Kündigungsgrund fehlende Mietsicherheit und Eigentumswechsel nach Einleitung der Räumungsklage

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über gewerbliche Räume geschlossen, nach dessen Regelungen die Klägerin als Vermieterin bei Nichtleistung der vereinbarten Mietsicherheit und schriftlicher Mahnung das Mietverhältnis von der Vermieterin gekündigt werden kann. Die Mietsicherheit sollte einen Monat vor der Übergabe der Mietsache geleistet werden. Diese wurde  - trotz schriftlicher Mahnung - nicht geleistet. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis außerordentlich und ordentlich und erhob Räumungsklage. Nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils wurde die R.-R. Grundstücksgesellschaft als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Im Berufungsverfahren wurde u.a. von der Beklagten die Aktivlegitimation der Klägerin gerügt, die ihren Klageantrag im berufungsverfahren auf Leistung an die Erwerberin umstellte.

Das OLG verwies darauf, dass nach §§ 566 Abs. 1, 578 BGB der Erwerber nach Überlassung der Räume an den Mieter mit der durch Auflassung im Grundbuch erfolgten Eigentumsübertragung gem. §§ 873, 925 BGB an Stelle des bisherigen Eigentümers in den Mietvertrag eintrete; ein vorheriges Datum scheide selbst dann aus, wenn sich die Parteien vertraglich entsprechend über einen Nutzungsübergang zu einem früheren Zeitpunkt geeinigt hätten. Damit hätten hier die Voraussetzungen des § 566 BGB (Eintritt des Erwerbers in d n Mietvertrag) erst mit Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens vorgelegen.  Nicht entscheidend sei, dass bereits vorher gekündigt wurde; Der Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis scheide nur aus, wenn die Kündigung bereits vor dem grundbuchlichen Eigentumsübergang erfolgt wäre und zusätzlich auch vorher der Mieter bereits ausgezogen wäre. Sei dies, wie hier, nicht der Fall, trete der Erwerber in das Abwicklungsverhältnis ein und würde so Inhaber des Rückgabeanspruchs aus § 546 Abs. 1 BGB.

Das bedeute aber nicht, dass deshalb die Klägerin als ehemalige Eigentümerin und Vermieterin ihre Aktivlegitimation, also ihre Berechtigung zur Geltendmachung u.a. des Räumungsanspruchs, verliere. Nach § 265 Abs. 2 S. 1 ZPO habe die Veräußerung und der Eigentumsübergang an dem Grundstück, der sich während des Rechtsstreits vollzieht, grundsätzlich keinen Einfluss auf diesen. Lediglich müsse die Klägerin als ehemalige Eigentümerin nunmehr ihren Klageantrag auf Herausgabe an den Erwerber umstellen bzw., soweit bereits der Räumungsanspruch erstinstanzlich zugesprochen wurde, insoweit eine Neufassung beantragen.

Im übrigen sei die Klägerin zur Kündigung des Mietverhältnisses nach der vertraglichen Regelung berechtigt gewesen. Insbesondere könne sie nicht darauf verwiesen werden, zunächst die Sicherheit klageweise einzufordern, zumal es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis handele, in Ansehung der Bedeutung einer Sicherheitsleistung für das Mietverhältnis und den Umstand, dass die Beklagte auch nicht die ersten mieten gezahlt habe. Auf § 543 Abs. 1 BGB käme es nicht an, da es den Vertragsparteien frei stünde, weitere Gründe für eine (außerordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses im Vertrag zu regeln. Die vertraglich vereinbarte schriftliche Mahnung mit Fristsetzung entspräche auch der Voraussetzung des § 543 Abs. 3 BGB.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017 - 10 U 87/ 16 -

Aus den Gründen:

Tenor 

Die Berufungen beider Parteien gegen das am 25. Mai 2016 verkündete Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld werden mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der letzte Halbsatz von Abs. 1 des Tenors wie folgt gefasst wird: 

"... und an die R.-R. Grundstücksgesellschaft mbH herauszugeben". 

Die Kosten der des zweiten Rechtszuges tragen die Klägerin zu 15 Prozent und die Beklagte zu 85 Prozent. 

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 200.000,00 EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. 

Gründe 

A. 

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe ihr vermieteter Geschäftsräume und Zahlung der Mieten für Januar und Februar 2014 in Anspruch. Wegen der näheren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstoffs sowie der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung (Bl. 379 - 393 GA) mit der Maßgabe verwiesen, dass die Klägerin mit Schriftsatz vom 4.2.2015 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt hat (Seite 10 f., Bl. 268 f. GA) und es in dem Mietvertrag vom 20./22.12.2011 auszugsweise heißt (Bl. 28, 33 GA): 

3.4 Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung kündigen. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund liegt insbesondere dann vor, wenn ... der Mieter trotz schriftlicher Mahnung unter Fristsetzung die gemäß § 9 zu stellende Mietsicherheit nicht leistet ... . 

9.1 Spätestens 1 Monat vor Übergabe leistet der Mieter eine Mietsicherheit in Höhe von 95.000,00 EUR durch eine selbstschuldnerische, unbedingte, unbefristete und unwiderrufliche Bürgschaft ohne Einrede der Vorausklage einer deutschen Bank, Sparkasse oder Versicherung. ... 

Nach Schluss des Rechtsstreits erster Instanz ist die Erwerberin des Grundstücks, die R.-R. Grundstücksgesellschaft mbH, am 9.6.2016 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden. 

Das Landgericht hat die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Räumung und Herausgabe des Mietgegenstandes verurteilt (Tenor Bl. 377 f. GA). Hierbei hat es die Vereinbarung vom 29.7./5.8.2013 über eine Befreiung der Beklagten von ihrer Mietzahlungspflicht "bis zur endgültigen Übergabe des Mietgegenstandes ... in vertragsgemäßen Zustand" (Bl. 144 f. = 379 f. GA) als wirksam zustande gekommen, aber nicht formgerecht im Sinne des  angesehen und deshalb die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 4.2.2015 für begründet erachtet; die Schriftformheilungsklausel unter Ziffer 26.3 des Mietvertrags (Bl. 40 GA) sei wegen Gesetzesverstoßes nach  nichtig. Wegen der dem zugrunde liegenden Erwägungen wird auf die Gründe seines Urteils Bezug genommen (Bl. 384 - 393 GA). 

Gegen diese Entscheidung richten sich im Umfang ihrer Beschwer die Rechtsmittel beider Parteien. Die Klägerin verfolgt den (um den Nebenkostenanteil auf monatlich 25.094,13 EUR herabgesetzten und nunmehr auf Leistung an die Erwerberin gerichteten) Anspruch auf Mietzahlung für Januar und Februar 2014 mit der Begründung weiter, dass die Vereinbarung vom 29.7./5.8.2013 mangels Anscheinsvollmacht der Mitarbeiter ihrer Verwalterin nicht wirksam zustande gekommen sei und sich das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand im Sinne jener Abrede befunden habe; außerdem stellt sie ihr Räumungsverlangen auf Herausgabe an die Erwerberin um. Die Beklagte hält die Voraussetzungen eines aus  ableitbaren Rechts zur ordentlichen Kündigung nicht für gegeben; zudem sei die Berufung der Klägerin auf eine Verletzung des Schriftformgebots treuwidrig und die Schriftformheilungsklausel in Ziff. 26.3 des Mietvertrags wirksam. Die Voraussetzungen der von der Klägerin primär für gerechtfertigt erachteten fristlosen Kündigung wegen Nichtleistung der Mietsicherheit seien ebenfalls nicht gegeben, da die Vertragsbürgschaft ihrem Prozessbevollmächtigten im Original vorliege und ihrer Übergabe lediglich die von der Klägerin verweigerte Erklärung entgegenstehe, die Bürgschaft vor rechtskräftiger Klärung der streitgegenständlichen Mietzinsforderungen nicht zu ihrer Realisierung in Anspruch zu nehmen. 

B. 

Die Berufungen beider Parteien haben im Ergebnis keinen Erfolg; das Rechtsmittel der Beklagten führt lediglich zur Anpassung des erstinstanzlichen Räumungsausspruchs auf Herausgabe an die Erwerberin. 

I. 

Die Beklagte ist nach  zur Räumung und Herausgabe verpflichtet, weil das Mietverhältnis der Parteien bereits durch die Kündigung vom 22.1.2014 beendet worden ist. 

1. Die Angriffe der Berufung gegen die "Aktivlegitimation" der Klägerin sind unberechtigt. Diese ist zwar nicht mehr Gläubigerin des Herausgabeanspruchs aus ; dies führt jedoch nicht zum Wegfall ihrer Prozessführungsbefugnis. 

a) Gemäß Abs. 1,  tritt der Erwerber nach Überlassung der Räume an den Mieter mit der Eigentumsübertragung im Sinne der ,  an der Stelle des bisherigen Eigentümers in den Mietvertrag ein; neben der Auflassung ist daher auch seine Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Der Abschluss des Kaufvertrages, die Übertragung des Eigenbesitzes oder die Eintragung einer Vormerkung reichen deshalb für den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis nicht aus; ebenso unerheblich ist es, wenn die Kaufvertragsparteien einen früheren Nutzungsübergang verabredet haben. Vereinbarungen im Grundstückskaufvertrag über den Übergang von Besitz, Nutzung, Gefahr und Lasten berühren allein das Rechtsverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber und sind für den Zeitpunkt des Übergangs der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ohne Bedeutung. 

Die Voraussetzungen des  waren deshalb vorliegend erst mit der grundbuchrechtlichem Umschreibung am 9.6.2016 - also nach Abschuss des ersten Rechtszugs - gegeben; seit diesem Tage stehen sich die Parteien nicht mehr als Vermieter und Mieter gegenüber. Entgegen der erstinstanzlich mitgeteilten Rechtsauffassung der Klägerin kommt es insoweit nicht darauf an, ob das Mietverhältnis infolge der Kündigungserklärungen zu diesem Zeitpunkt bereits beendet war. Der Eintritt des neuen Eigentümers in die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis gemäß  scheidet nur dann aus, wenn das Mietverhältnis beendet und der (ehemalige) Mieter schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogen ist. War dies - wie hier - nicht der Fall, tritt der Erwerber entsprechend  in das Abwicklungsverhältnis mit dem Mieter ein; er wird daher auch Inhaber des Rückgabeanspruchs aus . 

b) Dies hat jedoch nicht zur Folge, dass die "Aktivlegitimation" der Klägerin als frühere Vermieterin entfallen ist, weil die Veräußerung des Grundstücks während des Rechtsstreits und der Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag gemäß  auf den Prozess keinen Einfluss haben. Der auf Räumung klagende frühere Eigentümer/Vermieter muss lediglich seinen Klageantrag auf Herausgabe an den Erwerber umstellen; dem ist die Klägerin nachgekommen. 

2. Das Mietverhältnis der Parteien ist bereits durch die (außerordentliche) Kündigungserklärung vom 22.1.2014 beendet worden, da die Beklagte die nach § 9 Abs. 1 des Mietvertrags vom 20./22.12.2011 geschuldete Mietsicherheit nicht geleistet hat und die Klägerin deshalb nach Ziff. 3.4 Satz 2 Alt. 2 MV zur fristlosen Kündigung berechtigt war. Auf die vom Landgericht in den Mittelpunkt seiner Betrachtungen gestellte (ordentliche) Kündigungserklärung vom 4.2.2015 kommt es deshalb nicht mehr an, weil sie infolge der bereits vor über einem Jahr herbeigeführten Vertragsbeendigung ins Leere ging. 

a) Die Rechtsbeziehungen der Parteien richten sich allein nach den Bestimmungen jenes (neuen) Mietvertrags (im Folgenden: MV), weil die in Ziff. 26.7 MV vereinbarten Voraussetzungen eingetreten waren. "Übergabe" im Sinne dieser Vertragsbestimmung ist der "Mietbeginn" nach Ziff. 3.2 Satz 1 MV; "Übergabetag" war danach der 26.10.2013, weil die Beklagte an jenem Tag durch den Umzug in das erste Obergeschoss den (neuen) Mietgegenstand in Besitz genommen hat. Ob sich die Mietflächen zu diesem Zeitpunkt in einem vertragsgemäßen Zustand befanden, ist sowohl begrifflich wie aufgrund der von den Parteien getroffenen Vereinbarungen unerheblich, da die Beklagte von einem etwaigen Recht zur Verweigerung der Übernahme aus Ziff. 4.4 Abs. 2 oder 3 MV keinen Gebrauch gemacht hat. Hiervon gehen zweitinstanzlich auch die Parteien aus. 

b) Infolge dieser Übergabe war die Beklagte nach Ziff. 9.1 MV zur Leistung der Mietsicherheit verpflichtet; dem ist sie nicht nachgekommen. Die Aushändigung der Bürgschaftsurkunde an ihren Prozessbevollmächtigen stellt keine Erfüllungshandlung im Sinne des  dar, da dieser nicht Gläubiger der geschuldeten Leistung ist; das von ihr vorgerichtlich in Anspruch genommene Zurückbehaltungsrecht wegen des Zustands der Mieträume stand der Beklagten nicht zu, weil dies den Zweck der Sicherheitsleistung verteilen würde. Diese soll den Vermieter, der seinen Mietgegenstand der Einfluss- und Obhutsphäre des Mieters überlassen hat, ohne Rücksicht auf einen Streit über die Berechtigung von Gegenrechten des Mieters schützen und ihm während und nach Beendigung des Mietverhältnisses eine erleichterte Durchsetzung seiner Ansprüche gegen den Mieter ermöglichen; mit diesem Sicherungszweck ist ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters nicht zu vereinbaren. Ohne ausdrückliche Absprache entfällt der Anspruch des Vermieters auf die Sicherheit deshalb auch dann nicht, wenn sich das Mietobjekt entgegen der vertraglichen Vereinbarungen zum vereinbarten Zeitpunkt nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet, nachdem der Mieter - wie hier - die Mieträume ungeachtet dessen übernommen hat. Erst recht durfte die Beklagten die Aushändigung der Bürgschaftsurkunde nicht von irgendwelchen Erklärungen der Klägerin zu ihrer Verwendung abhängig machen, weil diese hierzu aus keinem Rechtsgrund verpflichtet war; die Entscheidung über Anlass und Umfang einer Verwertung der Kaution steht im Belieben des Vermieters. 

c) Infolge der Nichtleistung der Sicherheit war die Klägerin nach Ziff. 3.4 Satz 2 Alt. 2 MV zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es auf die Voraussetzungen des  ankommt; den Mietvertragsparteien steht es frei, die tatbestandlichen Merkmale eines Kündigungsgrundes vertraglich zu konkretisieren. Ob die dort aufgestellten formellen Voraussetzungen aufgrund der wiederholten Leistungsaufforderungen aus Herbst 2013 bereits am 22.1.2014 gegeben waren, bedarf keiner Entscheidung; ebenso kann dahinstehen, ob sie jedenfalls zum Zeitpunkt der erneuten Kündigungserklärung vom 9.1.2015 (Bl. 218 GA) gegeben waren. Die vertraglich verlangte "Mahnung und Fristsetzung" entspricht der Abhilfefrist des  und ist deshalb unter den gleichen Voraussetzungen entbehrlich; diese sind nach Satz 2 Nr. 1 jener Vorschrift gegeben, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. So liegt der Fall hier. Die Beklagte hat bereits in ihrem vorgerichtlichen Anwaltsschreiben vom 10.1.2014 unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie nur unter den von ihr aufgestellten Bedingungen zur Aushändigung der Bürgschaftsurkunde bereit sei (Ziff. 4, Bl. 165 GA); hieran hat sie während des gesamten Rechtstreits bis zur Berufungserwiderung festgehalten (Blatt 4 f. = Bl. 526 f. GA). Unter solchen Umständen war eine Aufforderung zur Leistung der Mietsicherheit als nutzlose Förmelei entbehrlich, weil auch eine (wiederholte) "Mahnung und Fristsetzung" die Beklagte von ihrer vertragswidrigen Haltung nicht abgebracht hätte. 

d) Die Kündigungserklärung der Klägerin war auch nicht nach  unbeachtlich. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters; ihre Nichtzahlung stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher jedenfalls im Bereich der Geschäftsraumiete vor der Kündigung in der Regel nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden. Dies gilt vorliegend umso mehr, als die Beklagte trotz der bereits im Herbst 2013 erfolgten Übernahme der Mieträume zu keinerlei Mietzahlungen bereit war. 

Aus dem Zustand des Mietobjekts lässt sich schon deshalb kein Treueverstoß ableiten, weil er für die Verpflichtung des Mieters zur Leistung der Mietsicherheit bedeutungslos ist (oben b). Ebenso wenig kommt es darauf an, ob die Beklagte durch Ausübung eines ihr nach Ziff. 4 Abs. 3 und 3 MV zustehenden Rechts zur Verweigerung der Übernahme auch die Fälligkeit der der Kautionsleistungspflicht nach Ziff. 9.1 MV hätte aufschieben können, weil sie sie von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht hat (oben a); sie muss daher auch insoweit die Wirkungen der Übernahme gegen sich gelten lassen. Schließlich kann auch keine Rede davon sein, dass die Klägerin die vertraglich geschuldete Herstellung des Mietobjekts verweigert habe. Die Beklagte zeigt keinen einzigen Punkt auf, in dem die Klägerin bis zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Behebung der erhobenen Beanstandungen abgelehnt hätte; die gerügten Verzögerungen rechtfertigten weder den Vorwurf der Vertragsuntreue noch den der Treuwidrigkeit einer auf die Nichtleistung der Mietsicherheit gestützten Kündigung. 

II.

Die Berufung der Klägerin ist ebenfalls unbegründet. Zwar ist der von der Beklagten erhobene Vorwurf fehlender "Aktivlegitimation" auch in diesem Zusammenhang unberechtigt, weil  den Fall einer Abtretung der eingeklagten Forderung an die Erwerberin erfasst (oben I.1.b); dem weiterverfolgten Anspruch auf Zahlung der Mieten für Januar und Februar 2014 steht jedoch die rechtswirksam getroffene Mietfreistellungsvereinbarung vom 29.7./5.8.2013 entgegen. 

1. Auf eine fehlende Vollmacht der für ihre (unstreitig bevollmächtigte) Verwalterin tätigen Mitarbeiter kann sich die Klägerin nach den zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung nicht berufen (Gründe unter B.I.3.b.bb., Bl. 288 GA). Da den Beklagten unter Mitzeichnung des Prokuristen ein Einigungsangebot unterbreitet wurde (Bl. 141 = 499 GA) und sie ihren anwaltlichen Modifizierungsvorschlag an eben diesen Prokuristen adressiert haben (Bl. 142 f. = 246 f. GA), durften die Beklagten das daraufhin erklärte Einverständnis ("anerkannt; Bl. 145 = 370 GA) als im Namen der Klägerin abgegebene und von der Vollmacht gedeckte Zustimmungserklärung verstehen. Ziffer 26.2 Satz 2 MV steht der Wirksamkeit der Vertragsabsprache nicht entgegen, da die Vereinbarung "in schriftlicher Form" getroffen wurde und als "rechtsgültige Zeichnung durch Vermieter oder Mieter" auch diejenige eines Vertreters ausreicht; andernfalls wäre bereits das Schreiben der auch von der Klägerin als für sie "erklärungsbefugt" bezeichneten Verwalterin wirkungslos. Ziff. 26.5 MV ist schon deshalb bedeutungslos, weil jene Vertragsregelung nur "mündliche Vertragsabsprachen" betrifft; außerdem zählt die Verwalterin nicht zu den dort genannten Personenkreis (Generalunternehmer, Makler, externe Berater). 

2. Der Zeitraum der vereinbarten Freistellung war im Frühjahr 2014 noch nicht abgelaufen, da sich der "Mietgegenstand" noch immer nicht "in vertragsgemäßen Zustand" befand; die Auslegungsversuche der Berufung anhand mietvertraglicher Abreden oder dem Mangelbegriff des  sind schon im Ausgangspunkt unzutreffend. Nach Wortlaut und Zweck knüpft die Vereinbarung nicht an irgendwelche (auch noch "wesentliche", oder "nicht erhebliche") Gebrauchsbeeinträchtigungen durch einen mangelhaften Zustand der Räume oder Anlagen an. Sie sollte die Beklagte vielmehr auch vor (weiteren) Störungen ihres Geschäftsbetriebs durch künftige Ein- und Umbaumaßnahmen schützen; ein "vertragsgerechter Zustand" war deshalb erst dann erreicht, wenn sämtliche hierzu erforderliche Tätigkeiten abgeschlossen waren. Im übrigen ist das Fehlen einer den Anforderungen aus § 5 der Anlage 5a zum Mietvertrag (Bl. 69 GA) entsprechenden Heizungsanlage aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung auch dann "wesentlich", wenn die für die einzelnen Räume vereinbarten Gradzahlen schon mit der "alten" Heizung erreicht worden sein sollten (Gründe unter B.II., Bl. 392 GA); es kommt daher nicht mehr darauf an, dass die Klägerin entgegen ihrer Ansicht für den "vertragsgerechten Zustand" des Mietgegenstandes darlegungs- und beweispflichtig ist, weil der (erst) damit verbundene Wegfall der Mietfreistellung einen ihr günstigen Umstand darstellt. 

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf Abs. 1, , die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils auf Nr. 10, .

Zur Zulassung der Revision besteht kein Anlass; die beiderseits als rechtsgrundsätzlich angesehene Frage der Wirksamkeit der Schriftformheilungsklausel ist nicht entscheidungserheblich. 

Streitwert für den Berufungsrechtszug: 352.317,82 EUR 

Berufung der Klägerin 51.188,26 EUR 

Berufung der Beklagten 301.129,56 EUR