Einer der Sreitpunkte in dem
Verfahren war gewesen, ob das Mietverhältnis üner Büroräume, welches mit
Vertrag vom 04.09.2006 abgeschlossen wurde und dort fest bis zum 31.12.2017
vereinbart wurde, durch die beklagten Mieter, zwei Rechtsanwälten, mit
Schreiben vom 12.02.2014 (einer fristlosen Kündigung) jedenfalls ordentlich vor
dem 31.12.2017 gekündigt werden konnte. Vor dieser Kündigung der Beklagten
hatte die klagende Vermieterin mit Schreiben vom 27.12.2012 unter Berufung auf
eine vertraglich vereinbarte Indexklausel die Beklagten darum gebeten, die monatliche
Grundmiete ab dem 01.04.2013 auf € 2.273,60 anzupassen. Dem kamen die Beklagten
(durch Zahlung) nach.
Das Oberlandesgericht hatte die
von den Beklagten als fristlose Kündigung ausgesprochene Kündigung gem. § 140
BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet. Das, so der BGH, sei nicht zu
beanstanden. Zwar könne auf Grund der unterschiedlichen Rechtsfolgen eine
solche Umdeutung nicht stets vorgenommen werden, fehlt es wie hier an einen
Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung. Sei allerdings für den Erklärungsempfänger
unmissverständlich klar, dass der Erklärende auf jeden Fall zum nächstmöglichen
Termin das Vertragsverhältnis beenden wolle, sei die Umdeutung möglich. Vorliegend
hätte den beklagten die Räume bereits aufgegeben und seien umgezogen gewesen,
eine Untervermietung für den Rest der Vertragslaufzeit nicht absehbar gewesen
und zudem hätte die Beklagten ihren Beendigungswillen bei den Vertragsverhandlungen
auch klar zum Ausdruck gebracht.
Der ordentlichen Kündigung hätte
damit nur noch die Vertragslaufzeitvereinbarung im Vertrag vom ß4.09.2006
entgegengestanden. Allerdings kam hier den beklagten zugute, dass es bei
Mietverträgen zwingend der Schriftform bedarf, wenn dieser über eine Laufzeit
von mehr als einem Jahr geschlossen wird. An dieser Schriftform ermangelte es
hier.
Die Mieterhöhung vom 27.12.2017 habe,
so der BGH, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB genügt
(anwendbar auf gewerberäume gem. § 578 BGB). Die dort geforderte Schriftform
sei nur gewahrt, wenn sich die Einigung der Parteien zu den wesentlichen Bedingungen,
mithin zu Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses
aus einer von den Parteien unterschriebenen Urkunde oder aus gleichlautenden,
jeweils von einer Partei unterzeichneten Urkunde ergäbe. Nicht der Schriftform
bedürften lediglich untergeordnete Punkte der Einigung. Diese Regelung zum Ursprungsvertrag
gelte auch für Vertragsänderungen, wenn sie – wie die Miete, wenn die Änderung
für mehr als ein Jahr erfolge und nicht vom Vermieter jederzeit widerrufen
werden könne – von wesentlicher Bedeutung
seien. Die Wesentlichkeit der Miete ergäbe sich daraus, dass sie sich auf einen
Zahlungsverzug auswirke und damit auf die Kündigunsgmöglichkeit durch den
Vermieter (BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16 -). Diese Schriftform sei bei der Änderung der
Miete nicht eingehalten. Es käme nicht darauf an, dass der Vermieter von einem
vertraglich vorgesehenen Recht zum einseitigen Leistungsbestimmungsrecht
Gebrauch gemacht habe, sondern darauf, dass durch die Zahlung der Beklagten
konkludent eine vertragliche Vereinbarung der Parteien zustande gekommen sei. Vorliegend
war im Mietvertrag bestimmt, dass jede Vertragspartei eine Abänderung der Miete
bei einer bestimmten Änderung des Index verlangen könne und, wenn sich die
Parteien nicht auf eine Miete einigen würden, dass die IHK einen
Sachverständigen bestimmen solle, der die Miete bindend feststellen solle.
In diesem Zusammenhang weist der
BGH darauf hin, dass bei Regelungen im Mietvertrag, die direkt eine Änderung
bewirken würden, im Hinblick auf diese Änderung nicht ein gesondertes
Schriftformerfordernis gelten würde. Die dadurch bedingte Änderung sei nicht
laufzeitschädlich. Dies sei z.B. der Fall bei Ausübung eines Optionsrechts zur
Vertragsverlängerung, einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen und
auch in den Fällen, in denen eine Mietanpassung bei Änderung des Index führe,
wenn die Klausel selbst dem Schriftformerfordernis genüge.
Hier aber habe keine Automatik
der Anpassung bestanden. Danach habe jede Vertragspartei nur eine Änderung der
Miete bei einer bestimmten Indexänderung verlangen können, über deren Höhe es
einer zusätzlichen Einigung bedurfte. Diese Einigung aber unterfalle dem
Schriftformerfordernis, welches mit der konkludenten Zustimmung qua Zahlung
nicht erfüllt sei.
Da damit dem Schriftformerfordernis
nicht (mehr) genügt war, führte die als ordentliche Kündigung zu wertende
fristlose Kündigung der Beklagten zur Vertragsbeendigung innerhalb der für die
ordentliche Kündigung vorgesehenen Frist.
Die im Vertrag enthaltene
Scriftformheilungsklausel sei unwirksam und die Klägerin könne sich deshalb
nicht auf diese berufen (dazu auch BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16
-).
BGH, Urteil vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17 -
