Immobilienkaufvertrag: Zeitpunkt der Kenntnis von Mängeln bei vollmachtloser Vertretung

In dem notariellen Kaufvertrag war ein Ausschluss für Sachmängelhaftung vereinbart worden. Der Beklagte, der Käufer war, wurde von dem Makler (Kläger), der von der Verkäuferin (Drittwiderbeklagten) auf Zahlung der Maklergebühren verklagt. Vom Beklagten wurde gegen den Kläger und die Drittwiderbeklagte Widerklage auf Zahlung von Schadensersatz erhoben.

Bei dem Vertragsabschluss sind sowohl der Käufer wie auch die Verkäuferin durch vollmachtlose Vertreter vertreten worden. Die Verkäuferin ließ ihre Genehmigungserklärung durch ihren Geschäftsführer am 15.04.2019 notariell beglaubigen.  Am 06.05.2019 erfuhr der Käufer spätestens, dass die vermietete Wohnfläche statt 1.703,41 m², wie im Exposé angegeben, nur 1.412,41 m² beträgt, die Fläche eines Hinterhofgebäudes statt 153 m² nur 55,27 m². Mit Schreiben vom 29.05.2019 sandte der Käufer dem Notar die am 15.04.2019 beglaubigte Genehmigungserklärung mit der Angabe im Anschreiben, die Überlassung erfolge „ohne Präjudiz und unbeschadet etwaiger Ansprüche gegenüber dem Verkäufer und/oder Makler u.a. wegen unzutreffender Angaben zum Kaufgegenstand“ erfolge. Mit der Widerklage begehrte der Käufer Schadensersatz, da die Wohnfläche geringer sei als im Exposé angegeben.  

Der Klage des Maklers wurde stattgegeben, die Widerklage zurückgewiesen. Die vom Käufer eingelegte Berufung wurde vom OLG im Beschlussweg nach § 522 ZPO zurückgewiesen. Der BGH wies mit Urteil die vom Käufer eingelegte Revision zurück. Ein Schadensersatzanspruch des Käufers gem. §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB bestünde nicht.

Da das OLG offen ließ, ob die vorhandene Wohnfläche im Hinblick auf die Angaben im Exposé einen Mangel darstelle, unterstellte dies der BGH im Sinne des noch bis zum 3.12.2021 anwendbaren § 434 Abs. 1 BGB (Art, 229 § 58 EGBGB), da für den Käufer günstig, als gegeben, ebenso, dass der Käufer bis zur Beurkundung des Kaufvertrages keine Kenntnis von der geringeren Wohnfläche hatte. Der Wirksamkeit des Kaufvertrages stünde auch die Erklärung des Käufers gegenüber dem Notar nicht entgegen, mit der dieser diesem die Genehmigungserklärung überließ, da er sich nicht gegen den Kaufvertrag als solchen wandte, sondern sich nur seine Rechte habe vorbehalten wollen. Allerdings scheitere der Anspruch des Käufers daran, dass er vor der Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung Kenntnis von der Flächenabweichung gehabt habe; dies ergäbe sich aus § 442 Abs. 1 S. 1 BGB.

§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB schließe Rechte des Käufers wegen eines Mangels, der er bei Vertragsschluss kenne, aus. Zu Stande gekommen sei der Kaufvertrag noch nicht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages, da der Käufer und die Verkäuferin durch vollmachtlose Vertreter handelten und damit nach § 177 Abs. 1 BGB und den ergänzend getroffenen vertraglichen Vereinbarungen der Kaufvertrag erst mit dem Zugang der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung des Käufers bei dem Notar zu Stande gekommen sei. Zu diesem Zeitpunkt aber kannte der Käufer den Mangel. Zwar habe der Käufer bereits zuvor über einen Messengerdienst dem Notar eine Ablichtung der Genehmigung überlassen; im Hinblick auf die vertraglich vereinbarte öffentlich beglaubigte Form der Genehmigungserklärung habe dies aber für eine wirksame Genehmigung nicht ausgereicht. Ein konkludenter Formverzicht, wenn er überhaupt möglich sein sollte, wäre nicht gegeben, da diese Korrespondenz nur zwischen dem Käufer und dem Makler geführt worden sei, nicht zwischen den Kaufvertragsparteien.

Allerdings komme es für das endgültige Wirksamwerden des schwebend unwirksamen Vertrages bei einer Genehmigung der Erklärung eines vollmachtlosen Vertreters nicht an. Es sei eine teleologische Reduktion vorzunehmen. Maßgeblich sei bei einem so zustande gekommenen Vertrag die Kenntnis des Käufers zum Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung. Werden das Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages und dessen Annahme zeitlich versetzt beurkundet, sei § 442 Abs. 1 S. 1 BGB einschränkend dahingehend auszulegen, dass dem Käufer nur die Kenntnis von einem Sachmangel im Zeitpunkt der Beurkundung seines Angebots schade, es auf den Zeitpunkt dessen Annahme durch den Käufer nicht ankomme. Dem läge der Gedanke zugrunde, dass der Käufer nicht in seinen berechtigten Erwartungen enttäuscht würde, wenn er den Kauf trotz des Mangels gewollt habe (BGH, urteil vom 15.06.2012 - V ZR 198/11 -). In diesem Fall sei er nicht schutzwürdig, da er sich mit der Geltendmachung von Gewährleistungsrechte in Widerspruch zu seinem vorangegangenen Verhalten stellen würde, das Angebot trotz Kenntnis von dem Mangel anzunehmen.

Würde wie hier der Käufer durch einen vollmachtlosen Vertreter bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages vertreten, komme es für seine Kenntnis vom Mangel iSv. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung an. Er sei in gleicher Weise schutzwürdig wie im Falle eines gestreckten Vertragsabschlusses, wenn ihm die Mängel erst nach Abgabe der Genehmigungserklärung bekannt würden. Die Rückwirkung der Genehmigung nach § 184 Abs. 1 BGB sei dabei unbeachtlich, da es der Käufer bis zur Genehmigung in der Hand habe, den Vertrag abzuschließen. Abgegeben sei die empfangsbedürftige Willenserklärung nach § 130 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn sie mit dem Willen des Erklärenden in den Rechtsverkehr gebracht worden sei. Solange dies nicht erfolge, müsse er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen.

Der Fall sei auch nicht vergleichbar mit der Konstellation, bei der der Käufer erst nach Vertragsabschluss von Mängeln erfährt und gleichwohl bei der Heilung eines formnichtigen Vertrages mitwirkt bzw. dies nicht verhindert, da er damit nur verdeutliche, dass er sich nicht auf einen Formmangel berufen möchte.

Der Käufer, der a, 15.04.2019 die Genehmigungserklärung notariell habe beurkunden lassen, dies aber erst am 28.05.2019 absandte, hatte damit jedenfalls Kenntnis von dem Mangel vor Übersendung der Genehmigungserklärung und müsse dies gegen sich gelten lassen.

Die Widerklage gegen den Makler sei abzuweisen, da der Käufer nicht hätte nachweisen können, dass er den Kaufvertrag nicht zu denselben Bedingungen abgeschlossen hätte, wenn ihm die Flächenabweichungen bekannt gewesen wären. Hier sei für die Kausalität auf die Absendung der Genehmigungserklärung abzustellen, die erst zur Wirksamkeit des Kaufvertrages geführt habe.

Die Maklercourtage sei vom Käufer zu zahlen, da er den Vertragsabschluss trotz Kenntnis aller Umstände herbeigeführt habe.

BGH, Urteil vom 06.05.2022 - V ZR 282/20 -

Beweislast für fehlende Aufklärung offenbarungspflichtiger Umstände bei einem Grundstückskaufvertrag

Die Kläger verkauften den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag ein Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Das Grundstück war mit einem Wochenendhaus nebst einer Motorradgarage bebaut, wobei die Garage als Wohnraum mit genutzt wurde. Nach Eigentumsübergang wandte sich die Bauaufsicht an die Kläger und wies darauf hin, dass die Garage nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe und ein Rückbau angedacht sei. Die Kläger haben daraufhin den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und den Kaufpreis (Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums) verlangt. Auf die Berufung wurde der Klage stattgegeben, da das Berufungsgericht von einer unterlassenen Aufklärung durch die Beklagten ausging. Dem folgte der BGH nicht, der das Urteil aufhob und den Rechtsstreits an das Berufungsgericht zurückverwies.

Von Grundsatz her kann auch nach Auffassung des BGH bei arglistiger Täuschung und wirksamer Anfechtung des Vertrages von den Klägern die Rückabwicklung des Vertrages (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) und Zahlung von Schadensersatz nach den Grundsätzen der Haftung bei Vertragsschluss (§ 280 Abs.1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) in Betracht kommen. Auch sei vom Berufungsgericht richtig davon ausgegangen worden, dass die arglistige Täuschung objektiv angenommen werden kann, wenn Räume als Wohnräume angepriesen würden, obwohl eine dafür erforderliche baurechtliche Genehmigung nicht vorliege. Dies deshalb da die Baubehörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung einer Genehmigung untersagen könne (BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13 -).

Die subjektive Seite des arglistigen Handelns bei der unterlassenen Aufklärung erfordere, dass der Verkäufer den Fehler jedenfalls für möglich hält und weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem Inhalt abgeschlossen hätte.

Allerdings würden die beklagten als Verkäufer nicht die Beweislast für eine ordnungsgemäße Aufklärung tragen. Allerdings trage derjenige, der einen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechte, die Darlegungs- und Beweislast für alle objektiven und subjektiven Voraussetzungen. Dazu gehöre bei der Täuschung durch Verschweigen die fehlende Offenbarung. Da es sich dabei um eine negative Tatsache handele, kämen daher dem Käufer die Grundsätze der sekundären Beweislast zugute. Damit müsse der Verkäufer substantiiert in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Hinsicht eine Aufklärung darlegen und es wäre Sache des Käufers, dies zu widerlegen.

Alleine die notarielle Form des Vertrages rechtfertige hier keine abweichende Sicht. Auch wenn hier im Vertrag aufgenommen worden sei, dass den Verkäufern unsichtbare Mängel nicht bekannt seien, würde dem kein Beweiswert in Bezug auf eine von den Verkäufern behauptete Aufklärung zulassen. Denn bei Aufklärung läge bereits kein „unsichtbarer“ Mangel mehr vor.

Anders als das Berufungsgericht, welches von einer Umkehr der Beweislast auf Grund der Bestimmungen im Kaufvertrag ausging, negierte der BGH eine Umkehr der Beweislast.  Die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit der Kaufvertragsurkunde erstrecke sich nicht auf bei Besichtigungen und Vertragsverhandlungen erteilte Informationen, die als solche nicht der notariellen Form bedürften (BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/10 -).

Auch aus der Regelung im notariellen Kaufvertrag, der Grundbesitz werde in dem Zustand verkauft, in dem er sich bei der letzten Besichtigung befunden habe, würde sich keine Rechtfertigung für eine Beweislastumkehr herleiten lassen. Daraus würde sich nichts zu eine Zulässigkeit als Wohnraumnutzung vor Vertragsabschluss ergeben.

Die Rückverweisung durch den BGH erfolgte, da sich das Berufungsgericht nicht damit auseinandersetzte, ob es den Klägern gelungen sei, die beklagtenseits behauptete Aufklärung zu widerlegen.

BGH, Urteil vom 06.03.2020 - V ZR 2/19 -

Zur formfreien Änderung des notariellen Grundstückskaufvertrages

Der Beklagte kaufte von der klagenden Bauträgerin drei noch zu sanierende Eigentumswohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 04.05.2011 zum Preis von € 309.692,00. In diesem wurde auch die Auflassung erklärt und die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Mit Schreiben vom 24.07.2012 verlangte der Beklagte von der Klägerin eine Kaufpreisminderung wegen nach seiner Ansicht nicht notwendiger Dekontaminationsarbeiten in Höhe von € 27.100,76. Die Klägerin  unterzeichnete dies Schreiben mit dem Zusatz „zur Kenntnis genommen und anerkannt“.

Mit ihrer Klage verlangte die Klägerin Zahlung eines Restkaufpreises von € 26.323,83; der Beklagte beantragte widerklagend Rückzahlung überzahlter € 776,93 sowie die Feststellung, dass der Kaufpreis mit € 282.591,24 vollständig bezahlt sei. Das Landgericht wies die Klage unter Stattgabe der Widerklage ab. gab der Klage teilweise statt und wies die Widerklage ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das OLG der Klage teilweise statt und wies die Widerklage ab. Der Beklagte legte (vom OLG zugelassen) Revision ein.

Kernpunkt der Rechtsauseinandersetzung war die Frage, ob die Vereinbarung über eine Kaufpreisminderung dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung des § 311b Abs. 1 BGB unterlag, wovon das OLG ausgegangen war und die hier nicht eingehalten war; insoweit wurde an der bisherigen Rechtsprechung des BGH zunehmend Kritik geübt. Der Formbedürftigkeit unterlägen, so auch der BGH, alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören würden. Daher würde die Norm auch auf einen schon beurkundeten Grundstückskaufvertrag, der nachträglich geändert würde, Anwendung finden. Formfreiheit würde insoweit lediglich dann bestehen, wenn die Abänderung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehenen Schwierigkeit dienen würde, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu ändern, weshalb eine nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises an sich formbedürftig sei.

Allerdings könnten Grundstückskaufverträge nach der Auflassung formlos abgeändert werden, da die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung mit der Auflassung erfüllt sei, soweit nicht mit der Abänderung eine neue selbständige Erwerbs- oder Veräußerungspflicht begründet würde.

Der BGH geht in seiner Entscheidung auf die an seiner ständigen Rechtsprechung geübten Kritik ein. Nach dieser Kritik würde insbesondere nicht berücksichtigt, dass der historische Gesetzgeber davon ausgegangen sei, dass die Auflassung in einer gesonderten Urkunde nach Erfüllung der beiderseitigen Pflichten aus dem Kaufvertrag erklärt würde und habe daher alle zwischenzeitlichen Änderungen des Kaufvertrages erfasst. Heute würde regelmäßig die Auflassung zusammen mit in die Kaufvertragsurkunde sowohl aus Gründen der Praktikabilität als auch aus Kostengründen mit aufgenommen. Damit sei die Billigung von formfreien Änderungen mit dem der Norm des § 311b BGB bezweckten „Übereilungsschutz“ nicht vereinbar. Dieser Kritik folgt der BGH ausdrücklich nicht.

Die Formfreiheit der Änderungen nach bindender Auflassung ergebe sich aus § 873 Abs. 2 BGB und stünde dem Sinn und Zweck des § 311b BGB nicht entgegen. Der „Übereilungsschutz“ durch Mitwirkung eines Notars mit rechtskundiger Belehrung und Beratung  sei nicht mehr notwendig, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen beurkundet worden seien und die für die erstrebte Rechtsänderung erforderlichen dinglichen Erklärungen (so die Auflassung) erklärt in bindender Form worden seien. Zwar sei mit der bindend gewordenen Auflassung noch keine Erfüllung iSv. § 363 BGB eingetreten, da dies erst mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch erfüllt sei. Allerdings sei für die Frage der Formbedürftigkeit nicht auf die Erfüllung abzustellen, sondern darauf, dass die geschuldeten Leistungshandlungen unwiderruflich erbracht worden seien. Mit der bindend gewordenen Auflassung sei ein Automatismus in Gang gesetzt worden, im den Eigentumswechsel zur Eintragung zu bringen.

Um zu verhindern, dass der Verkäufer das Eigentum an seinem Grundstück ohne Erhalt des Kaufpreises verlöre, würde meist eine Treuhandtätigkeit des Notars nach § 24 BnotO vereinbart dahingehend, dass dieser den Eigentumswechsel im Grundbuch erst beantragen dürfe, wenn die Kaufpreiszahlung ihm nachgewiesen würde (oder auf seinem Notaranderkonto auszahlungsreif hinterlegt würde), und er vorher auch dem Käufer keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Urkunde erteilen dürfe, die die Auflassung enthalte (vgl. auch § 49 Abs. 5 S. 1 BeurkG). Diese Abrede ändere aber nichts daran, dass die Auflassung ohne Vorbehalt und verbindlich erklärt worden sei.

Daher hätten hier die Parteien den Kaufpreis wirksam um € 27.100,76 auf € 282.591,24 ermäßigt.

BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 213/17 -