Mietrecht: Mieterhöhung wegen Modernisierung und Folgen einer zu geringen Ankündigung

Wer modernisiert kann die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen, § 559 BGB. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber einen Anreiz für Modernisierungen schaffen. Eine Voraussetzung der Umlegung der Kosten auf die Miete ist, dass der Vermieter zuvor die Mieter über die Modernisierungsmaßnahme informiert und ihnen auch die dadurch bedingte Mieterhöhung mitteilt. Unterlässt der Vermieter die vorherige Mitteilung, führt dies allerdings nicht zum Ausschluss der Mieterhöhungsverlangens. Vielmehr verschiebt sich nur der Termin, zu dem die erhöhte Miete geschuldet wird, um sechs Monate, § 559 Abs. 2 BGB.

Was aber ist, wenn der Vermieter zwar die notwendigen Informationen erteilt, die Kosten dann aber höher ausfallen mit der Folge, dass die tatsächliche Mieterhöhung höher ist als die  angekündigte ?

Hier sieht zunächst § 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB vor, dass eine Abweichung von bis zu 10% unbeachtlich ist.  

Im konkreten, vom BGH zu beurteilenden Fall lag die Abweichung nach oben über 10%. Der Vermieter vertrat hier die Auffassung, er könne die Mieterhöhung bis zur Steigerung von 10% zu dem gesetzlich vorgesehenen Primärtermin erhöhen und müssen nur im übrigen sechs Monate zuwarten (gestaffeltes Wirksamwerden). Seine Klage blieb erfolglos; nach Hinweisen des BGH nahm er seine Revision, die vom Berufungsgericht zugelassen wurde, zurück.

Der BGH wies auf die Einheitlichkeit des Erhöhungsbegehrens hin. Nach dem Gesetzeswortlaut stünde dem Vermieter bei Überschreiten der 10% gerade nicht das Recht zu, die Mieterhöhung zu der in § 550b Abs. 2 Satz 1 BGB benannten Primärfrist zu erhöhen. Sie könne erst insgesamt zu dem sechs Monate später liegenden Termin verlangt werden, § 559b Abs. 2 S. 2 BGB.

BGH, Hinweisbeschluss vom 06.10.2015 – VIII ZR 76/15 –

Fitnessstudio: Vereinbarung zur Kündigungsfrist

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Die in einem Nutzungsvertrag eines Fitnessstudios enthaltene Regelung, dass sich der Vertrag jeweils um ein Jahr verlängert, wenn er nicht mit einer Frist von 13 Wochen schriftlich gekündigt wird, ist diese Regelung wirksam. Behauptet der Nutzer eine davon abweichende  mündliche Vereinbarung, ist er beweisbelastet. 

Auch wenn der Nutzer  gesundheitlich beeinträchtigt ist, lässt sich aus einer Kündigungserklärung, mit der nicht ausdrücklich die fristlose Kündigung erklärt wird, vielmehr auf die vereinbarte Kündigungsfrist verwiesen und um Bestätigung des Termins gebeten wird, nur die Annahme einer ordentlichen Kündigung zum Ende der vertraglich vorgesehenen Laufzeit entnehmen.

AG Offenbach, Urteil vom 07.01.2016 - 36 C 247/15 -

Wohnungseigentum: Zustimmungserfordernis auch im Rahmen der Erbauseinandersetzung ?

Der Sachverhalt, der der Entscheidung des OLG Nürnberg zugrunde lag, ist an sich einfach gelagert und immer wiederkehrend: Nach dem Tot des Wohnungseigentümers traten die Erben in dessen Rechtsstellung ein.

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Die Erbengemeinschaft, die nicht (wie auch zutreffend vom OLG Nürnberg festgehalten wird) ein eigenes Rechtssubjekt (wie z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Kapitalgesellschaft) ist, veräußert mithin an einem Dritten, wobei nach der Teilungserklärung zu prüfen ist, ob bei diesem Dritten gegebenenfalls der in der Teilungserklärung vorliegende Ausnahmefall vom Zustimmungserfordernis vorliegt. Das Zustimmungserfordernis, so das OLG Nürnberg, wird nicht dadurch obsolet, dass es sich bei dem Erwerber um ein Mitglied der Erbengemeinschaft handelt. Wird in der Teilungserklärung für die zustimmungsfreie Übertragung auf einen bestimmten Verwandtschaftsgrad abgestellt, so ist aber nach Auffassung des OLG Nürnberg auf die Verwandtschaftsverhältnisse innerhalb der Erbengemeinschaft abzustellen.

Da vorliegend die Erwerberin als Miterbe auch Tochter eines weiteren Miterben war, nach der Teilungserklärung dieses Verwandtschaftsverhältnis eine Zustimmung nicht als erforderlich ansah, durfte das Grundbuchamt die Auflassung nicht aus dem Grund der fehlenden Zustimmung zurückweisen.

OLG Nürnberg, Beschluss vom 31.08.2015 – 15 W 788/15 -

Schwarzgeldabrede und notarieller Kaufvertrag

Auch wenn es verwunderlich ist, so ist doch eine Schwarzgeldabrede auch bei notariellen Kaufverträgen zwischen fremden Dritten nicht ein Ausnahmefall. Immer wieder kommt dies vor, da z.B. der Käufer die Grunderwerbsteuer (auf den Schwarzgeldanteil) sparen will, der Verkäufer eventuell Teile des Erlöses versteuern muss. Dabei denken wohl Käufer als auch Verkäufer, dass durch die Wahrung der Auflassung im Grundbuch (d.h. die Eigentumsumschreibung, § 311 b BGB, der durch die Schwarzgeldabrede nichtige Vertrag gleichwohl wirksam würde (wenn die Vertragsparteien sich überhaupt weitergehende Gedanken über Risiken machen sollten).

So wohl auch in dem dem OLG Hamm zur Entscheidung vorgelegten Fall: Es geht um eine Teilfläche eines Grundstücks. Mit notariellen Vertrag erwarb der Kläger ein Grundstück, welches im Kaufvertrag mit „G3 8, Flst…., Gebäude- und Freifläche, T-Straße, groß 657m²“ angegeben wurde. Dafür zahlte er gemäß notariellen Vertrag € 130.000,00 und zusätzlich „schwarz“ € 13.000,00. Später stellte in Vermesser fest, dass der kaufgegenstand noch mehr Fläche umfasste, als von den Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages angenommen. Der Kläger begehrte daher die Auflassung einer weiteren Teilfläche des Grundstücks.

Klage und Berufung waren erfolglos.

Der Kaufvertrag war wegen der Schwarzgeldabrede nichtig, da es an dem Beurkundungserfordernis fehlte, § 311b BGB. Zwar wird die fehlende Form bei Wahrung der Auflassung gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt. Dies gilt aber, so das OLG Hamm, dann nicht, wenn sich wie hier die Parteien über den Verkauf eines Grundstücks einigten, welches einen größeren Umfang hat als nach dem objektiven Erklärungswillen im Kaufvertrag vorgegeben und danach auch aufgelassen wurde. Der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet (§ 133 BGB)  gilt nicht im Grundbuchrecht. 

OLG Hamm, Urtel vom 25.06.2015 - 22 U 166/14 - 

Mietsicherheit ist vom Vermögen getrennt anzulegen – Folgen der fehlerhaften Verwahrung

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Nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB getrennt vom Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen, so dass der Geldbetrag von dem möglichen Zugriff von Gläubigern des Vermieters gesichert ist.  Nach der gesetzgeberischen Intention soll so das Geld des Mieters wie ein Treuhandvermögen geschützt werden, auch vor möglichen Zugriffen der Banken infolge eines Pfandrechts.  Dies erfordert, dass der Treuhandcharakter für jeden (möglichen) Gläubiger des Vermieters ohne weiteres erkennbar ist, weshalb es auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt wird.  Anders lässt sich die Sicherheit nicht gewährleisten, da auch verdeckt geführte Treuhandkonten z.B. dem Pfandrecht der Banken unterliegen.

Dies gilt, so der BGH, auch nach beendeten Mietverhältnis bis zur endgültigen Abrechnung der Kaution. Ist der Vermieter dem Anspruch auf getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten bis zur Höhe der Kaution zu.

Anmerkung: Banken/Sparkassen verlangen zwischenzeitlich häufig bei einer entsprechenden Anlage durch den Vermieter ein gesondertes (einmaliges) Entgelt bei Errichtung des gesonderten Kontos. Damit stellt sich die bisher nicht geklärte Frage, wer dieses Entgelt zu zahlen hat. Da die Sicherung im Interesse des Mieters erfolgt, erscheint es mir gerechtfertigt, dieses vom Mieter zu verlangen. Dies sollte allerdings bereits vertraglich geregelt werden.

BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 -

Haftungsbescheid gegen den Arbeitgeber wegen nicht abgeführter Lohnsteuer auf Fahrtkosten bei fehlender Pauschalierung

Der BFH hat, der Vorinstanz folgend, einen Haftungsbescheid gegen den klagenden Arbeitgeber für rechtmäßig erklärt, mit dem dieser wegen fehlender Abführung von Lohnsteuer auf Zahlung in Anspruch genommen wurde. 

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Die Klägerin hatte mit den örtlichen Verkehrsbetrieben eine Vereinbarung geschlossen, nach der ihre Mitarbeiter verbilligte Jobtickets erhalten. Auf der Grundlage dieser Vereinbarung entrichtete die Klägerin für ihre 5547 Mitarbeiter einen monatlichen Grundbetrag von durchschnittlich € 6,135, wodurch jeder Mitarbeiter das recht hatte, das verbilligte Jobticket zu erwerben. Im Rahmen der Lohnsteueraußenprüfung wurde festgestellt, dass die Klägerin einen Betrag von € 73,62 (12 x € 6,135) gezahlt habe. Da der Betrag (von € 6,135) nicht monatlich sondern sofort für die Jahrestickets zufloss wäre der monatliche Freibetrag von € 44,00/Monat (Freigrenze für Sachzuwendungen) überschritten.

Im Verfahren vor dem Finanzgericht stellte die Klägerin den Antrag auf Lohnsteuerpauschalierung. Dem folgte das Finanzgericht nicht, da eine nachträgliche Pauschalierung nach § 40 Abs. 2 S. 2 EStG nicht möglich sei. Mit einem ersten Revisionsurteil hatte der BFH die Entscheidung des FG aufgehoben, da zu prüfen war, inwieweit den Arbeitnehmern ein geldwerter Vorteil zugeflossen sei. Hierauf verständigten sich die Parteien auf einen Betrag.

Die Klägerin begehrte weiterhin eine Pauschalierung.

Der BFH wies darauf hin, dass die Klägerin fehlerhaft einen Antrag gestellt habe. Die Pauschalierung nach § 40 Abs. 2 S. 2 EStG sei nicht von einer Antragstellung abhängig; vielmehr müsse eine Anmeldung der mit einem Pauschalsteuersatz erhobenen Lohnsteuer erfolgen.

Ach käme eine Aussetzung des Verfahrens nach § 74 FGO nicht in Betracht. Dies wäre nur in Betracht gekommen, wenn ein Pauschalierungsverfahren noch nicht abgeschlossen gewesen wäre. Hier aber war es nicht einmal eingeleitet.

Als obiter dictum hat der BFH auf seine bisherige Rechtsprechung Bezug genommen, wonach ein während des Klageverfahrens eingeleitetes Pauschalierungsverfahren beachtlich sei (BFHE 141, 54, 57). Er äußerte Bedenken, ob an dieser Rechtsprechung festgehalten werden könne, da für die Entscheidung über die Rechtmäßigkeit eines Haftungsbescheides die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Einspruchsentscheidung des Finanzamtes entscheidend sei.

BFH, Urteil vom 24.09.2015 – VI R 69/14 -

Nachbarrecht: Beschattung durch Bäume begründet keinen Beseitigungsanspruch

Der Kläger, Eigentümer eines Reihenhausgrundstücks, wandte sich mit seiner Klage gegen die Stadt mit dem Ziel, dass ca. 25m hohe Eschen in der angrenzenden städtischen Grünanlage, die dort mit einem Abstand von 9 – 10,3m zur Grundstücksgrenze stehen, gefällt werden. Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen.

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Die durch die Verschattung bewirkte Einwirkung auf das klägerische Grundstück stelle keine einen Abwehranspruch nach § 1004 BGB begründende Einwirkung iSd. § 906 BGB dar. Der Entzug von Luft oder Licht stelle sich nach der Rechtsprechung nicht als eine negative Einwirkung iSd. § 906 BGB dar. Der BGH erklärt ausdrücklich, dass er keine Veranlassung zu einer Aufweichung dieser bisher einhelligen Rechtsprechung zu § 906 BGB sehe. Dies auch vor dem Hintergrund, dass in den meisten Bundesländern Regelungen in Nachbargesetzen über Abstände enthalten sind, weshalb kein Bedürfnis für eine Ausdehnung des § 906 BGB bestünde.

Auch ein Beseitigungsanspruch aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis sei zutreffend von den Vorinstanzen abgelehnt worden. Dieses Rechtsinstitut stelle eine Ausnahmeregelung dar. Voraussetzung wäre, dass der Kläger durch die hohen Bäume ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinnehmbaren Beeinträchtigungen ausgesetzt wäre. Dies sei konkret nicht feststellbar, selbst wenn der gesamte Gartenbereich des Klägers berücksichtigt würde. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass der nach dem Nachbargesetz (hier: § 41 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a NachbG NRW) vorgesehene Grenzabstand 4m betrage und hier um mehr als das doppelte überschritten wurde.

BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 229/14 -