In dem notariellem Kaufvertrag
war aufgenommen, dass Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels
des Wohnungseigentums ausgeschlossen seien. Die gelte auch (/mit Ausnahme bei
Vorsatz) für Ansprüche auf Schadensersatz. Da die Beklagte als Verkäuferin ihn
als Käufer nicht darüber aufgeklärt habe, dass es sich bei der Wohnung um
öffentlich geförderten Wohnraum handele und Mieter einen Berechtigungsschein
benötigen würden, verlanget der Kläger im Rahmen des Schadensersatzes die
Rückabwicklung des Kaufvertrages. Klage und Berufung blieben der Erfolg
versagt. Auf die (zugelassene) Revision erfolgte durch den BGH eine Aufhebung
des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits.
Das Berufungsgericht hatte es auf
sich beruhen lassen, ob die benannten Umstände einen Mangel der Wohnung
darstellen würden und bejahendenfalls, ob (was zwischen den Parteien streitig
war) Kenntnis des Klägers bei Kaufvertragsabschluss bestand. Einen die Klage
rechtfertigenden Schadensersatzanspruch habe der Kläger bereits deshalb nicht,
da er nicht geltend gemacht habe, dass er bei Kenntnis die Wohnung nicht gekauft
hätte und es von daher an einer Kausalität zwischen einer behaupteten fehlenden
Aufklärung und dem Kaufentschluss ermangele.
Dem folgt der BGH nicht. Für den
Schadensersatzanspruch aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB
wegen der bestehenden Sozialbindung der Wohnung käme es auf die Frage der Kausalität
für den Kaufentschluss nicht an.
Die vom Berufungsgericht offen
gelassene Frage, ob die Sozialbindung einen Rechtsmangel darstelle, bejahte der
BGH. Die Bindung würde eine Einschränkung der rechtlichen Befugnisse des
Eigentümers sowohl zur Eigen- als auch Fremdnutzung bedeuten.
Ansprüche des Klägers könnten
nicht mit der Begründung der fehlenden Kausalität verneint werden. Offen
bleiben könne, ob der vertragliche Haftungsausschluss auch Rechtsmängel
erfasse. Wolle man davon ausgehen, dass die Haftung für Rechtsmängel nicht
ausgeschlossen sei, käme es von vornherein nicht darauf an, ob sich die
Beklagte arglistig verhalten habe, da die die Beklagte dann ohne weiteres für
Rechtsmängel gem. §§ 433 Abs. 1 S. 2, 435 S. 1, 437 BGB einzustehen habe. Aber
auch dann, wenn der vertragliche Haftungsausschluss Rechtsmängel erfasse, käme
es auf eine Kausalität der behaupteten unterlassenen Aufklärung für den Kaufentschluss
nicht an. Auf den Haftungsausschluss könne sich die Beklagte nach § 444 BGB
nicht berufen, wenn sie dem Kläger den in der Sozialbindung liegenden
Rechtsmangel arglistig verschwiegen habe. § 444 BGB solle den Käufer alleine
vor einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers von der Mängelhaftung
schützen. Eine unredliche Freizeichnung läge
aber vor, wenn der Verkäufer arglistig handle. Weitere Voraussetzungen seien nicht
benannt, namentlich nicht die Ursächlichkeit für den Kaufentschluss (BGH,
Urteil vom 15.07.2011 - V ZR 171/10 -, BGHZ 190, 272).
BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 165/17 -