Kredit: Vorfälligkeitsentschädigung bei negativem Zinsumfeld

Der Kläger nahm bei einem Immobiliar-Darlehensvertrag eine vorzeitige Darlehensrückzahlung vor, für die die beklagte Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von € 33.317,74 berechnete und die vom Kläger gezahlt wurde. Seine Klage auf Rückzahlung hatte erstinstanzlich in Höhe von € 2.750,93 Erfolg. Das berufungsgerecht wies die Berufung der Beklagten insoweit zurück. Die zugelassene Revision führte zur Klageabweisung insgesamt. Nach Ansicht des BGH hatte die Beklagte die Vorfälligkeitsentschädigung insgesamt mit Rechtsgrund erlangt.

§ 490 Abs. 2 S. 3 BGB verpflichte den Darlehensnehmer dem Darlehensgeber den Schaden zu ersetzen, der diesem aus einer vorzeitigen Kündigung des Darlehensvertrages entstünde (Vorfälligkeitsentschädigung). Dabei könne eine Bank den Schaden nach der Aktiv-Aktiv-Methode wie auch nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnen (BGH, Urteil vom 01.07.1007 - IX ZR 267/96 -). Bei der vorliegend von der Bank gewählten Aktiv-Passiv-Methode würde der finanzielle Nachteil des Darlehensgebers als Differenz zwischen den Zinsen, die der Darlehensnehmer bei vereinbarungsgemäßer Durchführung des Darlehensvertrages tatsächlich gezahlt hätte, und der Rendite darstellen, die sich aus der laufzeitkongruenten Wiederanlage der freigewordenen Beträge in sichere Kapitalmarkttitel ergäbe. Dieser Differenzbetrag sei um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten zu vermindern und auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Vorfälligkeitsentschädigung abzuzinsen.

Zutreffend habe das Berufungsgericht die Rendite laufzeitkongruenter Hypothekenpfandbriefe zugrunde gelegt (entnommen der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank). Diese liefere eine gesicherte Grundlage tatsächlich durchgeführter Wertpapiergeschäfte. Würde dort der Markt mit einem negativen Wiederanlagezins abgebildet, bedeute dies, dass die Bank mit dem vorzeitig zurückgeführten Darlehensbetrag bei einer laufzeitkongruenten Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen keine Vorteile erwirtschafte, sondern einen Schaden erleide.

Fehlerhaft sei dieser Schaden vom Berufungsgericht nicht berücksichtigt worden.  Da der Darlehensgeber bei der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens so gestellt werden solle, wie er bei einer Durchführung des Darlehensvertrages über die Festschreibungszeit stünde, sei aber dieser Schaden bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen. Der mit er Aktiv-Passiv-Methode berechnete Zinsverschlechterungsschaden umfasse daher auch bei einer laufzeitkongruenten Wiederanlage in Hypothekenpfadbriefen anfallende negative Renditen, die Ausdruck der im Rückzahlungszeitpunkt bestehenden Zinslandschaft seien, der sich die Bank aufgrund der vorzeitigen Vertragserfüllung ausgesetzt sehe (u.a. OLG Frankfurt, Urteil vom 26.10.2022 - 3 U 201/21 -).

Die Bank habe ein Wahlrecht, ob sie die Aktiv-Aktiv-Methode oder die Aktiv-Passis-Methode anwende, wobei die Aktiv-Passis-Methode der Bank darüber hinweghelfe, dass es einer Bank häufig nicht möglich oder zumutbar sei, durch eine vorzeitige Darlehensablösung frei gewordene Darlehensmittel laufzeitkongruent in gleichartige Darlehen anzulegen (dann wäre die Aktiv-Aktiv-Methode möglich). Die Aktiv-Passiv-Methode gestattet es mithin der Bank, ihre Nichterfüllungsschaden oder ihre Vorfälligkeitsentschädigung auf Grundlage einer laufzeitkongruenten Wiederanlage in sicheren Kapitalmarkttiteln zu berechnen.

Die abstrakte Schadensberechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode würde auch keinen Verstoß gegen das schadensersatzrechtliche Bereicherungsverbot darstellen. Die sei den Besonderheiten des Geschäftsbetriebs von darlehensgebenden Banken geschuldet und verhindere, dass materielle Ersatzansprüche durch praktisch nicht erfüllbare Beweisanforderungen ihre Wirkung verlieren würden (was das Berufungsgericht verkannt habe).

BGH, Urteil vom 12.03.2024 - XI ZR 159/23 -

Insolvenz: Keine anfechtbare Rückgewähr eines über einen Gesellschafter von einem Dritten erbrachten Darlehens

Der Beklagte gewährte den Eheleuten V. ein Darlehen, welches von diesen nebst Zinsen bis zum 29.02.2012 bzw. 31.03.2012 zurückgezahlt werden sollte. Vereinbarungsgemäß und wurde (durch direkte Zahlung des Beklagten) das Darlehen der Autohaus P.V. GmbH (Schuldnerin), deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer V. war, zur Beseitigung einer Liquiditätslücke zur Verfügung gestellt werden. Am 27.02.2012 zahlte die Schuldnerin einen Teilbetrag an den Beklagten zurück. Am 30.03.2012 vereinbarten der Beklagte und V. eine Verlängerung des Darlehens bis zum 30.09.2012; die Rückzahlung erfolgte am 05.10.2012.  Am 19.07.2013 beantragte V. die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Schuldnerin. Der Insolvenzverwalter verlangte die Rückzahlung des am 05.10.2012 gezahlten Betrages. Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Auf die Revision des Beklagten wurde die Klage abgewiesen.

Anfechtbar nach § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO sei eine Rechtshandlung, die für die Forderung eines Gesellschafters auf Rückgewähr eines nachrangigen Darlehens iSv. § 39 Abs. 1 Nr. 5 InsO Befriedigung gewährt habe, wenn die Handlung im letzten Jahr vor dem Eröffnungsantrag (wie hier) oder danach vorgenommen worden sei. Allerdings unterlägen dem Nachrang nur Ansprüche auf Rückgewähr, die von einem Gesellschafter gewährt wurden, der einer Gesellschaft iSv. § 39 Abs. 4 S. 1 InsO angehöre und nicht dem Kleinbeteiligungsprivileg nach § 39 Abs. 5 InsO unterfalle. Dritte, die der Gesellschaft nicht als Gesellschafter angehören, würden dem Nachrang nur unterworfen, wenn sie bei wirtschaftlicher Betrachtung einem Gesellschafter gleichstehen würden. So könne sich der Gesellschafter seiner Verantwortung nicht durch Zwischenschaltung anderer Gesellschaften entziehen (BGH, Urteil vom 15.11.2018 - IX ZR 39/18 -).

Diese Voraussetzungen sah der BGH, anders als die Vorinstanzen, als nicht erfüllt an. Mit Ausnahme des Darlehensvertrages zwischen den Eheleuten V. und dem Beklagten würden keine rechtliche Verbindungen zwischen dem Beklagten und der Schuldnerin als Darlehensnehmerin einerseits, dem Beklagten und den Eheleuten V. als Darlehensgeber andererseits bestehen. Der Beklagte habe auch keinen Einfluss auf Entschließungen der Schuldnerin gehabt. Eine Umgehung von Anfechtungstatbeständen könne auch nicht den Anwendungsbereich des § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO eröffnen. Dieser sei nur bei den im Gesetz benannten Voraussetzungen gegeben. Zudem läge keine Umgehung vor. Selbst wenn der Beklagte den Darlehensvertrag unmitellbar mit der Schuldnerin geschlossen hätte, wäre die Rückzahlung nicht nach § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO  anfechtbar gewesen, da der Beklagte nicht Gesellschafter der Schuldnerin gewesen wäre und auch einem solchen nicht gleichgestanden hätte.

Weitere vom klagenden Insolvenzverwalter benannte Anfechtungsgründe wurden vom BGH auch verneint.

BGH, Urteil vom 27.02.2020 - IX ZR 337/18 -

Bankenhaftung bei Sittenwidrigkeit des Kaufpreises einer Immobilie ?

Die beklagte Bank finanzierte eine von den Klägern 2008 erworbene Eigentumswohnung.  Die war 22qm groß und hatte einen Kaufpreis von € 33.900,00 zu 100% bei einem Zinssatz von 1,5%; sie war vermietet und nach Angaben der Verkäuferin betrug die Nettokaltmiete € 5,11/qm. Aufgrund Leerstandes erzielten die Kläger keine Mieteinnahmen.

2010 verlangten die Kläger von der Verkäuferin die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Klage war erfolgreich, da die Wohnung nach einem vom Landgericht eingeholten Sachverständigengutachten lediglich einen Verkehrswert von € 10.500,00 habe und damit der Kaufpreis in sittenwidriger Weise überhöht gewesen sei. Die Verkäuferin meldete Insolvenz an.

Mit der Klage gegen die Beklagte begehrten die Kläger die Rückzahlung des von ihnen bis dahin auf das Darlehen Betrages von € 18.765,24. Das Landgericht wies die Klage ab. Die Berufung der Kläger zum Kammergericht (KG) war erfolgreich. Dabei stütze sich das KG auf ein eingeholtes Gutachten, nah dem nach der von diesem zugrunde gelegten Vergleichswertmethode der Verkehrswert € 20.600,00 betrage, was aber nicht überzeugend sei, da es an der notwendigen Vergelcihbarkeit einer entsprechenden Anzahl von Objekten ermangele. Der Sachverständige habe den Ertragswert mit € 12.072,00 ermittelt, und daraus sei ein Mittwelt zu bilden, weshalb eine Überteuerung eine Überteuerung von 90% anzunehmen sei.

 Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten  hob der BGH das Urteil des OLG auf und verwies den Rechtsstreit zurück.

Rechtsfehlerfrei sei das KG davon ausgegangen, dass eine Bank ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs träfe, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorläge, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen müsse (BGH, Urteile vom 16.02.2006 - XI ZR 6/04 -, vom 19.06.2010 - XI ZR 145/14 - und vom 18.10.2016 - XI ZR 145/14 -).  Dies sei bereits  anzunehmen, wenn der Kaufpreis (ohne Berücksichtigung von darin enthaltenen Nebenkosten) knapp doppelt so hoch sei wie der Verkehrswert.

Vorliegend habe allerdings das KG das rechtliche Gehör (Art. 103 GG) der Beklagten verletzt, da es vorliegend von der Beurteilung des beauftragten Sachverständigen abwich, demzufolge der Verkehrswert der Wohnung sachgerecht nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln sei, ohne ein weiteres Gutachten nach § 412 Abs. 1 ZPO einzuholen und ohne Nachweis eigener Sachkunde eine eigene Wertermittlung vorgenommen habe, zumal es, wenn es eigene Sachkunde für sich in Anspruch nähme, die Parteien vorher darauf hinweisen müsse, was nicht erfolgt sei. Das rechtliche Gehör der Beklagten sei verletzt worden, da das KG bei der Wertermittlung einen Mittelwert von Vergleichswert und Ertragswert angenommen habe.

Die Auswahl der  geeigneten Wertermittlungsmethode stünde, wenn nicht das Gesetz ein bestimmtes Verfahren vorsieht, im Ermessen des Tatrichters. Allerdings sei es unzulässig, schematisch einen rechnerischen Mittelwert zwischen Vergleichswert und Ertragswert zu bilden (BGH, Urteil vom 13.07.2970 - VII ZR 189/68 -).

Wenn, wie hier, der gerichtlich bestellte Sachverständige die Voraussetzungen für eine verlässliche Verkehrswertermittlung nach Vergleichswerten bekundet, könne das Gericht nicht an dem Ergebnis vorbeigehen, auch wenn eine andere Wertermittlungsmethode zu einem deutlich anderen Ergebnis führe. Dies gelte insbesondere dann, wenn es um die Frage der Sittenwidrigkeit gehen würde, da nach der Rechtsprechung würde auf der objektiven Grundlage eines besonderen Missverhältnisses den Schluss auf das subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung ziehen. Hierfür sei aber keine Grundlage gegeben, wenn der direkte Vergleich mit dem maßgeblichen Markt, den die Auswertung der tatsächlich erzielten Preise bei Vorliegen hinreichenden Vergleichsmaterials leiste, zur Verneinung eines besonderen Missverhältnisses führe (BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/03 -).

Damit würden die Ausführungen des Landgerichts zu der die Aufklärungspflicht auslösenden Kenntnis auch das rechtliche Gehör der Beklagten verletzen. Eine positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung sei erforderlich, ohne dass die Bank eigene Nachforschungen betreiben müsse. Sie sei also nicht verpflichtet, zu Vermeidung etwaiger eigener Risiken sich einen (dann zu offenbarenden) Wissensvorsprung zu verschaffen. Ausnahmsweise stünde die bloße Erkennbarkeit einer aufklärungsbedürftigen Tatsache der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich einem zuständigen Bankenmitarbeiter dies nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen müsse, da er nicht berechtigt sei, seine Augen vor solchen Tatsachen zu verschließen. Schon danach sei der Ausgangspunkt der Erwägungen des KG zur monatlichen Bruttokaltmiete falsch, die Bank hätte eine einfache Überschlagsrechnung zum Ertragswert durchführen müssen, woraus sich bereits die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises hätte aufdrängen müssen, da dies eine Art der nicht notwendigen Nachforschung darstelle. Wertermittlungen, die die Bank im eigenen Interesse vornähme, würden den Beleihungswert betreffen, um so die Realisierung ihrer Forderung im Falle einer Zwangsversteigerung einschätzen zu können. Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge schulde weder die Bank noch der Verkäufer. Die Bank träfe nicht die Verpflichtung den Käufer auf eine Unwirtschaftlichkeit hinzuweisen.

BGH, Beschluss vom 08.01.2019 - XI ZR 535/17 -

Darlehensvertrag: Auch nach Rückführung des Darlehens kann noch der Widerruf durch den Darlehensnehmer erfolgen

Dem OLG Frankfurt lag ein  Rechtsstreit zur Entscheidung vor, in dem der klagende Darlehensnehmer ein Darlehen aufgenommen hatte, diesen aber  - nachdem bereits die Rückzahlung erfolgte widerrief und seine Zahlungen von der Beklagten zurückverlangte.Sein Begehren war erfolgreich.

Die Beklagte hatte eingewandt, sie habe ordnungsgemäß eine Widerrufsbelehrung vorgenommen. Dem folgten Land- und Oberlandesgericht nicht. In der Widerrufsbelehrung wurde aufgenommen, der Widerruf wäre „frühestens“ möglich mit Erhalt der Belehrung. Dadurch aber wird dier Fristbeginn nicht eindeutig mitgeteilt (so bereits BGH im Urteil vom 15.08.2012 – VIII ZR 378/11 -). Auch könne sich die Beklagte vorliegend nicht auf § 14 Abs. 2 und 2 BGB InfoV berufen, da das Verwandte Formular nicht dem Muster in der damals gültigen Fassung entsprach.

Ebenso könne sich die Beklagte nicht auf eine Verwirkung berufen. Verwirkung, dessen Grundlage die unzulässige Rechtsausübung iSv. § 242 BGB ist, setzt einen längeren Zeitablauf (Zeitmoment) und zudem besondere Umstände, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen, voraus.  Ein derartiger Fall läge hier nicht vor.

Zwar wäre 9,5 Jahre nach Abschluss des Darlehensvertrages und vier Jahre nach dessen Rückzahlung das Zeitmoment erfüllt. Es fehle aber an dem Umstandsmoment. Außer der Rückführung des Darlehens habe sich für die Beklagte kein Umstand ergeben, aus dem heraus sie annehmen durfte, der Kläger würde nicht (noch) von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen.

OLG Frankfurt, Urteil vom 26.08.2015 – 17 U 202/14 -

Einkommensteuer: Keine Anerkennung einer Vorfalligkeitsentschaedigung als Werbungskosten

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist vom Verkäufer an seine finanzierende Bank bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens infolge des Verkaufs zu zahlen, wenn er sich zur lastenfreien Übergabe der Immobilie verpflichtet hat. Während die Zinsaufwendungen für das Darlehen als Werbungskosten im Rahmen der Veranlagung VuV (Vermietung und Verpachtung) Berücksichtigung finden, ist dies bei der Vorfälligkeitsentschädigung nicht der Fall. Dies wird vom BFH in seinem Nichtannahmebeschluss vom 09.08.2012 – IX B 57/12 – damit begründet, dass  „diese Aufwendungen unmittelbar mit dem nicht steuerbaren Veräußerungsvorgang zusammenhängen, zumal der Kläger sich zur lastenfreien Übertragung des Kaufgegenstands, nämlich des Vermietungsobjekts, im Kaufvertrag verpflichtet hatte“.

Das FG Düsseldorf hat in seinem Urteil vom 11.09.2013 – 7 K 545/13 E – darauf hingewiesen, dass sich aus der Entscheidung des BFH zur nachträglichen Anerkennung von Schuldzinsen als Werbungskosten aus VuV nichts anderes ergäbe, da der Grund für die erweiterte Abzugsfähigkeit insoweit die Verlängerung der Spekulationsfrist sei, weshalb nachträgliche Schuldzinsen auch im Bereich der Überschusseinkünfte der Finanzierung eines steuerrechtlich erheblichen Veräußerungs- oder Aufgabeverlustes dienen würden.

BFH, Beschluss vom 09.08.2012 – IX B 57/12 –

FG Düsseldorf, Urteil vom 11.09.2013 – z K 545/13 E -