Reparaturanspruch bei Defekt des nicht mitvermieteten Geschirrspülers

Die Klägerin mietete von der Beklagten eine Wohnung an, in der sich u.a. auch in der vorhandenen Einbauküche ein Geschirrspüler befand. Im Mietvertrag war (als Allgemeine Geschäftsbedingungen iSv. § 305 BGB [AGB], also nicht individuell vereinbart) eine Klausel aufgenommen, dass die technischen Geräte der Einbauküche „als nicht mitvermietet [gelten]“ (§ 2 Z. 2 Abs. 5 AVB).  Der Klage auf Instandhaltung durch die Beklagte wurde stattgegeben, die dagegen eingelegte Berufung sah das Landgericht in einem Hinweisbeschluss nach § 522 ZPO als offensichtlich unbegründet an.

Der Beklagte sei gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den defekten Geschirrspüler zu reparieren oder auszutauschen. Er sei zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in der Wohnung vorhanden und funktionstüchtig gewesen, weshalb dies den vertraglich geschuldeten Zustand entspräche (BGH, Urteil vom 10.05.2006 - XII ZR 23/04 -). Dem würde auch die Klausel in § 2 Z. 2 Abs. 5 AVB nicht entgegenstehen.

Nach dem Wortlaut der Klausel würde diese keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen. Das verwandte Wort „gelten“ erweise sich als eine Einschränkung. Unklar bliebe, welche Rechtsfolgen sich aus der Klausel „als nicht als mietvermietet [gelten]“ ergeben sollen.

Auf Allgemeine Geschäftsbedingungen fände die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB Anwendung, wonach Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders gehen würden.  Eine Unklarheit läge vor, wenn zwei oder mehr mögliche Bedeutungen in Betracht kämen, wobei bei der Auslegung nur theoretisch denkbare, praktisch aber fernliegende und bei dem fraglichen Geschäft typischerweise nicht ernstlich in Betracht kommende Auslegungen nicht zu berücksichtigen seien (BGH, Urteil vom 05.05.2022 – VII ZR 176/20 -).

Neben der Möglichkeit, dass sich die Beklagte von einer Instandsetzungspflicht freizeichnen wollte, wäre auch dankbar, dass für die benannten Gegenstände neben dem Grundmietzins kein gesonderter Mietzins geschuldet würde, dem Mieter aber die Gewährleistungsrechte nach §§ 535 ff BGB verbleiben sollten. Beide Auslegungsergebnisse seien vertretbar. Da es nicht darauf ankomme, ob die Auslegung  richtig sei, reiche dies zur Anwendung des § 305c Abs. 2 BGB und zur Auslegung im Wege der sogenannten kundenfreundlichsten Auslegung aus (BGH, Urteil vom 12.05.2016 - VII ZR 171/15 -).

Die Berufung wurde nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen.

Anmerkung: In vielen Mietverträgen lässt sich die Klausel finden, dass für namentlich benannte technische Geräte kein gesonderter Mietzins zu entrichten sei und im Falle eines Defekts der Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Reparatur oder Austausch habe.

LG Berlin II, Hinweisbeschluss vom 30.06.2024 - 67 S 144/24 -

Unwirksame bzw. unklare Kündigungsklausel in Kita-Vertrag einer Kirchengemeinde

Die Beklagten hatten mit der klagenden evangelischen Kirchengemeinde einen Vertrag, nach dem das Kind der Beklagten in der Ganztagsbetreuung in der Kindertagesstätte der klagenden Kirchengemeinde war. Mit einem Schreiben vom 19.06.2016 kündigten die Beklagten zum 31.07.2016. Die Klägerin hält die Kündigung zu diesem Zeitpunkt für unzulässig und klagte Essengeld für August 2016 ein.

Das Amtsgericht musste sich mit der bzw. den Kündigungsklausel(n) des Vertrages auseinandersetzen, bei dem es sich um einen AGB-Vertrag handelte, da er für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert war. Die Klausel(n) lauteten:

"Über Ab­schluss und Be­en­di­gung (Kün­di­gung) des Ver­tra­ges ent­schei­det der Kir­chen­vor­stand. Kün­di­gungs­frist ist 4 Wo­chen zum Mo­nats­en­de. Ab­mel­dun­gen durch die El­tern kön­nen nur zum Mo­nats­er­sten er­fol­gen und müs­sen 4 Wo­chen vor­her schrift­lich vor­lie­gen.

Kin­der, die im Herbst zur Schu­le kom­men und nicht bis zur all­ge­mei­nen Ent­las­sung in der Kin­der­ta­ges­stät­te blei­ben sol­len, müs­sen zum 28. Fe­bru­ar ab­ge­mel­det sein und die Ein­rich­tung zum 1. April ver­las­sen, da­mit der Platz neu ver­ge­ben wer­den kann. Bei voll­stän­di­ger Frei­stel­lung vom El­tern­bei­trag kann von die­ser Re­ge­lung Ab­stand ge­nom­men wer­den."

Das Amtsgericht wies darauf hin, dass die Kündigung die vereinbarte Frist von vier Wochen zum Monatsende eingehalten habe.  Die Klägerin könne sich nicht darauf berufen, dass die Kündigung bis zum 28.02.2016 hätte erfolgen müssen. Die entsprechende Klausel sei nicht klar und verständlich. Dabei könne auf sich beruhen, ob die Klausel gem. § 305c Abs. 2 BGB dahingehend ausgelegt werden kann, dass eine Kündigung zum 31.07.2016 möglich ist oder zu diesem Zeitpunkt ohnehin der allgemeine Entlassungszeitpunkt lag oder ob die Klausel gem. § 307 Ans. 1 S. 2 BGB unwirksam sei.

Die Klausel, welche für angehende Schulkinder vorsehe, dass die Kündigung bis zum 28.02. erfolgen müsse, wenn die Kinder nicht bis zur „allgemeinen Entlassung“ in der Einrichtung verbleiben, in keinem Verhältnis zur vorangehenden Klausel (vierwöchige Frist zum Monatsende) stünde. Zwar spräche einiges dafür, dass es sich hier um eine Ausnahme von der allgemeinen Kündigungsmöglichkeit  handeln soll, mit der Folge, dass bei angehenden Schulkindern die Kündigungsmöglichkeit eingeschränkt wird.  Diese Auslegung sei aber nicht zwingend, was notwendig dann nach der Unklarheitenregelung des § 305c BGB zu Lasten des Verwenders (hier der klagenden Kirchengemeinde) geht.

Zudem sei auch nicht erkennbar, zu welchem Zeitpunkt  die „allgemeine Entlassung“ erfolgt, weshalb die Eltern nicht erkennen könnten, zu welchem Zeitpunkt das Betreuungsverhältnis endet. Möglich wäre ein Ende des Betreuungsverhältnisses zum Beginn als auch zum Ende der Sommerferien, wie auch zum Monatsende vor bzw. nach der Einschulung. So sei in 2016 der 26.08. der letzte Tag der Sommerferien gewesen, weshalb die Einschulung noch im August erfolgte.

AG Frankfurt am Main, Urteil vom 28.06.2017 - 29 C 1038/17 (97)

Abtretung von Schadensersatzansprüchen zur Sicherung von Sachverständigenhonorar

Der Geschädigte eines Verkehrsunfalls beauftragte den Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens. Bei Auftragserteilung  unterschrieb er eine Sicherungs-Abtretungserklärung, mit der er seine „Ansprüche gegen den Fahrer, den Halter und den Haftpflichtversicherer des unfallbeteiligten gegnerischen Fahrzeugs in Höhe des Honoraranspruchs zzgl. Fremdkosten einschließlich der Mehrwertsteuer des SV für die Erstellung des Beweissicherungsgutachtens erfüllungshalber“ an den Sachverständigen abtritt, und zwar „in der Reihenfolge: Sachverständigenkosten, Wertminderung, Nutzungsausfallsentschädigung, Nebenkosten, Reparaturkosten. Dabei wird eine nachfolgende Position nur abgetreten, wenn die zuvor genannte Position nicht ausreicht, um den gesamten Honoraranspruch des Sachverständigen zu decken. Sollte die Abtretung der Ansprüche den tatsächlichen Honoraranspruch übersteigen, erfolgt die Abtretung dergestalt, dass hinsichtlich der zuletzt abgetretenen Anspruchsposition ein erstrangiger Teilbetrag in Höhe des restlichen Sachverständigenhonorars abgetreten wird.“

Die Klägerin, eine über eine Inkassoerlaubnis nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 RDG verfügende Einzugsstelle, machte die Honoraransprüche des Sachverständigen gegen die gegnerische Haftpflichtversicherung geltend. Amtsgericht und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision führte zur Abweisung derselben. Der BGH verwies darauf, dass die Zession unwirksam sei. Es handele sich hier um eine überraschende Klausel gem. § 305c Abs. 1 BGB.

Die hier vorgenommene Art der Abtretung von Ersatzansprüchen stelle eine so weitgehende Sicherung des Sachverständigenhonorars dar, dass die Klausel deutlich von den Erwartungen eines Vertragspartners (abzustellen ist hier auf den typischen Personenkreis, der mit dieser Klausel konfrontiert wird) abweiche. Zwar sei nicht überraschend, dass der Geschädigte seinen möglichen Anspruch auf Erstattung der Sachverständigenkosten gegen den Unfallgegner und seinen Versicherer abtrete. Überraschend sei aber die Abtretung der weiteren Ansprüche. Wenn, wie es in der Praxis häufiger vorkommt, die Höhe des Sachverständigenhonorars streitig ist, könne der Sachverständige bei einer Klausel wie vorliegend, statt dies gerichtlich klären zu lassen, schlicht auf die weiteren abgetretenen Ansprüche rekrutieren, um seinen Anspruch vollumfänglich durchzusetzen. Davon würde aber der Zedent nicht ausgehen, der vielmehr der Ansicht ist, dass die Höhe des Honrars in Ordnung sei und der gegnerische Haftpflichtversicherer dies akzeptiere und von daher die Einforderung durch den Sachverständigen für ihn  keine Verschlechterung bezüglich der weiteren Schadenspositionen bedeute.

BGH, Urteil vom 21.06.2016 – VI ZR 475/15 -

Miet-AGB über Übernahme einer Grundsteuererhöhung – Unklarheitenfalle zu Lasten des Vermieters

Die Vermieterin nutzte Miet-AGB. Nach denen war nicht die anfallende Grundsteuer als solche umlagefähig. Vielmehr lautete die Regelung in den AGB:

„Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei der Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“

Zunächst erließ die Kommune einen Grundsteuerbescheid auf der Grundlage eines Grundsteuermessbescheides für unbebaute Grundstücke, sodann einen für ein Geschäftsgrundstück. Die Klägerin verlangte von der Beklagten aus dem Unterschied zwischen beiden Grundsteuerbescheiden die Nebenkosten auf der Grundlage der vorgenannten mietvertraglichen Regelung. Das Landgericht wies die Klage ab. Das OLG Stuttgart gab der Klage statt. Der BGH hat mit der von ihm zugelassenen Revision das Urteil des OLG aufgehoben und die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts zurückgewiesen.

Entgegen der Annahme des OLG hält der BGH die fragliche Klausel nicht für eindeutig, was zu Lasten der Klägerin als Verwenderin geht, § 305c Abs. 2 BGB. Dies kommt verdeutlicht sich vorliegend an der Bemessungsgrundlage. Während der erste Grundsteuerbescheid noch auf der Basis eines nach Mietvertragsabschluss ergangenen Grundsteuermessbescheides über ein unbebautes Grundstück erging, erging der zweite Bescheid auf der Basis eines Grundsteuermessbescheides über ein Geschäftsgrundstück. Zum einen sei zu berücksichtigen, dass durch den Begriff „Objekt“ das bebaute Grundstück gemein sein könne mit der Folge, dass auch nur ein eine mögliche Grundsteuer für bebaute Grundstücke (also das Objekt im mietvertragliche vereinbarten Zustand)  bei der Bemessung auszugehen wäre. Zum anderen sei es auch nicht nachvollziehbar, weshalb der zeitliche Ablauf und das Vorgehen der Steuerbehörde hier dafür entscheidend sein sollte, ob die Neufestsetzung der Steuer noch vor Übergabe des Objekts oder erst danach erfolgt.

BGH, Urteil vom 17.02.2016 – XII ZR 183/13 -