Die Kläger verkauften den
Beklagten mit notariellem Kaufvertrag ein Grundstück unter Ausschluss der Haftung
für Sachmängel. Das Grundstück war mit einem Wochenendhaus nebst einer
Motorradgarage bebaut, wobei die Garage als Wohnraum mit genutzt wurde. Nach
Eigentumsübergang wandte sich die Bauaufsicht an die Kläger und wies darauf
hin, dass die Garage nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe und ein Rückbau
angedacht sei. Die Kläger haben daraufhin den Kaufvertrag wegen arglistiger
Täuschung angefochten und den Kaufpreis (Zug um Zug gegen Rückübertragung des
Eigentums) verlangt. Auf die Berufung wurde der Klage stattgegeben, da das
Berufungsgericht von einer unterlassenen Aufklärung durch die Beklagten
ausging. Dem folgte der BGH nicht, der das Urteil aufhob und den Rechtsstreits
an das Berufungsgericht zurückverwies.
Von Grundsatz her kann auch nach
Auffassung des BGH bei arglistiger Täuschung und wirksamer Anfechtung des Vertrages
von den Klägern die Rückabwicklung des Vertrages (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB)
und Zahlung von Schadensersatz nach den Grundsätzen der Haftung bei
Vertragsschluss (§ 280 Abs.1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) in Betracht
kommen. Auch sei vom Berufungsgericht richtig davon ausgegangen worden, dass
die arglistige Täuschung objektiv angenommen werden kann, wenn Räume als
Wohnräume angepriesen würden, obwohl eine dafür erforderliche baurechtliche
Genehmigung nicht vorliege. Dies deshalb da die Baubehörde die Nutzung jedenfalls
bis zur Erteilung einer Genehmigung untersagen könne (BGH, Urteil vom
27.06.2014 – V ZR 55/13 -).
Die subjektive Seite des
arglistigen Handelns bei der unterlassenen Aufklärung erfordere, dass der
Verkäufer den Fehler jedenfalls für möglich hält und weiß oder damit rechnet
und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Mangel nicht kennt und
bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem Inhalt abgeschlossen
hätte.
Allerdings würden die beklagten als
Verkäufer nicht die Beweislast für eine ordnungsgemäße Aufklärung tragen. Allerdings
trage derjenige, der einen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechte, die
Darlegungs- und Beweislast für alle objektiven und subjektiven Voraussetzungen.
Dazu gehöre bei der Täuschung durch Verschweigen die fehlende Offenbarung. Da es
sich dabei um eine negative Tatsache handele, kämen daher dem Käufer die
Grundsätze der sekundären Beweislast zugute. Damit müsse der Verkäufer
substantiiert in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Hinsicht eine Aufklärung
darlegen und es wäre Sache des Käufers, dies zu widerlegen.
Alleine die notarielle Form des
Vertrages rechtfertige hier keine abweichende Sicht. Auch wenn hier im Vertrag
aufgenommen worden sei, dass den Verkäufern unsichtbare Mängel nicht bekannt
seien, würde dem kein Beweiswert in Bezug auf eine von den Verkäufern
behauptete Aufklärung zulassen. Denn bei Aufklärung läge bereits kein „unsichtbarer“
Mangel mehr vor.
Anders als das Berufungsgericht,
welches von einer Umkehr der Beweislast auf Grund der Bestimmungen im Kaufvertrag
ausging, negierte der BGH eine Umkehr der Beweislast. Die Vermutung der Richtigkeit und
Vollständigkeit der Kaufvertragsurkunde erstrecke sich nicht auf bei
Besichtigungen und Vertragsverhandlungen erteilte Informationen, die als solche
nicht der notariellen Form bedürften (BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/10
-).
Auch aus der Regelung im
notariellen Kaufvertrag, der Grundbesitz werde in dem Zustand verkauft, in dem
er sich bei der letzten Besichtigung befunden habe, würde sich keine
Rechtfertigung für eine Beweislastumkehr herleiten lassen. Daraus würde sich
nichts zu eine Zulässigkeit als Wohnraumnutzung vor Vertragsabschluss ergeben.
Die Rückverweisung durch den BGH
erfolgte, da sich das Berufungsgericht nicht damit auseinandersetzte, ob es den
Klägern gelungen sei, die beklagtenseits behauptete Aufklärung zu widerlegen.
BGH, Urteil vom 06.03.2020 - V ZR 2/19 -
