Der Kläger schloss am 05.03.2012
mit dem damaligen Eigentümer der
Liegenschaft einen „Nutzungsvertrag“ (für eine Photovoltaikanlage) über eine Laufzeit von 30 Jahren. Der
schriftliche Vertragsentwurf des Klägers wurde vom damaligen Eigentümer
unterschrieben und sodann per Telefax dem Kläger übermittelt, der nun das Fax
unterschrieb und dieses sodann an den ehemaligen Eigentümer zurück faxte. Die
im Original unterschriebenen Exemplare verblieben damit bei dem jeweiligen
Unterzeichner.
Am 04.10.2012 kündigte der
ehemalige Eigentümer den Vertrag. In der Folge verkaufte er das Grundstück an
A., der am 11.03.2013 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Die
Beklagte kaufte von A. am 27.02.2013 das Grundstück und wurde am 10.06.2013 im
Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die beklagte verweigerte dem Kläger ab
15.03.2013 den Zugang zum Grundstück. Der Kläger beantragte die Feststellung,
dass das Vertragsverhältnis durch die Kündigung vom 04.10.2012 nicht beendet
wurde sondern weiter fortbesteht und die Beklagte ihm gegenüber wegen
Verweigerung des Zutritts schadensersatzpflichtig sei, da die beklagte das
Grundstück einen Dritten überließ und von daher eine Besitzeinräumung an den
Kläger nicht mehr möglich sei.
Landgericht und Oberlandesgericht
wiesen die Klage ab. Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit
an das OLG zurück.
Die Vorinstanzen haben die
Einhaltung der notwendigen Schriftform gem. §§ 550, 126 BGB. Erforderlich sei,
dass die Vertragsparteien dieselbe Urkunde eigenhändig unterschreiben würden,
was hier nicht der Fall gewesen sei.
Der BGH folgt hier der Annahme
der Vorinstanzen, dass es sich nicht um einen Pachtvertrag sondern um einen Mietvertrag
handeln würde, wies aber auch darauf hin, dass dies in Ansehung der
Antragsstellung ohne Belang sei, da im Hinblick auf die gesetzliche
Kündigungsfristen bei Miet- und Pachtverträgen dies nur den Zeitpunkt der Beendigung
zum nächsten Kündigungszeitpunkt bei
fehlender Wahrung der Schriftform des über einen längeren Zeitraum als ein Jahr
abgeschlossenen Vertrages betreffen würde.
Richtig habe das OLG darauf
hingewiesen, dass keine Urkunde existiere, auf der beide Vertragsparteien im
Original unterschreiben hätten. Damit lägen die Voraussetzungen des § 126 Abs.
2 S. 1 BGB nicht vor. Allerdings würde die Nichteinhaltung der
materiell-rechtlichen Anforderung des § 126 Abs. 2 S. 1 BGB nicht der Wahrung
der Schriftform für Miet-/Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem
Jahr entgegenstehen. Das Schriftformerfordernis könne gem. § 126 Abs. 2 S. 2
BGB auch dadurch erfüllt werden, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende
Urkunden aufgenommen würden und jede Partei die für die andere Partei vorgesehene
Urkunde unterzeichne. Aber auch diese
Voraussetzung läge nicht vor, da jede Partei nur das Original der von ihr
selbst unterschriebenen Urkunde habe.
Die Schriftform des § 550 S. 1
BGB würde nur erfordern, dass die Erklärungen schriftlich niedergelegt sind (äußere
Form), wobei der Abschluss des Vertrages auch mündlich oder konkludent erfolgen
könne. § 550 BGB würde in erster Linie dem Informationsbedürfnis eines
Erwerbers dienen, sich in genügender Form über den Inhalt eines Vertrages zu informieren.
Damit aber sei es ausreichend, wenn, wie hier, die Vertragsparteien
gleichlautende Urkunden unterzeichnen, wobei es auf den Zugang der Urkunden bei
dem jeweils anderen Vertragspartner nicht ankäme.
§ 126 Abs. 2 S. 2 BGB verlange allerdings,
dass das jeweils unterzeichnete (gleichlautende) Vertragsexemplar für die
andere Partei bestimmt sein müsse. Nicht zwingend sei allerdings, daraus
abzuleiten, dass im Rahmen des § 550 S. 1 BGB die gleichlautenden Urkunden in
den Besitz des jeweiligen Vertragspartners gelangt seien. § 126 Abs. 2 S. 2 BGB
würde den der Schriftform genügenden Vertragsschluss und damit die Form der
empfangsbedürftigen Willenserklärung regeln, demgegenüber es für die Einhaltung
der Schriftform des § 550 S. 1 BGB nicht darauf ankomme, ob die beurkundete
Erklärung den Vertragsparteien zugegangen sei, da der Vertragsschluss sowohl
durch sie als auch auf andere Weise möglich sei. Es käme hier lediglich auf die
äußere Form an, weshalb alleine die Existenz der die vertraglichen Regelungen
dokumentierenden und unterschriebenen Urkunde entscheidend sei. Der Zugang sei
daher ebenso ohne Belang wie die Frage, wo sich die Urkunden befinden oder ob
sie zum Zeitpunkt einer gerichtlichen Prüfung der Formgemäßheit des
Mietvertrages noch existieren würden.
BGH, Urteil vom 07.03.2018 - XII ZR 129/16 -