Die Wohnungseigentümergemeinschaft
beschloss am 28.08.2016 eine Sonderumlage in Höhe von € 60.000,00 für dringend
notwendige Baumaßnahmen. Zur Fälligkeit wurde im Beschluss nichts ausgeführt.
Am 31.10.2014 wurde der Beklagte als Eigentümer eines Miteigentumsanteils (verbunden
mit einem Sondereigentum) im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom
11.12.2014 forderte die WEG-Verwaltung den Beklagten zur Zahlung eines seinem
Mieteigentumsanteil entsprechenden Teils der Sonderumlage auf. Der Beklagte war
der Ansicht, dass die Sonderumlage vom ehemaligen Eigentümer zu tragen wäre.
Das Amtsgericht verurteilte ihn zur Zahlung; seine Berufung wurde
zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte
der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung erfolglos weiter.
Der BGH verwies darauf, dass § 16
Abs. 2 die Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber
verpflichte, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der
Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem
Verhältnis ihres Anteils zu tragen, was auch für Sonderumlagen gelte.
Vorliegend würde dem
Zahlungsanspruch gegen den Beklagten nicht entgegenstehen, dass die
Sonderumlage vor der Eigentumsumschreibung beschlossen worden sei.
Grundsätzlich hätte der Eigentümer die Zahlungen zu leisten, die während der
Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam
beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig würden. Für
Verbindlichkeiten, die noch vor dem Eigentumserwerb (also der Auflassung des
Eigentums im Grundbuch) fällig würden, würde der Eigentümer nicht haften. Die
Frage, ob der Eigentümer für Beitragsleistungen auch hafte, die noch vor dem
Eigentumserwerb beschlossen, aber erst danach fällig gestellt würden, sei
streitig.
Diese Haftung wurde vom BGH
bejaht. Die Sonderumlage stelle sich als
eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplanes dar und könne als Maßnahme der
ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes
unrichtig wären, durch neue Tatsachen überholt würden oder der Plan aus anderen
Gründen nicht durchgeführt werden könne. Sie folge daher den für den
Wirtschaftsplan geltenden Regeln. Damit sei die Sonderumlage wie andere nach
dem Plan zu erbringende Leistungen, namentlich Wohngeldforderungen, nach der
Fälligkeitstheorie bis zur Eigentumsumschreibung vom bisherigen Eigentümer,
danach vom neuen Eigentümer zu erbringen.
Soweit in der Literatur strittig
behandelt würde, wann eine Sonderumlage fällig würden, ist der BGH der Auffassung, dass die
Fälligkeit grundsätzlich nicht mit dem Beschluss eintrete (es sei denn, dort
würde anderes geregelt), sondern erst mit der Anforderung durch den
WEG-Verwalter. § 28 Abs. 2 WEG würde hier der allgemeinen Regelung des § 271
Abs. 1 BGB vorgehen.
Anmerkung: Der Erwerber
von Wohnungs-/Teileigentum sollte stets die Beschlussprotokolle der WEH vor dem
Abschluss eines Kaufvertrages einsehen. Ggf. sollte er sich vom Veräußerer
zusichern lassen, dass - außer den monatlich
fällig werdenden Wohngeldzahlungen – keine Beschlüsse gefasst wurden, die eine
Zahlungsverpflichtung für ihn in der Zukunft begründen könnten.
BGH, Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 257/17 -
