalter erfolge, verstoße gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB(so bereits Beschluss des Senats vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12 -). Gleichwohl aber könne sich der Kläger auf  §§ 634 Nr. 1, 635 BGB stützen, da es dem Beklagten als Verwender der unwirksamen Klausel verwehrt ist, sich auf deren Unwirksamkeit zu berufen. Damit müsse er den Nachteil tragen, der sich daraus ergibt, dass er trotz fehlender Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen konfrontiert wird, § 242 BGB.

Gleichzeitig greift aber nicht die vom Beklagten erhobene Einrede der Verjährung. Denn die Verjährung des Mängelbeseitigungsanspruchs beginnt erst mit der Abnahme zu laufen, § 634a Abs.2 BGB. Damit hatte Lauf der Verjährung des Anspruchs bezüglich des Gemeinschaftseigentums noch nicht begonnen. In Hinblick auf das Sondereigentum aber würde auch die Einrede der Verjährung nicht greifen. Die Parteien hatten in dem Formularvertrag die VOB/B vereinbart, abweichend davon die Gewährleistungsfrist auf fünf Jahre, beginnend mit der Abnahme, beträgt. Die Klausel müsse schon nach der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB dahingehend zu verstehen sein, dass die Mängel bereits zu diesem Zeitpunkt vorlagen.

Da weder für das Sonder- noch das Gemeinschaftseigentum eine wirksame Abnahme nicht vorlag, traf den Beklagten die Darlegungs- und Beweislast für eine Mängelfreiheit.

BGH, Urteil vom 30.06.2016 – VII ZR 188/13 -

WEG: Zur Bestimmtheit eines Beschlusses bei Bezugnahme auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument

Im Ausgangsverfahren stritten die Parteien über die Wirksamkeit eines die Wohngeldabrechnung 2012 betreffenden Beschlusses. Anknüpfungspunkte war, dass  der der Abrechnung zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel auf einem einige Jahre zuvor gefassten Beschluss der Gemeinschaft aus 2008 basiere, der eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung vorsah. Nach Auffassung des Klägers sei der Beschluss über den Verteilungsschlüssel nichtig, da der Abrechnungsschlüssel im Beschlusstext nicht wiedergegeben wurde, sondern auf ein externes Schriftstück verwiesen wurde, weshalb dieser Verteilungsschlüssel bei der Wohngeldabrechnung nicht hätte angewandt werden dürfen.

Der BGH weist zunächst darauf hin, dass eine Änderung des Verteilungsschlüssels nach Maßgabe des § 16 Abs. 3 WEG zulässig sei, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Dieser Beschluss sei auch nicht deshalb nichtig, da der künftige Verteilungsschlüssel nicht im Beschlusstext selbst aufgenommen wurde, sondern auf den in der Jahresabrechnung 2007 angewandten Verteilungsschlüssel verweise. Beschlüsse müssen, schon in Ansehung der Bindungswirkung für Rechtsnachfolger gem. § 10 Abs. 4 WEG, inhaltlich bestimmt du klar sein. Außerhalb des Beschlusses liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, wenn diese nach den Umständen für Jedermann klar erkennbar sind. Das bedeute auch, dass der Beschluss auf andere Urkunden oder Schriftstücke verweisen darf, wie dies auch häufig bei einem Beschluss über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung der Fall sei.

Wird in dem Beschluss auf ein Dokument Bezug genommen, welches weder selbst Teil des Beschlusses oder des Protokolls ist,   muss dieses allerdings zweifelsfrei bestimmt sein. Denn nur dann wäre sichergestellt, dass auch ein Rechtsnachfolger den Inhalt feststellen kann. Hierzu ist das Schriftstück in die Beschlusssammlung oder eine Anlage dazu aufzunehmen, auch wenn dies keine konstitutive Wirkung für das Zustandekommen des Beschlusses hat. Vorliegend ergab sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung in 2008, dass unter TOP 3 die Gesamt- und Einzelabrechnungen für 2007 beschlossen wurden, und dann unter TOP 4 unter Bezugnahme darauf die Änderung des Verteilungsschlüssels.  Damit war der Verweis wirksam.

BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15 -

Mietrecht: Mieterhöhung bei Reihenhaus über Mietspiegel trotz dortigem Nichtanwendungshinweis

Dass eine Mieterhöhung unter Zugrundelegung eines (qualifizierten) Mietspiegels begründet werden kann, ist bekannt, § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aber was macht der Vermieter, wenn für das Objekt ein Ausschluss im Mietspiegel enthalten ist ? Im Berliner Mietspiegel 2011 war ausdrücklich ausgeführt, dass dieser nicht für 1- und 2-Familienhäuser und Reihenhäuser anwendbar wäre. Gleichwohl legte der Kläger diesen bei seinem Erhöhungsbegehren zugrunde. Zu Recht, wie die Instanzgerichte einschließlich des BGH auf die zugelassene Revision meinten.

Zunächst weist der BGH auf seine ständige Rechtsprechung hin, dass an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürften. Ausreichend sei, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt würden, die es ihm zumindest ansatzweise ermöglichen würden, die Berechtigung zu prüfen. Damit würde es regelmäßig ausreichen sein, wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und, bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel, die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien  des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit dieser Einordnung sei keine Frage der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens, sondern eine Frage der materiellen Begründetheit.

Diese Unterscheidung zwischen formeller Wirksamkeit und materieller Begründetheit ist entscheidend. Der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens würde nicht entgegenstehen, dass der Kläger sich auf den Mietspiegel bezieht, obwohl in diesem für Reihenhäuser, wie es hier Mietgegenstand war, ausdrücklich ausführte, dass der Mietspiegel nicht anwendbar sei. Insoweit verweist der BGH auf seine Entscheidung zum Mietspiegel Krefeld 2002, in der er bereits zum Ausdruck gebracht habe, dass regelmäßig die Mieten in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern unter denen für Einfamilienhäusern lägen. Soweit die Revision darauf verwies, dass damals im Mietspiegel kein Ausschluss der Anwendbarkeit für Einfamilienhäuser bestimmt gewesen sei, vorliegend aber ein Ausschluss benannt wurde, würde diese Rüge nicht greifen. Es ändere nichts an der formellen Wirksamkeit.

Lediglich ließe sich sowohl bei dem damals streitgegenständlichen Mietspiegel Krefeld 2002 wie auch jetzt bei dem Berliner Mietspiegel 2011 feststellen, dass diesen Datenmaterial für die fragliche Kategorie (hier: Reihenhaus) zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zugrunde liegen würde. Dies führe allerdings nur dazu, dass im Rahmen der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht gegeben sei. Gleichwohl könnten aber die im Mietspiegel benannten Entgelte eine Orientierungshilfe geben, ob vorliegend die vom Kläger begehrte neue Miete für das Reihenhaus der ortsüblichen Miete entspricht, da erfahrungsgemäß die Mieten dafür über den Mieten in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen lägen.

Schlussendlich weist der BGH darauf hin, dass sich das Berufungsgericht davon überzeugt habe, dass das Mieterhöhungsverlangen auch materiell berechtigt sei.

BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15 -