Verjährungsbeginn für Eigentumsverschaffungsanspruch an Grundstück

Im notariellen Kaufvertrag aus 2004 erklärten die Parteien die Auflassung mit Anweisung an den Notar, den Antrag auf Vollzug der Auflassung erst zu stellen, wenn der Kläger dem schriftlich zustimmt oder die Beklagte die Kaufpreiszahlung nachgewiesen habe (bzw. diese vom Notar festgestellt worden sei). Eine Auflassungsvormerkung für die Beklagte wurde gewahrt. Mit Klage aus 2021 begehrte der Kläger die Löschung der Auflassungsvormerkung. Dabei ging er von einer Verjährung der Übereignungsforderung der Beklagten aus. Das Landgericht gab der Klage statt. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten wurde mit Beschluss des OLG zurückgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung des Beschlusses des OLG und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an dieses.

Dem Verlangen des Klägers würde eine Erfüllung des Anspruchs der Beklagten nicht entgegenstehen. Der Erfüllungsanspruch bestünde so lange, bis der schuldete Leistungserfolgt eingetreten sei (§ 362 Abs. 1 BGB). Dies bedürfe hier nicht nur der Auflassung, sondern auch der Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch (BGH, Urteil vom 13.10.2023 - V ZR 161/22 -).

Der Anspruch auf Löschung der Vormerkung, bei der es sich um ein streng akzessorisches Sicherungsrecht handele, könne gem. § 866 BGB darauf gestützt werden, dass der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch verjährt sei. Bei der Einrede der Verjährung handele es sich um eine dauernde Einrede, die den durch Vormerkung gesicherten Anspruch dauernd ausschließen würde. Allerdings sei der Übereignungsanspruch des beklagten vorliegend nicht verjährt.

Ansprüche auf Übertragung des Grundstücks würden in zehn Jahren verjähren, § 196 BGB, beginnend mit der Entstehung des Anspruchs, § 200 BGB.  Ein Anspruch sei iSv. §§ 200, 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB entstanden, sobald er erstmals geltend gemacht und (ggf. im Wege der Klage) durchgesetzt werden könne. Erforderlich sei dafür die Fälligkeit (z.B. BGH, Urteil vom 17.12.1999 - V ZR 448/98 -). Dies gelte auch für synallagmatisch verknüpfte vertragliche Ansprüche auf Leistung und Gegenleistung bei einem Grundstückskaufvertrag. Die Verjährung für synallagmatisch verbundene Ansprüche aus einen Vertragsverhältnis beginne erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs.

Grundsätzlich sei bei einem Kaufvertrag der Zeitpunkt dessen Abschlusses für die Entstehung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung (und damit Beginn der Verjährungsfrist) entscheidend. Etwas anders gelte aber dann, wenn (aufgrund  gesetzlicher Regelungen oder vertraglicher Vereinbarung) der Anspruch nicht mit Vertragsabschluss, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig würde.

Üblicherweise würden in einem Grundstückskaufvertrag abweichende Regelungen zur Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung getroffen, um den Verkäufer davor zu schützen, dass er das Eigentum an seinem Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Solche Regelungen könnten (wie hier) dazu führen, dass der Anspruch auf Eigentumsverschaffung erst mit dem Nachweis der Kaufpreiszahlung fällig würde. Vor eigener Erfüllung der Kaufpreiszahlungspflicht könne der Käufer nicht erfolgversprechend auf Übertragung des Eigentums klagen (auch nicht mit dem Ziel einer Zug-um-Zug-Verurteilung). Nicht ausreichend sei, die Berechtigung des Käufers, jederzeit den Kaufpreis zu zahlen (§ 271 Abs. 2 BGB) und so die Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs herbeizuführen.

BGH, Urteil vom 15.03.2024 - V ZR 224/22 -

In welchem Jahr ist die Umsatzsteuervorauszahlung als Betriebsausgabe zu berücksichtigen ?

Die Parteien stritten darum, in welchem Jahr eine Umsatzsteuervorauszahlung für Dezember 2015 als Betriebsausgabe zu berücksichtigen ist. Dabei hatte sie der Kläger (der seinen Gewinn nach der Einnahmen-Überschuss-Rechnung gem. § 4 Abs. 3 bestimmte) dem eine Dauerfristverlängerung erteilt war, demzufolge die Vorauszahlung erst am 10.02.2016 fällig war, die Ausgabe in der Gewinnermittlung im Jahr 2015 berücksichtigt. Dem folgte das Finanzamt (FA) nicht und erhöhte damit den Gewinn für 2015 um den entsprechenden Betrag. Das Finanzgericht gab ihm Recht. Auf die Revision des beklagten FA wurde das finanzgerichtlich Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Der BFH stellte in seiner Entscheidung auf die Dauerfristverlängerung ab, weshalb die Zahlung erst bei Abfluss im Jahr 2016 berücksichtigt werden könne. Eine abweichende Zuordnung der Ausgabe nach § 11 Abs. 2 S. 2 iVm. Abs. 1 S. 2 EStG sei nicht erfüllt, da die Zahlung für den Monat Dezember 2015 nicht innerhalb des für § 11 Ab. 2 S. 2 EStG maßgeblichen Zehn-Tages-Zeitraum fällig gewesen wäre.

Grundsätzlich gelte bei der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG, dass die Ausgaben für das Jahr abzusetzen seien, in dem sie geleistet würden. Entscheidend sei damit, wenn der Steuerpflichtige die Verfügungsgewalt über die Mittel verliere, was hier im Januar 2016 mit der Überweisung der Fall gewesen sei. Die Umsatzsteuervorauszahlungen seien regelmäßig wiederkehrende Ausgaben iSv. § 11 Abs. 2 S. 2 EStG. Der Kläger habe zwar nur bis zur Zahlung am 06.01.2016 noch innerhalb des Zehn-Tages-Zeitraumes die Verfügungsmacht über den Betrag gehabt. Im Hinblick auf eine abweichende Zuordnung einer Zahlung zum Vorjahr sei erforderlich, dass die Zahlung kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres (zehn Tage), zu dem sie wirtschaftlich gehöre, geleistet werde und wenn sie innerhalb dieses Zeitraumes auch fällig würde (BFH, Urteil vom 16.02.2022 - X R 2/21 -). Da hier die Fälligkeit erst zum 10.02.2016 infolge der Dauerfristverlängerung eingetreten sei, wäre die Ausnahme nach § 11 Abs. 2 S. 2 EStG nicht gegeben. Eine andere Auslegung ergäbe sich auch nicht aus dem Normzweck der Norm, die auf eine Zufälligkeit abstelle, was bei regelmäßig wiederkehrenden Leistungen und  beantragter und erteilter Dauerfristverlängerung nicht der Fall sei; hier habe es der Steuerpflichtige in der Hand, ob er freiwillig früher leistet oder nicht.

 

BFH, Urteil vom 13.12.2022 - VII R 1/20 -

Verjährung des Erfüllungsanspruchs des Bestellers und Fälligkeit des Werklohnes

Gegenstand war eine Klage auf Restwerklohn aus einem Bauwerkvertrag. Einem Abnahmebegehren der Klägerin nach Fertigstellung der Werkleistung lehnte die Beklagte wegen von ihr behaupteter erheblicher Restarbeiten und Mängel ab. In der Folge überließ die Beklagte der Klägerin ein Protokoll mit Mängeln, von denen einige von der Klägerin abgearbeitet wurden. Sie überließ sodann der Beklagten eine auf den 20.04.2013 datierenden Schlussrechnung. Die Beklagte ihrerseits erstellte ein neues Gutachten, überprüfte und kürzte die Schlussrechnung und machte ihrerseits nunmehr gegen die insoweit selbst berechnete Restforderung der Klägerin Kosten der Ersatzvornahme und Verzugskosten geltend, die insgesamt die nach ihrer Berechnung der Klägerin zustehenden Ansprüche übersteigen würden, wobei sie insoweit einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung geltend machte, wobei sie darauf hinwies, dass die Klägerin für die korrekte Erbringung ihrer Leistungen mangels Abnahme darlegungs- und beweisbelastet sei.

Der von der Klägerin generierte Werklohnanspruch, so der BGH, sei nicht fällig. Grundsätzlich habe die Fälligkeit die Abnahme der Werkleistung zur Voraussetzung, § 641 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Abnahme stünde gleich, dass der Besteller das Werk nicht innerhalb einer vom Unternehmer bestimmten Frist abnehme, obwohl er dazu verpflichtet sei, § 640 Abs. 1 S. 3 BGB, wobei bei endgültiger Abnahmeverweigerung eine Fristsetzung entbehrlich sei. Vorliegend habe die Beklagte das Werk nicht abgenommen noch sei sie dazu verpflichtet gewesen.

Allerdings sei dann nicht auf die Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung abzustellen, wenn der Besteller a) nicht mehr Erfüllung sondern Minderung oder Schadensersatz verlange oder b) weitere Arbeiten des Unternehmers ernsthaft verweigere oder c) die Erfüllung unmöglich geworden wäre. In diesen Fällen würde ein Abrechnungsverhältnis entstehen, was zum Einen den Vergütungsanspruch des Unternehmers begründe und zum Anderen die Ansprüche des Bestellers wegen unvollständiger oder mangelhafter Arbeiten des Werkes auf Geldausgleich gerichtet wären (Abrechnungsverhältnis). Diese Voraussetzungen seien hier nicht festgestellt worden.

Allerdings sei der Erfüllungsanspruch der Beklagten zwischenzeitlich verjährt.

Unzutreffend sei die Annahme der Klägerin, mit der Erhebung der Verjährungseinrede läge ein den §§ 215, 641 Abs. 1 BGB gleicher Fall vor. Anders als in den Fällen eines Abrechnungsverhältnisses sei es hier dem Unternehmer möglich, den Anspruch des Bestellers (im Wesentlichen mangelfrei) zu erfüllen und damit selbst die Voraussetzungen für eine Abnahmepflicht des Bestellers zu schaffen und so die Fälligkeit des Werklohnanspruchs herzustellen. Die Verjährungseinrede hindere vorliegend die Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs des Bestellers, § 214 Abs. 1 BGB, der aber durch den Unternehmer erfüllbar bliebe.

Auch aus § 215 Abs. 1 BGB könne die Klägerin nichts herleiten, da die auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages anwendbare Norm nicht das Zurückbehaltungsrecht begründe, sondern voraussetze und dessen Fortbestand bei Verjährung regele. Im Hinblick auf die Vorleistungspflicht bedürfe es eines Leistungsverweigerungsrechts des Bestellers mangels Abnahme und Abnahmefähigkeit nicht, um die Vergütungsklage abzuwehren.

Ein Nichterfüllungseinwand der Beklagten nach § 320 BGB sei auch nicht erforderlich, § 242 BGB. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) läge auch nicht vor, wenn in dieser Situation der Werklohn nicht fällig würde, da es an der Klägerin läge, die Fälligkeitsvoraussetzungen zu schaffen. Aus dem Umstand, dass der Besteller seinen Erfüllungsanspruch habe verjähren lassen, könne der Unternehmer nichts herleiten, da er nicht gehalten sei, bei berechtigter Verweigerung der Abnahme Maßnahmen zur Verjährungshemmung zu ergreifen.

BGH, Urteil vom 28.05.2020 - VII ZR 108/19 -

Zur Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für eine vor dem Erwerb beschlossene Sonderumlage

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss am 28.08.2016 eine Sonderumlage in Höhe von € 60.000,00 für dringend notwendige Baumaßnahmen. Zur Fälligkeit wurde im Beschluss nichts ausgeführt. Am 31.10.2014 wurde der Beklagte als Eigentümer eines Miteigentumsanteils (verbunden mit einem Sondereigentum) im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 11.12.2014 forderte die WEG-Verwaltung den Beklagten zur Zahlung eines seinem Mieteigentumsanteil entsprechenden Teils der Sonderumlage auf. Der Beklagte war der Ansicht, dass die Sonderumlage vom ehemaligen Eigentümer zu tragen wäre. Das Amtsgericht verurteilte ihn zur Zahlung; seine Berufung wurde zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung erfolglos weiter.

Der BGH verwies darauf, dass § 16 Abs. 2 die Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichte, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen, was auch für Sonderumlagen gelte.

Vorliegend würde dem Zahlungsanspruch gegen den Beklagten nicht entgegenstehen, dass die Sonderumlage vor der Eigentumsumschreibung beschlossen worden sei. Grundsätzlich hätte der Eigentümer die Zahlungen zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig würden. Für Verbindlichkeiten, die noch vor dem Eigentumserwerb (also der Auflassung des Eigentums im Grundbuch) fällig würden, würde der Eigentümer nicht haften. Die Frage, ob der Eigentümer für Beitragsleistungen auch hafte, die noch vor dem Eigentumserwerb beschlossen, aber erst danach fällig gestellt würden, sei streitig.

Diese Haftung wurde vom BGH bejaht.  Die Sonderumlage stelle sich als eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplanes dar und könne als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig wären, durch neue Tatsachen überholt würden oder der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden könne. Sie folge daher den für den Wirtschaftsplan geltenden Regeln. Damit sei die Sonderumlage wie andere nach dem Plan zu erbringende Leistungen, namentlich Wohngeldforderungen, nach der Fälligkeitstheorie bis zur Eigentumsumschreibung vom bisherigen Eigentümer, danach vom neuen Eigentümer zu erbringen.

Soweit in der Literatur strittig behandelt würde, wann eine Sonderumlage fällig würden,  ist der BGH der Auffassung, dass die Fälligkeit grundsätzlich nicht mit dem Beschluss eintrete (es sei denn, dort würde anderes geregelt), sondern erst mit der Anforderung durch den WEG-Verwalter. § 28 Abs. 2 WEG würde hier der allgemeinen Regelung des § 271 Abs. 1 BGB vorgehen.

Anmerkung: Der Erwerber von Wohnungs-/Teileigentum sollte stets die Beschlussprotokolle der WEH vor dem Abschluss eines Kaufvertrages einsehen. Ggf. sollte er sich vom Veräußerer zusichern lassen, dass  - außer den monatlich fällig werdenden Wohngeldzahlungen – keine Beschlüsse gefasst wurden, die eine Zahlungsverpflichtung für ihn in der Zukunft begründen könnten.

BGH, Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 257/17 -

Arbeitsrecht: Abfindungsvereinbarung und Zahlung vor Fälligkeit

Es stellt sich nicht als Ausnahme dar, dass im arbeitsgerichtlichen Verfahren im Rahmen des Kündigungsschutzprozesses die Parteien eine Vereinbarung über eine vom Arbeitgeber an den Arbeitnehmer zu zahlende Abfindung vereinbaren und damit den Rechtsstreit eischließlich das Arbeitsverhältnis beenden. Doch auch hier sind Fallstricke zu beachten.

In dem Ausgangsverfahren hatten die Parteien am 19.04.2011 einen Vergleich dahingehend geschlossen, dass das Arbeitsverhältnis zum 31.12.2011 enden solle, bis zu diesem Zeitpunkt das Gehalt weiter gezahlt werden sollte, aber der Kläger als Arbeitnehmer das Recht haben sollte, vorzeitig das Arbeitsverhältnis zu kündigen. Weiter wurde eine Abfindung in Höhe von € 47.500,00 vereinbart, die „mit dem regulären Gehaltslauf des auf den Beendigungsmonats folgenden Kalendermonats ausbezahlt“ werden sollte. Der Kläger schied zum 31.12.2011 aus; die Beklagte zahlte die Abfindung zusammen mit dem Dezembergehalt aus, so dass es zur Gutschrift bei dem Kläger am 30.12.2011 kam.

Der Kläger begehrte nunmehr im Folgeverfahren von der Beklagten die Zahlung von € 4.655,72 zuzüglich Steuerberaterkosten mit der Begründung, die Zahlung im Dezember 20911 sei nach dem Vergleich verfrüht gewesen und habe durch die zu frühe Ausgleichung zu dem benannten Steuerschaden bei ihm geführt. Klage und Berufung blieben erfolglos. Das BAG wies auch die Revision zurück.

Nach Ansicht des Landesarbeitsgerichts, der das BAG folgt, haben die Parteien in dem Vergleich eine Fälligkeitsvereinbarung getroffen und keinen fixen Auszahlungstermin bestimmt. Damit aber greift die Auslegungsregel des § 271 Abs. 2 BGB, wonach zwar der Kläger die Zahlung der Abfindung nicht vor dem 31.12.2011 fordern konnte, die Beklagte sie aber gleichwohl vorher bewirken durfte. Für die Auslegung ist auf §§ 133, 157 BGB zurückzugreifen. Auszugehen ist zunächst vom Wortlaut, der hier nicht für die Auffassung des Klägers spricht, dass die beklagte erst mit Ablauf des 31.12. hätte zahlen dürfen. Weiterhin sind außerhalb der Vereinbarung liegende Umstände wie auch die Interessenslage zu berücksichtigen. Aus der Natur des Prozessvergleichs ergäbe sich nicht, dass der Kläger ein Interesse daran haben könnte, die Abfindung erst im Monat nach dem Vertragsende entgegen nehmen zu müssen. Auch wenn mit dem Vergleich ein gewisser Ausgleich geschaffen werden sollte, ergäbe sich daraus nur, dass zwischen der Abfindung und der Beendigung ein gewisser Zusammenhang bestand, nicht aber, dass eine vorzeitige Zahlung ausgeschlossen werden sollte. Auch gäbe es keine Verkehrssitte, wonach Abfindungen aus steuerlichen Gründen erst im Folgejahr gezahlt würden. Das BAG weist darauf hin, dass sich der steuerlich günstigste Zuflusszeitpunkt in der Regel auch nicht im Vorhinein bestimmen lasse, da dies von den individuellen Verhältnissen und Einkünften in den Jahren abhänge.

Anmerkung: Der Arbeitnehmer wird am ehesten prüfen und feststellen können, wann eventuell eine Zahlung der Abfindung für ihn am Günstigsten ist. Dies sollte er berücksichtigen und die entsprechenden Zahlungen im Rahmen des Vergleichs terminlich bindend unter Ausschluß einer Vorauszahlungsmöglichkeit fixieren.

BAG, Urteil vom 23.06.2016 – 8 AZR 757/14 -