Pflicht des Verkäufers zur Beibringung von Löschungsunterlagen

Der Beklagte zu 1 hatte einen notariellen Kaufvertrag über Wohnungs- und Teileigentumseinheiten abgeschlossen. Im Grundbuch war eine nicht mehr valutierende Briefgrundschuld eingetragen, die die Käuferin (Klägerin) nicht übernahm.  Der Kaufpreis sollte fällig werden u.a. nach Mitteilung des Notars von der „Sicherheit der Löschung nicht übernommener Belastungen“. Die Mit der Einholung der Löschungsunterlagen und er Löschung wurde der Notar betraut. Nunmehr stellte sich heraus, dass der Grundschuldbrief bei der Beklagten zu 2 nicht mehr auffindbar war.  Es wurde ein Aufgebotsverfahren eingeleitet. Mit Schreiben vom 13.02.2020 setzte die Klägerin dem Beklagten zu 1 eine Frist zur lastenfreien Auflassung bis zum 27.02.2020. Am 15.09.2020 erging der rechtskräftige Ausschließungsbeschluss, mit dem der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt wurde. Der Beklagte trat seine Kaufpreisforderung an die Beklagte zu 2 ab und teilte dies der Klägerin mit. Die Klägerin erklärte gegenüber der Beklagten zu 2 Aufrechnung mit einer Schadensersatzforderung, u.a. wegen entgangenen Gewinns im Hinblick darauf, dass sie wegen der Verzögerung bei der Lastenfreistellung an einem Weiterverkauf gehindert gewesen sei. Schließlich zahlte die Klägerin den Kaufpreis und Vorbehalt der Rückforderung und erhob nach Auflassung u.a. Klage gegen den Beklagten zu 1 auf Feststellung dessen Pflicht zum Ersatz weiteren Verzögerungsschadens (soweit nicht gegenüber der Beklagten zu 2, auch erfolglos, geltend gemacht).

Die Klage wurde abgewiesen, die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Dagegen erhob die Klägerin die vom OLG zugelassene Revision. Diese wurde vom BGH ebenfalls zurückgewiesen.

Ein Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens gegen den Beklagte 1 aus § 280 Abs. 1, Abs. 2, § 286 BGB scheide dem Grunde nach aus, weshalb der entsprechende Antrag der Klägerin abzuweisen sei. Der beklagte zu 1 habe zwar seine Leistungspflicht aus dem Kaufvertrag nicht rechtzeitig erfüllt. Zwar sei mangels der Mitteilung des Notars die Pflicht zur Lastenfreistellung (noch) nicht fällig gewesen, wobei dies unterblieben war, da der Grundschuldbrief nicht auffindbar war und daher die Voraussetzungen für die Mitteilung nicht vorlagen.

Allerdings habe dem Beklagten zu 1 die weitere Pflicht gehabt, für die Sicherheit der Löschung nicht übernommener Belastungen Sorge zu tragen.  Für die Löschung nicht übernommener Lasten sei die Vorlage der Löschungsunterlagen erforderlich; bei einer Briefgrundschuld dürfe die Löschung derselben nur erfolgen, wenn auch der Grundschuldbrief vorgelegt würde, § 41 Abs. 1, § 42 GBO. Bei Abhandenkommen trete an Stelle des Grundschuldbriefes der Ausschließungsbeschluss (§ 41 Abs. 2 GBO, §§ 1162, 1192 BGB, § 478 FamFG). Dieser Pflicht zur Vorlage sei der beklagte zu 1 nicht rechtzeitig nachgekommen.

Rechtsprechung und Literatur würden den Inhalt der Pflicht des Verkäufers zur Vorlage der für die Lastenfreistellung erforderlichen Unterlagen unterschiedlich bewerten. Teileisweise würde eine Bemühenspflicht, teilweise eine Erfolgspflicht angenommen. Auch würde vertreten der Verkäufer sei verpflichtet, dem Notar die Kontaktdaten der Gläubiger zu benennen und erst dann, wenn für ihn ersichtlich würde, dass das Einholen durch den Notar nicht zum Erfolg führe, müsse er selbst tätig werden und hafte im Sinne einer Erfolgspflicht.

Richtig sei die eine Erfolgspflicht annehmende Ansicht.  Bei dem sogen. Direktzahlungsmodell hänge die Fälligkeit des Kaufpreises in einem Grundstückskaufvertrag davon ab, dass der Verkäufer die Lastenfreistellung sichergestellt habe, weshalb die Löschungsunterlagen dem Notar innerhalb einer angemessenen Frist vorgelegt werden müssten. Es würde nicht genügen, dass der Verkäufer alles tun würde, um die Vorlage herbeizuführen, die Vorlage selbst aber unterbliebe. Der Verkäufer habe nach § 433 Abs. 1 S. 2, § 435 BGB die Pflicht, rechtsmangelfreies und damit lastenfreies Eigentum zu verschaffen. Unterbleibe dies, läge eine Nichterfüllung einer vertraglichen Primärpflicht vor (BGH, Urteil vom 14.01.2022 - V ZR 245/20 - zur Rechtslage vor der Schuldrechtsreform). Damit handele es sich bei den Lastenfreistellungsunterlagen nicht lediglich um eine bloße Vorbereitungshandlung. Die geschuldete rechtsmangelfreie Übereignung des Grundstücks sei erst mit den Löschungsunterlagen möglich. Würde man eine Bemühenspflicht als ausreichend ansehen, sei der mit dem Direktzahlungsmodell bezweckte Ausgleich des Interesse des Käufers, keine ungesicherte Vorleistung zu erbringen, mit dem Interesse des Verkäufers, den Kaufpreis für die Ablösung zu verwenden, verfehlt.

Wie häufig bei Grundstückskaufverträgen sei eine ausdrückliche Leistungsbestimmungszeit für die Pflichten des Verkäufers nicht bestimmt worden. Damit sei gem. § 271 Abs. 1 BGB die Fälligkeit aus den Umständen zu entnehmen und richte sich nach dem typischerweise für die Beschaffung der Unterlagen zu erwartenden Zeitraum. Dieser würde überwiegend mit vier Wochen bis zwei Monaten angenommen. Sollte bei Vertragsschluss bekannt sein, dass der Grundschuldbrief abhanden gekommen ist, erst noch in Aufgebotsverfahren durchgeführt werden müsse, käme eine deutlich längere Frist in Betracht.

Der Beklagte zu 1 habe die Sicherstellung der Lastenfreiheit hier bis Fälligkeit nicht herbeigeführt. Den Parteien war nicht bekannt gewesen, dass der Grundschuldbrief abhanden gekommen ist, weshalb die Fälligkeit zur Vorlage zwei Monate nach Vertragsschluss eintrat. Tatsächlich habe der Ausschließungsbeschluss erst über ein Jahr nach Vertragsabschluss vorgelegen.

Das Schreiben der Klägerin mit Fristsetzung hätte der Beklagte zu 1 dahingehend verstehen müssen, dass er bis zu dem genannten Zeitpunkt die erforderlichen Lastenfreistellungsunterlagen vorlegt.

Gleichwohl scheide ein Schadensersatzanspruch gegen ihn aus. Nach § 286 Abs. 4 BGB käme ein Schuldner nicht in Verzug, wenn die Leistung infolge eines nicht von ihm zu vertretenen Umstandes unterbleibe. Was vom Schuldner zu vertreten sei würden die §§ 276 bis 278 BGB regeln. Danach habe er Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung nicht bestimmt sei noch sich aus dem Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, anderes ergebe. Allerdings hafte der Schuldner nach § 278 S. 1 BGB auch für ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bediene. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor. Er habe keine Garantie erklärt und auch nicht das Beschaffungsrisiko übernommen. Ein eigens Verschulden läge nicht vor. Da die Grundschuld nicht mehr valutierte, habe der Beklagte zu 1 die Löschung von der Beklagten zu 2 verlangen können. Der Notar sei mit der Einholung beauftragt gewesen und dem Beklagten zu1 sei das Abhandenkommen des Grundschuldbriefes nicht bekannt gewesen und von ihm auch nicht zu vertreten, weshalb ein eigens Tätigwerden des Beklagten zu 1 nicht veranlasst gewesen sei.  Das Abhandenkommen sei zeitnah nach der Protokollierung festgestellt worden und das Aufgebotsverfahren eingeleitet worden.

Ein Verschulden der Beklagten 2 müsse sich der Beklagte 1 nicht zurechnen lassen. § 278 BGB greife nicht ein. Bei dem Grundpfandgläubiger handele es sich nicht um einen Erfüllungsgehilfen des Verkäufers. Die Zurechnung nach § 278 BGB beruhe darauf, dass der Schuldner gegenüber dem Gläubiger für die Erweiterung seines Geschäfts- und Gefahrenbereichs verantwortlich sei; im Verhältnis zu Gläubiger übernehme die eingesetzte Hilfsperson die die Stelle des Schuldners, weshalb der Schuldner das Risiko tragen, dass die Hilfsperson schuldhaft handele. Diese Grundsätze würden auch greifen bei der Frage, welche Personen zu den Erfüllungsgehilfen zählen. So sei der Hersteller bzw. Lieferant nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers, der nicht für deren Mängel hafte, da dies auf einem Verschulden des Herstellers oder Lieferanten beruhe (BGH, Urteil vom 02.04.2024 - VIII ZR 46/13 -). Die Pflicht des Verkäufers bestünde in der mangelfreien Verschaffung, aber nicht in der mangelfreien Herstellung. Der Grundschuldgläubiger sei danach nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers eines Grundstücks, da der Verkäufer nach § 433 Abs. 1 S. 2 BGB die erfolgreiche Lastenfreistellung schulde und er auf die Mitwirkung des Grundpfandgläubigers benötige. Die Mitwirkungshandlung des Grundschuldgläubigers falle nicht in das vertraglich geschuldete Gesamtverhalten des Verkäufers. Von vornherein könne die Löschungsbewilligung nebst Grundschuldbrief bzw.  Ausschließungsbeschluss nur der Grundschuldgläubiger zur Verfügung stellen.

BGH, Urteil vom 06.12.2024 - V ZR 229/23 -

Grundstückskaufvertrag und formunwirksame Vorauszahlungsabrede

Zunächst verkaufte der Erblasser des Beklagten mit einem notariellen Kaufvertrag einen hälftigen notariellen Miteigentumsanteil in März 2017 zum Preis von € 40.000,00 an eine GmbH, deren Geschäftsführer der Kläger war. Der Kläger zahlte unter Angabe der UR-Nummer des Notars an den Erblasser per Überweisung in April 2017 € 70.000,00, sodann im Mai mit derselben Angabe und unter Hinzufügung des Wortes „Restzahlung“ weitere € 10.000,00. Im März 2018 schlossen der Erblasser und der Kläger einen Vertrag über die weitere Miteigentumshälfte zum Kaufpreis von € 40.000,00. Daraufhin übertrug die GmbH ihren Miteigentumsanteil auf den Kläger. Dieser erhob Klage auf Übertragung des zweiten Miteigentumsanteils und begründete dies damit, der Kaufpreis für die zweite Miteigentumshälfte sei im Zusammenhang mit der Zahlung für die erste Miteigentumshälfte sei bereits als Vorauszahlung erfolgt. Der Klage gab das Landgericht statt; auf die Berufung wurde die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision beantragte der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und verwies den Rechtstreit an dieses zurück.

Das Oberlandesgericht hatte die Klage abgewiesen, da eine vom Kläger behauptete Vorauszahlung nicht dem Formerfordernis entsprochen habe, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB iVm. § 125 S. 1 BGB. Zwar, so der BGH, sei vom Ausgangspunkt zutreffend, dass die behauptete Vorauszahlungsabrede des Kaufpreises für die zweite Miteigentumshälfte nicht wäre, da sie nicht notariell beurkundet worden sei. Auch eine Vorauszahlungsabrede sei beurkundungsbedürftig, da die Kaufpreisforderung noch nicht bestünde und die Vorauszahlung ohne dahingehende Vereinbarung nicht von Rechts wegen zu einer Teilerfüllung der Kaufpreisschuld führen könne (BGH, Urteil vom 20.09.1985 - V ZR 148/84 -). In Ermangelung der Beurkundung sei daher eine Vorauszahlungsabrede nichtig.

Allerdings würde sich daraus nicht ergeben, dass damit der gesamte Vertrag aus 2018 nichtig sei, § 139 BGB. Zwar sei dies nach der Auslegungsregel des § 319 BGB zu vermuten, doch könne dies bei Vorliegen besonderer Umstände widerlegt werden (BGH, Urteil vom 10.12.1993 - V ZR 108/92 -). Widerlegt sei dies, wenn der Käufer die im Voraus geleistete Zahlung auf den Kaufpreis zu beweisen vermag (BGH, Urteil vom 19.11.1982 - V ZR 161/81 -), da für den Käufer von untergeordneter Bedeutung si, ob eine Kaufpreisschuld zu, Zeitpunkt ihrer Entstehung erlösche oder ob die Schuld nach von weiteren Rechtshandlungen abhängig sei (BGH, Urteil vom 11.11.1983 - V ZR 150/82 -).

Weise der Käufer seine Zahlung auf die noch nicht bestehende Kaufpreisforderung nach, sei die Schlussfolgerung gerechtfertigt, dass sich die Parteien auch ohne die Abrechnungsabrede auf den beurkundeten Teil des Rechtsgeschäfts eingelassen hätten (BGH, Urteil vom 10.12.1993 - V ZR 108/92 -). Dies sei insbesondere bei einer Quittungserteilung durch den Verkäufer der Fall. Allerdings sei dies auch dann der Fall, wenn der Käufer aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen könne, vor Vertragsabschluss auf die noch nicht bestehende Kaufpreisschuld gezahlt zu haben. Das Fehlen eines Hinweises in dem Kaufvertrag über eine Vorauszahlung stehe der Vermutung einer solchen nicht entgegen, da die Nichtigkeit des Kaufvertrages gerade durch die fehlende Beurkundung folge und es keines Beweises zur Widerlegung der Vermutung des § 139 BGB bedürfe, wenn die Vorauszahlungsabrede mit beurkundet worden wäre. Entscheidend sie damit der Nachweis der Zahlung auf die noch nicht bestehende Schuld und könne (anders als vom Oberlandesgericht angenommen) nicht verlangt werden, dass der Käufer den Abschluss einer entsprechenden Vorauszahlungsabrede und deren Fortbestehen bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages beweise.

Allerdings seien die Überweisungsträger selbst kein Beleg für die Kaufpreiszahlung in Form einer Vorauszahlung. Zwar könnten dies grundsätzlich auch Überweisungsträger sein, doch hier sei stets auf den protokolierten Kaufvertrag für die erste Miteigentumsanteil verwiesen worden. Eine Tilgungsbestimmung für den noch nicht abgeschlossenen Kaufvertrag ließe sich damit daraus nicht entnehmen.  Allerdings könne das „Immobilien-Übergabeprotokoll vom 15.05.2017 aus Sicht des Klägers geeignet sein, die Vorauszahlung auf den Kaufpreis nachzuweisen. Hier sei aufgenommen worden, dass der Kläger € 80.000,00 zahlte, wobei € 40.000,00 als „Vorschuss für den Rest des Gebäudes“ darstellen sollten und die Parteien anerkennen, „dass sie keine weiteren Ansprüche haben“.

Auch wies der BGH darauf hin, dass bei einer angenommenen Unwirksamkeit der Vorauszahlungsabrede die Vorauszahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) vom Kläger zurückgefordert und mit dem Bereicherungsanspruch gegenüber der offenen Kaufpreisforderung Aufrechnung erklärt werden könnte, was auch hilfsweise erfolgt sei.

BGH, Urteil vom 14.06.2024 - V ZR 8/23 -

Verjährungsbeginn für Eigentumsverschaffungsanspruch an Grundstück

Im notariellen Kaufvertrag aus 2004 erklärten die Parteien die Auflassung mit Anweisung an den Notar, den Antrag auf Vollzug der Auflassung erst zu stellen, wenn der Kläger dem schriftlich zustimmt oder die Beklagte die Kaufpreiszahlung nachgewiesen habe (bzw. diese vom Notar festgestellt worden sei). Eine Auflassungsvormerkung für die Beklagte wurde gewahrt. Mit Klage aus 2021 begehrte der Kläger die Löschung der Auflassungsvormerkung. Dabei ging er von einer Verjährung der Übereignungsforderung der Beklagten aus. Das Landgericht gab der Klage statt. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten wurde mit Beschluss des OLG zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Beschlusses des OLG und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an dieses.

Dem Verlangen des Klägers würde eine Erfüllung des Anspruchs der Beklagten nicht entgegenstehen. Der Erfüllungsanspruch bestünde so lange, bis der schuldete Leistungserfolgt eingetreten sei (§ 362 Abs. 1 BGB). Dies bedürfe hier nicht nur der Auflassung, sondern auch der Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch (BGH, Urteil vom 13.10.2023 - V ZR 161/22 -).

Der Anspruch auf Löschung der Vormerkung, bei der es sich um ein streng akzessorisches Sicherungsrecht handele, könne gem. § 866 BGB darauf gestützt werden, dass der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch verjährt sei. Bei der Einrede der Verjährung handele es sich um eine dauernde Einrede, die den durch Vormerkung gesicherten Anspruch dauernd ausschließen würde. Allerdings sei der Übereignungsanspruch des beklagten vorliegend nicht verjährt.

Ansprüche auf Übertragung des Grundstücks würden in zehn Jahren verjähren, § 196 BGB, beginnend mit der Entstehung des Anspruchs, § 200 BGB.  Ein Anspruch sei iSv. §§ 200, 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB entstanden, sobald er erstmals geltend gemacht und (ggf. im Wege der Klage) durchgesetzt werden könne. Erforderlich sei dafür die Fälligkeit (z.B. BGH, Urteil vom 17.12.1999 - V ZR 448/98 -). Dies gelte auch für synallagmatisch verknüpfte vertragliche Ansprüche auf Leistung und Gegenleistung bei einem Grundstückskaufvertrag. Die Verjährung für synallagmatisch verbundene Ansprüche aus einen Vertragsverhältnis beginne erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs.

Grundsätzlich sei bei einem Kaufvertrag der Zeitpunkt dessen Abschlusses für die Entstehung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung (und damit Beginn der Verjährungsfrist) entscheidend. Etwas anders gelte aber dann, wenn (aufgrund  gesetzlicher Regelungen oder vertraglicher Vereinbarung) der Anspruch nicht mit Vertragsabschluss, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig würde.

Üblicherweise würden in einem Grundstückskaufvertrag abweichende Regelungen zur Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung getroffen, um den Verkäufer davor zu schützen, dass er das Eigentum an seinem Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Solche Regelungen könnten (wie hier) dazu führen, dass der Anspruch auf Eigentumsverschaffung erst mit dem Nachweis der Kaufpreiszahlung fällig würde. Vor eigener Erfüllung der Kaufpreiszahlungspflicht könne der Käufer nicht erfolgversprechend auf Übertragung des Eigentums klagen (auch nicht mit dem Ziel einer Zug-um-Zug-Verurteilung). Nicht ausreichend sei, die Berechtigung des Käufers, jederzeit den Kaufpreis zu zahlen (§ 271 Abs. 2 BGB) und so die Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs herbeizuführen.

BGH, Urteil vom 15.03.2024 - V ZR 224/22 -

Immobilienkaufvertrag: Zeitpunkt der Kenntnis von Mängeln bei vollmachtloser Vertretung

In dem notariellen Kaufvertrag war ein Ausschluss für Sachmängelhaftung vereinbart worden. Der Beklagte, der Käufer war, wurde von dem Makler (Kläger), der von der Verkäuferin (Drittwiderbeklagten) auf Zahlung der Maklergebühren verklagt. Vom Beklagten wurde gegen den Kläger und die Drittwiderbeklagte Widerklage auf Zahlung von Schadensersatz erhoben.

Bei dem Vertragsabschluss sind sowohl der Käufer wie auch die Verkäuferin durch vollmachtlose Vertreter vertreten worden. Die Verkäuferin ließ ihre Genehmigungserklärung durch ihren Geschäftsführer am 15.04.2019 notariell beglaubigen.  Am 06.05.2019 erfuhr der Käufer spätestens, dass die vermietete Wohnfläche statt 1.703,41 m², wie im Exposé angegeben, nur 1.412,41 m² beträgt, die Fläche eines Hinterhofgebäudes statt 153 m² nur 55,27 m². Mit Schreiben vom 29.05.2019 sandte der Käufer dem Notar die am 15.04.2019 beglaubigte Genehmigungserklärung mit der Angabe im Anschreiben, die Überlassung erfolge „ohne Präjudiz und unbeschadet etwaiger Ansprüche gegenüber dem Verkäufer und/oder Makler u.a. wegen unzutreffender Angaben zum Kaufgegenstand“ erfolge. Mit der Widerklage begehrte der Käufer Schadensersatz, da die Wohnfläche geringer sei als im Exposé angegeben.  

Der Klage des Maklers wurde stattgegeben, die Widerklage zurückgewiesen. Die vom Käufer eingelegte Berufung wurde vom OLG im Beschlussweg nach § 522 ZPO zurückgewiesen. Der BGH wies mit Urteil die vom Käufer eingelegte Revision zurück. Ein Schadensersatzanspruch des Käufers gem. §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB bestünde nicht.

Da das OLG offen ließ, ob die vorhandene Wohnfläche im Hinblick auf die Angaben im Exposé einen Mangel darstelle, unterstellte dies der BGH im Sinne des noch bis zum 3.12.2021 anwendbaren § 434 Abs. 1 BGB (Art, 229 § 58 EGBGB), da für den Käufer günstig, als gegeben, ebenso, dass der Käufer bis zur Beurkundung des Kaufvertrages keine Kenntnis von der geringeren Wohnfläche hatte. Der Wirksamkeit des Kaufvertrages stünde auch die Erklärung des Käufers gegenüber dem Notar nicht entgegen, mit der dieser diesem die Genehmigungserklärung überließ, da er sich nicht gegen den Kaufvertrag als solchen wandte, sondern sich nur seine Rechte habe vorbehalten wollen. Allerdings scheitere der Anspruch des Käufers daran, dass er vor der Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung Kenntnis von der Flächenabweichung gehabt habe; dies ergäbe sich aus § 442 Abs. 1 S. 1 BGB.

§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB schließe Rechte des Käufers wegen eines Mangels, der er bei Vertragsschluss kenne, aus. Zu Stande gekommen sei der Kaufvertrag noch nicht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages, da der Käufer und die Verkäuferin durch vollmachtlose Vertreter handelten und damit nach § 177 Abs. 1 BGB und den ergänzend getroffenen vertraglichen Vereinbarungen der Kaufvertrag erst mit dem Zugang der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung des Käufers bei dem Notar zu Stande gekommen sei. Zu diesem Zeitpunkt aber kannte der Käufer den Mangel. Zwar habe der Käufer bereits zuvor über einen Messengerdienst dem Notar eine Ablichtung der Genehmigung überlassen; im Hinblick auf die vertraglich vereinbarte öffentlich beglaubigte Form der Genehmigungserklärung habe dies aber für eine wirksame Genehmigung nicht ausgereicht. Ein konkludenter Formverzicht, wenn er überhaupt möglich sein sollte, wäre nicht gegeben, da diese Korrespondenz nur zwischen dem Käufer und dem Makler geführt worden sei, nicht zwischen den Kaufvertragsparteien.

Allerdings komme es für das endgültige Wirksamwerden des schwebend unwirksamen Vertrages bei einer Genehmigung der Erklärung eines vollmachtlosen Vertreters nicht an. Es sei eine teleologische Reduktion vorzunehmen. Maßgeblich sei bei einem so zustande gekommenen Vertrag die Kenntnis des Käufers zum Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung. Werden das Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages und dessen Annahme zeitlich versetzt beurkundet, sei § 442 Abs. 1 S. 1 BGB einschränkend dahingehend auszulegen, dass dem Käufer nur die Kenntnis von einem Sachmangel im Zeitpunkt der Beurkundung seines Angebots schade, es auf den Zeitpunkt dessen Annahme durch den Käufer nicht ankomme. Dem läge der Gedanke zugrunde, dass der Käufer nicht in seinen berechtigten Erwartungen enttäuscht würde, wenn er den Kauf trotz des Mangels gewollt habe (BGH, urteil vom 15.06.2012 - V ZR 198/11 -). In diesem Fall sei er nicht schutzwürdig, da er sich mit der Geltendmachung von Gewährleistungsrechte in Widerspruch zu seinem vorangegangenen Verhalten stellen würde, das Angebot trotz Kenntnis von dem Mangel anzunehmen.

Würde wie hier der Käufer durch einen vollmachtlosen Vertreter bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages vertreten, komme es für seine Kenntnis vom Mangel iSv. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung an. Er sei in gleicher Weise schutzwürdig wie im Falle eines gestreckten Vertragsabschlusses, wenn ihm die Mängel erst nach Abgabe der Genehmigungserklärung bekannt würden. Die Rückwirkung der Genehmigung nach § 184 Abs. 1 BGB sei dabei unbeachtlich, da es der Käufer bis zur Genehmigung in der Hand habe, den Vertrag abzuschließen. Abgegeben sei die empfangsbedürftige Willenserklärung nach § 130 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn sie mit dem Willen des Erklärenden in den Rechtsverkehr gebracht worden sei. Solange dies nicht erfolge, müsse er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen.

Der Fall sei auch nicht vergleichbar mit der Konstellation, bei der der Käufer erst nach Vertragsabschluss von Mängeln erfährt und gleichwohl bei der Heilung eines formnichtigen Vertrages mitwirkt bzw. dies nicht verhindert, da er damit nur verdeutliche, dass er sich nicht auf einen Formmangel berufen möchte.

Der Käufer, der a, 15.04.2019 die Genehmigungserklärung notariell habe beurkunden lassen, dies aber erst am 28.05.2019 absandte, hatte damit jedenfalls Kenntnis von dem Mangel vor Übersendung der Genehmigungserklärung und müsse dies gegen sich gelten lassen.

Die Widerklage gegen den Makler sei abzuweisen, da der Käufer nicht hätte nachweisen können, dass er den Kaufvertrag nicht zu denselben Bedingungen abgeschlossen hätte, wenn ihm die Flächenabweichungen bekannt gewesen wären. Hier sei für die Kausalität auf die Absendung der Genehmigungserklärung abzustellen, die erst zur Wirksamkeit des Kaufvertrages geführt habe.

Die Maklercourtage sei vom Käufer zu zahlen, da er den Vertragsabschluss trotz Kenntnis aller Umstände herbeigeführt habe.

BGH, Urteil vom 06.05.2022 - V ZR 282/20 -

Beweislast für fehlende Aufklärung offenbarungspflichtiger Umstände bei einem Grundstückskaufvertrag

Die Kläger verkauften den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag ein Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Das Grundstück war mit einem Wochenendhaus nebst einer Motorradgarage bebaut, wobei die Garage als Wohnraum mit genutzt wurde. Nach Eigentumsübergang wandte sich die Bauaufsicht an die Kläger und wies darauf hin, dass die Garage nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe und ein Rückbau angedacht sei. Die Kläger haben daraufhin den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und den Kaufpreis (Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums) verlangt. Auf die Berufung wurde der Klage stattgegeben, da das Berufungsgericht von einer unterlassenen Aufklärung durch die Beklagten ausging. Dem folgte der BGH nicht, der das Urteil aufhob und den Rechtsstreits an das Berufungsgericht zurückverwies.

Von Grundsatz her kann auch nach Auffassung des BGH bei arglistiger Täuschung und wirksamer Anfechtung des Vertrages von den Klägern die Rückabwicklung des Vertrages (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) und Zahlung von Schadensersatz nach den Grundsätzen der Haftung bei Vertragsschluss (§ 280 Abs.1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) in Betracht kommen. Auch sei vom Berufungsgericht richtig davon ausgegangen worden, dass die arglistige Täuschung objektiv angenommen werden kann, wenn Räume als Wohnräume angepriesen würden, obwohl eine dafür erforderliche baurechtliche Genehmigung nicht vorliege. Dies deshalb da die Baubehörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung einer Genehmigung untersagen könne (BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13 -).

Die subjektive Seite des arglistigen Handelns bei der unterlassenen Aufklärung erfordere, dass der Verkäufer den Fehler jedenfalls für möglich hält und weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem Inhalt abgeschlossen hätte.

Allerdings würden die beklagten als Verkäufer nicht die Beweislast für eine ordnungsgemäße Aufklärung tragen. Allerdings trage derjenige, der einen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechte, die Darlegungs- und Beweislast für alle objektiven und subjektiven Voraussetzungen. Dazu gehöre bei der Täuschung durch Verschweigen die fehlende Offenbarung. Da es sich dabei um eine negative Tatsache handele, kämen daher dem Käufer die Grundsätze der sekundären Beweislast zugute. Damit müsse der Verkäufer substantiiert in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Hinsicht eine Aufklärung darlegen und es wäre Sache des Käufers, dies zu widerlegen.

Alleine die notarielle Form des Vertrages rechtfertige hier keine abweichende Sicht. Auch wenn hier im Vertrag aufgenommen worden sei, dass den Verkäufern unsichtbare Mängel nicht bekannt seien, würde dem kein Beweiswert in Bezug auf eine von den Verkäufern behauptete Aufklärung zulassen. Denn bei Aufklärung läge bereits kein „unsichtbarer“ Mangel mehr vor.

Anders als das Berufungsgericht, welches von einer Umkehr der Beweislast auf Grund der Bestimmungen im Kaufvertrag ausging, negierte der BGH eine Umkehr der Beweislast.  Die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit der Kaufvertragsurkunde erstrecke sich nicht auf bei Besichtigungen und Vertragsverhandlungen erteilte Informationen, die als solche nicht der notariellen Form bedürften (BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/10 -).

Auch aus der Regelung im notariellen Kaufvertrag, der Grundbesitz werde in dem Zustand verkauft, in dem er sich bei der letzten Besichtigung befunden habe, würde sich keine Rechtfertigung für eine Beweislastumkehr herleiten lassen. Daraus würde sich nichts zu eine Zulässigkeit als Wohnraumnutzung vor Vertragsabschluss ergeben.

Die Rückverweisung durch den BGH erfolgte, da sich das Berufungsgericht nicht damit auseinandersetzte, ob es den Klägern gelungen sei, die beklagtenseits behauptete Aufklärung zu widerlegen.

BGH, Urteil vom 06.03.2020 - V ZR 2/19 -

Zur formfreien Änderung des notariellen Grundstückskaufvertrages

Der Beklagte kaufte von der klagenden Bauträgerin drei noch zu sanierende Eigentumswohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 04.05.2011 zum Preis von € 309.692,00. In diesem wurde auch die Auflassung erklärt und die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Mit Schreiben vom 24.07.2012 verlangte der Beklagte von der Klägerin eine Kaufpreisminderung wegen nach seiner Ansicht nicht notwendiger Dekontaminationsarbeiten in Höhe von € 27.100,76. Die Klägerin  unterzeichnete dies Schreiben mit dem Zusatz „zur Kenntnis genommen und anerkannt“.

Mit ihrer Klage verlangte die Klägerin Zahlung eines Restkaufpreises von € 26.323,83; der Beklagte beantragte widerklagend Rückzahlung überzahlter € 776,93 sowie die Feststellung, dass der Kaufpreis mit € 282.591,24 vollständig bezahlt sei. Das Landgericht wies die Klage unter Stattgabe der Widerklage ab. gab der Klage teilweise statt und wies die Widerklage ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das OLG der Klage teilweise statt und wies die Widerklage ab. Der Beklagte legte (vom OLG zugelassen) Revision ein.

Kernpunkt der Rechtsauseinandersetzung war die Frage, ob die Vereinbarung über eine Kaufpreisminderung dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung des § 311b Abs. 1 BGB unterlag, wovon das OLG ausgegangen war und die hier nicht eingehalten war; insoweit wurde an der bisherigen Rechtsprechung des BGH zunehmend Kritik geübt. Der Formbedürftigkeit unterlägen, so auch der BGH, alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören würden. Daher würde die Norm auch auf einen schon beurkundeten Grundstückskaufvertrag, der nachträglich geändert würde, Anwendung finden. Formfreiheit würde insoweit lediglich dann bestehen, wenn die Abänderung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehenen Schwierigkeit dienen würde, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu ändern, weshalb eine nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises an sich formbedürftig sei.

Allerdings könnten Grundstückskaufverträge nach der Auflassung formlos abgeändert werden, da die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung mit der Auflassung erfüllt sei, soweit nicht mit der Abänderung eine neue selbständige Erwerbs- oder Veräußerungspflicht begründet würde.

Der BGH geht in seiner Entscheidung auf die an seiner ständigen Rechtsprechung geübten Kritik ein. Nach dieser Kritik würde insbesondere nicht berücksichtigt, dass der historische Gesetzgeber davon ausgegangen sei, dass die Auflassung in einer gesonderten Urkunde nach Erfüllung der beiderseitigen Pflichten aus dem Kaufvertrag erklärt würde und habe daher alle zwischenzeitlichen Änderungen des Kaufvertrages erfasst. Heute würde regelmäßig die Auflassung zusammen mit in die Kaufvertragsurkunde sowohl aus Gründen der Praktikabilität als auch aus Kostengründen mit aufgenommen. Damit sei die Billigung von formfreien Änderungen mit dem der Norm des § 311b BGB bezweckten „Übereilungsschutz“ nicht vereinbar. Dieser Kritik folgt der BGH ausdrücklich nicht.

Die Formfreiheit der Änderungen nach bindender Auflassung ergebe sich aus § 873 Abs. 2 BGB und stünde dem Sinn und Zweck des § 311b BGB nicht entgegen. Der „Übereilungsschutz“ durch Mitwirkung eines Notars mit rechtskundiger Belehrung und Beratung  sei nicht mehr notwendig, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen beurkundet worden seien und die für die erstrebte Rechtsänderung erforderlichen dinglichen Erklärungen (so die Auflassung) erklärt in bindender Form worden seien. Zwar sei mit der bindend gewordenen Auflassung noch keine Erfüllung iSv. § 363 BGB eingetreten, da dies erst mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfüllt sei. Allerdings sei für die Frage der Formbedürftigkeit nicht auf die Erfüllung abzustellen, sondern darauf, dass die geschuldeten Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht worden seien. Mit der bindend gewordenen Auflassung sei ein Automatismus in Gang gesetzt worden, im den Eigentumswechsel zur Eintragung zu bringen.

Um zu verhindern, dass der Verkäufer das Eigentum an seinem Grundstück ohne Erhalt des Kaufpreises verlöre, würde meist eine Treuhandtätigkeit des Notars nach § 24 BnotO vereinbart dahingehend, dass dieser den Eigentumswechsel im Grundbuch erst beantragen dürfe, wenn die Kaufpreiszahlung ihm nachgewiesen würde (oder auf seinem Notaranderkonto auszahlungsreif hinterlegt würde), und er vorher auch dem Käufer keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Urkunde erteilen dürfe, die die Auflassung enthalte (vgl. auch § 49 Abs. 5 S. 1 BeurkG). Diese Abrede ändere aber nichts daran, dass die Auflassung ohne Vorbehalt und verbindlich erklärt worden sei.

Daher hätten hier die Parteien den Kaufpreis wirksam um € 27.100,76 auf € 282.591,24 ermäßigt.

BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 213/17 -