Kostenlast des Sondereigentümers im Hinblick auf eine Sonderausstattung auch im Hinblick auf Gemeinschaftseigentum in einer Teilungserklärung (hier: Dachterrasse)

In der Teilungserklärung (TE) der Parteien, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft bildeten, hieß es in §§ 2 und 6:

„§ 2

1) Gegenstand des Sondereigentums sind

a) die in § 1 bezeichneten Räume,

b) die … innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.

§ 6

Instandhaltung und Versicherung

1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. …

b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.“

Im Bereich der Dachterrasse, die am der Vorderseite der Wohnung des Klägers lag, traten im Bereich des Gemeinschaftseigentums Schäden auf. Die Wohnungseigentümer beschlossen die Sanierung und ferner, dass die Kosten zu Lasten des Klägers gehen. Der Kläger focht den Beschluss an. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht, welches die Revision zuließ, gab der Klage statt. Der BGH stellte die erstinstanzliche Entscheidung durch Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und Zurückweisung der Berufung wieder her.

 

Grundsätzlich habe sich der Kläger an den Kosten der beschlossenen Sanierung  zu beteiligen, § 16 Abs. 2 WEG. Die Regelung, dass die Dachterrasse zum Gemeinschaftseigentum gehöre, wäre nur insoweit beachtlich, als nicht konstruktive Teile betroffen wären, die zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörig seien.  Hier allerdings habe der Kläger in Ansehung einer nach §§ 10 Abs. 2 S. 2, 5 Abs. 2 WEG zulässigen Regelung in der TE entgegen § 16 Abs. 2 WEG die Kosten alleine zu tragen. In § 6 Nr. 1 Buchst. b) TE sei geregelt , dass Einrichtungen, Gebäudeteile pp., die nach dem Zweck oder gemäß Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt seien, auf dessen Kosten instandzusetzen und –zuhalten wären. Das würde sich auch auf die der Wohnung zugeordnete Dachterrasse beziehen; die Aufzählung in der TE sei nicht abschließend  sondern beispielhaft („z.B.“) und der Sinn läge darin, die Gemeinschaft von Kosten zu befreien, die letztlich lediglich eine Sonderausstattung der Wohnung (wie Balkone) beträfen und bei einer Bauweise ohne diese Sonderausstattung nicht angefallen wären. Eine entsprechende Sonderausstattung sei auch eine Dachterrasse, die die Möglichkeit biete, im Freien zu sitzen ohne das Haus zu verlassen. Ein solcher Bereich könne im Dach nur geschaffen werden durch einen Einschnitt in die ansonsten geschlossene Dachfläche und die Dachplatte sei dadurch bedingt störungsanfälliger. Im Weiteren käme es darauf  an, wer Zutritt habe. Da die Dachterrasse an der Vorderseite der Wohnung läge und nach § 1 TE Teil seines Sondereigentums sei, stehe sie dem Mitgebrauch durch die übrigen Wohnungseigentümer nicht zur Verfügung.

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 163/17 -

Sturz des schwerbehinderten Fahrgastes im Bus

Die ehemalige schwerbehinderte Klägerin (die während des Rechtsstreits verstarb, der dann von ihren Erben fortgesetzt wurde), die einen Anspruch auf unentgeltliche Beförderung im öffentlichen Personenverkehr hatte, zeigte für den Fahrer des Busses sichtbar und deutlich beim Einstieg ihren Schwerbehindertenausweis. Auf dem Weg zu einem Sitzplatz in der Nähe des Ausstiegs (vorbei an einigen freien Plätzen) für der Bus los und kam die Erblasserin zu Fall. Im Hinblick kausale Verletzungen verlangte sie materiellen und immateriellen Schadensersatz. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen, die die Kläger als Erben vor dem OLG weiterverfolgten.

Das OLG verweist darauf, dass es eine Obliegenheitspflicht des Fahrgastes zur Eigensicherung sei, sich unmittelbar nach dem Zusteigen einen sicheren Halt oder Sitzplatz zu verschaffen.  Die entsprechende Pflicht ergäbe sich auch aus §§ 4 Abs. 3 S. 5 BefBedV und 14 Abs. 3 Nr. 4 BOKraft. Käme ein Fahrgast bei einer „normalen Anfahrt“ zu Fall, spräche ein Beweis des ersten Anscheins  dafür, dass der Sturz auf mangelnde Vorsicht des Fahrgastes zurückzuführen sei. Dem Fahrgast, der in der Situation des „gefahrenträchtigen Anfahrens“ keinen sicheren Halt (oder Sitz) habe, träfe nicht nur ein leichtes, sondern ein erhebliches Mitverschulden (§ 254 BGB), demgegenüber die Betriebsgefahr des Busses (oder der Straßenbahn) völlig zurücktreten würde. Ggf. hätte die ehemalige Klägerin den Busfahrer bitten müssen, mit dem Anfahren zuzuwarten, bis sie einen Platz eingenommen oder einen sicheren Halt gefunden habe, was hier nicht erfolgt sei.

Demgegenüber sei ein Verschulden des Busfahrers  nicht feststellbar. Insbesondere sei dieser nicht alleine auf Grund des Schwerbehindertenausweises veranlasst gewesen, eine schwerwiegende Behinderung des Fahrgastes zu erkennen und hätte sich ihm nicht die Überlegung aufdrängen müssen, dass dieser ohne besondere Rücksichtnahme gefährdet sei. Die Erblasserin habe den Bus ohne Gehhilfe (Rollator oder Gehstock) bestiegen und auch nicht einen ersten freien Sitzplatz gewählt, wie es sich bei einer schwerwiegenden Gehbehinderung aufgedrängt haben würde. Einen Schwerbehindertenausweis würden zwar nur Personen mit gravierenden Behinderungen erhalten;  alleine die Vorlage würde aber keine besonderen Schutzpflichten begründen können. So gibt es verschiedene Gründe für den Ausweis, so z.B. auf Antrag gehörlose Menschen (§ 145 Abs. 1 S. 1 SGB IX), die auch ohne besondere Hilfe einen Sitzplatz einnehmen könnten und sich sicher fest halten könnten.  Auch das Zeichen „G“ im Ausweis wäre nicht aussagekräftig, um aus dessen Erkennen durch den Busfahrer ein Verschulden des Busfahrers abzuleiten. Das Merkzeichen „G“ würde nach § 3 Ans. 1 Nr. 7 SchbAwV nicht auch für Personen gelten, die Einschränkungen des Gehvermögens qua Orientierungslosigkeit hätten (§146 Abs. 1 S. 1 SGB IX) und ließe nicht erkennen, dass deren Inhaber in einem öffentlichen Bus besonderer Hilfe bedürfe.

OLG Hamm, Beschluss nach § 522 ZPO vom 28.02.2018 - 11 U 57/17 -

Baugeldverwendungspflicht: Zur Haftung des Geschäftsführers einer insolventen GmbH nach § 1 Abs. 3 S. 1 BauFordSiG

Die Bauherrin von zwei Windkraftanlagen beauftragte die Firmen m.W. GmbH & Co. KG und m.L. GmbH & Co. KG als Generalunternehmer (für je eine Windkraftanlage), diese wiederum beauftragte die E. GmbH, deren Geschäftsführer der Beklagte war, mit dem Bau der Kabeltrassen für diese Windkraftanlagen. Die E. GmbH beauftragte wiederum die Klägerin mit den notwendigen Bohrungen für den Bau der Kabeltrassen. Die E. GmbH erhielt von den Generalunternehmern zumindest € 134.153,21 und € 675.925,36. 2013 beendete die Klägerin ihre Arbeiten und berechnete für die Arbeiten an der einen Anlage Restwerklohn von € 33.581,93, für die andere von € 54.386,45. Eine Zahlung durch die E GmbH erfolgte nicht; über deren vermögen wurde 2014 das Insolvenzverfahren eröffnet.

Mit ihrer Klage verlangte die Klägerin von dem damaligen Geschäftsführer der E. GmbH, dem Beklagten, Schadensersatz mit der Behauptung, dieser habe gegen das Gesetz über die Sicherung von Bauforderungen (Bauforderungssicherungsgesetz – BauFordSiG) verstoßen. Das Landgericht gab der Klage statt, Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen. Die vom Beklagten eingelegte Revision wurde vom BGH ebenfalls zurückgewiesen.

Die E. GmbH sei als Nachunternehmer als Empfänger von Baugeld anzusehen und von daher gem. § 1 Abs. 1 Satz 1 BauFordSiG verpflichtet gewesen, das Baugeld zur Sicherung der Klägerin zu verwenden, wie sich aus § 1 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauFordSiG ergäbe. Entgegen der Rechtslage bis zum Inkraftreten der benannten Normen am 01.01.2009 sei allerdings der nur mit einem Teil der Baumaßnahme beauftragte (Nach-) Unternehmer nicht als Empfänger von Baugeld anzusehen gewesen. Dies sei mit Inkrafttreten des § 1 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauFordSiG geändert worden; danach sei Baugeld der Geldbetrag, den der Empfänger (hier: E. GmbH) von einem Dritten (hier den Generalunternehmern) für eine im Zusammenhang mit der Herstellung eines Baues oder Umbaues stehende Leistung erhalte, die der Empfänger einem Dritten versprochen habe, wenn an dieser Leistung andere Unternehmer auf Grund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrages beteiligt wären. Dabei käme es nicht darauf an, ob es sich bei den Leistungen des Dritten handele; soweit der Senat  in einem Beschluss vom 24.01.2013 - VII ZR 47/11 - von wesentlichen Bestandteilen gesprochen habe, habe sich dies nur auf sachen-rechtlich wesentliche Bestandteile nach §§ 93, 94 BGB in Ansehung des Tatbestandsmerkmals des § 1 BauFordSiG bezogen und habe keinen Bezug zu einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise. Dem Gesetz sei nicht zu entnehmen, dass nur Dritte geschützt werden sollen, die zu einem bestimmten Prozentsatz am der Gesamtvergütung beteiligt wären.

Die E. GmbH habe nach den mit der Revision nicht angegriffenen Feststellungen der Vorinstanz Baugeld in einer die Werklohnforderungen der Klägerin übersteigenden Höhe erhalten. Damit habe der Beklagte gem. § 1 Abs. 4 BauFordSiG darzulegen und zu beweisen, dass das Baugeld ordnungsgemäß verwandt worden sei (BGH, Urteil vom 20.12.2012 - VII ZR 187/11 -).  

Da der Beklagte nach den Feststellungen der Vorinstanz wusste, dass die E. GmbH die von den Generalunternehmern gezahlten Beträge nicht zur Bezahlung der Klägerin nutzte, habe er zumindest bedingt vorsätzlich gegen die Baugeldverwendungspflicht verstoßen. Ein Verbotsirrtum des Beklagten sei auch zu verneinen. Dies sei nach der sogen. Schuldtheorie zu beurteilen. Bei einem fahrlässigen Verbotsirrtum würde die Sanktion als Vorsatztat nicht ausgeschlossen. Ein entlastender Verbotsirrtum läge nur vor, wenn der Beklagte nach den Umständen des Falles, seiner Persönlichkeit sowie nach seinem Lebens- und Berufskreis zumutbaren Anspannung des Gewissens die Einsicht in die Unrechtmäßigkeit seines Handelns nicht zu gewinnen vermocht hätte. Bei auftauchenden Zweifeln hätte er sich Rat einholen müssen. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Der Beklagte sei Geschäftsführer eines mit großen Bauvorhaben betrauten Unternehmens gewesen und habe sich nach den für seinen Tätigkeitsbereich einschlägigen Regeln zu erkundigen. Bei Einholung eines Rechtsrats hätte er erfahren, dass für die von den Generalunternehmen gezahlten Vergütungen eine Baugeldverwendungspflicht für die Klägerin ernsthaft in Betracht käme.

Der Beklagte sei daher zur Zahlung der restlichen Werklohnforderung als Schadensersatz nach §§ 823 Abs. 2 BGB iVm. § 1 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauFordSiG verpflichtet.

BGH, Urteil vom 17.05.2018 - VII ZR 92/16 -

Zur Auslegung von Tarifvertragsklauseln, hier insbes. § 11 Abs. 1 Fu-TV/LSV

Wie bereits das LAG Berlin-Brandenburg in seiner hier besprochenen Entscheidung vom 28.03.2018 - 23 Sa 2/18 - musste sich das LAG München mit der Auslegung der Klausel in § 11 Abs. 1 Fu-TV/LSV auseinandersetzen. Dabei ging es um in beiden Fällen um die Frage, ob die Klausel dahingehend zu interpretieren sei, dass der ehemalige Arbeitnehmer nach Eintritt in den Vorruhestand in einem Alter zwischen dem 50 Lebensjahr und vor Vollendung des 55 Lebensjahres 75% der Bezugsgröße (Urlaubsvergütung) als Vorruhestandsgeld erhält, mit Vollendung des 55. Lebensjahres 85% erhält, oder Regelung nur für das Alter des Beginns des jeweiligen Vorruhestandes gilt, also ein Arbeitnehmer, der vor Vollendung des 55. Lebensjahres in den Vorruhestand geht, einheitlich bis zur Rente 75%, einer, der mit vollendeten 55. Lebensjahr in den Vorruhestand geht, 85% erhält. Wie schon das LAG Berlin-Brandenburg aaO. entscheid das LAG München, dass für die jeweilige Bezugsgröße das Alter bei Eintritt in den Vorruhestand entscheidend sei.

Das LAG stellt darauf ab, dass für die Auslegung von Tarifverträgen die Auslegung von Gesetzen geltenden Rechts gilt, wonach zunächst vom Wortlaut auszugehen sei und bei nicht eindeutigen Wortlaut der wirkliche Wille der Tarifvertragsparteien zu berücksichtigen sei, soweit er in den tariflichen Normen keinen Niederschlag gefunden habe. Ferner sei auf den Gesamtzusammenhang des Tarifvertrages abzustellen. Weitere Kriterien, wie Entstehungsgeschichte und ggf. auch praktische Tarifausübung und Praktikabilität könnten berücksichtigt werden.

Die Regelung in § 11 Fu-TV/LSV sei aus dem Wortlaut heraus deutlich. Danach richtet sich die Höhe nach dem Lebensalter des Beschäftigten bei Antragstellung. Der Tarifvertrag würde deutlich und konsequent zwischen Beschäftigten und Vorruhestandsgeldbeziehern differenzieren. Im Tarifvertrag würde außer in § 11 Abs. 2 und Abs. 3 (in denen von Vorruhestandsgeödbeziehern gesprochen wird) nur von Beschäftigten gesprochen. Berücksichtige man den Umstand, dass der Tarifvertrag die Rechtsstellung der Arbeitnehmer regelt, die in einem aktiven Arbeitsverhältnis stünden und deren Arbeitsverhältnis von Änderungen der Organisationsstrukturen (Fusionen) betroffen wären (§ 1), sei daraus zu schließen, dass der Begriff Beschäftigter auf den aktiven Arbeitnehmer abstelle. Daraus sei z schließen, dass mit dem Begriff  des Beschäftigten in § 11 Abs. 1 ein Beschäftigter gemeitn sei, der zum Zeitpunkt der Beendigung des Beschäftigungsverhältnisses ein bestimmtes Alter erreicht haben müsse, um einen bestimmten Prozentsatz an Urlaubsvergütung als Vorruhestandsgeld zu erhalten. § 11 Abs. 2 und Abs. 3 würden ersichtlich den ehemaligen Beschäftigten betreffen, der dort mit Vorruhestandgeldbezieher benannt worden sei.

Auch die Systematik der Regelungen spreche für diese Auslegung. Der Satz zur Höhe des Vorruhestandsgeldes in Abhängigkeit zur Urlaubsvergütung würde ohne Leerzeile o.ä. dem ersten Satz folgen und sei mithin vom ersten Satz nicht getrennt. Der zweite Satz lege die Vorruhestandsgeldvergütung in zwei bzw. drei Alternativen dar. Im zweiten Spiegelstrich, mit dem die Vergütung mit 85% für Beschäftigtee ab dem vollendeten 55. Lebensjahr benannt sei, sei auch geregelt, dass für Schwerbehinderte bereits ab dem 50. Lebensjahr diese Regelung gelten würde. Andernfalls wäre anders formuliert worden.

Auch Sinn und Zweck der Regelung sprächen für eine lineare Zahlung ohne Erhöhung. Die von Organisationsänderungen betroffenen Arbeitnehmer sollten gesichert werden. Oberstes Ziel sei die Aufrechterhaltung des Arbeitsverhältnisses. Es sollten weitestgehend betriebsbedingte Kündigungen vermieden werden. Der Arbeitnehmer könne seine Chancen abwägen und eine finanzielle Absicherung über den Vorruhestand sichern. Dabei sie zu berücksichtigen, dass jüngeren Arbeitnehmern im Regelfall leichter zu kündigen sei als älteren. Auch hätten jüngere Arbeitnehmer eher die Möglichkeit, eine Zusatzverdienstmöglichkeit zu finden. Berücksichtige man, dass die Arbeitgeberseite Interesse daran habe, Arbeitsverhältnisse durch eine Vorruhestandsvereinbarung zu ersetzen und einer Verpflichtung zur 199%-igen Zahlung des Arbeitsentgelts zu entgehen, sollte das Vorruhestandsgeld niedriger sein, aber attraktiv genug den Vorruhestand zu wählen, wovon bei 75% der Urlaubsvergütung auszugehen sie.

LAG München, Urteil vom 09.06.2018 -  10 Sa 2/18 -

Zur (verneinten) Umdeutung einer Verteidigungsanzeige in einen Einspruch

Das Landgericht hatte gegen den Beklagten am 27.01.2017 ein Versäumnisurteil (im schriftlichen Vorverfahren wegen fehlender Verteidigungsanzeige des Beklagten) erlassen, welches dem Beklagten am 02.02.2017 zugestellt wurde. Der Beklagte hatte am 01.02.2017 Verteidigungsanzeige erklärt. Nach Zustellung des Versäumnisurteils erklärte der Beklagte mit seinem am 22.02.2017 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 21.01.2017 Einspruch gegen das Versäumnisurteil.

Der Einspruch wurde vom Landgericht verworfen. Die dagegen vom beklagten eingelegte Berufung wurde zurückgewiesen.

Der Einspruch muss binnen zwei Wochen nach Zustellung des Versäumnisurteils erfolgen, § 399 Abs. 1 ZPO. Diese Frist war bei Eingang der Einspruchsfrist vom 21.02.2017 am 22.02.2012 bereits abgelaufen (Zustellung: 02.02.2017, Ablauf 16.02.2017). Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand wegen Versäumung der Notfrist wurde nicht gestellt und waren Gründe dafür für das Land- als auch Oberlandesgericht offenbar nicht ersichtlich.

Nur wenn die am 01.02.2017 bei dem Landgericht eingegangene Verteidigungsanzeige auch als Einspruch gegen das bereits am 27.01.2017 verkündete aber erst am 02.02.2017 eingegangene Versäumnisurteil ausgelegt werden könnte, wäre mithin rechtzeitig Einspruch eingelegt worden. Allerdings kam der Verteidigungsanzeige hier nicht die Wirkung (auch) eines Einspruchs zu. Eine entsprechende Auslegung oder Umdeutung sei, so das OLG nicht möglich. Einer Auslegung der verteidigungsanzeige auch als Einspruch stünde bereits die Unkenntnis des Beklagten von dem erst später zugestellten Versäumnisurteil entgegen.  Eine Umdeutung sei zwar prozessual grundsätzlich von einer fehlerhaften Prozesserklärung in eine zulässige und wirksame möglich,  wenn deren Voraussetzungen eingehalten würden und die Umdeutung dem mutmaßlichen Willen des Erklärenden entspräche und weiterhin dem nicht schutzwürdige Interessen des Gegners entgegen stünden. Hier aber ließe sich bezogen auf den Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung vor Zustellung des Versäumnisurteils nicht feststellen, dass der mutmaßliche Wille auf einen Einspruch gegen dieses Versäumnisurteil gerichtet gewesen sei. Der Wille, sich gegen eine Klage verteidigen zu wollen, beinhalte nicht automatisch den Willen, auch eine gerichtliche Entscheidung, nach der der Klage auf der Grundlage einer Schlüssigkeitsprüfung stattgegeben worden sei (klagestattgebendes Versäumnisurteil) angreifen zu wollen. Dies könne schon gar nicht in einem Fall wie vorliegend angenommen werden, in dem es um einen vergleichsweise überschaubaren Streitwert ginge und im Wesentlichen Rechtsfragen und eine richterliche Bewertung im Vordergrund gestanden hätten; in diesem Fall könne nicht davon ausgegangen werden, dass die beklagte Partei eine Entscheidung letztlich aus wirtschaftlichen Gründen nicht akzeptieren würde.

Eine Vergleichbarkeit mit der Entscheidung des OLG Braunschweig vom 09.05.1994 - 2 WF 37/04 -läge hier nicht vor, da dort anders als vorliegend zusammen mit der verteidigungsanzeige bereits die Klageerwiderung erfolgt sei (das OLG Köln hatte mit Beschluss vom 27.04.2001 - 10 WF 41/01 - allerdings bei dieser Konstellation auch einen wirksamen Einspruch negiert).

Hinweis: Ist unklar, ob eventuell bereits ein Versäumnisurteil erlassen wurde, empfiehlt es sich, zusammen mit einer Verteidigungsanzeige vorsorglich auch Einspruch gegen ein eventuell bereits erlassenes Versäumnisurteil einzulegen, da damit der Wille deutlich wird, dass auch eine Entscheidung des Gerichts qua Schlüssigkeitsprüfung nicht akzeptiert wird.

OLG Köln, Hinweisbeschluss vom 05.01.2018 - 5 U 65/17 -

Schriftform bei einer wesentlichen Mietvertragsänderung (hier: Zustimmung zur Erhöhung der Miete)

Einer der Sreitpunkte in dem Verfahren war gewesen, ob das Mietverhältnis üner Büroräume, welches mit Vertrag vom 04.09.2006 abgeschlossen wurde und dort fest bis zum 31.12.2017 vereinbart wurde, durch die beklagten Mieter, zwei Rechtsanwälten, mit Schreiben vom 12.02.2014 (einer fristlosen Kündigung) jedenfalls ordentlich vor dem 31.12.2017 gekündigt werden konnte. Vor dieser Kündigung der Beklagten hatte die klagende Vermieterin mit Schreiben vom 27.12.2012 unter Berufung auf eine vertraglich vereinbarte Indexklausel  die Beklagten darum gebeten, die monatliche Grundmiete ab dem 01.04.2013 auf € 2.273,60 anzupassen. Dem kamen die Beklagten (durch Zahlung) nach.

Das Oberlandesgericht hatte die von den Beklagten als fristlose Kündigung ausgesprochene Kündigung gem. § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet. Das, so der BGH, sei nicht zu beanstanden. Zwar könne auf Grund der unterschiedlichen Rechtsfolgen eine solche Umdeutung nicht stets vorgenommen werden, fehlt es wie hier an einen Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung. Sei allerdings für den Erklärungsempfänger unmissverständlich klar, dass der Erklärende auf jeden Fall zum nächstmöglichen Termin das Vertragsverhältnis beenden wolle, sei die Umdeutung möglich. Vorliegend hätte den beklagten die Räume bereits aufgegeben und seien umgezogen gewesen, eine Untervermietung für den Rest der Vertragslaufzeit nicht absehbar gewesen und zudem hätte die Beklagten ihren Beendigungswillen bei den Vertragsverhandlungen auch klar zum Ausdruck gebracht.

Der ordentlichen Kündigung hätte damit nur noch die Vertragslaufzeitvereinbarung im Vertrag vom ß4.09.2006 entgegengestanden. Allerdings kam hier den beklagten zugute, dass es bei Mietverträgen zwingend der Schriftform bedarf, wenn dieser über eine Laufzeit von mehr als einem Jahr geschlossen wird. An dieser Schriftform ermangelte es hier.

Die Mieterhöhung vom 27.12.2017 habe, so der BGH, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB genügt (anwendbar auf gewerberäume gem. § 578 BGB). Die dort geforderte Schriftform sei nur gewahrt, wenn sich die Einigung der Parteien zu den wesentlichen Bedingungen, mithin zu Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus einer von den Parteien unterschriebenen Urkunde oder aus gleichlautenden, jeweils von einer Partei unterzeichneten Urkunde ergäbe. Nicht der Schriftform bedürften lediglich untergeordnete Punkte der Einigung. Diese Regelung zum Ursprungsvertrag gelte auch für Vertragsänderungen, wenn sie – wie die Miete, wenn die Änderung für mehr als ein Jahr erfolge und nicht vom Vermieter jederzeit widerrufen werden könne  – von wesentlicher Bedeutung seien. Die Wesentlichkeit der Miete ergäbe sich daraus, dass sie sich auf einen Zahlungsverzug auswirke und damit auf die Kündigunsgmöglichkeit durch den Vermieter (BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16 -).  Diese Schriftform sei bei der Änderung der Miete nicht eingehalten. Es käme nicht darauf an, dass der Vermieter von einem vertraglich vorgesehenen Recht zum einseitigen Leistungsbestimmungsrecht Gebrauch gemacht habe, sondern darauf, dass durch die Zahlung der Beklagten konkludent eine vertragliche Vereinbarung der Parteien zustande gekommen sei. Vorliegend war im Mietvertrag bestimmt, dass jede Vertragspartei eine Abänderung der Miete bei einer bestimmten Änderung des Index verlangen könne und, wenn sich die Parteien nicht auf eine Miete einigen würden, dass die IHK einen Sachverständigen bestimmen solle, der die Miete bindend feststellen solle.

In diesem Zusammenhang weist der BGH darauf hin, dass bei Regelungen im Mietvertrag, die direkt eine Änderung bewirken würden, im Hinblick auf diese Änderung nicht ein gesondertes Schriftformerfordernis gelten würde. Die dadurch bedingte Änderung sei nicht laufzeitschädlich. Dies sei z.B. der Fall bei Ausübung eines Optionsrechts zur Vertragsverlängerung, einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen und auch in den Fällen, in denen eine Mietanpassung bei Änderung des Index führe, wenn die Klausel selbst dem Schriftformerfordernis genüge.

Hier aber habe keine Automatik der Anpassung bestanden. Danach habe jede Vertragspartei nur eine Änderung der Miete bei einer bestimmten Indexänderung verlangen können, über deren Höhe es einer zusätzlichen Einigung bedurfte. Diese Einigung aber unterfalle dem Schriftformerfordernis, welches mit der konkludenten Zustimmung qua Zahlung nicht erfüllt sei.

Da damit dem Schriftformerfordernis nicht (mehr) genügt war, führte die als ordentliche Kündigung zu wertende fristlose Kündigung der Beklagten zur Vertragsbeendigung innerhalb der für die ordentliche Kündigung vorgesehenen Frist.

Die im Vertrag enthaltene Scriftformheilungsklausel sei unwirksam und die Klägerin könne sich deshalb nicht auf diese berufen (dazu auch BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16 -).

BGH, Urteil vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17 -

Übergang von Beklagten zur Nebenintervention nach Streitverkündung und Rechtsmittel des Streithelfers

Die Beklagte zu 2. wurde von der Klägerin im erstinstanzlichen Verfahren vor dem Arbeitsgericht unter der Bedingung einer Erfolglosigkeit ihrer gegen die Beklagte zu 1. erhobenen Klage in Anspruch genommen. Das Arbeitsgericht entscheid die Klage gegen die Beklagte zu 2. nicht (und nach Verkündung und Zustellung des Urteils wurde von keiner der Parteien ein Urteilsergänzungsantrag gestellt). Sie verkündete allerdings der (ehemaligen) Beklagten zu 2. im Berufungsverfahren den Streit und die (ehemalige) Beklagte zu 2. trat dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin bei. Das Landesarbeitsgericht wies die Klage gegen die Beklagte zu 1. nach mündlicher Verhandlung, zu der die ehemalige Beklagte zu 2. und zwischenzeitliche Streithelferin der Klägerin nicht geladen wurde, ab. Dagegen erhob die Beklagte zu 2. als Streithelferin der Klägerin Nichtzulassungsbeschwerde. Die war zulässig und begründet.

Die Streitverkündung sei wirksam, insbesondere die Beklagte zu 2. „Dritter“ iSv. § 72 ZPO. Zwar wurde die Beklagte zu 2. Partei des erstinstanzlichen Verfahrens; die gegen sie erhobene Klage sei aber unzulässig gewesen, da die Klägerin die Beklagte zu 2. nicht unbedingt sondern unzulässig unter einer Bedingung (nämlich für den Fall der Erfolglosigkeit ihrer Klage gegen die Beklagte zu 1.) in Anspruch genommen habe (unzulässige eventuelle subjektive Klagehäufung, BAG vom 23.01.2010 - 2 AZR 720/08 -). Auch wenn durch eine unzulässige Klage ein Prozessrechtsverhältnis begründet würde, sei dieses allerdings nach dem erstinstanzlichen Urteil mangels Antrages auf Urteilsergänzung nach § 321 ZPO nach Ablauf der dafür bestimmten Frist des § 321 Abs. 2 ZPO  entfallen und sei die Beklagte zu 2.  damit Dritter. 

Damit habe die Beklagte zu 2. als Streithelferin der Klägerin zulässig das Rechtsmittel (hier der Nichtzulassungsbeschwerde) eingelegt, auch wenn die Klägerin von diesem Rechtsmittel keinen Gebrauch gemacht habe. Das Rechtmittel des Streithelfers (Nebenintervenienten) sei stets ein Rechtsmittel der Hauptpartei, weshalb sich die Beschwer auch nach dessen Beschwer und nicht nach einer Beschwer des Streithelfers richten würde.

Vorliegend läge der absolute Revisionsgrund des § 547 Nr. 4 ZPO vor, der auch als besondere Ausprägung der Versagung rechtlichen Gehörs die Nichtladung zur mündlichen Verhandlung beinhalte, weshalb weder die Partei noch deren gesetzlicher Vertreter hätten  teilnehmen können. Zwar habe die Beklagte nicht als Partei geladen werden müssen, da ihre Parteistellung mit Ablauf der Frist des § 321 Abs. 2 beendet worden sei; allerdings habe die Beklagte zu 2. im Berufungsverfahren die Stellung einer Nebenintervenientin gehabt und wäre damit iSv. § 547 Nr. 4 ZPÜO als „Partei“ zu behandeln gewesen.

Die Entscheidung des Landesarbeitsgerichts wurde aufgehoben und der Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen.

BAG, Beschluss vom 26.05.2018 - 8 AZN 974/17 -