WEG: Beschlussanfechtung und/oder -ersetzung zur Herabsetzung einer Sicherheitsleistung für gewünschten Treppenlifteinbau ?

Die Wohnungseigentümer genehmigten dem Kläger (und seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau) mit Beschluss vom 10.11.2011 den Einbau eines Treppenliftes mit der Auflage, dass der Kläger eine von ihm angebotene Sicherheit in Höhe von € 10.000,00  für Schäden am Gemeinschaftseigentum und nicht ordnungsgemäßen Rückbau erbringt. Die Sicherheit wurde nach Beschlussfassung erbracht. Auf der Eigentümerversammlung vom 16.04.2017 beantragte der Kläger eine Reduzierung der Sicherheitsleistung auf € 3.000,00, der abgelehnt wurde. Dieser Beschluss wurde vom Kläger angefochten. Das Amtsgericht gab der Klage statt, insoweit es die Sicherheitsleistung auf € 4.500,00 reduzierte. Die dagegen von den verklagten Wohnungseigentümern eingelegte Berufung war erfolgreich. Auf die Berufung wurde das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.

Das Landgericht wies darauf hin, dass es sich um die Anfechtung eines Negativbeschlusses handeln würde, die nur dann Erfolg haben könnte, wenn lediglich eine positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Es müsste dann ein Fall der Ermessensreduzierung auf Null vorgelegen haben. Diese Ermessensreduzierung auf Null sei aber auch nach dem Befinden des Amtsgerichts nicht gegeben gewesen, wurde doch vom Amtsgericht selbst die Aufwendungen für den Abbau des Treppenlifts den Betrag von € 3.000,00 übersteigen würden.  

Habe aber kein Anspruch auf Zustimmung zu dem Beschlussantrag bestanden, habe sich die Ablehnung durch die Eigentümer im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens gehalten.  Nicht geltend gemacht werden könnte, dass die Eigentümer einen anderen Beschluss hätten fassen müssen, da Gegenstand der Anfechtungsklage nur der konkrete Negativbeschluss sei und ein anderer gerade auch nicht zur Abstimmung vorgelegen hätte.

Anders als das Amtsgericht meine, könne die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht gem. § 21 Abs. 8 WEG durch Feststellung einer anderweitigen Sicherheit ersetzt werden. In diesem Zusammenhang ist das Landgericht nicht darauf eingegangen, dass nach dem von ihm mitgeteilten Tatbestand nur eine Anfechtungsklage erhoben wurde, nicht (auch) eine Klage auf positive Beschlussfeststellung. Es muss wohl davon ausgegangen werden, dass ein Beschlussersetzungsantrag nicht gestellt wurde, das Amtsgericht aber die Beschlussanfechtungsklage entsprechend umgedeutet hat und der Kläger des Ausgangsverfahrens dieses ihm günstige Urteil im Berufungsrechtszug mit seinem Antrag auf Berufungszurückweisung mit der entsprechenden Auslegung seines Antrages billigend übernahm (vgl. zur Auslegung des Klageantrags auch BGH, Urteil vom 26.02.2016 - V ZR 250/14 -).

Gegen die Beschlussersetzung spräche bereits, dass die Eigentümer nur im Hinblick auf die Reduzierung auf € 3.000,00 vorbefasst gewesen seien, nicht im Hinblick auf eine darüber liegende Sicherheitsleistung. Auch nach dem Protokoll wurde die Sicherheitsleistung von nur € 3.000,00 im Hinblick auf die Preisentwicklung als zu niedrig eingestuft, was nicht ausschließe, dass im Rahmen des Ermessens der Eigentümer diese bei einer höheren verbleibenden Sicherheit doch einen positiven Beschluss gefasst haben könnten. Jedenfalls sei nicht ersichtlich, dass es sich um eine reine Förmelei handele, da nicht gesichert sei, dass die Eigentümer stets die Reduzierung der geleisteten Sicherheit ablehnen würden.

Entscheidend sei aber nach Ansicht des Landgerichts, ob der Kläger überhaupt einen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung haben könne. Der Beschluss aus 2011 sei bestandkräftig. Damit könne auch der Einwand nicht erhoben werden, der Beschluss habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 -), da dies in einer fristgebundenen Anfechtungsklage hätte erfolgen müssen. Damit sei der Beschluss hinzunehmen und schließe auch einen Anspruch auf abändernden Zweitbeschluss aus; anderes gelte nur bei schwerwiegenden Gründen, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht berücksichtigt wurden OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.01.2009 – 20 W 384/07 -).

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 13.02.2020 - 2-13 S 103/19 -

Kündigungsgrund fehlende Mietsicherheit und Eigentumswechsel nach Einleitung der Räumungsklage

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über gewerbliche Räume geschlossen, nach dessen Regelungen die Klägerin als Vermieterin bei Nichtleistung der vereinbarten Mietsicherheit und schriftlicher Mahnung das Mietverhältnis von der Vermieterin gekündigt werden kann. Die Mietsicherheit sollte einen Monat vor der Übergabe der Mietsache geleistet werden. Diese wurde  - trotz schriftlicher Mahnung - nicht geleistet. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis außerordentlich und ordentlich und erhob Räumungsklage. Nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils wurde die R.-R. Grundstücksgesellschaft als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Im Berufungsverfahren wurde u.a. von der Beklagten die Aktivlegitimation der Klägerin gerügt, die ihren Klageantrag im berufungsverfahren auf Leistung an die Erwerberin umstellte.

Das OLG verwies darauf, dass nach §§ 566 Abs. 1, 578 BGB der Erwerber nach Überlassung der Räume an den Mieter mit der durch Auflassung im Grundbuch erfolgten Eigentumsübertragung gem. §§ 873, 925 BGB an Stelle des bisherigen Eigentümers in den Mietvertrag eintrete; ein vorheriges Datum scheide selbst dann aus, wenn sich die Parteien vertraglich entsprechend über einen Nutzungsübergang zu einem früheren Zeitpunkt geeinigt hätten. Damit hätten hier die Voraussetzungen des § 566 BGB (Eintritt des Erwerbers in d n Mietvertrag) erst mit Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens vorgelegen.  Nicht entscheidend sei, dass bereits vorher gekündigt wurde; Der Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis scheide nur aus, wenn die Kündigung bereits vor dem grundbuchlichen Eigentumsübergang erfolgt wäre und zusätzlich auch vorher der Mieter bereits ausgezogen wäre. Sei dies, wie hier, nicht der Fall, trete der Erwerber in das Abwicklungsverhältnis ein und würde so Inhaber des Rückgabeanspruchs aus § 546 Abs. 1 BGB.

Das bedeute aber nicht, dass deshalb die Klägerin als ehemalige Eigentümerin und Vermieterin ihre Aktivlegitimation, also ihre Berechtigung zur Geltendmachung u.a. des Räumungsanspruchs, verliere. Nach § 265 Abs. 2 S. 1 ZPO habe die Veräußerung und der Eigentumsübergang an dem Grundstück, der sich während des Rechtsstreits vollzieht, grundsätzlich keinen Einfluss auf diesen. Lediglich müsse die Klägerin als ehemalige Eigentümerin nunmehr ihren Klageantrag auf Herausgabe an den Erwerber umstellen bzw., soweit bereits der Räumungsanspruch erstinstanzlich zugesprochen wurde, insoweit eine Neufassung beantragen.

Im übrigen sei die Klägerin zur Kündigung des Mietverhältnisses nach der vertraglichen Regelung berechtigt gewesen. Insbesondere könne sie nicht darauf verwiesen werden, zunächst die Sicherheit klageweise einzufordern, zumal es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis handele, in Ansehung der Bedeutung einer Sicherheitsleistung für das Mietverhältnis und den Umstand, dass die Beklagte auch nicht die ersten mieten gezahlt habe. Auf § 543 Abs. 1 BGB käme es nicht an, da es den Vertragsparteien frei stünde, weitere Gründe für eine (außerordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses im Vertrag zu regeln. Die vertraglich vereinbarte schriftliche Mahnung mit Fristsetzung entspräche auch der Voraussetzung des § 543 Abs. 3 BGB.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017 - 10 U 87/ 16 -

Gewährleistungsansprüche: Unwirksame AGB-Sicherungsklausel im Bauwerkvertrag

Streitgegenständlich war im Revisionsverfahren noch eine Forderung der Klägerin (Werkunternehmer) auf restwerklohn in Höhe von € 7.470,72. Es handelte sich hier um einen von der Beklagten nach dem Bauwerkvertrag einbehaltenen Sicherungseinbehalt. In der entsprechenden Klausel des Bauwerkvertrages hießt es:

„22.1. Die Parteien vereinbaren - unabhängig von einer Ausführungsbürgschaft -, den Einbehalt einer unverzinslichen Sicherheitsleistung durch den AG in Höhe von 5% der Brutto-Abrechnungssumme für die Sicherstellung der Gewährleistung einschließlich Schadensersatz und Erstattung von Überzahlungen.

22.2. Der AN ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt gegen Vorlage einer unbefristeten, selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bürgschaft einer deutschen Großbank … abzulösen; frühestens allerdings nach vollständiger Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgestellter Mängel oder fehlender Leistungen…“

Der BGH ging, mangels anderweitiger Feststellungen der Vorinstanzen im Revisionsverfahren davon aus, dass es sich bei dem Vertrag um von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Diese verweigerte die Zahlung des darauf gestützten Betrages, nachdem die Klägerin wegen fehlender Baufreiheit den Vertrag kündigte und die erbrachten Leistungen abrechnete. Sie hatte zusammen mit dem Architekten ein Mängelprotokoll erstellt, welches allerdings von der Klägerin nicht gegengezeichnet wurde.

In den Vorinstanzen wurde die Klage abgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an das OLG.

Nach Auffassung des BGH verstößt die Regelung in 22.1. und 22.2. des AGB-Werkvertrages gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. In diesem Sinne sei eine Klausel unangemessen, nach der der Auftraggeber für die Dauer der Gewährleistungsfrist einen Einbehalt zur Sicherung seiner daraus resultierenden möglichen Ansprüche vornehmen darf, der Auftragnehmer dafür aber keinen angemessenen Ausgleich erhält und das Bonitätsrisiko für die Dauer der Gewährleistungsfrist trägt und ihm die Liquidität sowie die Verzinsung vorenthalten werden.

Allerdings sei unter diesem Gesichtspunkt eine Klausel, nach der der Auftraggeber 5% der Bausumme für die Dauer der fünfjährigen Gewährleistungsfrist durch eine selbstschuldnerische unbefristete ablösen kann, danach nicht unwirksam. Dies folge daraus, dass die in der Zinsbelastung und einer Einschränkung der Kreditlinie bei Bereitstellung einer Bürgschaft im Hinblick auf das berechtigte Sicherungsinteresse des Auftraggebers nicht so gewichtig sind, um daraus die Unwirksamkeit herzuleiten (Senat vom 26.02.2004 - VII ZR 247/02 -).

Allerdings sei diese Klausel dann unwirksam, wenn  - wie hier – die Ablösung des Einbehalts durch eine Bürgschaft davon abhängig gemacht würde, dass wesentliche Mängel nicht (mehr) vorhanden sind (Senat vom 13.11.2003 - VII ZR 57/02 -).

Die Regelungen unter 22.1. und 22.2. stellen sich nach Ansicht des BGH als Einheit dar und bedürften daher einer Gesamtbeurteilung. Da hier die Ablösemöglichkeit erst nach Beseitigung von im Abnahmeprotokoll  festgestellter Mängel oder fehlender Leistungen bestünde, handele es sich um eine so weitreichende Einschränkung, dass ein angemessener Ausgleich im Hinblick auf Nachteile des Auftragnehmers nicht mehr angenommen werden könne. Die Frage, ob Mängelrügen bei der Abnahme resp. die Rügen fehlender Leistungen berechtigt sind oder nicht, könne zu einer langjährigen Kontroverse führen, die sich über die Dauer der Mängelfrist für Gewährleistungsansprüche hinziehen könnte.

Die Zurückverweisung erfolgte, damit das OLG klärt, ob es sich bei den Regelungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.

BGH, Urteil vom 30.03.2017 - VII ZR 170/16 -