Bauträgervertrag: Kauf der Eigentumswohnung nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Der Fall kommt, insbesondere bei größeren Eigentumswohnanlagen, nicht selten vor. Der Bauträger verkauft eine große Anzahl von Wohnungen und stellt auch das Gemeinschaftseigentum zu einem Zeitpunkt fertig, zu dem noch nicht alle Wohnungen verkauft sind. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt. In diesen Fällen finden sich in nachfolgenden Kaufverträgen regelmäßig Klauseln, die in etwa dem Inhalt entsprechen, wie er jetzt dem BGH zur Entscheidung vorlag:

„Das Bauwerk ist durch die Vertragsparteien oder mit schriftlicher Vollmacht ausgestattete Vertreter formlich abzunehmen. Der Abnahmetermin wird vom Veräußerer bestimmt.

..

Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als erfolgt.“

In Übereinstimmung mit der Vorinstanz geht der BGH davon aus, dass diese Klausel dahingehend zu verstehen ist, dass der Erwerber die durch die übrigen Eigentümer erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums (einschließlich der damit zu laufen beginnenden Verjährung möglicher Gewährleistungsansprüche) gegen sich geltend lassen muss. Diese Klausel verstoße gegen § 309 Nr. 8 b) ff) und sei daher unwirksam.

Danach wäre das Bauwerk insgesamt von den Vertragsparteien förmlich abzunehmen gewesen. Eine konkludente Abnahme durch den Erwerber könne in Ansehung der vertraglichen Regelung auch nicht angenommen werden. Insoweit verweist der BGH darauf, dass sich der Bauträger als Verwender der Klausel nicht auf deren Ungültigkeit berufen könne; die Inhaltskontrolle diene lediglich dem Schutz des Vertragspartners. Mangels förmlicher oder konkludenter Abnahme durch den Erwerber konnten dessen Ansprüche nicht verjähren.

Vorliegend hatte der Käufer, bei dem diese Klausel verwandt wurde, seine  danach noch Gewährleistungsansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft abgetreten, die diese erfolgreich gegen den Bauträger durchgesetzt hat.

BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15 -

Tierhalterhaftpflicht: Kein Versicherungsschutz bei Verletzung des mitversicherten „Tierhüters“

Eine Haftpflichtversicherung, auch eine Tierhalterhaftpflichtversicherung, deckt nicht alle Schäden. Ist in der Tierhalterhaftpflichtversicherung der Tierhüter (wie meist) mitversichert, so scheidet besteht keine Deckung in der Tierhalterhaftpflichtversicherung, wenn sich der Tierhüter selbst beim Umgang mit dem versicherten Tier verletzt. Unabhängig davon, ob der Tierhüter im Einzelfall einen materiellrechtlichen Anspruch gegen den Tierhalter nach § 833 S. 1 BGB haben kann (hier wären §§ 833 S. 1 BGB und 834 BGB gegeneinander abzuwägen auch unter Beachtung des § 840 Abs. 3 BGB), scheidet eine Inanspruchnahme des Versicherers durch den Tierhalter aus. Dabei wird der Begriff des Tierhüters weiter gefasst als jener des § 834 BGB.

Zugrunde lag ein Vorfall, bei dem sich die damals vierjährige Tochter des Klägers verletzte. Sie ritt das Pferd des Klägers bei einem Springturnier. Das Pferd stürzte. Der beklagte Versicherer stellte sich auf dem Standpunkt, die Tochter wäre damals Tierhüter gewesen und als mitversicherte Angehörige gemäß den Versicherungsbedingungen vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Wie schon das Landgericht negierte auch das OLG den Versicherungsschutz; nach einem entsprechenden Hinweisbeschluss des OLG gem. § 522 ZPO hat es die Berufung mit Beshcluss vom 23.11.2015 gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.

Das OLG verwies darauf, dass nach den Bedingungen die gesetzliche Haftpflicht des Hüters mitversichert sei. In diesem Sinne wäre die Tochter als Reiterin Tierhüterin gewesen. Nach dem Verständnis der Klausel für einen durchschnittlichen Versicherungsnehmer würde (anders als bei § 834 BGB, der die vertragliche Aufsichtsübernahme vorsieht, nur auf das tatsächliche Hüten des Tieres ankommen.  Eine tatsächliche Abrede mit dem Tierhalter sei nicht erforderlich. Dies entspräche auch dem Interesse der Vertragsparteien, mögliche Schadensersatzansprüche gegen den tatsächlichen Tieraufseher umfassend mit in den Versicherungsschutz einzubeziehen. Damit aber greife die Ausschlussklausel, nach der Ansprüche von mitversicherten geschädigten Angehörigen.

OLG Hamm, Hinweisbeschluss vom 07.10.2015 – 20 U 157/15 -

Werkvertrag: Sonderkündigungsrecht wegen Unzuverlässigkeit des Unternehmers

Dem Besteller steht ein Sonderkündigungsrecht des Bauvertrages bei Unzuverlässigkeit des Unternehmers zu. Dies kann bereits dann der Fall sein, wenn der Unternehmer eine (weitere) Abschlagszahlung anfordert, die ihm nicht zusteht.

Der Kläger macht nach einer vom Beklagten ausgesprochenen Kündigung des Bauvertrages restliche Vergütungsansprüche geltend. Die Kündigung erfolgte im März 2014. U.a. bezog sich der Beklagte dabei darauf, dass für ihn die Fortführung des Vertrages auf Grund des Verhaltens des Klägers im Februar und März 2014 nicht zumutbar wäre. Das Landgericht wies die Zahlungsklage ab. Das OLG hat mit seinem Hinweisbeschluss nach § 522 ZPO dargelegt, weshalb die Berufung des Klägers keine Aussicht auf Erfolg habe und beabsichtigt wäre, die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger hatte im September 2013 eine Abschlagsrechnung über € 80.000,00 erstellt. Zwar hat der Beklagte die fehlende Prüffähigkeit gem. den vereinbarten VOB/B nicht gerügt; dies ändere aber nichts daran, dass die Voraussetzungen für eine Geltendmachung nach § 16 Abs. 1 VOB/B nicht vorlagen. Der Kläger hatte  im November daraufhin angekündigt, die Arbeiten daraufhin einzustellen.

Nach der Aufforderung des Beklagten vom 30.12.2013 hätte der Kläger mit der Bauausführung zügig beginnen bzw. fortfahren müssen, Dies erfolgte nicht. Nach einem Telefonat vom 22.1.2014 musste der Beklagte davon ausgehen, dass der Kläger außer den bereits Ende Juli 2013 abgerechneten und vergüteten Arbeiten keinerlei Arbeiten vorgenommen hat bzw. allenfalls unzureichende Vorarbeiten durchgeführt hat. Soweit sich der Kläger dann Ende Februar 2014 auf eine Grippe berief, die ihn verhindert hätte und er nunmehr tätig werden wolle, sei dies ungenügend; der Kläger hätte den Beklagten zuvor über die behauptete Grippe in Kenntnis gesetzt und außer einer bloßen Ankündigung wären konkrete Aussagen nicht gemacht worden.

In dieser Situation habe dann der Kläger im März 2014 gegenüber dem beklagten ein nicht beantwortetes Fax vom 28.2.2014 bemängelt und angekündigt, er werde, wenn nicht noch „heute“ eine Antwort erfolge, das Material (bezüglich dessen eine Forderungsabtretung vorliege) abholen. Daher musste der Beklagte davon ausgehen, dass der Kläger auf absehbare Zeit nicht durchführen würde.

Die Kündigung stelle sich auch nicht als Umgehung von §§ 8 Abs. 3 iVm. 5 Abs. 4 VOB/B dar. Der wichtige Grund ergäbe sich hier aus der Zerstörung des vertraglichen Vertrauensverhältnisses durch das wiederholte unberechtigte verlangen einer Abschlagszahlung, des (vom Beklagten abgelehnten) Sicherungsvertrages und dem Unvermögen des Klägers, Materiallieferungen zu bezahlen.

OLG Stuttgart, Hinweisbeschluss vom 09.02.2016 – 10 U 143/15 -

Verzugsschaden: Nicht jeder Verzug begründet einen Anspruch auf Erstattung von Anwaltskosten

Der Beklagte schuldete dem Kläger die Rückzahlung eines Darlehens bis zum 31.12.2012 (einem Montag). An dem 31.12.2012 erteilte der Beklagte seiner Bank einen Online-Überweisungsauftrag (am einem 31.12. wird in Banken ebensowenig wie an einem 24.12. gearbeitet; sogen. „Bankfeiertage“). Am 2.1.2013 beauftragte der Kläger seinen Anwalt, der mit Mail vom gleichen tag den Beklagten zur Zahlung bis zum 3.1.2013 aufforderte. Der Beklagte überließ in Kopie seinen Überweisungsauftrag. Die Gutschrift bei dem Kläger erfolgte am 4.1.2013 mit Wertstellung zum 2.1.2013.

Das Landgericht hat die auf Erstattung die Anwaltsgebühren gerichtete Klage abgewiesen, das OLG Karlsruhe hat ihr stattgegeben. Auf die zugelassene Revision erfolgte die Wiederherstellung der landgerichtlichen Entscheidung.

Der BGH geht in der Sache von einem Schuldnerverzug des Beklagten aus. Offen bleibe könne (weiterhin), ob mit der Zahlungsbewirkung oder erst mit dem Zahlungseingang ein Verzug ausgeschlossen wird, da jedenfalls auch der Zahlungsauftrag erst zum 2.1.2013 angenommen werden könne. Da der 31.12 ein „Bankenfeiertag“ sei und am 1.1. eines Jahres ein allgemeiner Feiertrag sei, wäre der Zahlungsauftrag erst zum 2.1.2013 anzunehmen, weshalb jedenfalls Verzug vorläge.

Allerdings hänge der Schadensersatzanspruch auf Erstattung von Anwaltsgebühren gem. § 286 Abs. 1 BGB von weiteren Voraussetzungen ab als z.B. die Verzinsungspflicht nach § 288 Abs. 1 BGB. Hier wäre erforderlich, dass aus der ex-ante-Sicht einer vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Person in dieser Situation die Einschaltung eines Anwalts zur Wahrung und Durchsetzung der eigenen Rechte erforderlich und zweckmäßig war (BGHZ 127, 348, 350f).  Diese Voraussetzung war nach Ansicht des BGH im Streitfall nicht erfüllt.

Selbst wenn am 2.1.2013 die Gutschrift auf dem Konto des Klägers noch nicht erfolgt war, hätte er auf Grund der konkreten Umstände des Einzelfalls von einer Mandatierung Abstand nehmen müssen.  Eine vernünftig und wirtschaftlich denkende Person hätte hier die Möglichkeit gesehen, dass der Beklagte die Zahlung jedenfalls bereits veranlasst hat. So habe der Beklagte noch am 27.12.2012 unter Angabe des Kontos mitgeteilt, dass die Zahlung erfolgen würde. Da der 29.12. ein Samstag, der 30.12. ein Sonntag, der 31.12. ein bankenfreier Tag und der 1.1. wieder ein Feiertag gewesen sind, in Ansehung der Höhe der Überweisung mit € 50.000,00 auch mit einer manuellen Überprüfung der Überweisung gerechnet werden musste, hätte der Kläger mangels anderweitiger Anhaltspunkte nicht davon ausgehen dürfen, dass der Beklagte seiner eigenen Ankündigung nicht folgen würde.

BGH, Urteil vom 25.11.2015 – IV ZR 169/14 -

Tierhalterhaftung: Das überholende Pferd auf dem Abreiteplatz

Die Parteien nahmen an einem Turnier teil. Die Klägerin ritt mit ihrem Pferd zum Aufwärmen und damit zur Vorbereitung der für sie anstehenden Springprüfung auf dem Abreiteplatz. Sie ritt im Galopp auf dem dritten Hufschlag. Als die Klägerin an dem Pferd des Beklagten vorbeireiten wollte, erschrak dieses und trat aus. Dabei wurde die Klägerin erheblich verletzt, in dessen Folge sie auch operiert wurde.

Die Klägerin begehrte vom Beklagten Schadensersatz nach § 833 S. 1 BGB. Das OLG stellt fest, dass sich durch den Tritt des Pferdes des Beklagten dessen ihm zuzurechnende Tiergefahr verwirklicht habe. Es führt dann weiter aus, dass das Ausschlagen nach den feststehenden tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts durch die schnelle Annäherung der Klägerin im Galopp verursacht wurde. Entsprechend § 254 BGB müsse sich der Tierhalter eine mitverursachende Tiergefahr seines eigenen Tieres anrechnen lassen. Die Tiergefahr würde sich durch den Galopp verwirklicht haben.

Die Verursachungsanteile bewertet das OLG gleichwertig, weshalb es dem Anspruch der Klägerin zu 50% stattgab.

OLG Koblenz, Urteil vom 07.01.2016 – 1 U 422/15 -

Steuerrecht: Sofort abziehbare Werbungskosten bei Aufwendungen für nachträglich entstandene Schäden an einem erworbenen Gebäude

Die Kläger warben eine vermietete Eigentumswohnung. Am 01.04.2007 gingen Nutzen und Lasten auf sie über. Im September 2008 kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Mieter hinterließen in der Wohnung Schäden (beschädigte Fliesen, eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmel an Wänden). Darüber hinaus Schäden auf Grund eines seit Monaten nicht gemeldeten Rohrbruchs im Badezimmer.

Im Rahmen der Einkommensteuererklärung für 2008 machten die Kläger im Hinblick auf die vorgenannten Schäden sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen mit € 19.913,36 geltend. Nachdem das beklagte Finanzamt zunächst (unter Vorbehalt) so beschied, hat es im Änderungsbescheid einen anschaffungsnahen Aufwand angenommen, da die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. a EStG überschritten sei.

Der Einspruch wurde vom Finanzamt zurückgewiesen. Die Klage war vor dem Finanzgericht erfolgreich.

Nach Ansicht des Finanzgerichts spräche in systematischer Hinsicht die Möglichkeit einer außerordentlichen Absetzung für Abnutzungen nach § 9 iVm. § 7 Abs. 4 EStG dagegen, Instandhaltungsaufwendungen für nachträgliche Schäden als nachträgliche Herstellungskosten zu erfassen. Der Aufwand einer außerordentlichen Abnutzung begründe noch keine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG und eine Absetzung für außerordentliche technische Abnutzung komme auch im Rahmen einer Vermietung in Betracht, wenn die Mietsache wie hier in ihrer Substanz geschädigt wäre (BFH, Urteil vom 11.07.2000 – IX R 48/96 -). Diese Absetzung soll aber neben der Geltendmachung von Reparaturkosten nur möglich sein, wenn die Reparatur den Schaden nur teilweise behebt. Eine solche technische Absetzung wäre im Streitfall für die Kläger in Betracht gekommen. Die außerordentliche Absetzung für Abnutzung habe letztlich die gleiche Zielsetzung wie die Reparatur, weshalb auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung hier der sofortige Abzug zuzulassen sei.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sei nach dem Wortlaut zwing wörtlich auszulegen. Danach könne man dann, wenn der Schadenseintritt vor oder nach Erwerb streitig sei, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG anwenden, wenn Ermittlungen zu aufwendig wären. Da hier aber sogar unstreitig die Schäden erst nach Erwerb eintraten, verbietet sich hier bei der typisierenden Betrachtung die Annahme als anschaffungsnaher Aufwand.

Die Revision wurde zugelassen und ist bei dem BFH zum Az. IX R 6/16 anhängig.

FG Düsseldorf, Urteil vom 21.01.2016 – 11 K 4274/13 -

Miet-AGB über Übernahme einer Grundsteuererhöhung – Unklarheitenfalle zu Lasten des Vermieters

Die Vermieterin nutzte Miet-AGB. Nach denen war nicht die anfallende Grundsteuer als solche umlagefähig. Vielmehr lautete die Regelung in den AGB:

„Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei der Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“

Zunächst erließ die Kommune einen Grundsteuerbescheid auf der Grundlage eines Grundsteuermessbescheides für unbebaute Grundstücke, sodann einen für ein Geschäftsgrundstück. Die Klägerin verlangte von der Beklagten aus dem Unterschied zwischen beiden Grundsteuerbescheiden die Nebenkosten auf der Grundlage der vorgenannten mietvertraglichen Regelung. Das Landgericht wies die Klage ab. Das OLG Stuttgart gab der Klage statt. Der BGH hat mit der von ihm zugelassenen Revision das Urteil des OLG aufgehoben und die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts zurückgewiesen.

Entgegen der Annahme des OLG hält der BGH die fragliche Klausel nicht für eindeutig, was zu Lasten der Klägerin als Verwenderin geht, § 305c Abs. 2 BGB. Dies kommt verdeutlicht sich vorliegend an der Bemessungsgrundlage. Während der erste Grundsteuerbescheid noch auf der Basis eines nach Mietvertragsabschluss ergangenen Grundsteuermessbescheides über ein unbebautes Grundstück erging, erging der zweite Bescheid auf der Basis eines Grundsteuermessbescheides über ein Geschäftsgrundstück. Zum einen sei zu berücksichtigen, dass durch den Begriff „Objekt“ das bebaute Grundstück gemein sein könne mit der Folge, dass auch nur ein eine mögliche Grundsteuer für bebaute Grundstücke (also das Objekt im mietvertragliche vereinbarten Zustand)  bei der Bemessung auszugehen wäre. Zum anderen sei es auch nicht nachvollziehbar, weshalb der zeitliche Ablauf und das Vorgehen der Steuerbehörde hier dafür entscheidend sein sollte, ob die Neufestsetzung der Steuer noch vor Übergabe des Objekts oder erst danach erfolgt.

BGH, Urteil vom 17.02.2016 – XII ZR 183/13 -