WEG: Freilaufende Hunde auf der Rasenfläche

Die gemeinschaftliche Rasenfläche kann auch zum Gegenstand des Streits werden, wenn qua Mehrheitsbeschluss  bestimmte Umstände in Bezug auf diesen Rasen erlaubt oder untersagt werden

. Kann und darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft qua Mehrheitsbeschluss das Spielen von unangeleinten Hunden auf dem Rasen erlauben bzw. verbieten ? Die Gemeinschaft hatte einem Beschluss zugestimmt, demzufolge Hunde auf der Rasenfläche bis zum Widerruf dieser Regelung unangeleint spielen dürften. Amts- und Landgericht haben die Anfechtungsklage abgewiesen, der BGH die zugelassene Revision zurückgewiesen mit Hinweis darauf, es handele sich dabei jeweils um eine Frage des Einzelfalls, wenn nicht zwingende Rechtsvorschriften (wie z.B. Gefahrhundegesetze) gegen ein zugelassene Handlungsweise sprechen würden. Es wäre vorliegend auch nicht erkennbar, dass die Abstandsnahme von einer generellen Anleinpflicht zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung von  Miteigentümern führen würde; sollte dies sich ändern, könne auch der Beschluss geändert werden. 

BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 163/14 -

Fitnessstudio: Kündigungsfrist und Wartungspauschale

Das Landgericht Frankfurt am Main hat in seinem Beschluss vom 29.06.2015, mit des es die Beschwerde der Beklagten gegen den im wesentlichen den Antrag auf Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Amtsgerichts zurückgewiesen hat, ausgeführt, dass die Kündigungsfrist von 3 Monaten auch bei einem Jahresvertrag angemessen wäre und die Vereinbarung einer Wartungspauschale nicht der AGB-Prüfung unterliege.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 29.06.2015 - 2-16 T 8/15 - 

Werkvertrag: Anspruch des Werkunternehmers auf Ersatz bei unberechtigter Mängelrüge

Häufig wird ein Mangel an einem Werk- oder Kaufgegenstand gerügt, obwohl dieser nicht mangelhaft ist. In der Regel wird der Verkäufer bzw. Werkunternehmer nach einer Mängelrüge eine Überprüfung vornehmen, muss sich dazu häufig auch an den Ort Begeben, wo sich der Werk-/Kaufgegenstand befindet.

Damit stellt sich dem Werkunternehmer/Verkäufer die Frage, ob er von Kunden die Erstattung seiner Aufwendungen für die Überprüfung verlangen kann. Ist die Mängelrüge gerechtfertigt, hat er keinen Vergütungsanspruch, §§ 635 Abs. 2, 439 Abs. 2 BGB. Aus den benannten Normen lässt sich allerdings nicht ohne weiteres der Rückschluss ziehen, dass bei fehlenden Mangel der Unternehmer/Verkäufer eine Vergütung verlangen kann.

Das OLG Koblenz hatte einen Rechtsstreit zu beurteilen, bei dem der Werkunternehmer im Zusammenhang mit Mängelrügen seinem Kunden mitteilte, er wäre gerne zur örtlichen Überprüfung bereit und würde, sollten von ihm zu vertretene Mängel festgestellt werden, auch nachbessern. Für den Fall, dass der behauptete Mangel nicht besteht oder aber nicht von ihm zu vertreten wäre, würde er allerdings dem Kunden die Kosten für die Überprüfung einschließlich der Fahrtkosten in Rechnung stellen. Abschließend führte er aus, dass er, sollte er von dem Kunden nichts Gegenteiliges hören, von dessen Einverständnis ausgehen würde. Das Vorhandensein des behaupteten Mangels ist zwischen den Parteien streitig. Der Werkunternehmer berechnete jedenfalls seine Kosten und machte diese klageweise geltend. Landgericht und OLG gaben dem klagenden Werkunternehmer Recht.

Das OLG weist darauf hin, dass es nach der Abnahme Aufgabe des Auftraggebers sei, eine Mangelhaftigkeit aufzuklären. Eine Unterstützung durch den Werkunternehmer sei nur erforderlich, wenn dieser auf Grund einer Mängelanzeige mit der Prüfung seines Werkes beauftragt würde. Stelle sich dann heraus, dass ein Mangel nicht auf Werkunternehmer zu vertreten ist, habe dieser einen Aufwendungsersatzanspruch oder einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag. Vorliegend aber habe der Werkunternehmer einen vertraglichen Anspruch. Zwar kämen Verträge (grundsätzlich) nicht durch Schweigen zustande; Allerdings ergäbe sich aus der Mitteilung des Werkunternehmers, dass er bereit wäre, den Antrag auf Abschluss eines (bedingten) Werkvertrages (bedingt durch das Vorliegen eines Mangels) anzunehmen, weshalb von einem konkludenten Vertragsabschluss zwischen den Parteien auszugehen wäre. Aufschiebend bedingt war der Werkvertrag durch die Abwesenheit von Mängeln bzw. das fehlende Vertretenmüssen von Mängeln durch den Werkunternehmer. Für das Vorliegen der Mängel bzw. ein Vertretenmüssen des Werkunternehmers wäre aber als Folge der Abnahme der Kunde (Auftraggeber) darlegungs- und beweisbelastet. Bei Beweisfälligkeit, wie hier, hat er damit die geltend gemachten Kosten zu tragen.

Mit Beschluss vom 08.04.2015 wurde die Berufung schließlich unter Verweis auf den Hinweisbeschluss vom 04.03.2015 zurückgewiesen.

OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 04.03.2015 - 3 U 1042/14 - 

Bauträger: Unterschiedliche Verjährungsfristen bei Kauf- und Werkvertragselementen

Der Bauträgervertrag ist ein typengemischter vertrag. Dies hat zur Konsequenz, dass die einzelnen Bestandteile des Vertrages entsprechend ihrer rechtlichen Zuordnung nach Kauf- oder Werkvertragsrecht zu beurteilen sind. Darauf hat das OLG München hingewiesen und die vorausgehende Entscheidung des Landgerichts bestätigt, derzufolge für den werkvertraglichen Teil des Bauträgervertrages nicht die lange zehnjährige   Verjährungsfrist des § 196 BGB sondern die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB nach Abnahme läuft.

Damit unterliegt der auf die Werkleistung zu entrichtende Vergütungsanspruch der dreijährigen Verjährungsfrist, beginnend mit der Abnahme des Werkes. 

 OLG München, Hinweisbeschluss vom  16.02.2015 - 9 U 3997/14 -

Grundbucheinsichtsrecht für Bauhandwerkersicherungshypothek

Immer wieder bereitet die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB Schwierigkeiten. Dabei geht es häufig um die Frage der rechtlichen Identität zwischen Auftraggeber und Eigentümer (BGH, Urteil vom 22.10.1987 – VII ZR 12/87 -).  Da der Werkunternehmer im Regelfall die tatsächlichen rechtlichen Verhältnisse an dem Grundstück nicht kennt, muss er sich also vor Beantragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek kundig machen, um nicht eventuell kostenpflichtig mit seinem Antrag auf Wahrung der Sicherung wegen fehlender Identität abgewiesen zu werden. In einem entsprechenden Fall hat allerdings der Rechtspfleger des AG Miesbach den Antrag des Bauhandwerkers, der einen vollständigen, auch die Belastungen am Grundstück ausweisenden beglaubigten Grundbuchauszug beantragte, abgewiesen. Er erteilte lediglich einen Auszug, der das Bestandsverzeichnis und Abt. I umfasste und aus dem ersichtlich war, dass mit Auflassung vom 22.10.2013 (gewahrt am 21.01.2014) Eigentümerin nun eine R KG ist, während zuvor Frau R Eigentümerin war. Die Kopie der Auflassung als auch eine Gesellschaftsvertrages überließ der Rechtspfleger nicht.

Das OLG München hat auf die sofortige Beschwerde des Bauhandwerkers den Beschluss des Amtsgerichts (Rechtspflegers) aufgehoben. Das OLG hebt hervor, dass das Einsichtsrecht in das Grundbuch ein rechtliches Interesse voraussetze, welches darzulegen sei, wobei das Einsichtsrecht sowohl die Urkunden als auch die Grundakte umfasse. Dieses Recht wäre bei einem Gläubiger, der eine Sicherungshypothek nach § 648 BGB begehren könne, zu bejahen.

Allerdings wäre Voraussetzung für die Sicherungshypothek die rechtliche, nicht alleine die eventuelle wirtschaftliche Identität. Nach dem Bauvertrag wären Auftraggeber die Eheleute R gewesen; Eigentümer wäre aber seit dem 21.01.2014 die R KG. Allerdings gäbe es auch Ausnahmen von der Notwendigkeit der rechtlichen Identität. Eine solche Ausnahme habe der BGH (aaO.) im Hinblick auf den Missbrauch der Berufung auf die fehlende rechtliche Identität dann angenommen, wenn sich der Eigentümer selbst wie der Besteller (Auftraggeber) behandeln lassen müsse, § 242 BGB. Die Entscheidung, ob ein solcher Fall hier vorliegt, wäre allerdings nicht im Rahmen des vorliegenden Gesuchs (und der Beschwerde) zu prüfen, sondern obläge dem Bauhandwerker und seinem Anwalt, eventuell einem später in der Sache selbst erkennenden Gericht. Vorliegend wäre lediglich entscheidend ein dargelegtes berechtigtes Interesse, welches nicht glaubhaft zu machen ist. Da die Bauleistungen des beantragenden Bauhandwerkers sowohl vor als auch nach der Eigentumsübertragung lägen, würde ersichtlich der Bauhandwerker von einer wirtschaftlichen Identität ausgehen, die hier eine Haftung des Eigentümers (ausnahmsweise) begründet, weshalb auch seinem Ersuchen statt zugeben sei. 

OLG München, Beschluss vom 09.02.2015 - 34 Wx 43/15 -

Wettbewerbsrecht: Blickfang-Werbung und Klarstellung

Die Beklagte, die ein Möbelhaus betreibt, war in einem Prospekt mit der Angabe deutlich hervorgehobenen Angabe „Schlafzimmer komplett“ mit der Bebilderung eines Drehtürenschrankes, Nachtkonsolen und Doppelbett, wobei dann auch die Wörter „KOMPLETT“, „DREHTÜRENSCHRANK“ und „DOPPELBETT“ textlich hervorgehoben wurden. In einer Ecke der Abbildung fand sich der Vermerk „Ohne Lattenroste, Matratzen, Beimöbel und Deko“.

Der Kläger, ein Wetbbewerbsverein, vertrat die Auffassung, die Werbung wäre irreführend, da nach der äußeren blickfangmäßigen Textangabe und dem Bild der Verbraucher davon ausgehen müsse, das Angebot umfasse u.a. auch Lattenroste und Matratzen. Die Angabe am unteren Rand der Abbildung sei unauffällig und daher nicht ausreichend.

Während das Landgericht der Klage des Wettbewerbsvereins stattgab, wurde sie vom Berufungsgericht (OLG München) abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision wurde vom BGH abgewiesen. Anders als das OLG München geht allerdings der BGH davon aus, dass es entscheidend auf die einschränkende Angabe am Rand der Abbildung ankommt. Während das OLG München die Auffassung vertrat, eine Irreführung läge bereits deshalb nicht vor, da der Verbraucher ohnehin nicht annehmen würde, dass Lattenroste und Matratzen vom Angebot umfasst wären. Dies sieht der BGH anders. Zwar geht auch der flüchtige Leser nach Auffassung des BGH davon aus, dass Dekoartikel nicht mit von einem Angebot umfasst sind (so Schuhe, Wandbilder, Eelektronikgeräte); dies könne aber nicht für Ausstattungen wie Matratze oder Lattenrost gelten.

Allerdings hatte das OLG München seine Entscheidung auch darauf gestützt, dass davon auszugehen wäre, dass der interessierte Leser den kleingedruckten Text auch lesen würde, weshalb der zunächst blickfangmäßig aufgebaute Eindruck dadurch klargestellt würde. Dem folgt der BGH. Zwar würde der Senat an sich verlangen, dass die Klarstellung selbst am Blickfang teilhabe (was hier nicht der Fall ist); allerdings würde sich der Verbraucher bei langlebigen oder kostspieligen Artikeln nicht nur flüchtig mit der Werbung auseinandersetzen sondern diese komplett zur Kenntnis nehmen und damit auch den hier angebrachten Hinweis am unteren Rand der Abbildung, wobei es sich hier um einen kurzen und übersichtlich gestalteten Text handele. 

BGH, Urteil vom 18.12.2014 - I ZR 129/13 -

Mietrecht: Quotenabgeltungsklauseln bei Renovierungspflichten prinzipiell unzulässig

Es ist so weit. Wie schon seit einiger Zeit zu erwarten war, hat der BGH der in Mietverträgen immer wieder vorzufindenden Quotenabgeltungsklausel nunmehr endgültig eine Absage erteilt.  Angedeutet hatte dies der BGH bereits in einem Urteil vom 22.01.2014 - VIII ZR 352/12 -.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Vertrag war die Klausel aufgenommen, der zufolge der Mieter, soweit Schönheitsreparaturen bei Mietende noch nicht fällig sein sollten, diese nach einer zeitlich bemessenen Quote regelmäßiger Renovierungsmaßnahmen dem Vermieter vergüten sollte. Der BGH sah (anders als das Berufungsgericht) darin das Transparenzgebot als nicht mehr gewahrt an (§ 307 Abs. 1  BGB). Klauseln dürften nicht so gefasst werden, dass der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines potentiellen Mieters durchzusetzen versucht durchzusetzen (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), ohne dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und einen Ausgleich zu schaffen.

Die Quotenregelungsklausel könne zwar hier eventuell noch mit dem Transparenzgebot übereinstimmen. Allerdings würde sie einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalten, da der Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn  zukommenden Kostenbelastung habe. Dies würde ihn unangemessen benachteiligen.

Zur Begründung verweist der BGH darauf, dass der Mieter bei Vertragsschluss nicht erkennen könne, welchen tatsächlichen Abnutzungsgrad die Wohnung bei Mietende haben würde, da er weder unbedingt von vorherein die Mietzeit kennt, noch genau weiß, wie sein tatsächliches, eventuell auch während der Mietzeit unterschiedliches, Nutzungsverhalten sein wird.

Enthält der Mietvertrag eine Renovierungspflicht des Mieters mit Quotenabgeltungsklausel, ist der Mieter bei Mietende mithin weder zur Vornahme der Renovierung verpflichtet noch zur Abgeltung von möglichen Renovierungskosten. 

Ein Kommentar zu dieser Entscheidung findet sich auf Rechtsprechung.

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 -