Zur Frage, ob Einrichtungsgegenstände/Einbauten des Vormieters Bestandteile der Mietsache im Verhältnis zwischen Nachmieter und Vermieter wurden

Die Parteien streiten hier noch um die Räumungspflicht nach Kündigung und Zahlung rückständigen Mietzinses. Die Klägerin hatte von der Streithelferin der jetzigen Beklagten (und Vermieterin) Gewerberäume angemietet, in denen es zu einem Wasserschaden kam. Nachdem weder die Streithelferin noch die Beklagte bereit waren, den Wasserschaden zu beseitigen. Stellte die Klägerin die Mietzahlungen für den Zeitraum August 2013 bis Februar 2014 ein und nahm die Reparaturen selbst vor. Dabei handelte es sich um einen auf dem Fußboden  verklebten Teppichboden, eine Trockenbauwand und einem als Holzkonstruktion errichteten Barpodest. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis und verlangte Zahlung, gegen die die Klägerin Aufrechnung mit ihrem Schadensersatzanspruch erklärte.

Streitentscheidend war, ob es sich bei den beschädigten Sachen um Mietsachen handele (so die Klägerin) oder nicht. Das OLG stellte in seiner die Klage abweisenden und auf der auf Räumung und Zahlung des Mietzinses gerichteten Widerklage des Beklagten stattgebenden Entscheidung darauf ab, dass es sich nicht um Mietgegenstände handele, weshalb die Klägerin für diese selbst verantwortlich sei. Dies ergäbe sich aus dem am 20.03.2009 zwischen der Klägerin und der Vormieterin abgeschlossenen Kaufvertrag, wonach das gesamte „bewegliche und unbewegliche Inventar“ an die Klägerin verkauft sei. Gegen die Behauptung der Klägerin, dass die bodenständig verbundenen Gegenstände (wie die das Barpodest) nicht mit veräußert worden wäre, spräche bereits die Höhe des vereinbarten Kaufpreises (der sich schlüssig anders nicht erklären ließe) als auch der eindeutige Wortlaut des Kaufvertrages. Den für den von der Klägerin benannten Zeugenbeweisantrag dazu, welche Gegenstände mit der Formulierung im Kaufvertrag gemeint seien, ging das OLG nicht nach.

Der BGH hob im Umfang der Revision das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück. Das OLG habe das rechtliche Gehör (Art. 103 GG) der Klägerin verletzt. Es habe seine Überzeugung, dass insbesondere die Trockenbauwand und das Barpodest vertragsgegenständlich seien, lediglich aus dem Begriff „unbewegliches Inventar“ in der Vertragsurkunde entnommen. Zwar obliege dem Tatrichter die Auslegung einer Individualvereinbarung, wie sie hier vorläge, und der Wortlaut einer Vereinbarung sei Ausgangspunkt für eine Auslegung. Allerdings gingen der übereinstimmende Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vor, auch dann, wenn dieser Wille in der Urkunde keine oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden habe. Die Klägerin habe ihr abweichendes Verständnis des Inhalts der Urkunde im Sinne eines gemeinschaftlichen Willens von ihr und dem Vormieter unter Beweis gestellt. Damit hätte dem das OLG nachgehen müssen. Es sei nicht auszuschließen, dass der angebotene Beweis zu einem anderen Verständnis der Reichweite der Vereinbarung zwischen der Klägerin und der Vormieterin führe. Hätte der Mieter (die Klägerin) die Gegenstände nicht vom Vormieter übernommen, hänge es von der Auslegung des Mietvertrages zwischen der Klägerin und dem Vermieter ab, ob die vom Vormieter zurückgelassenen Einrichtungsgegenstände als Bestandteile der Mietsache mitvermietet worden seien. Sei dies der Fall (wovon bei den mit der Mietsache fest verbundenen Einbauten mangels einer anderweitigen Vereinbarung im Zweifel auszugehen sei), erstrecke sich die Gebrauchsgewährungsverpflichtung des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB auch auf diese.

Der von der Klägerin erklärten Aufrechnung habe auch das im Mietvertrag enthaltene formularmäßige Aufrechnungsverbot nicht entgegengestanden. Eine Klausel, die die Möglichkeit der Aufrechnung mit einer unbestrittenen Forderung zusätzlich (wie hier) davon abhängig mache, dass sie durch den Vermieter anerkannt werden müsse, würde den Mieter iSv. § 307 BGB unangemessen benachteiligen und wäre somit insgesamt unwirksam mit der Folge, dass ein Aufrechnungsverbot nicht greifen würde.

BGH, Beschluss vom 27.09.2017 - XII ZR 54/16 -

Haftpflichtversicherung: Ausschluss von Ansprüchen wegen „übermäßiger Benutzung“ der Wohnräume trotz behaupteter normaler Nutzung

Der Kläger unterhielt eine private Haftpflichtversicherung bei der Beklagten. In den Besondere Bedingungen wurden Haftpflichtansprüche wehen „Abnutzung, Verschleißes oder übermäßiger Beanspruchung“ ausgeschlossen. Der Vermieter machte ihm gegenüber Ansprüche wegen „übermäßiger Benutzung“ geltend. Der Kläger, der sich im Deckungsprozess gegen die Beklagte auf eine Abnutzung und einen verschleiß im Rahmen eines üblichen Gebrauchs der Mietsache berief, wurde vom Landgericht mit seiner Klage abgewiesen. Auf den Hinweisbeschluss des OLG nahm er die Berufung zurück.

Aus dem Hinweisbeschluss ergibt sich nicht, welcher Art die vom Vermieter geltend gemachte  Schädigung durch „übermäßige Benutzung“ sein soll. Es prüfte, ob hier in der Art der Geltendmachung der Ausschlussgrund nach den Besonderen Bedingungen (Nr. V Nr. 1a BBR PHV) vorliegt. Es schloss sich insoweit ausdrücklich der Rechtsauffassung es Landgerichts an, der Versicherungsschutz entfalle, da es sich nach der Ausschlussklausel um vom Vermieter geltend gemachte Ansprüche aus Abnutzung, Verschleiß und übermäßiger Beanspruchung handele. Dieser Ausschlussregel unterfalle auch ein grundsätzlich vertragsgemäßer, in der Intensität aber gesteigerter Gebrauch der Mietsache. Um solche Ansprüche würde es sich hier handeln, die ausweislich des Schreibens des Vermieters von diesem geltend gemacht würden.

Auch der Einwand des Klägers im Berufungsverfahren, sachlich läge keine übermäßige Benutzung der Wohnung vor, sondern ein üblicher vertragsgemäßer Gebrauch, würde die Ausschlussregelung nicht tangieren können. Denn diese Klausel im Bedingungswerk umfasse auch die Situation, dass der Vermieter die übermäßige Beanspruchung lediglich behaupte.

Der Mieter würde für die Abnutzung und den Verschleiß der Mietsache durch einen vertragsgemäßen Gebrauch ohnehin nicht haften, § 538 BGB. Damit würden die Ausschlusstatbestände der Abnutzung und des Verschleißes gerade nur einen Ausschluss für eine ohnehin ungerechtfertigte Forderung des Vermieters darstellen. Damit aber wäre der Versicherungsschutz gerade in der vom Kläger behaupteten Art der Nutzung ohnehin nicht einen Versicherungsschutz begründen können.

OLG Hamm, Hinweisbeschluss vom 22.05.2017 - 6 U 51/17 -

Nutzungsentschädigungsbemessung bei Vorenthaltung der Wohnung nach Eigenbedarfskündigung

Die Kläger haben den Wohnraummietvertrag mit den Beklagten wegen Eigenbedarfs gekündigt. Das Mietverhältnis endete danach zum 30.10.2011. Erst am 15.04.2013 gaben die Beklagten die Mietsache zurück. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten sie den Mietzins in Höhe der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung entrichtet. Die Kläger machten einen weitergehenden Nutzungsentschädigungsanspruch geltend, da sie der Auffassung waren, die Beklagten müssten mit Ende des Mietverhältnisses  die „Marktmiete“ zahlen. Das Amtsgericht holte ein Sachverständigengutachten ein und gab der Klage in Höhe von weiteren von den Beklagten zu zahlenden € 7.300,37 statt. Das Landgericht wies die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurück und ließ die Revision zu. Auch der BGH bestätigte das amtsgerichtliche Urteil.

Vom BGH wurde darauf hingewiesen, dass die Kläger nicht nur nach § 546a Abs. 1 1. Alt. BGB die vereinbarte Miete, sondern darüber hinaus auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete nach § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB (Marktmiete) verlangen könnten.  Nicht zu beanstanden sei dabei, dass das Amtsgericht auf der Grundlage des eingeholten Gutachtens diese Marktmiete nach der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Mietsache bestimmte. Dies beruhe nicht auf § 558 Abs. 2 S. 1 BGB, sondern ergäbe sich schon daraus, dass es sich dabei um Gegebenheiten handelt, die die Mietpreisbildung im Markt prägen würden.

§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB, der eine Begrenzung auf die in dne letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten vorsähe, sei nicht einschlägig. Es handele sich um eine Vorschrift, die in einem laufenden Mietverhältnis zur Anwendung komme, weshalb eine Maßgeblichkeit bei verspäteter Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben sei. Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter eine Neuvermietung nicht beabsichtige, sondern selbst nutzen wolle. § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB gelte allgemein für das Mietrecht, während § 558ff BGB für bestehende (laufende) Mietverhältnisse geltend würde, § 558 Abs. 2 BGB diene dem Schutz des Mieters, indem er Mietsteigerungen abfedert. Darauf käme es aber bei einem beendeten Mietverhältnis nicht an. Nach den Gesetzesmaterialien käme es im Rahmen des § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB darauf an, was bei einer Neuvermietung erzielt werden könne.

Anmerkung: Der BGH hatte hier keine Veranlassung sich mit der sogenannten Mietpreisbremse nach §§ 556d ff BGB auseinanderzusetzen, die erst später in Kraft trat. Es ist anzunehmen, dass wohl diese in Zukunft auch berücksichtigt werden muss.

BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 -