In den Allgemeinen
Geschäftsbedingungen des Erwerbsvertrages war vorgesehen, dass der
Erstverwalter (der Beklagte) das Gemeinschaftseigentum für die Gemeinschaft
abnimmt; zum Erstverwalter hatte sich der Bauträger selbst bestellt. Die Gewährleistungsfrist
wurde mit fünf Jahren festgehalten. Im Herbst 2004 meldete der Beklagte die Bezugsfertigkeit
der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums; im Januar 2005 erfolgte die
Übergabe einer Wohnung an den Kläger. Dieser erhob im November 2009 Klage wegen
Mangelbeseitigung und Nacherfüllung. Der Beklagte erhob u.a. die Einrede der
Verjährung. Das OLG hat den beklagten zur Beseitigung zahlreicher Mängel in der
Wohnung des Klägers und am Gemeinschaftseigentum verurteilt. Die zugelassene
Revision des Beklagten wurde zurückgewiesen.
Ausgangspunkt der Entscheidung
des BGH ist, dass die Abnahme durch den Beklagten als Verwalter als unwirksam
angesehen wurde. Die entsprechende Klausel des vom Beklagten gestellten
Erwerbsvertrag sei unwirksam. Die Klausel, wonach die Abnahme durch einen vom
Bauträger bestimmten Verwalter erfolge, verstoße gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB(so bereits Beschluss des Senats vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12 -). Gleichwohl
aber könne sich der Kläger auf §§ 634 Nr. 1, 635 BGB stützen, da es dem Beklagten als Verwender der unwirksamen
Klausel verwehrt ist, sich auf deren Unwirksamkeit zu berufen. Damit müsse er
den Nachteil tragen, der sich daraus ergibt, dass er trotz fehlender Abnahme
des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen konfrontiert wird, § 242 BGB.
Gleichzeitig greift aber nicht
die vom Beklagten erhobene Einrede der Verjährung. Denn die Verjährung des
Mängelbeseitigungsanspruchs beginnt erst mit der Abnahme zu laufen, § 634a Abs.2 BGB. Damit hatte Lauf der Verjährung des Anspruchs bezüglich des
Gemeinschaftseigentums noch nicht begonnen. In Hinblick auf das Sondereigentum
aber würde auch die Einrede der Verjährung nicht greifen. Die Parteien hatten
in dem Formularvertrag die VOB/B vereinbart, abweichend davon die Gewährleistungsfrist
auf fünf Jahre, beginnend mit der Abnahme, beträgt. Die Klausel müsse schon
nach der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB dahingehend zu verstehen
sein, dass die Mängel bereits zu diesem Zeitpunkt vorlagen.
Da weder für das Sonder- noch das
Gemeinschaftseigentum eine wirksame Abnahme nicht vorlag, traf den Beklagten
die Darlegungs- und Beweislast für eine Mängelfreiheit.
BGH, Urteil vom 30.06.2016 – VII ZR 188/13 -
