Der Rechtsstreit um die Abrechnung der Kaution
wird häufig nicht nur um die Frage geführt, wann der Vermieter die Kaution
abzurechnen hat, sondern auch darum, ob er bestimmte Forderungen verrechnen
kann. Dem kommt insbesondere dann Bedeutung zu, wenn es sich bei der Forderung
des Vermieters um eine bereits ältere Forderung aus einer
Betriebskostenabrechnung handelt.
Der Kläger hatte vom Beklagten im
Zeitraum 2002 bis Mai 2009 eine Wohnung angemietet. Er erbrachte eine Mietsicherheit
(Kaution) in Form eines Kautionssparbuchs, welches er an den Beklagten
abgetreten hatte. Die Betriebskostenabrechnungen für 2006 bis 2009, die stets
im Folgejahr erstellt und dem Kläger überlassen wurden, endeten jeweils mit der
Aufforderung von Nachzahlungen, die der Beklagte zu erbringen hatte, aber nicht
leistete.
Mit seiner im Dezember 2012
erhobenen und im Februar 2013 zugestellten Klage begehrte der Kläger die
Pfandfreigabe des Kautionskontos. In Ansehung der den Kautionsbetrag übersteigenden
Betriebskostenabrechnungen berief sich der Beklagte auf eine fehlende Verpflichtung
und erhob seinerseits Widerklage. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und
den Kläger wegen der Betriebskosten 2009 antragsgemäß verurteilt, im übrigen
die Widerklage wegen Verjährung abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung
des Klägers zurückgewiesen. Auf die zugelassene Revision hob der BGH die
landgerichtliche Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an das
Landgericht zurück.
Der BGH wies darauf hin, dass
nicht davon ausgegangen werden könne, dass über die Kaution sechs Monate nach
Mietende abgerechnet werden müsse. Der Mieter habe frühestens mit Ende des
Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungspflicht einen Anspruch
auf Freigabe der Mietsicherheit. Dieser Anspruch würde aber erst dann fällig,
wenn das Sicherungsbedürfnis entfalle, d.-h. zu dem Zeitpunkt, zu dem dem
Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter zustehen, wegen derer er sich
aus der Sicherheit befriedigen könnte.
Vorliegend ging das Landgericht
davon aus, dass die verjährten Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen
dem Freigabeanspruch entgegenstehen würden. Diese Forderungen sind nach § 216
Abs. 3 BGB als wiederkehrende Leistungen einzuordnen. Es ginge dabei aber
nicht - wie das Landgericht meinte
- um ein Zurückbehaltungsrecht, welches
dem Freigabeanspruch entgegen gehalten werden könne, sondern um die Frage, ob
dieser Anspruch mangels durch das Pfandrecht gesicherter Forderungen zu diesem
Zeitpunkt erst entstanden und damit fällig geworden sei. Nach § 216 Abs. 1 BGB
hindere die Verjährung einer Forderung nicht die Befriedigung aus dem dafür
bestellten Pfandrecht. Allerdings sei § 216 Abs. 1 BGB nicht auf den Fall des §
216 Abs. 3 BGB anwendbar und greife von daher auch nicht für die
Betriebskostenabrechnungen. Soweit dies in der Literatur anders gesehen würde, betrifft dies den hier nicht vorliegenden Fall, dass bei einer Kündigung wegen
Zahlungsrückstands die verjährten Forderungen
aus Betriebskostenabrechnungen mit berücksichtigt würden. Damit darf
sich der Beklagte wegen der verjährten Forderungen aus den
Betriebskostenabrechnungen nicht mehr aus der Sicherheit befriedigen.
Ob hier die Freigabe zu gewähren
ist, hänge mithin von der vom Landgericht aus seiner Rechtsposition heraus
nicht geklärten Frage ab, ob der Kläger während des Rechtsstreits die offene
Forderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009 zwischenzeitlich gezahlt habe.
BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14 -