Mietrecht: In welchem Umfang muss der Vermieter Unterlagen vorlegen ?

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Streitig ist immer wieder die Frage, in welchem Umfang der Vermieter auf Verlangen des Mieters Unterlagen im Rahmen der Betriebs-/Nebenkostenabrechnung dem Mieter vorlegen muss. Der BGH hatte sich mit dieser Frage im Zusammenhang mit einem Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor zu beschaffen, bei dem der Mieter die Vorlage der Rechnungen des Vorlieferanten begehrte. Der BGH negierte einen entsprechenden Anspruch des Mieters und verwies ihn darauf, dass er gegebenenfalls die Richtigkeit der Abrechnung bestreiten könne, wobei es Sache des Vermieters sei, wie er die Richtigkeit nachweise (BGH vom 03.07.2013 – VIII ZR 322/12 -).  Damit ergänzte der BGH seine Rechtsprechung aus dem Urteil vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11 -, mit dem er dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an Nebenkostenvorauszahlungen zubilligte, wenn die Unterlagen (dort: die Liefervereinbarung zwischen Vermieter und Fernwärmlieferant) nicht vorgelegt werden.

BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII 322/12 -

Kraftfahrzeugkauf: Mangel bei zu hohem Kraftstoffverbrauch

Fahrzeughersteller werben mit dem geringen Kraftstoffverbrauch ihrer Fahrzeuge. In der Praxis werden diese Verbrauchswerte regelmäßig überschritten. Alleine dies begründet allerdings noch keinen Mangel. Entscheidend ist, worauf das OLG Hamm in seinem Urteil vom 07.02.2013 – 28 U 94/12 -  hinwies, ob der Kraftstoffverbrauch des konkreten Fahrzeugs über den benannten Werten unter Berücksichtigung der Testbedingungen liegt. Grundlage ist hier das Typengenehmigungsverfahren nach der EG-Richtlinie 80/1268/EWG. Ein Mangel des gekauften Fahrzeugs liegt also dann vor, wenn dieses unter Testbedingungen einen um 10% oder mehr höheren Kraftstoffverbrauch hat als im Verkaufsprospekt (welcher die Soll-Beschaffenheit des Fahrzeugs dokumentiert) angegeben ist. Der Wartungszustand (d.h. die vom Hersteller vorgegebenen Wartungsintervalle) und der Referenzkraftstoff (im Hinblick auf den Brennwert) sind hier mit zu berücksichtigende Aspekte. Bei dem Referenzkraftstoff ist allerdings zu berücksichtigen, dass dieser unter Laborbedingungen hergestellt wird, während sich bei Markenkraftstoffen durch die industrielle Fertigung innerhalb der Toleranzen größere Streubreiten ergeben; dieser Unterschied ist zugunsten des Herstellers bei der Beurteilung einzustellen (hier vom OLG mit 0,1 l/100km angenommen). Bleibt es dann immer noch bei einer Erhöhung von 10% oder mehr, liegt ein den Rücktritt begründender Mangel vor.

OLG Hamm, Urteil vom 07.02.2013 - 28 U 94/12 -

im Anschluss an die Entscheidung BGH vom 08.05.2007 - VIII ZR 19/05 - (dort hielt der BGH fest, ein erheblicher Mangel läge nicht vor, wenn der Kraftstoffverbrauch nicht um 10% von der Herstellerangabe abweiche).

Einkommensteuer: Versteuerung der privaten Nutzungsmöglichkeit von Dienstwagen

Der BFH hat seine Rechtsprechung zur Versteuerung des lohnsteuerlichen Vorteils eines auch zu privaten Zwecken überlassenen Dienstwagens geändert. Mit seiner Entscheidung vom 21.03.2013 – VI R 31/10 – legte er dar, dass es nicht darauf ankäme, ob das Fahrzeug und gegebenenfalls ab wann oder wann das Fahrzeug tatsächlich privat genutzt wurde. Die Überlassung eines Dienstwagens auch zur privaten Nutzung führe unabhängig von einer tatsächlichen privaten Nutzung stets zu einer Bereicherung des Arbeitnehmers. Der geldwerte Vorteil ist zu versteuern; die 1%-Regelung sei eine zwingende, stark typisierende  und pauschalierende Bewertungsregelung.  Die 1%-Regelung kommt nur dann nicht zur Anwendung, wenn ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch geführt würde, wozu u.a. gehört, dass nicht nur die jeweils gefahrene Strecke mit der Kilometerangabe zu benennen ist, sondern auch hinreichend bestimmt der Ausgangsort und der Endpunkt sowie der Grund der Fahrt.

BFH, Urteil vom 21.03.2013 - VI R 31/10 -

Einkommensteuer: Keine Anerkennung einer Vorfalligkeitsentschaedigung als Werbungskosten

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist vom Verkäufer an seine finanzierende Bank bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens infolge des Verkaufs zu zahlen, wenn er sich zur lastenfreien Übergabe der Immobilie verpflichtet hat. Während die Zinsaufwendungen für das Darlehen als Werbungskosten im Rahmen der Veranlagung VuV (Vermietung und Verpachtung) Berücksichtigung finden, ist dies bei der Vorfälligkeitsentschädigung nicht der Fall. Dies wird vom BFH in seinem Nichtannahmebeschluss vom 09.08.2012 – IX B 57/12 – damit begründet, dass  „diese Aufwendungen unmittelbar mit dem nicht steuerbaren Veräußerungsvorgang zusammenhängen, zumal der Kläger sich zur lastenfreien Übertragung des Kaufgegenstands, nämlich des Vermietungsobjekts, im Kaufvertrag verpflichtet hatte“.

Das FG Düsseldorf hat in seinem Urteil vom 11.09.2013 – 7 K 545/13 E – darauf hingewiesen, dass sich aus der Entscheidung des BFH zur nachträglichen Anerkennung von Schuldzinsen als Werbungskosten aus VuV nichts anderes ergäbe, da der Grund für die erweiterte Abzugsfähigkeit insoweit die Verlängerung der Spekulationsfrist sei, weshalb nachträgliche Schuldzinsen auch im Bereich der Überschusseinkünfte der Finanzierung eines steuerrechtlich erheblichen Veräußerungs- oder Aufgabeverlustes dienen würden.

BFH, Beschluss vom 09.08.2012 – IX B 57/12 –

FG Düsseldorf, Urteil vom 11.09.2013 – z K 545/13 E -

Wohnraummiete: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung und Schriftform

Ein Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung sollte schriftlich erfolgen. So hat das LG Hamburg in einem Urteil vom 14.02.2013 – 307 S 456/11 – entschieden, dass der entsprechende mündliche Kündigungsverzicht des Ex-Vermieters, der die Immobilie veräußert hatte, jedenfalls dann der Schriftform bedarf, wenn der Verzicht länger als ein Jahr wirken soll. Dies wird mit Hinweis auf § 550 Satz 1 BGB unter Berufung auf die grundlegende Entscheidung des BGH vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06 – begründet.

Unabhängig also davon, dass die Schriftform ohnehin im Hinblick auf die Beweislichkeit des Verzichts dringend anzuraten ist, ist sie als Formerfordernis auch bei einer längeren Zeitspanne als ein Jahr zwingend. Bei Verzicht auf die Schriftform kann sich der Mieter auf den Ausschluss, liegt der Verzicht länger als ein Jahr zurück, nicht wirksam berufen. Die Schriftform ist allerdings nur gewahrt, wenn die Regelung selbst im Mietvertrag enthalten ist.

LG Hamburg, Urteil vom 14.02.2013 - 307 S 456/11 -

BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06 -

Mietrecht: Eigenbedarfskündigung auch bei einem erst kurz zuvor geschlossenen Mietvertrag möglich

Bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages soll der Mieter Vorsicht obwalten lassen. Nach der Entscheidung des BGH vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 -  hindert der erst erst kurz vorher erfolgte  Abschluss eines Mietvertrages nicht die Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn dieser zumindest bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbar war. Ob er absehbar war, ist eine vom Gericht zu prüfende Tatfrage. Will der Mieter sicher sein, sollte er eine Regelung im Mietvertrag aufnehmen, wonach eine Kündigung wegen Eigenbedarf, jedenfalls für eine gewisse Zeit, nicht möglich ist.

 BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12 -

Arbeitsrecht: Unwirksamer Freiwilligkeits-Vorbehalt der Zahlung von Weihnachtsgeld in Formulararbeitsvertrag

Das BAG hat in seinem Urteil vom 20.02.2013 – 10 AZR 177/12 – einen Freiwilligkeitsvorbehalt für die Zahlung von Weihnachtsgeld in einem Formulararbeitsvertrag als Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und damit den Vorbehalt als unwirksam angesehen. Es könne nicht zum einen Weihnachtsgeld „gewährt“ werden, zum anderen aber ein Vorbehalt aufgenommen werden. Will der Arbeitgeber im Einzelfall entscheiden, ob er Weihnachtsgeld zahlen will, muss er dies mithin klar zum Ausdruck bringen.

BAG, Urteil vom 20.02.2014 - 10 AZR 177/12 -