Die Klägerin ist eine (werdende)
Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beklagte deren ehemaliger Verwalter. Einer
der Miteigentümer war die Bauträgerin, über deren Vermögen das
Insolvenzverfahren eröffnet wurde und deren Einheiten im Rahmen eines von einem
Dritten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens beschlagnahmt wurden. In der
Eigentümerversammlung vom 31.05.2008 gab die Beklagte Informationen über den
Stand des Zwangsversteigerungsverfahrens und wies darauf hin, dass die
Eigentümergemeinschaft ihre Forderungen anmelden müsse. Der Versteigerungstermin
wurde bekanntgegeben. Am 13.08.2008 erfolgte der Zuschlag; eine Anmeldung der
offenen Hausgeldforderungen war nicht erfolgt.
Die Beklagte wurde vom
Amtsgericht auf Schadensersatz bezüglich der offenen Hausgelder der Bauträgerin
für die Jahre 2006 und 2007 verurteilt. Im Hinblick auf den Ersatz der
Hausgeldforderungen für 2005 in Höhe von € 994,08 hat es die Klage abgewiesen.
Die Berufung der klagenden (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft wurde vom
Landgericht zurückgewiesen. Auf die vom Landgericht zugelassene Revision
derselben hob der BGH das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit
an dieses zurück.
Das Landgericht negierte einen
Schadensersatzanspruch der Klägerin, da es der Beklagten als Verwalterin nicht
oblegen habe, die Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren geltend zu machen-
§ 27 WEG sähe eine solche Pflicht nicht vor. Dem folgt der BGH nicht, der den
Verwalter als verpflichtet ansieht, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 WEG
bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden,
auch wenn § 27 Abs. 1 WEG insoweit keine ausdrückliche Regelung träfe. Dies
folge daraus, dass der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG berechtigt und
verpflichtet sei, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Die entsprechende
Verwaltervollmacht ergäbe sich aus § 27 Ans. 3 S. 1 Nr. 4 WEG. Dafür spräche
auch, dass die Durchsetzung mit geringen Aufwand verbunden ist, da die
Anmeldung in § 45 Abs. 3 ZVG bewusst einfach ausgestaltet worden sei und es
eines Titels nicht bedürfe. Die Anmeldung sei auch nicht mit wirtschaftlichen Risiken
verbunden; weder würden Gebühren anfallen noch Vorschüsse gefordert. Da die
Ansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen (also insbesondere auch von
Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten) vorgehen würden, würde der
Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine effektive Rechtsdurchsetzung ermöglicht.
Die Zuordnung der Anmeldung zu den Pflichten des Verwalters sei auch im Hinblick auf den zeitlichen Ablauf
des Zwangsversteigerungsverfahrens geboten, da nur die rechtzeitige Anmeldung die
Aufnahme der nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen, aber nach § 10 Abs. 1 Nr. 2
ZVG bevorrechtigten Hausgeldforderungen in das geringste Gebot aufgenommen (§
45 Abs. 1 ZVG) und bei der Erlösverteilung berücksichtigt werden könnten (§ 114
Abs. 1 S. 1 ZVG). Damit müsste die Forderung spätestens im Versteigerungstermin
vor Aufforderung zur Abgabe von Geboten angemeldet werden, da danach ein Rangverlust
eintrete (§§ 37 Nr. 4, 110 ZVG). Eine vorherige Beschlussfassung durch eine
eigens einzuberufende Eigentümerversammlung könnte die rechtzeitige
Geltendmachung gefährden und wäre auch gegenüber dem geringen Aufwand der
Anmeldung kostenmäßig außer Verhältnis stehen.
Käme im Einzelfall in Betracht,
dass die zusätzlichen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 3 ZVG für einen eigenen
Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen, sei allerdings der
Verwalter verpflichtet, die Wohnungseigentümer darüber zu informieren und eine
Abstimmung über das Vorgehen bzw. die Einholung eines Rechtsrates
herbeizuführen.
Diesen Vorgaben habe die Beklagte
hier nicht mit ihren Informationen auf der Eigentümerversammlung genügt. Sie
hätten nicht die rechtzeitige Anmeldung ersetzen können.
Trotz dieser von der beklagten
ehemaligen Verwaltung zu vertretenen Mängel sei aber vorliegend nicht gesichert, dass tatsächlich
der (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden sei.
Voraussetzung wäre, dass der Bauträger auch Schuldner der Wohngelder war. Nach
§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wäre der Bauträger nicht mehr Hausgeldschuldner gewesen,
wenn ein Erwerber der Einheiten zwischenzeitlich die Rechtsstellung eines werdenden
Wohnungseigentümers erlangt haben sollte. Ab diesem Zeitpunkt würde nur der
Erwerber die Hausgelder schulden. Ein dingliches Vorrecht bestünde hier, so der
BGH, nicht. Die Aufhebung und Zurückverweisung erfolgte, da das Landgericht
offen gelassen hatte, ob der Erwerber in 2005 werdender Wohnungseigentümer war.
Dies setze die vom Landgericht zu prüfende Feststellung voraus, dass mit dem
Erwerber ein wirksamer, auf Übereignung gerichteter Erwerbsvertrag geschlossen
wurde und der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert
worden sei sowie der Besitz der Wohnung auf den Erwerber übergegangen sei. Wenn
noch der Bauträger Hausgeldschuldner sei, wäre zu klären, wenn das
Insolvenzverfahren eröffnet wurde, wenn dies (wie hier) vor der Beschlagnahme
im Zwangsversteigerungsverfahren erfolgt sei. Denn in diesem Fall sei unter Beschlagnahme
iSv. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG die Insolvenzeröffnung zu verstehen. Der Zeitpunkt
ist entscheidend zur Feststellung, ob die Forderung noch unter das Vorrecht
falle (bevorrechtigt sind die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme
und zwei Jahre zuvor).
BGH, Versäumnisurteil vom 08.12.2017 - V ZR 82/17 -
