Kein (stillschweigender) Regressverzicht des Gebäudeversicherers bei grober Fahrlässigkeit des Mieters

Nach einem Gebäudeschaden  durch Explosion leiste die Klägerin als Gebäudeversicherer eines Mehrfamilienhauses und machte nunmehr im Rahmen des Innenausgleichs von dem Haftpflichtversicherer eines Mieters (der Beklagten)  Ausgleichung.  Sie vertrat die Auffassung, der Mieter habe grob fahrlässig gehandelt und im Rahmen dessen scheide die Annahme eines Regressverzichts aus. Das Landgericht wies die Klage ab, da es davon ausging, die Explosion sei lediglich durch einfache Fahrlässigkeit des Mieters verursacht worden. Die Berufung der Klägerin wurde mit Beschluss nach § 522 ZPO durch das OLG zurückgewiesen worden. Es sei, so das OLG, rechtsirrig, wenn die Klägerin meine bei Vorliegen einer groben Fahrlässigkeit wäre ein Ausgleichsanspruch gegeben.

Der BGH folgt der Entscheidung des OLG nicht und hat das Urteil zwecks Prüfung des Vorliegens der Voraussetzungen einer groben Fahrlässigkeit den Rechtsstreit an das OLG zurückverwiesen.

Bei Abschluss des Gebäudeversicherungsvertrages sei  von einem stillschweigenden Ausschluss eines Regresses des Versicherers gegen den Mieter für den Fall einer von diesem lediglich leicht fahrlässig verursachten Schädigung auszugehen (Bestätigung von BGHZ 145, 393ff). Ein weitergehender Regressverzicht, wie er teilweise in der Literatur mit Blick auf das neue Versicherungsvertragsgesetz (VVG) und dort § 91 Abs. 2 VVG mit seiner Kürzungsquote für den Fall grober Fahrlässigkeit angenommen würde, sei nicht gegeben. Dies entspräche nicht den Interessen der Parteien des Versicherungsvertrages.

Während der Gebäudeversicherer bei einem bei einfacher Fahrlässigkeit vorliegenden völligen Regressverzicht der Vorteil einer direkten Inanspruchnahme des Mieters analog der Innenausgleichsregelung im Falle der Doppelversicherung zum Vorteil gereicht, erwiese sich die quotenmäßige Beschränkung bei grober Fahrlässigkeit als nachteilig. Er könnte die Haftungsquote des Mieters nicht selbst zuverlässig festlegen und müsste, soweit er eine Freistellungsquote bildet, im Rahmen des Innenausgleichs gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters vorgehen, im übrigen den Mieter in Anspruch nehmen und den Deckungsanspruch des Mieters gegen seinen Haftpflichtversicherer pfänden um diesen dann gegebenenfalls noch einmal in Anspruch zu nehmen.

Der BGH verweist darauf, dass er zu keinem Zeitpunkt postuliert habe, dass der Mieter, der über die Betriebskosten die Gebäudeversicherung mit finanziere, im Ergebnis so gestellt werden wie der Versicherungsnehmer. Vielmehr habe er stets betont, dass die Versicherung dem Mieter „in irgendeiner Weise zugutekommen“ müsse und er „in gewisser Weise geschützt“ werden müsse (VersR 2006, 1533). Dabei habe der Senat stets mit Blick auf die Interessenslage auf die einfache Fahrlässigkeit abgestellt.

BGH, Beschluss vom 26.10.2016 – IV ZR 52/14 -

Schadensersatz: Erwerbsschaden und Reserveursache

Die Klägerin nahm den Beklagten wegen fehlerhafter ärztlicher Behandlung und unzureichender Aufklärung auf materiellen und immateriellen Schadensersatz in Anspruch, so auch auf einen Erwerbsschaden. Das Landgericht und das Oberlandesgericht sprachen die geltend gemachten Ansprüche im Wesentlichen zu.

Der BGH sieht einen Verstoß gegen Art. 103 GG (Gewährung rechtlichen Gehörs). So habe sich das OLG nicht mit dem Antrag des Beklagten auf Einholung eines angiologischen und eines strahlentherapeutischen Sachverständigengutachtens auseinandergesetzt, mit dem der Beklagte geltend machte, eine bestehende Vorerkrankung in Form einer gravierenden arteriellen Verschlusserkrankung habe bei der Klägerin ohnehin eine massive Beeinträchtigung der Leistungs- und Erwerbsfähigkeit zur Folge mit der Folge, sie habe ohnehin auf Dauer ihren Haushalt nicht führen können und auch ihrer Berufstätigkeit nicht uneingeschränkt nachgehen können.  

Diese vom OLG nicht berücksichtigten Behauptungen des Beklagten hält der BGH für erheblich. Wenn Erwerbsschaden oder vermehrte Bedürfnisse auch ohne den Schadensfall eingetreten wären, könne dieser Schaden nicht dem Schädiger zugerechnet werden. Es handele sich um eine Schadensanlage, die zum gleichen Schaden geführt hätte (sogen. Reserveursache). Dies ist berücksichtigungsfähig wenn der Schädiger den Nachweis erbringt, dass durch die Vorerkrankung tatsächlich dieser Schaden eingetreten wäre.

Selbst wenn aber dieser Beweis dem verklagten Schädiger nicht gelingen würde, hätte der Tatrichter im Rahmen der Ermittlung der Höhe als auch der Dauer eines Verdienstausfalls der Geschädigten den gewöhnlichen Lauf der Dinge unter Berücksichtigung der Vorerkrankung mit einbeziehen müssen, § 252 BGB. Dabei handele es sich nicht um eine Frage der überholenden Kausalität, sondern um die konkrete Schadensermittlung auf Basis des Sachverhalts, wie er sich wahrscheinlich in der Zukunft darstellt. Dazu gehört die Berücksichtigung einer weiteren beruflichen Entwicklung bei der Vorerkrankung. Eine vom gesetzlich vorgesehenen Normalfall abweichende Entwicklung ist zu berücksichtigen.

BGH, Beschluss vom 31.05.2016 – VI ZR 305/15 -

Unzumutbarkeit einer Nachfristsetzung und Rücktritt vom Gebrauchtwagenkauf

Der Kläger kaufte von einem Kraftfahrzeughändler (Beklagte) einen Gebrauchtwagen. Nach einiger Zeit reklamierte er, dass das Kupplungspedal sporadisch nach Betätigung am Fahrzeugboden verblieb und es zurückgezogen werden müsse. Bei einer Untersuchungsfahrt mit einem Kfz-Meister des verklagten Händlers trat dieser Mangel nicht auf. Nachdem danach dieser Mangel wieder auftrat und der Kläger die Beklagte vergeblich ersuchte zu erklären, dass sie sich dazu erklären solle, ob sie dies repariere, trat er vom Vertrag zurück. Das Landgericht hat die Klage auf Rückabwicklung abgewiesen, das Oberlandesgericht (OLG) gab ihr statt. Die vom OLG zugelassene Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.

Richtig, so der BGH, habe das OLG festgestellt, dass es sich bei dem behaupteten Mangel um einen sicherungsrelevanten Mangel gehandelt habe; durch das gelegentliche Hängenbleiben des Kupplungspedals sei das Fahrzeug nicht mehr verkehrssicher gewesen. Die Unklarheit über Ursachen und Abhilfemöglichkeiten durch die Beklagte seien dem Kläger nicht zumutbar gewesen und mit Unannehmlichkeiten verbunden gewesen. Deshalb habe er auch ohne Setzen einer Frist zur Mängelbeseitigung nach gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, § 437 Nr. 2, § 440 Satz 1 Alt. 3, § 323 Abs. 1 BGB zurücktreten können, ohne dass die Beklagte nachträglich den Einwand der Unerheblichkeit der Pflichtverletzung durch nachträgliche Bekanntgabe der Mängelbeseitigungskosten erheben könne. Die Beklagte habe durch ihre Weigerung die nach den Umständen gem. § 439 Abs. 1 BGB aufgrund der mitgeteilten Mangelsymptome gebotene Mangelerforschung und –beseitigung nicht unverzüglich vorgenommen und damit pflichtwidrig selbst das Scheitern des Kaufvertrages verursacht.

Eine Unerheblichkeit sei hier auch nicht gegeben. Sie liege vor, wenn die Mangelbeseitigungskosten sich auf max. 5% des Kaufpreises belaufen. Ist die Ursache für das Mangelsymptom unklar ließe sich nicht abschätzen, ob und eventuell mit welchem Aufwand der Mangel behoben werden kann. Damit aber könne die Frage der Geringfügigkeit nur an den Folgen gemessen werden und kommt der nur noch bedingten Verkehrssicherheit eine entscheidende Bedeutung zu, wie das OLG richtig festgestellt habe.  

BGH, Urteil vom 26.10.2016 – VIII ZR 240/15 - 

Abnahmeklausel zur Bezugsfertigkeit bei Wohnungseigentum - keine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme

In dem notariell abgeschlossenen Bauträgervertrag über die Errichtung und den Erwerb einer Eigentumswohnung wurde der Fertigstellungstermin auf den 01.05.2014 vereinbart. Ferner wurde vereinbart:

"5.4. Der Käufer ist zur Teilabnahme verpflichtet, wenn der Vertragsgegenstand bezugsfertig ist (Abnahme der Bezugsfertigkeit). (...) Der Abnahme der Bezugsfertigkeit steht es gleich, wenn der Käufer sie ohne Angabe eines triftigen Grundes verweigert, wenn er sich über die Abnahme nicht erklärt, obwohl ihm der Verkäufer eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung einräumt und ihn auf die Folgen ausdrücklich hingewiesen hat oder wenn er den Vertragsgegenstand – mit oder ohne Einverständnis des Verkäufers – in Gebrauch nimmt.

5.5. Nach Abnahme der Bezugsfertigkeit ist der Käufer berechtigt (aber nicht verpflichtet), vom Verkäufer zu verlangen, dass ihm der Vertragsgegenstand Zug um Zug gegen Zahlung aller fälligen oder dann fällig werdenden Kaufpreisteile übergeben wird. Der Verkäufer kann die Übergabe dann aber davon abhängig machen, dass der Käufer die noch nicht fälligen Kaufpreisteile beim beurkundenden Notar mit der Weisung hinterlegt, sie bei Fälligkeit an den Verkäufer auszuzahlen; der Käufer ist in diesem Fall verpflichtet, die Fälligkeit zu gegebener Zeit zur Vorlage beim Notar schriftlich zu bestätigen."

Die Käufer (Beklagten) zogen am 30.04.2014 in die Wohnung ein, ohne dass es zu einer förmlichen Abnahme gekommen wäre. Daraufhin forderte der klagende Bauträger von den Beklagten die offenen Raten einschl. der Schlussrate und des 5%-igen Sicherheitseinbehalts zur Hinterlegung bei dem Notar. Die Beklagten zahlten nicht, worauf der Bauträger, der die Bauzeitverzögerung mit Sonderwünschen und Eigenleistungen der Käufer begründete, die Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Räumung begehrte.

Die Käufer (Beklagten) zogen am 30.04.2014 in die Wohnung ein, ohne dass es zu einer förmlichen Abnahme gekommen wäre. Daraufhin forderte der klagende Bauträger von den Beklagten die offenen Raten einschließlich der Schlussrate und des 5%-igen Sicherheitseinbehalts zur Hinterlegung bei dem Notar. Die Beklagten zahlten nicht, worauf der Bauträger, der die Bauzeitverzögerung mit Sonderwünschen und Eigenleistungen der Käufer begründete, die Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Räumung begehrte.

Das Landgericht gab der Klage Zug um Zug gegen Rückzahlung der bereits geleisteten Kaufpreisraten durch die Beklagten statt. Das OLG hat das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.

Das OLG verweist darauf, dass zwar grundsätzlich Teilabnahmen möglich und zulässig sind. Allerdings sei ungeachtet des Umstandes, dass anderes in einem Formularbuch zum FGG enthalten sei, eine Klausel (wie hier) unwirksam, die an eine Ingebrauchnahme eine Abnahme knüpfe. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die (Teil-) Abnahme zum Lauf der Verjährungsfrist (bei der Teilabnahme für das Teilgewerk) führt. Aber auch wenn man davon ausgehen wollte, die Klausel würde den Verjährungsbeginn nicht ausdrücklich an die Ingebrauchnahme knüpfen, wäre sie unwirksam,  wäre dies im Hinblick auf die Fiktion der Abnahme bedenklich, da damit der rechtsgeschäftliche Charakter der Abnahme ausgeblendet würde.

Die Klausel könne auch nicht als Pendant zur stillschweigenden Abnahme gedeutet werden. Denn eine konkludente (stillschweigende) Abnahme wäre gerade ausgeschlossen, wenn der Besteller zu erkennen gibt, dass er das Werk nicht als vertragsgemäß ansähe. Vorliegend haben die Beklagten zahlreiche Mängel gerügt und zudem auch nach Angaben der Klägerin selbst angegeben, die Beklagten hätten eine Abnahme der Wohnung als bezugsfertig abgelehnt, wobei sie sich darauf berufen habe, dass dies durch die Eigenleistungen und Sonderwünsche der Beklagten bedingt gewesen sei. Woraus die fehlende Fertigstellung beruhe sei nur für die Frage der Verbindlichkeit des Fertigstellungstermins von Bedeutung, nicht aber für die Abnahmefähigkeit.

Gegen die Entscheidung ist Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH eingelegt worden (Az.: VII ZR 282/16).

OLG Koblenz, Urteil vom 19.10.2016 – 5 U 458/16 -

Einkommensteuer (Vermietung): Werbungskostenabzug: Bemessung der ortsüblichen Miete iSv. § 21 Abs. 2 EStG

Wird eine Wohnung unter dem marktüblichen Mietzins (z.B. an Angehörige) vermietet, ist nach § 21 Abs. 2 EStG die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen teil aufzuteilen und dementsprechend und hat in dem entsprechenden Verhältnis Auswirkung auf die Abziehbarkeit der Werbungskosten. Als verbilligte Überlassung wird in § 21 Abs. 2 EStG eine Überlassung benannt, die unter 66% des ortsüblichen Marktzinses liegt.

Der BFH musste sich in seiner Entscheidung damit auseinandersetzen, wie der ortsübliche Marktzins im benannten Sinne zur Feststellung der möglichen Unterschreitung und damit als Grundlage der Bewertung des Werbungskostenabzugs zu ermitteln ist. Das Finanzamt hatte eine Deckung mit 62,28% der Marktmiete angenommen. Einspruch und Klage blieben diesbezüglich ohne Erfolg. Sowohl das Finanzamt als auch das Finanzgericht haben auf die ortsübliche Kaltmiete abgestellt und die Betriebskosten unberücksichtigt gelassen.

Dem folgte der BFH nicht und hat das Urteil unter Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Finanzgericht aufgehoben. Es wies darauf hin, dass unter ortsüblicher Miete die Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung  zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen sei. Die Entgeltlichkeitsquote sei daher vom Finanzgericht unter Berücksichtigung dieser Kriterien neu zu bestimmen und auf der entsprechenden Grundlage dann die Höhe des Werbungskostenabzugs aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln.

BFH, Urteil vom 10.05.2016 – IX ZR 44/15 -

Einkommensteuer (Vermietung): Abziehbarkeit der Kosten für eine neue Einbauküche

Dass die Einbauküche, die zusammen mit der Immobilie gekauft bzw. eingebaut wird, zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählt mit der Folge, dass der Aufwand für diese nur im Rahmen der sogen. AfA berücksichtigt werden kann, ist allgemein anerkannt. Nunmehr musste sich der BFH mit der Frage auseinandersetzen, wie es um die Kosten steht, die für eine Ersatzeinbauküche (oder auch späteren Einbau) anfallen.

Der Kläger schaffte im Streitjahr (2010) in seinen Immobilien neue Einbauküchen an, die sich aus

-  Herd und Spüle

-          - unter einer Arbeitsplatte verbauten Einbaumöbeln

-           - Kühlschrank und Dunstabzugshaube

zusammensetzen. Das Finanzamt nahm eine Gesamtnutzungsdauer von 10 Jahren an und berücksichtigte damit lediglich die in Höhe der AfA anfallenden Beträge von 1/10 der Aufwendungen im Anschaffungsjahr (der Rest verteilt sich auf die folgenden Jahre).Der dagegen eingelegte Einspruch hatte teilweise Erfolg, insoweit die Aufwendungen für Herd und Spüle als sofort abziehbare Aufwendungen anerkannt wurden; sie wurden als erneuerbare unselbständige Gebäudebestandteile angesehen. Die Elektrogeräte wurden (mit Ausnahme eines Kühlschranks in einem der Objekte) als geringwertige Wirtschaftsgüter angesehen, die auch sofort abgezogen werden könnten; der Kühlschrank, dessen Einstandspreis über € 410,00 lag, wurde auf fünf Jahre abgeschrieben. Im übrigen wurde der Einspruch zurückgewiesen. Die Klage wurde abgewiesen. Auch die Revision war nicht erfolgreich.

Der BFH wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass nach der Zivilrechtsprechung der Einbauküche die Bedeutung eines wesentlichen Gebäudebestandteils abgesprochen würde. Dies gelte dann, wenn der Ein- und Ausbau der Einbauküche und deren Verlust in keinem vernünftigen Verhältnis zum Rest der Sache stünde. Davon ausgehend erörterte der BFH, dass nach heutiger Ansicht weder eine Spüle noch ein Herd (auch mit Backofen) Gebäudebestandteile wären, sondern Teil Scheinbestandteile wären, die jederzeit ersetzt werden könnten. Damit aber würde der BFH abweichend von seiner bisherigen Rechtsprechung die einzelnen Elemente einer Einbauküche (einschließlich Herd, Spüle, Backofen und aller fest eingebauten elektrischen Geräte) als ein einheitliches Wirtschaftsgut ansehen. Sie wären alle Bauteile einer Gesamtheit.

Die Aufteilung hat nach den Jahren der Nutzungsdauer zu erfolgen, § 7 Abs. 1 S. 1 EStG. Zehn jahre sind bei einer Einbauküche nach Auffassung des BFH unbedenklich.

BFH, Urteil vom 03.08.2016 – IX R 14/15 -

Erbschaftssteuer: Keine Steuerbefreiung für Eigentumswohnung, die dann nicht selbst genutzt wird

Die Klägerin war nach der Erbausschlagung durch ihre Mutter alleinige Erbin ihres Vaters. Zum Erbe gehörte der ½ Miteigentumsanteil an einer Wohnung, die von ihrer Mutter (der auch ½ Miteigentumsanteil zusteht) bewohnt wird. Von der Klägerin wurde die Wohnung der Mutter zur alleinigen Nutzung (kostenfrei) überlassen; sie selbst übernachtet dort nur gelegentlich.

Die Klägerin begehrte Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 c) ErbStG. Das Finanzamt wies dies zurück. Einspruch und Klage waren erfolglos.

Der BDG wies darauf hin, dass die Steuerbefreiung zur Vorrausetzung hat, dass die Immobilie vom Erblasser zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder er aus zwingenden Gründen daran gehindert wurde  und der Erbe sie innerhalb der nächsten zehn Jahren selbst nutzt oder aus zwingenden  Gründen daran gehindert ist.  Der Erbe muss dort den Lebensmittelpunkt haben; dem käme es gleich, wenn er als Berufspendler verschiedene Wohnsitze habe, aber jedenfalls diesen zum Lebensmittelpunkt auswähle (man kann hier an haupt- und Nebenwohnsitz denken). Die (kostenfreie) Überlassung an einen Dritten käme dem nicht gleich, auch wenn die Überlassung an einen Angehörigen (hier der Mutter) erfolge.

BFH, Urteil vom 05.10.2016 – II R 32/15 -