Im Ausgangsverfahren stritten die
Parteien über die Wirksamkeit eines die Wohngeldabrechnung 2012 betreffenden Beschlusses.
Anknüpfungspunkte war, dass der der
Abrechnung zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel auf einem einige Jahre zuvor
gefassten Beschluss der Gemeinschaft aus 2008 basiere, der eine von § 16 Abs. 2
WEG abweichende Kostenverteilung vorsah. Nach Auffassung des Klägers sei der
Beschluss über den Verteilungsschlüssel nichtig, da der Abrechnungsschlüssel im
Beschlusstext nicht wiedergegeben wurde, sondern auf ein externes Schriftstück
verwiesen wurde, weshalb dieser Verteilungsschlüssel bei der Wohngeldabrechnung
nicht hätte angewandt werden dürfen.
Der BGH weist zunächst darauf
hin, dass eine Änderung des Verteilungsschlüssels nach Maßgabe des § 16 Abs. 3
WEG zulässig sei, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Dieser
Beschluss sei auch nicht deshalb nichtig, da der künftige Verteilungsschlüssel
nicht im Beschlusstext selbst aufgenommen wurde, sondern auf den in der
Jahresabrechnung 2007 angewandten Verteilungsschlüssel verweise. Beschlüsse
müssen, schon in Ansehung der Bindungswirkung für Rechtsnachfolger gem. § 10
Abs. 4 WEG, inhaltlich bestimmt du klar sein. Außerhalb des Beschlusses
liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, wenn diese nach den
Umständen für Jedermann klar erkennbar sind. Das bedeute auch, dass der
Beschluss auf andere Urkunden oder Schriftstücke verweisen darf, wie dies auch
häufig bei einem Beschluss über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung
der Fall sei.
Wird in dem Beschluss auf ein
Dokument Bezug genommen, welches weder selbst Teil des Beschlusses oder des
Protokolls ist, muss dieses allerdings zweifelsfrei bestimmt
sein. Denn nur dann wäre sichergestellt, dass auch ein Rechtsnachfolger den
Inhalt feststellen kann. Hierzu ist das Schriftstück in die Beschlusssammlung
oder eine Anlage dazu aufzunehmen, auch wenn dies keine konstitutive Wirkung
für das Zustandekommen des Beschlusses hat. Vorliegend ergab sich aus dem
Protokoll der Eigentümerversammlung in 2008, dass unter TOP 3 die Gesamt- und
Einzelabrechnungen für 2007 beschlossen wurden, und dann unter TOP 4 unter Bezugnahme
darauf die Änderung des Verteilungsschlüssels. Damit war der Verweis wirksam.
BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15 -
